第185章 方案通過
秦悅打開面前的麥克風。
「趙總的擔憂，在投資邏輯里完全成立。但脫離了具體標的談風險，就是因噎廢食。」
秦悅調出幻燈片的下一頁，上面列滿了法律條款和政府文件。
「第一，關於資金安全。三方共管帳戶的協議文本，我已經發給法務部看過。銀行是歸省分行垂直管理，地方政府無權強行劃撥。退一萬步講，最高法九七年第二十三號司法解釋明確規定了締約過失責任。安南縣政府如果違約，遠航完全有法律依據申請資產保全。」
秦悅語速加快，邏輯縝密。
「第二，關於政治風險。高宏斌落馬，恰恰是最大的利好。舊的利益集團被清洗，安南縣急需一個大項目來穩定民心、填補財政窟窿。這是典型的『危機公關期政策紅利』。天府市委書記已經明確表態支持安南縣。我們現在進去，不是蹚渾水，而是雪中送炭。錦上添花易，雪中送炭難。這筆政治投資的隱性回報，遠超地塊本身的利潤。」
趙海波冷笑一聲：「政治投資？秦總，遠航是蓋房子的，不是搞政治投機的。那個什麼王超賢，一個小小的縣府辦副主任，靠著幾張嘴皮子就把你忽悠瘸了？他承諾的容積率二點五，市規劃局的批文一天沒下來，那就是廢紙一張。」
秦悅也是有自己的底線。
「不見批文，遠航不打款。這是底線。」
「那四百個下崗工人怎麼算？」
趙海波拋出最後一個問題。
「一幫國企老油子，打不得罵不得。塞進我們的物業公司，萬一出了工傷，或者集體罷工鬧事，遠航的品牌形象就全毀了。」
「關於用工問題，安南縣同意了嚴格的試用期考核方案，且淘汰率限制附帶政府兜底條款。」秦悅將昨晚與王超賢敲定的細節原原本本講了一遍。
趙海波還想反駁，主位上的林國強抬了抬手，制止了爭論。
會議室安靜下來。
林國強今年六十歲。
這個年紀的企業家，在鵬城活下來的，沒有一個是省油的燈。
八八年他揣著從老家借來的兩萬塊南下，在蛇口租了間鐵皮房，倒騰建材起家。
九二年海南房地產最瘋的那陣子，滿大街的人拿著麻袋裝現金去三亞買樓花，林國強也去了，砸了大半身家。
結果眾所周知，泡沫炸了。
海南那一波，死了多少人？
有的跳樓，有的跑路，有的進了監獄。林國強硬是咬著牙扛過來了。
不是他運氣好，是他在泡沫最高點的時候，手裡始終攥著三成的現金沒動。後來有人問他為什麼留這麼多現金，他說了句後來在鵬城商圈流傳甚廣的話——「賭桌上贏再多，褲兜里得有回家的車票錢。」
海南那場劫難教會了他兩件事。
第一，政策是天，跟天作對的生意不能做。
第二，越是別人不敢碰的盤子，越可能埋著金子——前提是你得分清楚，那到底是金礦還是墳場。
九四年分稅制改革之後，林國強是鵬城最早看懂土地財政邏輯的那批人。別人還在炒股票、搞三來一補的時候，他已經帶著團隊往內陸二三線城市跑了。三年時間，遠航從一個鵬城本地的小開發商，干到了全國前十。
靠的不是膽子大，是算得准。
此刻他坐在主位上，保溫杯里的枸杞水已經續了第三回。秦悅和趙海波爭了快二十分鐘，各有各的理，誰也沒說服誰。底下幾個部門主管跟著附和兩句，都是些不痛不癢的廢話。
林國強聽了半天，一句話沒插。
他端起保溫杯，擰開蓋子，慢慢喝了一口枸杞水。
熟悉林國強人都知道，老闆喝水的時候，腦子裡的算盤珠子正在噼里啪啦地響。
「海波的顧慮有道理。不立危牆之下，老祖宗的話，什麼時候都不過時。」
趙海波聞言，嘴角微微一動，還沒來得及露出得意的表情。
「但秦悅的分析也切中了要害。」
林國強從座位上站起來，走到投影幕布前。他背著手，盯著屏幕上那張安南縣的區位圖看了足足半分鐘。
「遠航在珠三角布局了七年，鵬城、廣州、珠海、東莞，四個城市加起來，在建項目十二個。」
林國強伸手點了點地圖上天府市的位置，沒有回頭，「南方的盤子鋪得夠大了。繼續往下鋪，成本越來越高，利潤卻一年比一年薄。」
「往內地走，是早晚的事。問題是往哪裡走，什麼時候走。」
「秦悅剛才報的數字我聽清楚了。容積率二點五，建築面積多出十萬方。安南縣的商品房均價一千二，這是現在的價。兩年後項目交付的時候，按照天府市的城市擴張速度，均價漲到一千五是保守估計。內部收益率百分之三十五以上，」
他放下杯子，十指交叉擱在桌面上。
「百分之三十五的IRR，遠航上一次拿到這個數字的項目，是九五年在東莞。諸位回憶一下，東莞那個項目給遠航帶來了什麼？」
