第93章 香港房產（中）
林慕白知道，從1933年到1941年太平洋戰爭爆發前，香港經歷了最後一波殖民繁榮。
中環的地產價格會翻兩倍不止。
而戰後……那更是天文數字的漲幅。
「再看看其他兩處。」他說。
第二站是灣仔軒尼詩道150號。
這是一棟五層高的公寓樓，紅磚外牆，鑄鐵陽台，典型的愛德華時期建築。
樓齡確實有些老了，但維護得不錯。每層有四套公寓，面積都在900平方英尺左右。
「這裡的租客都是什麼人？」林慕白問。
「主要是洋行職員，還有幾個是律師和醫生。」李老闆說，「租金每月80到120港幣，很穩定。年租金收入三萬五，扣除管理費和維修費，淨回報超過6%。」
林慕蘭一邊記錄一邊問：「建築結構安全嗎？有沒有白蟻或者漏水問題？」
這個問題很專業，李老闆不禁多看了她一眼：「林小姐心細。我們請工程師檢查過，主體結構沒問題，但確實有些水管老化了。如果買下來，可能需要花一兩萬港幣整體維修。」
林慕白在樓里走了一圈。
公寓的布局很實用，採光也好。這個地段現在不算頂級，但未來灣仔會成為繁華的商業區，這裡的價值會被重估。
更重要的是這棟樓有二十套公寓，可以安置二十個家庭。
這在亂世，可能意味著二十條退路。
「去銅鑼灣看看。」他說。
銅鑼灣怡和街22號，是一棟兩層高的倉庫，紅磚建築，占地面積很大。
旁邊就是避風塘碼頭，能看見漁船和貨船進進出出。
「這棟樓最大的優勢是地段和改造潛力。」李老闆指著建築說，「現在做倉庫太浪費了。如果能拆掉重建，蓋一棟六層的商廈，價值至少翻三倍。」
林慕白繞著建築走了一圈。
確實，這裡的位置很好，靠近碼頭，交通便利，周邊已經開始有商鋪和酒樓。如果重建為商廈，一樓可以做商鋪，樓上做寫字間或酒店，回報率會很高。
但重建需要改變土地性質，這需要政府審批。
「產權清晰嗎？」他問。
「清晰，業主是一家英資貿易公司，現在破產清盤中。」李老闆壓低聲音，「急著出手，價格可以再談。我估計35萬能拿下來。」
三處看下來，已經中午十一點多了。
回程的車上，林慕蘭認真整理著筆記，「阿弟，這三處各有優勢。中環的樓最穩，灣仔的回報最高，銅鑼灣的潛力最大。你覺得該選哪個？」
林慕白沒有直接回答，反問她，「二姐覺得呢？」
林慕蘭想了想，「如果是我，可能會選中環。雖然回報率不是最高，但最安全，租客是滙豐銀行，肯定不會拖欠租金。」
「很穩妥的選擇。」林慕白點頭，「但做投資，不能一味求穩。有時候，投資潛力比現狀更重要。」
他停頓一下，接著說：「我打算三處都買。」
「都買？」林慕蘭吃了一驚，「那要一百多萬港幣！我們哪有那麼多現金？」
「這些房產可以作為抵押物向滙豐或者渣打銀行貸款，至少能貸七成，我們只需要付差額部分。」林慕白平靜地說，「銅鑼灣的倉庫申請重建，建成後出售或出租。至於中環的商務樓和灣仔的公寓樓，可以作為家族基金的核心資產。」
林慕蘭聽得目瞪口呆，這樣一來，他們只需要付三十多萬就能買下一百多萬的房產了。
她沒想到，這個弟弟，連買房子都要用槓桿。
「可是……這樣風險會不會太大？」林慕蘭有些擔心地問。
