第81章 拆遷合同的洽談
第81章 拆遷合同的洽談
「董事長，經過了我們這麼長時間的協商，已經擬定好了拆遷合同，只是合同上有幾個分支點，你看一下。」
新德房地產中介公司跟劉悅雙方談了大半個小時，終於談了拆遷合同初步的意向。王經理把這初步的今同，也就報告給董事長劉萬華。
董事長劉萬華接過了王經理遞過來的合同，也就開始翻了起來，而王經理則跟著介紹道：「因為毛先生他屬於拆遷戶，所以毛先生的2704萬換成房子後，總共可以分到5195個平方。
對於這一點，雖然比我們公司規定的要求，每戶只能拿100~120個平方稍微多了一點，不過因為毛先生這事特事特辦，所以對於毛先生能拿到這麼多平方，我們雙方都沒有意見。
而對於交房的時間，對方那邊也沒反對，同意我們公司2008年8月份交房，當然，如果因為某種不可定的因素，而推遲了交房，合同上面都有解決的方案，一般都不會有多大問題。
雖然還有一些小問題，比如說驗收，檢測，還有評估報告，等等在合同上存在分歧，但是總的而言，大的方向，都能雙方和平的談判解決，所以合同上大部分我們都認可。
不過在交房的時候，我們雙方有了不同的意見。其中一條，那就是對方劉律師要我們交付的時候，只准房子擁有8%的公攤面積，剩餘的92%必須是套內面積。
而我們公司這邊對這一條意見沒有同意，畢竟這一次我們建的是高樓，最上面的公攤面積，有的都能達到百分之二豐幾了，所以我們公司表示公攤面積太少了，最少要達到15~20%，剩餘的才能算為套內面積。
對於這一條，需要董事長你跟王先生洽談一下，雙方拿出一個最佳的方案出來，到時候我們合同上改一下就行了。
還有第2條，因為房屋層次的原因，價格會略微不同，為了雙方不存在矛盾，毛先生拿房的時候，會指定層次平均拿房，意思的大概就是，一棟樓，毛先生他會從上到下拿一半或者拿1/3的房子。
並且為了方便管理，毛先生只會在同1棟樓裡面拿房，但是具體在哪一棟樓，需要我們這邊建好了，毛先生過來驗收，並確定要哪一棟樓。
對於這一條，我們公司這邊同意讓毛先生拿一棟樓的房子，但是不同意毛先生拿1/3或者1/2的房子，而是希望讓毛先生拿6層下面的房子。
畢竟6層以上的房子，不管是採光率還是噪音，還是空氣，都比6層以下的房子要好，所以價格比6層以下的房子要貴一點，更重要的是6層以上的房子好賣一點。
我們希望毛先生拿6層以下的房子，這樣我們以後的房子也能銷售快一點，更重要的是，為董事長你節省不少，畢竟一套房子如果相差十幾萬二十幾萬的話，幾十套房子下來也有不少錢的。」王經理一臉恭敬的說道。
合同上肯定不止這兩條，很多細小的細節不需要說了，最主要的有分支的地方，王經理這才說了一下。
當然，這都是背著毛小雨和劉悅說的，畢竟有一些事情，也不好當著毛小雨說，所以王經理的說話聲音也小了不少。
董事長劉萬華看了一下手上擬定的初步合同，然後看了一下遠處，毛小雨正在跟劉悅說著話，想了一下，然後這才小聲的說道：「我知道了，你去把毛先生喊過來，我跟他談一下。」
而毛小雨一邊看著劉悅剛才擬定好的合同一邊聽著劉悅的介紹，說真的，看到這份合同的時候，毛小雨不得不稱讚自己，自己這1000塊錢花的值。
如果讓自己過來的話，肯定是兩眼一抹黑，對於怎麼簽合同怎麼擬定合同，根本就不知道，更不用說沒有漏洞的合同了。
畢竟這份合同上面，有很多自己都不知道的細節，都已經標註好了，並且劉悅還親自解釋給毛小雨聽。
————
而且就連那些公攤面積，合同上都要扣得死死的。
更不用說拿房子了。
按照劉悅所說，如果跟回遷房主一塊拿回遷房的話，容易把毛小雨的房子，分遷到回遷房那邊的房子堆裡面去，這樣會對毛小雨有一定的經濟損害，所以劉悅拒絕了對方的提議。
並且直接提出毛小雨自己這邊面積多，不適合跟那些回遷房主一塊拿回遷房，直接表示，等到以後，毛小雨看中了哪一棟房子，直接拿下這棟房子的一半或者1/3拿房子，這樣更好的管理房子。
