第92章 香港房產（上）
1933年5月21日，清晨五點，半山林家公館。
林慕白醒得比往常更早。
窗外天色還是灰濛濛的，維多利亞港的方向傳來輪船的汽笛聲，悠長而低沉。
他披上絲綢睡袍，走到書房的落地窗前，看著半山腰下漸次亮起的燈火。
一夜無夢，但從醒來後，他的腦子從未停止運轉。
想著上海華興銀行的重組、香港的債券發行、美國的石油投資、南洋的橡膠園考察，這些像棋盤上的棋子，需要他一一落子。
而對手，既有市場上的明槍，也有暗處的冷箭。
雖然他有著對未來的記憶。
但蝴蝶的翅膀已經扇動。
有些事件已經出現了微妙變化。
白銀價格的波動比他記憶中更劇烈，日本人的干預力度比想像中的更大。
他需要加強情報收集，尤其是東京金融圈的動向。
債券發行是關鍵一戰。
這次若成功，林家將擁有穩定的長期資金渠道，沒有人會只借一期的債，往往是債務越滾越大。
當然，如果還不出利息和本金，那之前的信用將土崩瓦解。
不過對這一點，林慕白倒是毫不擔心。
他眼下考慮的是南洋之行和美國的布局。
南洋的橡膠、錫礦、航運碼頭，這些實業的布局，是金融之外的另一個支柱。
美國石油投資風險極高，但回報可能百倍。
還是需要親自赴德州考察一下，不能完全依賴梅隆銀行的報告。
到了六點鐘，他換上輕便的衣服，照例開始晨跑。
跑步回來後，他沖了個澡，擦乾身體後，渾身舒服了許多。
早上七點半，餐廳。
陽光已經從東面的窗戶斜射進來，在紅木餐桌上切出明亮的光帶。
長條形的紅木餐桌上已經擺好了早餐：生滾魚片粥、蝦餃、叉燒包、還有林慕白最愛的港式奶茶。
何婉珍今天穿了身藕荷色旗袍，頭髮梳得一絲不苟。見兒子下樓，她立刻迎上來：「阿白，昨晚睡得好嗎？看你黑眼圈都出來了。」
「睡得很好，阿媽。」林慕白在母親身邊坐下，「您別總操心我。」
「能不操心嗎？」何婉珍給他盛了碗粥，「你阿爸當年跑船，我至少知道他今天在哪個港口。你現在倒好，今天在香港，明天在上海，後天又說要去美國。我這心裡啊，七上八下的。」
林慕白心中一暖，握住母親的手：「阿媽放心，我有分寸。」
林振業這時走進餐廳，手裡拿著今天的《南華早報》。他在主位坐下，翻開報紙，目光掃過頭版新聞。
「阿白，」他忽然開口，「今天報紙上說，美國參議院銀委會推遲了白銀法案的表決。這對你的投資有沒有影響？」
林慕白接過報紙，快速瀏覽了一遍。
報導寫得比較謹慎，只說「因技術性原因推遲」，但字裡行間透露出白銀集團議員與反對派之間的激烈博弈。
「短期會有波動，但長期趨勢不變。」林慕白放下報紙，「羅斯福需要白銀集團的支持來推動新政，這是政治交易。推遲，只是為了爭取更好的條款。」
林振業點點頭，不再多問。經過這幾個月的觀察，他已經完全相信兒子在金融上的判斷力。
正說著，樓梯上傳來腳步聲。
林慕蘭從樓上下來。
林慕蘭今天穿了身淺灰色職業套裝，頭髮整齊地梳在腦後。手裡拿著個裝房產資料的文件袋和一個小筆記本。
她一邊吃早餐一邊翻看昨天做的房產筆記，神情專注。
她從文件袋裡抽出一張手繪的地圖，遞給林慕白，「這是我昨晚畫的，三處商業地產的位置、優缺點、價格對比。還有……還有我算的回報率。」
林慕白接過地圖，眼睛一亮。
地圖畫得很仔細，用不同顏色的筆標註了信息。中環18號用藍色，標註「金融核心，租金穩」；灣仔150號用綠色，標註「高回報，需維修」；銅鑼灣22號用紅色，標註「潛力大，待改造」。
下面還有一張表格，計算了各種情況下的投資回報。
「二姐，這是你自己算的？」林慕白有些驚訝。
「嗯。」林慕蘭臉微紅，「我昨天問了陳先生一些財務公式，又查了書。算得可能不對……」
「很對。」林慕白肯定地說，「不僅對，而且考慮得很周全。你連維修成本和空置風險都算進去了。」
得到弟弟的誇獎，林慕蘭眼中閃過光彩：「那……那今天考察住宅地產，我要注意什麼？」
林慕白想了想：「住宅和商業地產邏輯不同。商業看租金回報和升值潛力，住宅看的是居住品質、社區環境、還有……安全。」
