第八六九章 變廢為寶
九龍上海街南段，一棟三層高的舊式洋行倉庫門口，掛著「永豐倉」的褪色招牌。鐵門半開著，門軸生鏽了，大風吹過，會發出吱呀呀的聲響。
婁曉娥站在門口的台階上，穿著一件深灰色的風衣，領口立起來擋住了大半側臉，目光從門縫裡掃進去——倉庫內部層高足夠，地面是厚實的混凝土地坪，牆角有排水溝的痕跡，通風管道雖然舊了但結構完整。
旁邊站著的人是這間倉庫的債主代表，姓黃，穿著一件洗得發白的藍布外套，手裡攥著一串鑰匙。他跟在婁曉娥後面走進倉庫，腳步有些遲疑，像是既想賣個好價錢又怕被人看出急切。
「婁小姐，這間倉庫是永豐洋行的核心資產，要不是……我們也不會急著處理。」黃先生的聲音在空曠的倉庫里，顯得有點發虛。
知道對方想坐地起價，婁曉娥策略性的冷處理，沒有接話。她在倉庫里走了一圈觀察，用手背試了下牆壁的濕度，抬頭看了橫樑的承重結構，又蹲下來用手指蹭了下地面——指尖帶起一層灰，但地坪本身沒有裂縫。總體還是不錯的，她站起來拍掉手上的灰，側頭看向黃先生：「這間倉庫的貸款餘額是多少？」
到了報價環節，黃先生反而猶豫了，遲疑了會，最終還是咬咬牙報了一個數字。意料之中的事，婁曉娥沒有還價，只是從風衣口袋裡取出一份摺疊好的文件展開，遞到黃先生面前：「這是清曉實業的債轉股意向書，這間倉庫的債權轉到我們名下，之前的貸款餘額由清曉承接，但利息部分重新計算，年化下調一厘。作為交換，倉庫的所有權歸我的清曉實業。如果沒有決定權，你可以先回去跟永豐的股東商量一下。」
還有這樣的好事？黃先生有些迫不及待，接過意向書翻看關鍵詞，臉上帶著明顯的意外：「婁小姐……您不還價？」
「不還價。」婁曉娥把風衣的領子放下來，聲音平緩但清晰，「你們欠的錢，我替你們還了，但利息降一厘，這筆差價夠你們喘口氣。倉庫給我，你們把舊的帳結清，大家都不吃虧，雙贏。」
「婁小姐，我一個人確實做不了主，但您開的條件是目前我們收到最好的，我這就回去跟股東們說。」
都要破產了，這個洋行倉庫終於有人願意接手，條件還開得這麼好，沒有理由拒絕，未免夜長夢多，他跟婁曉娥打過招呼後，轉身就要去找各個股東宣告這個好消息。
婁曉娥沒有立刻離開，再次觀察這棟建築的立面——紅磚外牆，拱形窗戶，頂部有一排通風百葉窗。這種結構的舊倉庫在九龍一帶不少見，但改建為冷庫的條件不差，層高夠了，地坪的承重也夠。
接到婁曉娥電話，得到倉庫具體數據後，劉嵐需要把改建成本的帳算出來。她拿出草稿，在上面畫了一個表格，分列了保溫材料、製冷設備、管道鋪設、人工四欄，每欄下面算出預估數字，最右邊是匯總總額。忙活了一陣，終於得出各個具體數字，起小跑著去了婁曉娥的辦公室。
婁曉娥正站在窗邊看樓下的街景，聽見推門聲，從窗玻璃反光看到是劉嵐，索性連頭都沒回：「嵐嵐，是永豐倉那邊的帳算出來了？」
「曉娥，全部都算出來了。改建冷庫的總成本——包括製冷設備和保溫層。如果按每平方尺的租金收入來算，回報周期大概兩年半。建成之後的利潤率，是普通倉庫的三倍左右。」
回報周期可以接受，利潤率也夠高，婁曉娥走到桌前，接過那張草稿看了：「兩年半的回報周期，可以接受，莉兒那邊租約的事談得怎麼樣了？」
「她已經約了兩家做海產批發的商行，明天上午去看倉庫。」劉嵐大咧咧的在椅子上坐下，伸手把散下來的頭髮別到耳後，「如果預租約能簽下來，銀行那邊的二次抵押就好辦了。」
按照約定好的時間，李莉在中環一家茶餐廳里，見了海產批發的趙老闆。趙老闆大約五十歲，皮膚黝黑，手指粗短，一看就是常年跟海貨打交道的人。