對於這一條，其實毛小雨一開始也沒想到，等到看到合同上有這一條的時候，在聽到劉悅的敘說，毛小雨這才想到，上輩子正因為有5套房子屬於回遷房。
裡面住的人員素質優良不齊，這也導致這些回遷房的價格，同比一塊建的房子價格，相差了大幾千塊錢一平。而這也是導致第2次拆遷，拆遷非常難的原因。
因為新德房地產開發公司也發現了這個問題，所以第2批拆遷的時候不給回遷房，再加上第1次拆遷的時候掙了大筆的錢，所以新德房地產公司硬要拆遷戶拿錢走人，這也導致第2次拆遷足足拆了7年。
其實看看也挺無語的，房子的質量一樣的，房子的環境也是一樣的，就因為人員素質的原因，就讓房子的價格相差幾千塊錢，從這也能看出一個小區的人員素質如果好的話，真的能帶動小區的價格。
而毛小雨如果指定拿房子，在別的樓裡面拿一半或者拿1/3的話，那直接避開了回遷房的這一批人員，這樣自己以後賣房子，也好賣一點。
「毛先生，我們董事長喊你過去洽談一下合同。」王經理過來，一臉恭敬的說道。
「好，那我過來。」毛小雨答應了，然後帶著劉悅來到了董事長劉萬華對面坐了下來。
「毛先生，我看了一下合同，現在只有兩個方面需要探討一下，第1個方面就是公攤面積這一方面，你也知道的，高層建築它免不了有公攤面積，不管是配電箱還是電梯，還是消防通道，他都有一定的要求的。
這些地方都屬於建築面積內，肯定要算到每一個住戶頭上的，這樣才能保證公共面積的保養。所以你所說的8%的公攤面積，我感覺少了一點。一般這種高層建築最少15%~20%我們才能達到要求，所以你看這個公攤面積能不能改大一點。」
董事長劉萬華拿著合同說道。
「董事長，我不否認高層有公攤面積，還需要消防電梯，樓梯間，這個屬於正常的，但是你如果往外的賣的話，你多算公攤面積，那跟我沒多大關係，畢竟人家能買，說明已經接受這麼大的公攤。
而我不一樣，我是拆遷戶，我給你的房子都是套內面積，一點公攤面積都沒有，如果你再給我算公攤面積的話，那我是不是要回去重新核算一下，我是不是要去把外面的那些公共廁所，垃圾站都要算成我的公攤面積裡面，再加上我現在的平方，畢竟我現在的平方都是套內面積。
我主要是怕麻煩，所以我現在給你8%的公攤面積，可以說，是從我自己套內的面積拿出的面積給你用，我都沒算這個8%的公攤面積，都是我的，所以對於你要求公攤面積增加到15%~20%，我感覺不太合理。」毛小雨直接拒絕道。
董事長聽到毛小雨這話，一時也不知道該怎麼回答呢！
畢竟現在國家的規定。公攤面積算入住宅面積裡面，但是二三十年前，三四十年前的房子，卻沒有這麼公攤面積。
那種老房子，都按照套內面積算的，現在自己要求公攤面積的話，對方這麼回答也無可是非。
毛小雨看到董事長劉萬華還在思考，你就直接開口說道：「其實8%已經不錯了，不過咱們作為商人，和氣生財，我也不想讓你為難，這樣好了，我可以把公攤面積調成12%。不過你這邊也得讓一點。小區不是有地下車庫嗎，這樣好了。給我50個地下車位吧，你看怎麼樣？」
聽到毛小雨這話，董事長劉萬華算了一下，這個小區是要建地下一層停車區，根據規劃，建好可以停1000輛汽車，給他50個地下車位好像也沒多少。
畢竟地面上還能停800多輛汽車了，整個小區能停1800多輛汽車，反正也用不了，給他就給他唄，到時候每個月還能收他一筆錢呢。
不過12%，這公攤不夠呀。
想到這，董事長劉萬華想了一下，說道：「12%的公攤面積還是少了一點，這樣好了，給我這邊15%的公攤面積吧，我給你100個地下車位，你看怎麼樣。」
毛小雨看著董事長劉萬華這麼爽快的摔出100個地下車位出來，知道劉萬華根本就沒在意這個車位。
想想也難怪，畢竟現在普通人哪有那麼多車子，誰能想到過個十幾年以後，華國人均車子達到了一家一輛。
到時候，這家小區最缺的就是車位，畢竟3000戶小區，只有1800個停車位，連每戶平均一輛停車位都沒有。
到時候有的人回來晚了，只能把車子停在小區外面，可外面的臨時停車位又不准停多長時間，經常容易被外面的交警貼單。
