第184章 土地財政的時代紅利
雙方在基本框架上達成共識。
長達兩個半小時的交鋒，終於畫上了一個階段性的句號。
會議室里的氣氛鬆弛下來。
秦悅站起身，主動伸出手：「王主任，公事談完，晚上這頓飯，您總不能再拿紀律當擋箭牌了吧。遠航在福田訂了位置，就當是預祝我們合作順利。」
王超賢握住那隻手。
「客隨主便。讓秦總破費了。」
公事落定，私人層面的接觸是建立長期互信的必要環節，王超賢深諳此道。
晚上七點，福田區一家私密性極好的粵菜館。
菜上得很快。清蒸東星斑、白灼象拔蚌、頂湯佛跳牆，道道考究。
酒過三巡，陳總端起酒杯，敬了王超賢一杯：「王主任年紀輕輕，下午在談判桌上的老練，讓我這個在商場摸爬滾打了二十年的老兵都自愧不如。這杯我敬您。」
王超賢端起酒盅，碰了一下，一飲而盡。醬香濃郁，一線入喉。
酒桌上的氣氛漸入佳境，秦悅放下高腳杯，話題順勢一轉，切到了相對私人的領域。
「王主任在燕京讀研的時候，師從江為民教授？」
她問得很自然，語氣里聽不出半分刻意打探的意味。
「江教授是國內政策以及經濟領域的泰斗，遠航地產戰略發展部的首席顧問，就是江教授早年的得意門生。算起來，您和我們遠航還沾著同門情誼。」
王超賢捏著酒盅的手指微微一頓。
遠航地產的情報網鋪得夠深。從昨天初次接觸到今天晚上酒局。
在這短短一天時間裡，對方不僅查清了他的履歷，連他在燕京的師門關係都摸得一清二楚，順帶還找出了一個能攀上交情的連接點。
一家民營房企能在這兩年狂飆突進，穩坐行業前十的交椅，靠的絕不僅僅是資金雄厚，這種對談判對手底牌的精準把控，才是最厲害的武器。
王超賢笑著接話：「是有這麼回事。江教授治學嚴謹，對學生要求極高。不過我資質平庸，在燕京待了幾年，淨跟著導師跑調研了。宏觀經濟的精髓沒學到，倒是學會了怎麼在基層算細帳。今天下午在會議室，讓秦總和陳總看笑話了。」
「王主任過謙了，江教授前段時間在《經濟觀察》上發表了一篇文章，論述分稅制改革對地方財政的深遠影響。」
陳總推了推眼鏡，「文章指出，財權上收、事權下放，必然導致地方政府尋找新的開源渠道。土地，將成為未來十年地方財政的蓄水池。王主任怎麼看？」
這是一個極具深度的問題，也是開發商最關心的政策風向。
王超賢放下酒盅，略有沉思。
「陳總提到的這篇文章，其實是江教授去年帶我們做的一個課題的延伸。」
王超賢沒有打官腔，直接切入核心，「分稅制改革是個分水嶺。地方政府要搞基建、保民生，錢從哪裡來？只能向土地要紅利。」
他看了一眼秦悅，繼續說道：「紅星廠的案子，就是這個大背景下的縮影。未來十年，隨著城鎮化進程加快，大量農村人口湧入城市，住房需求將呈幾何級數增長。土地財政，不僅是地方政府的速效救心丸，更是房地產行業的超級槓桿。」
秦悅聽得入神。
她接觸過無數地方官員，招商引資時滿嘴跑火車，真要探討宏觀經濟和行業周期，往往避重就輕，拿著道聽途說當閱歷。
像王超賢這樣，能把國家宏觀政策、地方財政困境與微觀企業運營結合得如此透徹的基層幹部，鳳毛麟角。
「按王主任的邏輯，遠航現在去安南縣拿地，是順應大勢了？」秦悅問。
「不只是安南縣。」
王超賢手指在桌面上輕輕敲擊，「是一線城市周邊、具備人口流入潛力的所有衛星城。天府市作為江東省的經濟副中心，正在經歷快速的產業擴張。安南縣緊挨著天府市，承接產業轉移和人口外溢是必然趨勢。遠航現在拿下紅星廠地塊，成本在谷底。等三年後項目交付，正好趕上這波城鎮化的紅利期。」