李莉就是衣服架子，穿啥都是那麼好看，今天簡單換了件奶白色的襯衫，袖口微微捲起，手腕上戴著言清漸以前送她的細鏈手錶，整個人顯得既利落又不失親近感。坐在卡座里，只點了杯檸檬水，就等趙老闆開口。
趙老闆仔細看完李莉帶來的倉庫平面圖，「李副總，你說的這個冷庫，什麼時候能建好？」
「預計三個月，改建方案已經確定了，就等所有師傅和材料到位，下個月開工。」李莉端起檸檬水喝了一口，「如果你現在預簽租約，我可以給你預留靠外門的那一排貨位，進出方便。租金按市場價給你九折，但租期必須三年起步。」
看門外，進出方便？作為一個精明的商人，趙老闆重新看向平面圖，手指在靠外門的位置點了下，在看平面圖布局，確實像李莉說的進出方便：「李副總，如果定了這一排，大概能放多少貨？」
「按你的經營規模算，至少夠放正常周轉量的七成。」李莉放下水杯，精明的給他做規劃，「剩下的三成你可以放在後面的備用區，租金另外算，但價格不會比前面貴。」
還有這種好事，如果是別人說可以不信，但清曉的體量那麼大，根本不會為了坑他一個人，做出失信的事來。趙老闆沒啥好猶豫的，直接伸出手：「我相信你們清曉實業，那就簽吧。」
就知道會這樣，李莉握住他的手，力度恰到好處，鬆開時順手把合同從包里抽了出來：「趙老闆，合同我帶過來了，你看一看條款，沒問題的話，咱們現在就簽。」
就按同樣的套路，在清曉絕對實力面前，劉嵐的辦公桌上，多了兩份預簽租約的複印件——一份是海產批發的，一份是藥品批發的。她把兩份租約的數字重新核算了一遍，確認預付租金和二次抵押的額度，能夠覆蓋改建成本之後，在文件首頁寫了一個「可」字，隨後放進了待歸檔的文件夾里。
婁曉娥在當天下班前召集了一個短會，她們三姐妹在清曉實業頂樓的辦公室里，圍著圓桌坐下，桌上攤著永豐倉的產權文件、改建成本測算表、兩份預簽租約的複印件，還有一張手繪的改造後平面圖。
婁曉娥把剛拿到的平面圖，推到劉嵐和李莉面前：「嵐嵐、莉兒，如果一切順利，永豐倉十二月之前可以完成改建。到時候這一棟樓每個月的穩定現金流，相當於我們現有紡織業務利潤的六成。」
早有預料，劉嵐拿起平面圖模擬改造後的樣子，還是挺滿意的。李莉在旁邊把兩份租約又翻了個遍，確認了簽約日期和付款條件之後合上文件，抬頭詢問婁曉娥，「曉娥，銀行那邊的二次抵押，你打算什麼時候去談？」
「下周吧，等永豐倉的產權正式過戶完成，再拿租約去找銀行談。有穩定的租約在，銀行不會卡得太緊，這才對我們有利。」
短會散得快，李莉和劉嵐各自端著架子，在員工面前，一本正經的一塊下樓。走到樓梯拐角，在沒視線追著了，李莉瞬間恢復在四合院時的本性，一臉調皮的側頭瞅了眼劉嵐那對波瀾壯闊，「嵐嵐，你今天的襯衫顏色不錯，你那裡的肉更顯雄偉了都。」
哦，真是這樣的嗎，劉嵐低頭瞅了瞅自己的淺灰色襯衫，那裡的弧度確實挺有型的，嘴角彎了彎：「莉兒，你今天的奶白色也挺好看的，整個人的氣質好仙。」
下意識的，兩人目光撞到一塊，都沒有絲毫形象的哈哈大笑起來。好吧，這才是她們真實的性格，如果不是為了言家和孩子們，她們才不願意做什么女強人呢。
接下來的兩周里，改建工程按計劃啟動了。安保公司派了一個安保小隊，駐紮在永豐倉現場，負責維持施工秩序和材料看管。施工隊進場的那天早晨，劉嵐在倉庫門口看了好一會兒，畢竟這場面，可不是她之前能夠想像得到的——吊車正在把一捆捆保溫材料吊上樓頂，工人的喊聲和機器的轟鳴在晨光里混成一團，那種混雜著塵土和金屬氣味的氣息撲面而來。
滿足了好奇心，過足了眼癮，她才選擇離開施工現場。不曾想在街角看見幾個騎自行車經過的碼頭裝卸工，其中一個人朝永豐倉的方向指了指，跟旁邊的人討論著什麼。劉嵐雖沒有聽到內容，但她注意到那個人指的方向，確實是對著永豐倉的。