但是小區內部地面停車位也就只能停800輛，為了平衡小區內部的房主，一年抽籤一次，一個月停車費用800，很多車主輪都輪不到。
沒辦法，地面停車位是整個小區的，整個小區每一戶人家，都可以來抽籤，就算有地下停車位，有的人家有兩輛車呀，他也需要地面的停車位呀。
所以每一年，小區3000戶都要抽800個車位的位置。
至於地下停車位，價格早已經從4萬一個停車位，賣到了二十幾萬，比一輛車子貴多了。
因此，毛小雨看到董事長劉萬華對地下停車位這麼不在意，其實倒是想，把地下車位全部買下來。
可是又想到如果全部買下來，到最後可能引起公憤，畢竟為了這停車位，這個小區都鬧過幾次了。毛小雨也就熄了這個想法。
但是這不影響毛小雨多拿一點車位呀，因此，毛小雨想了想說道：「既然董事長這麼說了，那我給董事長一個面子，這樣好了，大家各退一步，地下停車位給120個車位好了，房子的公攤占地面積15%，建築面積最少85%。
董事長劉萬華聽到毛小雨這麼說，也就猶豫了兩秒，然後點頭說道：「行，沒問題。」
「那我們再談一下第2條。你看，你這也屬於拆遷房，本來我們就不掙錢，能不能拿房子的時候，儘量拿下面一些房子。」董事長劉萬華轉移了話題問道。
「董事長，這不是拆遷不拆遷的問題，我又不傻，我不可能全部都拿下面的，這樣好了，你的1樓如果有贈送的地下面積房子的話，那這房子我要了。別的房子還是以一條線一條線的拿，你看怎麼樣。」毛小雨說道。
因為整個小區要修建地下車庫，但是不是說的所有房子底下都有地下車庫，靠邊的地方因為地理或者環境原因，是沒辦法修地下車庫的。
但這些地方在施工的時候，都已經挖空了，既然不能做地下車庫，一般開發商都會作為地下面積，把它給修建起來。
等買房子的時候。能以贈送住戶地下面積的方式，多要一點錢，但是房產證上，卻沒有這個地下車庫的房子證明。
就跟最頂樓的閣樓一樣，有很多三角形的頂樓都是這樣的，都會贈送閣樓面積，但是都不在平方之內，到不是說房地產商不想賣這些地方，而是國家規定不准賣。
等到以後賣房子的時候，必須要把閣樓給封掉，再給賣。而且還不能在合同上寫明閣樓屬於賣的範圍之內。
董事長劉萬華聽到毛小雨這話，知道已經是最大的努力了，畢竟沒有人是傻瓜的，也就點頭同意道：「行，到時候有多餘的地下贈送面積的1樓房子，到時候就賣給你。」
董事長劉萬華這話也沒敢說死，畢竟有的人也會喜歡一樓贈送面積的房子，這種人多花十幾萬二十萬買一下也很正常，等到那時候，賣給那些人也不可能賣給毛小雨。
因此，董事長劉文華才不敢打包票，只說以後如果有，才會買給毛小雨。其實意思就是以後如果賣不掉，再賣給毛小雨。
「那我就謝謝董事長你了。」
看到合同上的兩個分歧點都談好了，毛小雨也就熱情的站起身來，跟董事長握了握手，表示這一個合同就這麼定下來了。
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「董事長，經過了我們這麼長時間的協商，已經擬定好了拆遷合同，只是合同上有幾個分支點，你看一下。」
新德房地產中介公司跟劉悅雙方談了大半個小時，終於談了拆遷合同初步的意向。王經理把這初步的今同，也就報告給董事長劉萬華。
董事長劉萬華接過了王經理遞過來的合同，也就開始翻了起來，而王經理則跟著介紹道：「因為毛先生他屬於拆遷戶，所以毛先生的2704萬換成房子後，總共可以分到5195個平方。
對於這一點，雖然比我們公司規定的要求，每戶只能拿100~120個平方稍微多了一點，不過因為毛先生這事特事特辦，所以對於毛先生能拿到這麼多平方，我們雙方都沒有意見。
而對於交房的時間，對方那邊也沒反對，同意我們公司2008年8月份交房，當然，如果因為某種不可定的因素，而推遲了交房，合同上面都有解決的方案，一般都不會有多大問題。
雖然還有一些小問題，比如說驗收，檢測，還有評估報告，等等在合同上存在分歧，但是總的而言，大的方向，都能雙方和平的談判解決，所以合同上大部分我們都認可。