「風險永遠存在。」林慕白看向窗外，「但最大的風險，是什麼都不做。現在香港的地產已經跌到了谷底，甚至全世界的地產都在谷底。這是百年一遇的機會，錯過了，就不會再有。」
車子駛上半山道，遠處的維多利亞灣波光粼粼。
林慕蘭看著弟弟的側臉，忽然覺得，這個從小需要她保護的弟弟，已經成長為她只能仰望的對象。
「阿弟，」她輕聲說，「我跟著你學，能學到很多東西。」
林慕白轉過頭，笑了，「二姐，你學得很快。以後這些實業投資，可以交給你來管。」
「我可以嗎？」
「當然可以。」林慕白認真地說，「你細心，有耐心，又肯學。金融投資交給陳建業和蘇文彬，實業投資你來負責，正好互補。」
林慕蘭的眼睛亮了。
這是她從未想過的未來，不是許家的少奶奶，不是林家的二小姐，而是能獨當一面的實業投資人。
「我會努力的。」她握緊拳頭，聲音雖輕，但堅定。
下午二點，半山羅便臣道。
車子沿著蜿蜒的山道行駛，兩旁的樹木越來越茂密，喧囂的市聲漸漸遠去。
這裡是香港的富人區，一棟棟花園洋房隱藏在綠蔭中，偶爾能看到穿著制服的傭人在庭院裡修剪花草。
「林少爺，林小姐，到了。」李老闆先下車，打開鐵門。
這是一棟典型的英式鄉村別墅，紅磚外牆，坡屋頂，煙囪聳立。庭院很大，種滿了玫瑰花和杜鵑，一條鵝卵石小徑通向主樓。
「這棟房子原來的主人是高等法院的包法官，住了二十年。」李老闆介紹道，「去年退休回英國了，家具都留了下來，都是上好的紅木。」
林慕白走進庭院，仔細觀察。
庭院四周有近兩米高的圍牆，上面還插著碎玻璃，這是防盜措施。
主樓有三層，每層都有寬敞的陽台。後院有個小花園，還有個車庫，可以停兩輛車。
「進去看看。」他說。
一樓是客廳、餐廳、書房，還有傭人房和廚房。
家具都是老式英倫風格，皮質沙發，橡木書櫃，壁爐上還掛著鹿頭標本。
林慕蘭一邊看一邊記錄：「客廳面積約800平方英尺，採光很好。書房有獨立衛生間，這個設計不錯。廚房設備老舊，可能需要更新。」
林慕白更關注的是房屋結構是否安全。
他檢查了門窗，都是實木的，很厚重。查看了樓梯，寬大結實。還特意去看了地下室，那裡有儲藏間和酒窖。
「水電情況怎麼樣？」他問。
「水電都通，但線路有些老了。」李老闆實話實說，「如果買下來，建議重新布線，畢竟安全第一。」
二樓和三樓是臥室，共有六間，每間都帶獨立衛生間。主臥特別大，有步入式衣帽間，還有個小陽台，可以俯瞰整個庭院。
林慕白走到陽台上，視野開闊。
從這裡能看到半山下的城市，但又有足夠的隱私。圍牆外是茂密的樹林，形成一個天然的屏障。
「周圍安全性如何？」他問出關鍵問題。
「這一片治安很好，有專門的巡警。」李老闆說，「而且鄰居都是體面人，有退休官員，有洋行大班，還有幾個醫生律師。大家互相認識，陌生人進來很快就會被發現。」
林慕白點點頭。
這正是他想要的，既隱蔽又安全，鄰居有社會地位又不過問閒事。
「價格還能談嗎？」他問。
李老闆搓搓手：「業主開價35萬，但急著出手。我估計……32萬應該能拿下來。」
「包括所有家具？」
「包括，包法官說了，家具不帶走了，誰買房子就送給誰。」
林慕白在心裡快速計算。
32萬港幣，約合3.4萬英鎊。首付三成是9.6萬港幣，剩餘七成22.4萬可以向銀行貸款。如果貸款期限二十年，年息6%，每月還款約1600港幣。