等她回到辦公室，第一時間給安保公司打去電話，內容很簡短：「永豐倉那邊，多派些人手，並且留意有沒有人靠近倉庫，打聽情況。如果發現任何異常，不用通報，安保公司直接解決掉。」
電話那頭明顯被這消息搞懵了，畢竟自己內部情報部門並沒有上報異常。但還是答應了，會利用外圍黑幫力量去追查，不會讓倉庫有意外發生。
又過了一周，永豐倉的改建完成了大約三分之一，婁曉娥按照預訂的計劃，帶著租約和產權文件去了銀行。
「婁小姐，這份租約的租期是三年對吧？」客戶經理認真看過租約後詢問。
「三年起步，簽了五年的優先續約權。」婁曉娥把另一份文件推過去，「這是永豐倉的產權過戶文件，產權持有人是清曉實業。」
客戶經理又看了產權文件，材料齊全沒有問題，最終在貸款審批表的簽字欄里，寫了自己的名字：「這筆貸款我們按租約收入的倍數來批。」
「多謝了，那就麻煩你們儘快放款。」
從銀行出來，一陣大風颳來，婁曉娥打了一個寒顫，下意識把外套的扣子系好，快步朝停靠在路邊的車走去。車裡的劉嵐正靠在副駕駛座上翻記帳簿，聽見車門關上的聲音也沒有抬頭：「曉娥，銀行批了多少？」
「夠覆蓋改建成本還有餘。」婁曉娥笑著把安全帶扣好，「年底之前，這筆貸款能還清四成。」
「那永豐倉到明年初，就能變成純粹的現金流資產了。」
收購瀕臨倒閉的洋行倉庫，轉為商業冷庫，變廢為寶將成為接下來的重心。這一步是為了把固定資產變成「印鈔機」。1966年冷鏈物流在香江尚處藍海，利用低價土地切入，既能消化安保公司的日常值守人力，又能產生穩定的正現金流，徹底擺脫紡織業周期的束縛。當然作為總裁，婁曉娥不會再繼續親自出馬，全權交給了底下部門進行操作。
在言清漸看不到的地方，婁曉娥利用自己超高的商業天賦，從細節上補齊現實中的短板，最大程度汲取利潤。
婁曉娥站在門口的台階上，穿著一件深灰色的風衣，領口立起來擋住了大半側臉，目光從門縫裡掃進去——倉庫內部層高足夠，地面是厚實的混凝土地坪，牆角有排水溝的痕跡，通風管道雖然舊了但結構完整。
旁邊站著的人是這間倉庫的債主代表，姓黃，穿著一件洗得發白的藍布外套，手裡攥著一串鑰匙。他跟在婁曉娥後面走進倉庫，腳步有些遲疑，像是既想賣個好價錢又怕被人看出急切。
「婁小姐，這間倉庫是永豐洋行的核心資產，要不是……我們也不會急著處理。」黃先生的聲音在空曠的倉庫里，顯得有點發虛。
知道對方想坐地起價，婁曉娥策略性的冷處理，沒有接話。她在倉庫里走了一圈觀察，用手背試了下牆壁的濕度，抬頭看了橫樑的承重結構，又蹲下來用手指蹭了下地面——指尖帶起一層灰，但地坪本身沒有裂縫。總體還是不錯的，她站起來拍掉手上的灰，側頭看向黃先生：「這間倉庫的貸款餘額是多少？」
到了報價環節，黃先生反而猶豫了，遲疑了會，最終還是咬咬牙報了一個數字。意料之中的事，婁曉娥沒有還價，只是從風衣口袋裡取出一份摺疊好的文件展開，遞到黃先生面前：「這是清曉實業的債轉股意向書，這間倉庫的債權轉到我們名下，之前的貸款餘額由清曉承接，但利息部分重新計算，年化下調一厘。作為交換，倉庫的所有權歸我的清曉實業。如果沒有決定權，你可以先回去跟永豐的股東商量一下。」
還有這樣的好事？黃先生有些迫不及待，接過意向書翻看關鍵詞，臉上帶著明顯的意外：「婁小姐……您不還價？」
「不還價。」婁曉娥把風衣的領子放下來，聲音平緩但清晰，「你們欠的錢，我替你們還了，但利息降一厘，這筆差價夠你們喘口氣。倉庫給我，你們把舊的帳結清，大家都不吃虧，雙贏。」