不過在交房的時候，我們雙方有了不同的意見。其中一條，那就是對方劉律師要我們交付的時候，只准房子擁有8%的公攤面積，剩餘的92%必須是套內面積。
而我們公司這邊對這一條意見沒有同意，畢竟這一次我們建的是高樓，最上面的公攤面積，有的都能達到百分之二豐幾了，所以我們公司表示公攤面積太少了，最少要達到15~20%，剩餘的才能算為套內面積。
對於這一條，需要董事長你跟王先生洽談一下，雙方拿出一個最佳的方案出來，到時候我們合同上改一下就行了。
還有第2條，因為房屋層次的原因，價格會略微不同，為了雙方不存在矛盾，毛先生拿房的時候，會指定層次平均拿房，意思的大概就是，一棟樓，毛先生他會從上到下拿一半或者拿1/3的房子。
並且為了方便管理，毛先生只會在同1棟樓裡面拿房，但是具體在哪一棟樓，需要我們這邊建好了，毛先生過來驗收，並確定要哪一棟樓。
對於這一條，我們公司這邊同意讓毛先生拿一棟樓的房子，但是不同意毛先生拿1/3或者1/2的房子，而是希望讓毛先生拿6層下面的房子。
畢竟6層以上的房子，不管是採光率還是噪音，還是空氣，都比6層以下的房子要好，所以價格比6層以下的房子要貴一點，更重要的是6層以上的房子好賣一點。
我們希望毛先生拿6層以下的房子，這樣我們以後的房子也能銷售快一點，更重要的是，為董事長你節省不少，畢竟一套房子如果相差十幾萬二十幾萬的話，幾十套房子下來也有不少錢的。」王經理一臉恭敬的說道。
合同上肯定不止這兩條，很多細小的細節不需要說了，最主要的有分支的地方，王經理這才說了一下。
當然，這都是背著毛小雨和劉悅說的，畢竟有一些事情，也不好當著毛小雨說，所以王經理的說話聲音也小了不少。
董事長劉萬華看了一下手上擬定的初步合同，然後看了一下遠處，毛小雨正在跟劉悅說著話，想了一下，然後這才小聲的說道：「我知道了，你去把毛先生喊過來，我跟他談一下。」
而毛小雨一邊看著劉悅剛才擬定好的合同一邊聽著劉悅的介紹，說真的，看到這份合同的時候，毛小雨不得不稱讚自己，自己這1000塊錢花的值。
如果讓自己過來的話，肯定是兩眼一抹黑，對於怎麼簽合同怎麼擬定合同，根本就不知道，更不用說沒有漏洞的合同了。
畢竟這份合同上面，有很多自己都不知道的細節，都已經標註好了，並且劉悅還親自解釋給毛小雨聽。
————
而且就連那些公攤面積，合同上都要扣得死死的。
更不用說拿房子了。
按照劉悅所說，如果跟回遷房主一塊拿回遷房的話，容易把毛小雨的房子，分遷到回遷房那邊的房子堆裡面去，這樣會對毛小雨有一定的經濟損害，所以劉悅拒絕了對方的提議。
並且直接提出毛小雨自己這邊面積多，不適合跟那些回遷房主一塊拿回遷房，直接表示，等到以後，毛小雨看中了哪一棟房子，直接拿下這棟房子的一半或者1/3拿房子，這樣更好的管理房子。
對於這一條，其實毛小雨一開始也沒想到，等到看到合同上有這一條的時候，在聽到劉悅的敘說，毛小雨這才想到，上輩子正因為有5套房子屬於回遷房。
裡面住的人員素質優良不齊，這也導致這些回遷房的價格，同比一塊建的房子價格，相差了大幾千塊錢一平。而這也是導致第2次拆遷，拆遷非常難的原因。
因為新德房地產開發公司也發現了這個問題，所以第2批拆遷的時候不給回遷房，再加上第1次拆遷的時候掙了大筆的錢，所以新德房地產公司硬要拆遷戶拿錢走人，這也導致第2次拆遷足足拆了7年。
其實看看也挺無語的，房子的質量一樣的，房子的環境也是一樣的，就因為人員素質的原因，就讓房子的價格相差幾千塊錢，從這也能看出一個小區的人員素質如果好的話，真的能帶動小區的價格。
而毛小雨如果指定拿房子，在別的樓裡面拿一半或者拿1/3的話，那直接避開了回遷房的這一批人員，這樣自己以後賣房子，也好賣一點。
「毛先生，我們董事長喊你過去洽談一下合同。」王經理過來，一臉恭敬的說道。
「好，那我過來。」毛小雨答應了，然後帶著劉悅來到了董事長劉萬華對面坐了下來。