這個壓力不大，林家完全能承受。
中環的地產價格會翻兩倍不止。
而戰後……那更是天文數字的漲幅。
「再看看其他兩處。」他說。
第二站是灣仔軒尼詩道150號。
這是一棟五層高的公寓樓，紅磚外牆，鑄鐵陽台，典型的愛德華時期建築。
樓齡確實有些老了，但維護得不錯。每層有四套公寓，面積都在900平方英尺左右。
「這裡的租客都是什麼人？」林慕白問。
「主要是洋行職員，還有幾個是律師和醫生。」李老闆說，「租金每月80到120港幣，很穩定。年租金收入三萬五，扣除管理費和維修費，淨回報超過6%。」
林慕蘭一邊記錄一邊問：「建築結構安全嗎？有沒有白蟻或者漏水問題？」
這個問題很專業，李老闆不禁多看了她一眼：「林小姐心細。我們請工程師檢查過，主體結構沒問題，但確實有些水管老化了。如果買下來，可能需要花一兩萬港幣整體維修。」
林慕白在樓里走了一圈。
公寓的布局很實用，採光也好。這個地段現在不算頂級，但未來灣仔會成為繁華的商業區，這裡的價值會被重估。
更重要的是這棟樓有二十套公寓，可以安置二十個家庭。
這在亂世，可能意味著二十條退路。
「去銅鑼灣看看。」他說。
銅鑼灣怡和街22號，是一棟兩層高的倉庫，紅磚建築，占地面積很大。
旁邊就是避風塘碼頭，能看見漁船和貨船進進出出。
「這棟樓最大的優勢是地段和改造潛力。」李老闆指著建築說，「現在做倉庫太浪費了。如果能拆掉重建，蓋一棟六層的商廈，價值至少翻三倍。」
林慕白繞著建築走了一圈。
確實，這裡的位置很好，靠近碼頭，交通便利，周邊已經開始有商鋪和酒樓。如果重建為商廈，一樓可以做商鋪，樓上做寫字間或酒店，回報率會很高。
但重建需要改變土地性質，這需要政府審批。
「產權清晰嗎？」他問。
「清晰，業主是一家英資貿易公司，現在破產清盤中。」李老闆壓低聲音，「急著出手，價格可以再談。我估計35萬能拿下來。」
三處看下來，已經中午十一點多了。
回程的車上，林慕蘭認真整理著筆記，「阿弟，這三處各有優勢。中環的樓最穩，灣仔的回報最高，銅鑼灣的潛力最大。你覺得該選哪個？」
林慕白沒有直接回答，反問她，「二姐覺得呢？」
林慕蘭想了想，「如果是我，可能會選中環。雖然回報率不是最高，但最安全，租客是滙豐銀行，肯定不會拖欠租金。」
「很穩妥的選擇。」林慕白點頭，「但做投資，不能一味求穩。有時候，投資潛力比現狀更重要。」
他停頓一下，接著說：「我打算三處都買。」
「都買？」林慕蘭吃了一驚，「那要一百多萬港幣！我們哪有那麼多現金？」
「這些房產可以作為抵押物向滙豐或者渣打銀行貸款，至少能貸七成，我們只需要付差額部分。」林慕白平靜地說，「銅鑼灣的倉庫申請重建，建成後出售或出租。至於中環的商務樓和灣仔的公寓樓，可以作為家族基金的核心資產。」
林慕蘭聽得目瞪口呆，這樣一來，他們只需要付三十多萬就能買下一百多萬的房產了。
她沒想到，這個弟弟，連買房子都要用槓桿。
「可是……這樣風險會不會太大？」林慕蘭有些擔心地問。
「風險永遠存在。」林慕白看向窗外，「但最大的風險，是什麼都不做。現在香港的地產已經跌到了谷底，甚至全世界的地產都在谷底。這是百年一遇的機會，錯過了，就不會再有。」