「婁小姐，我一個人確實做不了主，但您開的條件是目前我們收到最好的，我這就回去跟股東們說。」
都要破產了，這個洋行倉庫終於有人願意接手，條件還開得這麼好，沒有理由拒絕，未免夜長夢多，他跟婁曉娥打過招呼後，轉身就要去找各個股東宣告這個好消息。
婁曉娥沒有立刻離開，再次觀察這棟建築的立面——紅磚外牆，拱形窗戶，頂部有一排通風百葉窗。這種結構的舊倉庫在九龍一帶不少見，但改建為冷庫的條件不差，層高夠了，地坪的承重也夠。
接到婁曉娥電話，得到倉庫具體數據後，劉嵐需要把改建成本的帳算出來。她拿出草稿，在上面畫了一個表格，分列了保溫材料、製冷設備、管道鋪設、人工四欄，每欄下面算出預估數字，最右邊是匯總總額。忙活了一陣，終於得出各個具體數字，起小跑著去了婁曉娥的辦公室。
婁曉娥正站在窗邊看樓下的街景，聽見推門聲，從窗玻璃反光看到是劉嵐，索性連頭都沒回：「嵐嵐，是永豐倉那邊的帳算出來了？」
「曉娥，全部都算出來了。改建冷庫的總成本——包括製冷設備和保溫層。如果按每平方尺的租金收入來算，回報周期大概兩年半。建成之後的利潤率，是普通倉庫的三倍左右。」
回報周期可以接受，利潤率也夠高，婁曉娥走到桌前，接過那張草稿看了：「兩年半的回報周期，可以接受，莉兒那邊租約的事談得怎麼樣了？」
「她已經約了兩家做海產批發的商行，明天上午去看倉庫。」劉嵐大咧咧的在椅子上坐下，伸手把散下來的頭髮別到耳後，「如果預租約能簽下來，銀行那邊的二次抵押就好辦了。」
按照約定好的時間，李莉在中環一家茶餐廳里，見了海產批發的趙老闆。趙老闆大約五十歲，皮膚黝黑，手指粗短，一看就是常年跟海貨打交道的人。
李莉就是衣服架子，穿啥都是那麼好看，今天簡單換了件奶白色的襯衫，袖口微微捲起，手腕上戴著言清漸以前送她的細鏈手錶，整個人顯得既利落又不失親近感。坐在卡座里，只點了杯檸檬水，就等趙老闆開口。
趙老闆仔細看完李莉帶來的倉庫平面圖，「李副總，你說的這個冷庫，什麼時候能建好？」
「預計三個月，改建方案已經確定了，就等所有師傅和材料到位，下個月開工。」李莉端起檸檬水喝了一口，「如果你現在預簽租約，我可以給你預留靠外門的那一排貨位，進出方便。租金按市場價給你九折，但租期必須三年起步。」
看門外，進出方便？作為一個精明的商人，趙老闆重新看向平面圖，手指在靠外門的位置點了下，在看平面圖布局，確實像李莉說的進出方便：「李副總，如果定了這一排，大概能放多少貨？」
「按你的經營規模算，至少夠放正常周轉量的七成。」李莉放下水杯，精明的給他做規劃，「剩下的三成你可以放在後面的備用區，租金另外算，但價格不會比前面貴。」
還有這種好事，如果是別人說可以不信，但清曉的體量那麼大，根本不會為了坑他一個人，做出失信的事來。趙老闆沒啥好猶豫的，直接伸出手：「我相信你們清曉實業，那就簽吧。」
就知道會這樣，李莉握住他的手，力度恰到好處，鬆開時順手把合同從包里抽了出來：「趙老闆，合同我帶過來了，你看一看條款，沒問題的話，咱們現在就簽。」
就按同樣的套路，在清曉絕對實力面前，劉嵐的辦公桌上，多了兩份預簽租約的複印件——一份是海產批發的，一份是藥品批發的。她把兩份租約的數字重新核算了一遍，確認預付租金和二次抵押的額度，能夠覆蓋改建成本之後，在文件首頁寫了一個「可」字，隨後放進了待歸檔的文件夾里。
婁曉娥在當天下班前召集了一個短會，她們三姐妹在清曉實業頂樓的辦公室里，圍著圓桌坐下，桌上攤著永豐倉的產權文件、改建成本測算表、兩份預簽租約的複印件，還有一張手繪的改造後平面圖。