他頓了頓，壓低聲音：「特別是安全。半山和山頂都是富人區，治安好，但也要看具體位置。有沒有逃生通道？圍牆夠不夠高？鄰居是什麼人？這些都要留意。」
林慕蘭認真記下：「我明白了。」
上午九點，中環皇后大道中。
林慕白和林慕蘭從勞斯萊斯上下來時，中介李老闆已經等在18號樓門口了。
李老闆五十多歲，身材微胖，穿著綢緞長衫，手裡拿著把摺扇。見林慕白下車，他快步迎上來：「林少爺，林小姐，歡迎歡迎！」
「李老闆客氣。」林慕白抬頭打量這棟樓。
四層高的騎樓式建築，花崗岩外牆，拱形窗戶，典型的英殖時期風格。
一樓是滙豐銀行的支行，玻璃門擦得鋥亮，裡面有幾個客戶在辦理業務。二三樓的窗戶都開著，能看到裡面辦公的人影。
「這棟樓是1912年建的，到現在二十一年，保養得很好。」李老闆介紹道，「業主是英國怡和洋行的一位退休經理，去年回倫敦了，委託我們全權處理。48萬的價格很公道，按現在的租金算，年回報率有4.5%。」
林慕白沒有急著表態，他走進樓內，沿著木樓梯往上走。
樓梯是實木的，雖然有些年頭，但很結實。每層樓有四間辦公室，面積從800到1200平方英尺不等。租客有律師事務所、會計師事務所、還有一家做進出口貿易的華商公司。
「現在的租約都是什麼情況？」林慕蘭拿出小筆記本，認真地記錄。
這是她第一次參與實地考察，既緊張又興奮。
「一樓滙豐的租約還有八年，每年租金兩萬港幣，每三年漲5%。」李老闆如數家珍，「二三樓的租約都是一到三年，租金在每月300到500港幣之間。四樓目前空著，可以自用或者出租。」
林慕白走到四樓，推開窗戶。
從這裡看出去，皇后大道中的街景盡收眼底。行人在街頭穿梭，叮叮車搖著車鈴緩緩駛過。
遠處，滙豐銀行總部的穹頂在陽光下熠熠生輝。
「這一片的房產，您預計未來五年會升值多少？」他轉頭問李老闆。
李老闆愣了一下，他想了想，謹慎地說：「中環是金融核心區，只要香港經濟不垮，這裡的地產只會越來越值錢。保守估計，五年漲三成沒問題。」
林慕白心中笑了。
三成？實在太保守了。
林慕白醒得比往常更早。
窗外天色還是灰濛濛的，維多利亞港的方向傳來輪船的汽笛聲，悠長而低沉。
他披上絲綢睡袍，走到書房的落地窗前，看著半山腰下漸次亮起的燈火。
一夜無夢，但從醒來後，他的腦子從未停止運轉。
想著上海華興銀行的重組、香港的債券發行、美國的石油投資、南洋的橡膠園考察，這些像棋盤上的棋子，需要他一一落子。
而對手，既有市場上的明槍，也有暗處的冷箭。
雖然他有著對未來的記憶。
但蝴蝶的翅膀已經扇動。
有些事件已經出現了微妙變化。
白銀價格的波動比他記憶中更劇烈，日本人的干預力度比想像中的更大。
他需要加強情報收集，尤其是東京金融圈的動向。
債券發行是關鍵一戰。
這次若成功，林家將擁有穩定的長期資金渠道，沒有人會只借一期的債，往往是債務越滾越大。
當然，如果還不出利息和本金，那之前的信用將土崩瓦解。
不過對這一點，林慕白倒是毫不擔心。
他眼下考慮的是南洋之行和美國的布局。
南洋的橡膠、錫礦、航運碼頭，這些實業的布局，是金融之外的另一個支柱。
美國石油投資風險極高，但回報可能百倍。
還是需要親自赴德州考察一下，不能完全依賴梅隆銀行的報告。
到了六點鐘，他換上輕便的衣服，照例開始晨跑。
跑步回來後，他沖了個澡，擦乾身體後，渾身舒服了許多。
早上七點半，餐廳。
陽光已經從東面的窗戶斜射進來，在紅木餐桌上切出明亮的光帶。
長條形的紅木餐桌上已經擺好了早餐：生滾魚片粥、蝦餃、叉燒包、還有林慕白最愛的港式奶茶。
何婉珍今天穿了身藕荷色旗袍，頭髮梳得一絲不苟。見兒子下樓，她立刻迎上來：「阿白，昨晚睡得好嗎？看你黑眼圈都出來了。」
「睡得很好，阿媽。」林慕白在母親身邊坐下，「您別總操心我。」
「能不操心嗎？」何婉珍給他盛了碗粥，「你阿爸當年跑船，我至少知道他今天在哪個港口。你現在倒好，今天在香港，明天在上海，後天又說要去美國。我這心裡啊，七上八下的。」