車子駛上半山道，遠處的維多利亞灣波光粼粼。
林慕蘭看著弟弟的側臉，忽然覺得，這個從小需要她保護的弟弟，已經成長為她只能仰望的對象。
「阿弟，」她輕聲說，「我跟著你學，能學到很多東西。」
林慕白轉過頭，笑了，「二姐，你學得很快。以後這些實業投資，可以交給你來管。」
「我可以嗎？」
「當然可以。」林慕白認真地說，「你細心，有耐心，又肯學。金融投資交給陳建業和蘇文彬，實業投資你來負責，正好互補。」
林慕蘭的眼睛亮了。
這是她從未想過的未來，不是許家的少奶奶，不是林家的二小姐，而是能獨當一面的實業投資人。
「我會努力的。」她握緊拳頭，聲音雖輕，但堅定。
下午二點，半山羅便臣道。
車子沿著蜿蜒的山道行駛，兩旁的樹木越來越茂密，喧囂的市聲漸漸遠去。
這裡是香港的富人區，一棟棟花園洋房隱藏在綠蔭中，偶爾能看到穿著制服的傭人在庭院裡修剪花草。
「林少爺，林小姐，到了。」李老闆先下車，打開鐵門。
這是一棟典型的英式鄉村別墅，紅磚外牆，坡屋頂，煙囪聳立。庭院很大，種滿了玫瑰花和杜鵑，一條鵝卵石小徑通向主樓。
「這棟房子原來的主人是高等法院的包法官，住了二十年。」李老闆介紹道，「去年退休回英國了，家具都留了下來，都是上好的紅木。」
林慕白走進庭院，仔細觀察。
庭院四周有近兩米高的圍牆，上面還插著碎玻璃，這是防盜措施。
主樓有三層，每層都有寬敞的陽台。後院有個小花園，還有個車庫，可以停兩輛車。
「進去看看。」他說。
一樓是客廳、餐廳、書房，還有傭人房和廚房。
家具都是老式英倫風格，皮質沙發，橡木書櫃，壁爐上還掛著鹿頭標本。
林慕蘭一邊看一邊記錄：「客廳面積約800平方英尺，採光很好。書房有獨立衛生間，這個設計不錯。廚房設備老舊，可能需要更新。」
林慕白更關注的是房屋結構是否安全。
他檢查了門窗，都是實木的，很厚重。查看了樓梯，寬大結實。還特意去看了地下室，那裡有儲藏間和酒窖。
「水電情況怎麼樣？」他問。
「水電都通，但線路有些老了。」李老闆實話實說，「如果買下來，建議重新布線，畢竟安全第一。」
二樓和三樓是臥室，共有六間，每間都帶獨立衛生間。主臥特別大，有步入式衣帽間，還有個小陽台，可以俯瞰整個庭院。
林慕白走到陽台上，視野開闊。
從這裡能看到半山下的城市，但又有足夠的隱私。圍牆外是茂密的樹林，形成一個天然的屏障。
「周圍安全性如何？」他問出關鍵問題。
「這一片治安很好，有專門的巡警。」李老闆說，「而且鄰居都是體面人，有退休官員，有洋行大班，還有幾個醫生律師。大家互相認識，陌生人進來很快就會被發現。」
林慕白點點頭。
這正是他想要的，既隱蔽又安全，鄰居有社會地位又不過問閒事。
「價格還能談嗎？」他問。
李老闆搓搓手：「業主開價35萬，但急著出手。我估計……32萬應該能拿下來。」
「包括所有家具？」
「包括，包法官說了，家具不帶走了，誰買房子就送給誰。」
林慕白在心裡快速計算。
32萬港幣，約合3.4萬英鎊。首付三成是9.6萬港幣，剩餘七成22.4萬可以向銀行貸款。如果貸款期限二十年，年息6%，每月還款約1600港幣。
這個壓力不大，林家完全能承受。