陳總與秦悅對視一眼，各自端起茶杯喝了一口。
王超賢的話，精準點中了遠航投資拓展部的核心戰略。
這番話，高屋建瓴，切中肯綮。
秦悅端起酒杯，一飲而盡。
她看著王超賢。「王主任，體制內規矩多，論資排輩，按部就班。您這身本事，窩在一個縣城裡，太屈才了。」
秦悅半開玩笑半認真地拋出橄欖枝，「假如有一天您對商海感興趣，遠航地產投資拓展部總監的位置，我隨時給您留著。年薪百萬起步，股份另算。」
年薪百萬外加股份，在這個城鎮職工月均工資不足千元的年代，這筆錢足以在省城最繁華的地段買下幾套帶院子的獨棟別墅。
旁邊倒酒的服務員手都抖了一下。
王超賢端起酒杯，輕輕碰了碰秦悅的酒杯。
「秦總的好意，我心領了。」
王超賢語氣溫和卻堅決，「商人創造財富，推動經濟，這是大功德。我既然端了這碗公家飯，就得讓老百姓的日子好過一點。」
王超賢放下茶杯。
「遠航賺遠航的利潤，我圖老百姓的生活安穩。各司其職，才是長久之道。」
秦悅定定地看了他幾秒，突然笑了。
「好一個各司其職。」
秦悅拿起醒酒器，給自己倒了半杯紅酒，「王主任，就沖您這句話，安南縣這個項目，我秦悅跟到底了。明天上午的集團高層會議，我會全力促成二次考察。」
晚宴在極其融洽的氛圍中結束。
沒有權色交易的試探，沒有推杯換盞的爛醉，只有基於宏觀視野和專業素養的相互認可。
.....................................................
第二天上午，遠航大廈頂層，董事會會議室。
橢圓形的紅木會議桌前，遠航地產董事長兼創始人林國強坐在主位。
兩側依次是副總趙海波、投資副總秦悅，以及各業務條線的負責人。
投影幕布上，顯示著安南縣紅星廠地塊的區位圖和初步測算數據。
秦悅站在幕布前，手裡拿著翻頁筆，剛剛結束了長達四十分鐘的詳盡匯報。
「綜上所述。」
秦悅做最後總結，「安南縣紅星廠項目，雖然帶有一定的歷史遺留問題，但縣政府給出的容積率調整和稅收優惠，足以覆蓋所有的隱性成本。三方共管帳戶的設立，完全規避了資金被挪用的風險。我建議，由集團層面組建高規格考察團，本周內赴安南縣進行二次實地考察，重點核實規劃批文和工會用工名單。確認無誤後，即刻推進招拍掛流程。」
秦悅回到座位上。
會議室里陷入短暫的安靜。
董事長林國強端起保溫杯喝了一口枸杞水，沒有表態，目光掃向左側趙海波。
趙海波五十出頭，是跟林國強一起打天下的元老。
他翻看著面前的簡報，眉頭皺成了一個川字。
「秦總的匯報很精彩，數據也很漂亮。」
趙海波把簡報往桌上一扔，「但是，這筆帳算得太理想化了。」
趙海波環視全場，聲音洪亮：「安南縣現在是個什麼情況？縣長高宏斌被雙規，省紀委專案組就駐紮在當地。安南縣的政局就是個火藥桶，隨時可能炸出更大的雷。」
趙海波的話帶著十足的壓迫感。
「秦總，你說有三方共管帳戶保駕護航。可你別忘了，那是人家的地盤。四大國有銀行的縣級支行，哪個不看地方政府的臉色？這筆錢一旦打過去，在招拍掛流程走完之前，變數太多。萬一省里突然叫停紅星廠改制，要求徹查歷史帳目，這四千八百萬就會被無限期凍結。遠航的現金流經得起這麼折騰嗎？」
會議室里響起一陣低聲的議論。
財務部和風控部的幾位負責人紛紛點頭。
政治風險，向來是民營企業投資的頭號死敵。