林慕白心中一暖，握住母親的手：「阿媽放心，我有分寸。」
林振業這時走進餐廳，手裡拿著今天的《南華早報》。他在主位坐下，翻開報紙，目光掃過頭版新聞。
「阿白，」他忽然開口，「今天報紙上說，美國參議院銀委會推遲了白銀法案的表決。這對你的投資有沒有影響？」
林慕白接過報紙，快速瀏覽了一遍。
報導寫得比較謹慎，只說「因技術性原因推遲」，但字裡行間透露出白銀集團議員與反對派之間的激烈博弈。
「短期會有波動，但長期趨勢不變。」林慕白放下報紙，「羅斯福需要白銀集團的支持來推動新政，這是政治交易。推遲，只是為了爭取更好的條款。」
林振業點點頭，不再多問。經過這幾個月的觀察，他已經完全相信兒子在金融上的判斷力。
正說著，樓梯上傳來腳步聲。
林慕蘭從樓上下來。
林慕蘭今天穿了身淺灰色職業套裝，頭髮整齊地梳在腦後。手裡拿著個裝房產資料的文件袋和一個小筆記本。
她一邊吃早餐一邊翻看昨天做的房產筆記，神情專注。
她從文件袋裡抽出一張手繪的地圖，遞給林慕白，「這是我昨晚畫的，三處商業地產的位置、優缺點、價格對比。還有……還有我算的回報率。」
林慕白接過地圖，眼睛一亮。
地圖畫得很仔細，用不同顏色的筆標註了信息。中環18號用藍色，標註「金融核心，租金穩」；灣仔150號用綠色，標註「高回報，需維修」；銅鑼灣22號用紅色，標註「潛力大，待改造」。
下面還有一張表格，計算了各種情況下的投資回報。
「二姐，這是你自己算的？」林慕白有些驚訝。
「嗯。」林慕蘭臉微紅，「我昨天問了陳先生一些財務公式，又查了書。算得可能不對……」
「很對。」林慕白肯定地說，「不僅對，而且考慮得很周全。你連維修成本和空置風險都算進去了。」
得到弟弟的誇獎，林慕蘭眼中閃過光彩：「那……那今天考察住宅地產，我要注意什麼？」
林慕白想了想：「住宅和商業地產邏輯不同。商業看租金回報和升值潛力，住宅看的是居住品質、社區環境、還有……安全。」
他頓了頓，壓低聲音：「特別是安全。半山和山頂都是富人區，治安好，但也要看具體位置。有沒有逃生通道？圍牆夠不夠高？鄰居是什麼人？這些都要留意。」
林慕蘭認真記下：「我明白了。」
上午九點，中環皇后大道中。
林慕白和林慕蘭從勞斯萊斯上下來時，中介李老闆已經等在18號樓門口了。
李老闆五十多歲，身材微胖，穿著綢緞長衫，手裡拿著把摺扇。見林慕白下車，他快步迎上來：「林少爺，林小姐，歡迎歡迎！」
「李老闆客氣。」林慕白抬頭打量這棟樓。
四層高的騎樓式建築，花崗岩外牆，拱形窗戶，典型的英殖時期風格。
一樓是滙豐銀行的支行，玻璃門擦得鋥亮，裡面有幾個客戶在辦理業務。二三樓的窗戶都開著，能看到裡面辦公的人影。
「這棟樓是1912年建的，到現在二十一年，保養得很好。」李老闆介紹道，「業主是英國怡和洋行的一位退休經理，去年回倫敦了，委託我們全權處理。48萬的價格很公道，按現在的租金算，年回報率有4.5%。」
林慕白沒有急著表態，他走進樓內，沿著木樓梯往上走。
樓梯是實木的，雖然有些年頭，但很結實。每層樓有四間辦公室，面積從800到1200平方英尺不等。租客有律師事務所、會計師事務所、還有一家做進出口貿易的華商公司。
「現在的租約都是什麼情況？」林慕蘭拿出小筆記本，認真地記錄。
這是她第一次參與實地考察，既緊張又興奮。
「一樓滙豐的租約還有八年，每年租金兩萬港幣，每三年漲5%。」李老闆如數家珍，「二三樓的租約都是一到三年，租金在每月300到500港幣之間。四樓目前空著，可以自用或者出租。」
林慕白走到四樓，推開窗戶。
從這裡看出去，皇后大道中的街景盡收眼底。行人在街頭穿梭，叮叮車搖著車鈴緩緩駛過。
遠處，滙豐銀行總部的穹頂在陽光下熠熠生輝。
「這一片的房產，您預計未來五年會升值多少？」他轉頭問李老闆。
李老闆愣了一下，他想了想，謹慎地說：「中環是金融核心區，只要香港經濟不垮，這裡的地產只會越來越值錢。保守估計，五年漲三成沒問題。」
林慕白心中笑了。
三成？實在太保守了。