婁曉娥把剛拿到的平面圖，推到劉嵐和李莉面前：「嵐嵐、莉兒，如果一切順利，永豐倉十二月之前可以完成改建。到時候這一棟樓每個月的穩定現金流，相當於我們現有紡織業務利潤的六成。」
早有預料，劉嵐拿起平面圖模擬改造後的樣子，還是挺滿意的。李莉在旁邊把兩份租約又翻了個遍，確認了簽約日期和付款條件之後合上文件，抬頭詢問婁曉娥，「曉娥，銀行那邊的二次抵押，你打算什麼時候去談？」
「下周吧，等永豐倉的產權正式過戶完成，再拿租約去找銀行談。有穩定的租約在，銀行不會卡得太緊，這才對我們有利。」
短會散得快，李莉和劉嵐各自端著架子，在員工面前，一本正經的一塊下樓。走到樓梯拐角，在沒視線追著了，李莉瞬間恢復在四合院時的本性，一臉調皮的側頭瞅了眼劉嵐那對波瀾壯闊，「嵐嵐，你今天的襯衫顏色不錯，你那裡的肉更顯雄偉了都。」
哦，真是這樣的嗎，劉嵐低頭瞅了瞅自己的淺灰色襯衫，那裡的弧度確實挺有型的，嘴角彎了彎：「莉兒，你今天的奶白色也挺好看的，整個人的氣質好仙。」
下意識的，兩人目光撞到一塊，都沒有絲毫形象的哈哈大笑起來。好吧，這才是她們真實的性格，如果不是為了言家和孩子們，她們才不願意做什么女強人呢。
接下來的兩周里，改建工程按計劃啟動了。安保公司派了一個安保小隊，駐紮在永豐倉現場，負責維持施工秩序和材料看管。施工隊進場的那天早晨，劉嵐在倉庫門口看了好一會兒，畢竟這場面，可不是她之前能夠想像得到的——吊車正在把一捆捆保溫材料吊上樓頂，工人的喊聲和機器的轟鳴在晨光里混成一團，那種混雜著塵土和金屬氣味的氣息撲面而來。
滿足了好奇心，過足了眼癮，她才選擇離開施工現場。不曾想在街角看見幾個騎自行車經過的碼頭裝卸工，其中一個人朝永豐倉的方向指了指，跟旁邊的人討論著什麼。劉嵐雖沒有聽到內容，但她注意到那個人指的方向，確實是對著永豐倉的。
等她回到辦公室，第一時間給安保公司打去電話，內容很簡短：「永豐倉那邊，多派些人手，並且留意有沒有人靠近倉庫，打聽情況。如果發現任何異常，不用通報，安保公司直接解決掉。」
電話那頭明顯被這消息搞懵了，畢竟自己內部情報部門並沒有上報異常。但還是答應了，會利用外圍黑幫力量去追查，不會讓倉庫有意外發生。
又過了一周，永豐倉的改建完成了大約三分之一，婁曉娥按照預訂的計劃，帶著租約和產權文件去了銀行。
「婁小姐，這份租約的租期是三年對吧？」客戶經理認真看過租約後詢問。
「三年起步，簽了五年的優先續約權。」婁曉娥把另一份文件推過去，「這是永豐倉的產權過戶文件，產權持有人是清曉實業。」
客戶經理又看了產權文件，材料齊全沒有問題，最終在貸款審批表的簽字欄里，寫了自己的名字：「這筆貸款我們按租約收入的倍數來批。」
「多謝了，那就麻煩你們儘快放款。」
從銀行出來，一陣大風颳來，婁曉娥打了一個寒顫，下意識把外套的扣子系好，快步朝停靠在路邊的車走去。車裡的劉嵐正靠在副駕駛座上翻記帳簿，聽見車門關上的聲音也沒有抬頭：「曉娥，銀行批了多少？」
「夠覆蓋改建成本還有餘。」婁曉娥笑著把安全帶扣好，「年底之前，這筆貸款能還清四成。」
「那永豐倉到明年初，就能變成純粹的現金流資產了。」
收購瀕臨倒閉的洋行倉庫，轉為商業冷庫，變廢為寶將成為接下來的重心。這一步是為了把固定資產變成「印鈔機」。1966年冷鏈物流在香江尚處藍海，利用低價土地切入，既能消化安保公司的日常值守人力，又能產生穩定的正現金流，徹底擺脫紡織業周期的束縛。當然作為總裁，婁曉娥不會再繼續親自出馬，全權交給了底下部門進行操作。
在言清漸看不到的地方，婁曉娥利用自己超高的商業天賦，從細節上補齊現實中的短板，最大程度汲取利潤。