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長達兩個半小時的交鋒，終於畫上了一個階段性的句號。
會議室里的氣氛鬆弛下來。
秦悅站起身，主動伸出手：「王主任，公事談完，晚上這頓飯，您總不能再拿紀律當擋箭牌了吧。遠航在福田訂了位置，就當是預祝我們合作順利。」
王超賢握住那隻手。
「客隨主便。讓秦總破費了。」
公事落定，私人層面的接觸是建立長期互信的必要環節，王超賢深諳此道。
晚上七點，福田區一家私密性極好的粵菜館。
菜上得很快。清蒸東星斑、白灼象拔蚌、頂湯佛跳牆，道道考究。
酒過三巡，陳總端起酒杯，敬了王超賢一杯：「王主任年紀輕輕，下午在談判桌上的老練，讓我這個在商場摸爬滾打了二十年的老兵都自愧不如。這杯我敬您。」
王超賢端起酒盅，碰了一下，一飲而盡。醬香濃郁，一線入喉。
酒桌上的氣氛漸入佳境，秦悅放下高腳杯，話題順勢一轉，切到了相對私人的領域。
「王主任在燕京讀研的時候，師從江為民教授？」
她問得很自然，語氣里聽不出半分刻意打探的意味。
「江教授是國內政策以及經濟領域的泰斗，遠航地產戰略發展部的首席顧問，就是江教授早年的得意門生。算起來，您和我們遠航還沾著同門情誼。」
王超賢捏著酒盅的手指微微一頓。
遠航地產的情報網鋪得夠深。從昨天初次接觸到今天晚上酒局。
在這短短一天時間裡，對方不僅查清了他的履歷，連他在燕京的師門關係都摸得一清二楚，順帶還找出了一個能攀上交情的連接點。
一家民營房企能在這兩年狂飆突進，穩坐行業前十的交椅，靠的絕不僅僅是資金雄厚，這種對談判對手底牌的精準把控，才是最厲害的武器。
王超賢笑著接話：「是有這麼回事。江教授治學嚴謹，對學生要求極高。不過我資質平庸，在燕京待了幾年，淨跟著導師跑調研了。宏觀經濟的精髓沒學到，倒是學會了怎麼在基層算細帳。今天下午在會議室，讓秦總和陳總看笑話了。」
「王主任過謙了，江教授前段時間在《經濟觀察》上發表了一篇文章，論述分稅制改革對地方財政的深遠影響。」
陳總推了推眼鏡，「文章指出，財權上收、事權下放，必然導致地方政府尋找新的開源渠道。土地，將成為未來十年地方財政的蓄水池。王主任怎麼看？」
這是一個極具深度的問題，也是開發商最關心的政策風向。
王超賢放下酒盅，略有沉思。
「陳總提到的這篇文章，其實是江教授去年帶我們做的一個課題的延伸。」
王超賢沒有打官腔，直接切入核心，「分稅制改革是個分水嶺。地方政府要搞基建、保民生，錢從哪裡來？只能向土地要紅利。」
他看了一眼秦悅，繼續說道：「紅星廠的案子，就是這個大背景下的縮影。未來十年，隨著城鎮化進程加快，大量農村人口湧入城市，住房需求將呈幾何級數增長。土地財政，不僅是地方政府的速效救心丸，更是房地產行業的超級槓桿。」
秦悅聽得入神。
她接觸過無數地方官員，招商引資時滿嘴跑火車，真要探討宏觀經濟和行業周期，往往避重就輕，拿著道聽途說當閱歷。
像王超賢這樣，能把國家宏觀政策、地方財政困境與微觀企業運營結合得如此透徹的基層幹部，鳳毛麟角。
「按王主任的邏輯，遠航現在去安南縣拿地，是順應大勢了？」秦悅問。
「不只是安南縣。」
王超賢手指在桌面上輕輕敲擊，「是一線城市周邊、具備人口流入潛力的所有衛星城。天府市作為江東省的經濟副中心，正在經歷快速的產業擴張。安南縣緊挨著天府市，承接產業轉移和人口外溢是必然趨勢。遠航現在拿下紅星廠地塊，成本在谷底。等三年後項目交付，正好趕上這波城鎮化的紅利期。」