沒人回答，但所有人心裡都清楚。東莞那個項目是遠航的轉折點。正是那筆利潤，讓遠航從一個鵬城本地的中型開發商，一步跨進了全國前二十。
「風險我認。但有兩個前提。」
他豎起一根手指。
「批文。市規劃局那個容積率二點五的紅頭文件，一天不到手，遠航一分錢不出。白紙黑字，蓋了章的才算數。安南縣那個王主任說得再好聽，我只認章。」
第二根手指豎起來。
「秦悅親自帶隊去安南，把地勘數據重新跑一遍。去年的那份報告是在高宏斌眼皮底下做的，數據有沒有水分，我不放心。另外，把當地的拆遷戶摸一遍底。這四百個下崗工人到底是什麼成色，能幹活還是只會鬧事，實地看過才知道。」
林國強掃視全場，目光最後落在趙海波臉上。
「海波，你的顧慮我都聽進去了。風控該做的一樣不落，但不能因為怕風險就把機會讓給別人。」
趙海波沉默了幾秒，點了一下頭。
「那就這麼定了。」林國強站起身。
會開到這裡，結論已經不需要舉手表決了。
林國強一錘定音，「秦悅，你牽頭，從法務、財務、工程和審計部門各抽調一名精幹力量，組成專項考察團。下周一，飛安南縣。重點核實三件事：市規劃局的正式批文、共管帳戶的落地細節、工會提供的用工名單底檔。」
林國強站起身，雙手撐在桌面上。
「不見兔子不撒鷹。考察結果如果與安南縣的承諾嚴絲合縫，這四千八百萬，遠航投了。如果發現半點弄虛作假，立刻撤回。散會。」
秦悅長堅定的點了點頭。
得到消息的第一時間，王超賢正在酒店房間裡整理談判記錄。
電話是秦悅親自打來的。
「董事局通過了。」
王超賢握著話筒的手緊了緊：「秦總效率高。」
「考察團下周一出發，法務、財務、工程、審計各一人，加上我，五個人。你做好準備。」
王超賢一行人乘坐航班連夜趕回，第二天上午九點準時出現在李強縣長的辦公室。
「談得怎麼樣？」
王超賢將遠航提出的條件以及最終達成的意向，詳細匯報了一遍。
特別是關於三方共管帳戶和試用期考核的博弈過程。
「幹得漂亮！四千八百萬，這可是救命錢！」
李強興奮地在辦公室里來回走動，「三方共管就三方共管，只要錢能發到工人手裡，把這股邪火壓下去，怎麼管都行。」
「趙總的擔憂，在投資邏輯里完全成立。但脫離了具體標的談風險，就是因噎廢食。」
秦悅調出幻燈片的下一頁，上面列滿了法律條款和政府文件。
「第一，關於資金安全。三方共管帳戶的協議文本，我已經發給法務部看過。銀行是歸省分行垂直管理，地方政府無權強行劃撥。退一萬步講，最高法九七年第二十三號司法解釋明確規定了締約過失責任。安南縣政府如果違約，遠航完全有法律依據申請資產保全。」
秦悅語速加快，邏輯縝密。
「第二，關於政治風險。高宏斌落馬，恰恰是最大的利好。舊的利益集團被清洗，安南縣急需一個大項目來穩定民心、填補財政窟窿。這是典型的『危機公關期政策紅利』。天府市委書記已經明確表態支持安南縣。我們現在進去，不是蹚渾水，而是雪中送炭。錦上添花易，雪中送炭難。這筆政治投資的隱性回報，遠超地塊本身的利潤。」
趙海波冷笑一聲：「政治投資？秦總，遠航是蓋房子的，不是搞政治投機的。那個什麼王超賢，一個小小的縣府辦副主任，靠著幾張嘴皮子就把你忽悠瘸了？他承諾的容積率二點五，市規劃局的批文一天沒下來，那就是廢紙一張。」
秦悅也是有自己的底線。
「不見批文，遠航不打款。這是底線。」
「那四百個下崗工人怎麼算？」
趙海波拋出最後一個問題。
「一幫國企老油子，打不得罵不得。塞進我們的物業公司，萬一出了工傷，或者集體罷工鬧事，遠航的品牌形象就全毀了。」
「關於用工問題，安南縣同意了嚴格的試用期考核方案，且淘汰率限制附帶政府兜底條款。」秦悅將昨晚與王超賢敲定的細節原原本本講了一遍。
趙海波還想反駁，主位上的林國強抬了抬手，制止了爭論。
會議室安靜下來。
林國強今年六十歲。
這個年紀的企業家，在鵬城活下來的，沒有一個是省油的燈。
八八年他揣著從老家借來的兩萬塊南下，在蛇口租了間鐵皮房，倒騰建材起家。
九二年海南房地產最瘋的那陣子，滿大街的人拿著麻袋裝現金去三亞買樓花，林國強也去了，砸了大半身家。
結果眾所周知，泡沫炸了。
海南那一波，死了多少人？
有的跳樓，有的跑路，有的進了監獄。林國強硬是咬著牙扛過來了。