陳總與秦悅對視一眼，各自端起茶杯喝了一口。
王超賢的話，精準點中了遠航投資拓展部的核心戰略。
這番話，高屋建瓴，切中肯綮。
秦悅端起酒杯，一飲而盡。
她看著王超賢。「王主任，體制內規矩多，論資排輩，按部就班。您這身本事，窩在一個縣城裡，太屈才了。」
秦悅半開玩笑半認真地拋出橄欖枝，「假如有一天您對商海感興趣，遠航地產投資拓展部總監的位置，我隨時給您留著。年薪百萬起步，股份另算。」
年薪百萬外加股份，在這個城鎮職工月均工資不足千元的年代，這筆錢足以在省城最繁華的地段買下幾套帶院子的獨棟別墅。
旁邊倒酒的服務員手都抖了一下。
王超賢端起酒杯，輕輕碰了碰秦悅的酒杯。
「秦總的好意，我心領了。」
王超賢語氣溫和卻堅決，「商人創造財富，推動經濟，這是大功德。我既然端了這碗公家飯，就得讓老百姓的日子好過一點。」
王超賢放下茶杯。
「遠航賺遠航的利潤，我圖老百姓的生活安穩。各司其職，才是長久之道。」
秦悅定定地看了他幾秒，突然笑了。
「好一個各司其職。」
秦悅拿起醒酒器，給自己倒了半杯紅酒，「王主任，就沖您這句話，安南縣這個項目，我秦悅跟到底了。明天上午的集團高層會議，我會全力促成二次考察。」
晚宴在極其融洽的氛圍中結束。
沒有權色交易的試探，沒有推杯換盞的爛醉，只有基於宏觀視野和專業素養的相互認可。
.....................................................
第二天上午，遠航大廈頂層，董事會會議室。
橢圓形的紅木會議桌前，遠航地產董事長兼創始人林國強坐在主位。
兩側依次是副總趙海波、投資副總秦悅，以及各業務條線的負責人。
投影幕布上，顯示著安南縣紅星廠地塊的區位圖和初步測算數據。
秦悅站在幕布前，手裡拿著翻頁筆，剛剛結束了長達四十分鐘的詳盡匯報。
「綜上所述。」
秦悅做最後總結，「安南縣紅星廠項目，雖然帶有一定的歷史遺留問題，但縣政府給出的容積率調整和稅收優惠，足以覆蓋所有的隱性成本。三方共管帳戶的設立，完全規避了資金被挪用的風險。我建議，由集團層面組建高規格考察團，本周內赴安南縣進行二次實地考察，重點核實規劃批文和工會用工名單。確認無誤後，即刻推進招拍掛流程。」
秦悅回到座位上。
會議室里陷入短暫的安靜。
董事長林國強端起保溫杯喝了一口枸杞水，沒有表態，目光掃向左側趙海波。
趙海波五十出頭，是跟林國強一起打天下的元老。
他翻看著面前的簡報，眉頭皺成了一個川字。
「秦總的匯報很精彩，數據也很漂亮。」
趙海波把簡報往桌上一扔，「但是，這筆帳算得太理想化了。」
趙海波環視全場，聲音洪亮：「安南縣現在是個什麼情況？縣長高宏斌被雙規，省紀委專案組就駐紮在當地。安南縣的政局就是個火藥桶，隨時可能炸出更大的雷。」
趙海波的話帶著十足的壓迫感。
「秦總，你說有三方共管帳戶保駕護航。可你別忘了，那是人家的地盤。四大國有銀行的縣級支行，哪個不看地方政府的臉色？這筆錢一旦打過去，在招拍掛流程走完之前，變數太多。萬一省里突然叫停紅星廠改制，要求徹查歷史帳目，這四千八百萬就會被無限期凍結。遠航的現金流經得起這麼折騰嗎？」
會議室里響起一陣低聲的議論。
財務部和風控部的幾位負責人紛紛點頭。
政治風險，向來是民營企業投資的頭號死敵。
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