不是他運氣好，是他在泡沫最高點的時候，手裡始終攥著三成的現金沒動。後來有人問他為什麼留這麼多現金，他說了句後來在鵬城商圈流傳甚廣的話——「賭桌上贏再多，褲兜里得有回家的車票錢。」
海南那場劫難教會了他兩件事。
第一，政策是天，跟天作對的生意不能做。
第二，越是別人不敢碰的盤子，越可能埋著金子——前提是你得分清楚，那到底是金礦還是墳場。
九四年分稅制改革之後，林國強是鵬城最早看懂土地財政邏輯的那批人。別人還在炒股票、搞三來一補的時候，他已經帶著團隊往內陸二三線城市跑了。三年時間，遠航從一個鵬城本地的小開發商，干到了全國前十。
靠的不是膽子大，是算得准。
此刻他坐在主位上，保溫杯里的枸杞水已經續了第三回。秦悅和趙海波爭了快二十分鐘，各有各的理，誰也沒說服誰。底下幾個部門主管跟著附和兩句，都是些不痛不癢的廢話。
林國強聽了半天，一句話沒插。
他端起保溫杯，擰開蓋子，慢慢喝了一口枸杞水。
熟悉林國強人都知道，老闆喝水的時候，腦子裡的算盤珠子正在噼里啪啦地響。
「海波的顧慮有道理。不立危牆之下，老祖宗的話，什麼時候都不過時。」
趙海波聞言，嘴角微微一動，還沒來得及露出得意的表情。
「但秦悅的分析也切中了要害。」
林國強從座位上站起來，走到投影幕布前。他背著手，盯著屏幕上那張安南縣的區位圖看了足足半分鐘。
「遠航在珠三角布局了七年，鵬城、廣州、珠海、東莞，四個城市加起來，在建項目十二個。」
林國強伸手點了點地圖上天府市的位置，沒有回頭，「南方的盤子鋪得夠大了。繼續往下鋪，成本越來越高，利潤卻一年比一年薄。」
「往內地走，是早晚的事。問題是往哪裡走，什麼時候走。」
「秦悅剛才報的數字我聽清楚了。容積率二點五，建築面積多出十萬方。安南縣的商品房均價一千二，這是現在的價。兩年後項目交付的時候，按照天府市的城市擴張速度，均價漲到一千五是保守估計。內部收益率百分之三十五以上，」
他放下杯子，十指交叉擱在桌面上。
「百分之三十五的IRR，遠航上一次拿到這個數字的項目，是九五年在東莞。諸位回憶一下，東莞那個項目給遠航帶來了什麼？」
沒人回答，但所有人心裡都清楚。東莞那個項目是遠航的轉折點。正是那筆利潤，讓遠航從一個鵬城本地的中型開發商，一步跨進了全國前二十。
「風險我認。但有兩個前提。」
他豎起一根手指。
「批文。市規劃局那個容積率二點五的紅頭文件，一天不到手，遠航一分錢不出。白紙黑字，蓋了章的才算數。安南縣那個王主任說得再好聽，我只認章。」
第二根手指豎起來。
「秦悅親自帶隊去安南，把地勘數據重新跑一遍。去年的那份報告是在高宏斌眼皮底下做的，數據有沒有水分，我不放心。另外，把當地的拆遷戶摸一遍底。這四百個下崗工人到底是什麼成色，能幹活還是只會鬧事，實地看過才知道。」
林國強掃視全場，目光最後落在趙海波臉上。
「海波，你的顧慮我都聽進去了。風控該做的一樣不落，但不能因為怕風險就把機會讓給別人。」
趙海波沉默了幾秒，點了一下頭。
「那就這麼定了。」林國強站起身。
會開到這裡，結論已經不需要舉手表決了。
林國強一錘定音，「秦悅，你牽頭，從法務、財務、工程和審計部門各抽調一名精幹力量，組成專項考察團。下周一，飛安南縣。重點核實三件事：市規劃局的正式批文、共管帳戶的落地細節、工會提供的用工名單底檔。」
林國強站起身，雙手撐在桌面上。
「不見兔子不撒鷹。考察結果如果與安南縣的承諾嚴絲合縫，這四千八百萬，遠航投了。如果發現半點弄虛作假，立刻撤回。散會。」
秦悅長堅定的點了點頭。
得到消息的第一時間，王超賢正在酒店房間裡整理談判記錄。
電話是秦悅親自打來的。
「董事局通過了。」
王超賢握著話筒的手緊了緊：「秦總效率高。」
「考察團下周一出發，法務、財務、工程、審計各一人，加上我，五個人。你做好準備。」
王超賢一行人乘坐航班連夜趕回，第二天上午九點準時出現在李強縣長的辦公室。
「談得怎麼樣？」
王超賢將遠航提出的條件以及最終達成的意向，詳細匯報了一遍。
特別是關於三方共管帳戶和試用期考核的博弈過程。
「幹得漂亮！四千八百萬，這可是救命錢！」
李強興奮地在辦公室里來回走動，「三方共管就三方共管，只要錢能發到工人手裡，把這股邪火壓下去，怎麼管都行。」