「毛先生，我看了一下合同，現在只有兩個方面需要探討一下，第1個方面就是公攤面積這一方面，你也知道的，高層建築它免不了有公攤面積，不管是配電箱還是電梯，還是消防通道，他都有一定的要求的。
這些地方都屬於建築面積內，肯定要算到每一個住戶頭上的，這樣才能保證公共面積的保養。所以你所說的8%的公攤面積，我感覺少了一點。一般這種高層建築最少15%~20%我們才能達到要求，所以你看這個公攤面積能不能改大一點。」
董事長劉萬華拿著合同說道。
「董事長，我不否認高層有公攤面積，還需要消防電梯，樓梯間，這個屬於正常的，但是你如果往外的賣的話，你多算公攤面積，那跟我沒多大關係，畢竟人家能買，說明已經接受這麼大的公攤。
而我不一樣，我是拆遷戶，我給你的房子都是套內面積，一點公攤面積都沒有，如果你再給我算公攤面積的話，那我是不是要回去重新核算一下，我是不是要去把外面的那些公共廁所，垃圾站都要算成我的公攤面積裡面，再加上我現在的平方，畢竟我現在的平方都是套內面積。
我主要是怕麻煩，所以我現在給你8%的公攤面積，可以說，是從我自己套內的面積拿出的面積給你用，我都沒算這個8%的公攤面積，都是我的，所以對於你要求公攤面積增加到15%~20%，我感覺不太合理。」毛小雨直接拒絕道。
董事長聽到毛小雨這話，一時也不知道該怎麼回答呢！
畢竟現在國家的規定。公攤面積算入住宅面積裡面，但是二三十年前，三四十年前的房子，卻沒有這麼公攤面積。
那種老房子，都按照套內面積算的，現在自己要求公攤面積的話，對方這麼回答也無可是非。
毛小雨看到董事長劉萬華還在思考，你就直接開口說道：「其實8%已經不錯了，不過咱們作為商人，和氣生財，我也不想讓你為難，這樣好了，我可以把公攤面積調成12%。不過你這邊也得讓一點。小區不是有地下車庫嗎，這樣好了。給我50個地下車位吧，你看怎麼樣？」
聽到毛小雨這話，董事長劉萬華算了一下，這個小區是要建地下一層停車區，根據規劃，建好可以停1000輛汽車，給他50個地下車位好像也沒多少。
畢竟地面上還能停800多輛汽車了，整個小區能停1800多輛汽車，反正也用不了，給他就給他唄，到時候每個月還能收他一筆錢呢。
不過12%，這公攤不夠呀。
想到這，董事長劉萬華想了一下，說道：「12%的公攤面積還是少了一點，這樣好了，給我這邊15%的公攤面積吧，我給你100個地下車位，你看怎麼樣。」
毛小雨看著董事長劉萬華這麼爽快的摔出100個地下車位出來，知道劉萬華根本就沒在意這個車位。
想想也難怪，畢竟現在普通人哪有那麼多車子，誰能想到過個十幾年以後，華國人均車子達到了一家一輛。
到時候，這家小區最缺的就是車位，畢竟3000戶小區，只有1800個停車位，連每戶平均一輛停車位都沒有。
到時候有的人回來晚了，只能把車子停在小區外面，可外面的臨時停車位又不准停多長時間，經常容易被外面的交警貼單。
但是小區內部地面停車位也就只能停800輛，為了平衡小區內部的房主，一年抽籤一次，一個月停車費用800，很多車主輪都輪不到。
沒辦法，地面停車位是整個小區的，整個小區每一戶人家，都可以來抽籤，就算有地下停車位，有的人家有兩輛車呀，他也需要地面的停車位呀。
所以每一年，小區3000戶都要抽800個車位的位置。
至於地下停車位，價格早已經從4萬一個停車位，賣到了二十幾萬，比一輛車子貴多了。
因此，毛小雨看到董事長劉萬華對地下停車位這麼不在意，其實倒是想，把地下車位全部買下來。
可是又想到如果全部買下來，到最後可能引起公憤，畢竟為了這停車位，這個小區都鬧過幾次了。毛小雨也就熄了這個想法。
但是這不影響毛小雨多拿一點車位呀，因此，毛小雨想了想說道：「既然董事長這麼說了，那我給董事長一個面子，這樣好了，大家各退一步，地下停車位給120個車位好了，房子的公攤占地面積15%，建築面積最少85%。
董事長劉萬華聽到毛小雨這麼說，也就猶豫了兩秒，然後點頭說道：「行，沒問題。」
「那我們再談一下第2條。你看，你這也屬於拆遷房，本來我們就不掙錢，能不能拿房子的時候，儘量拿下面一些房子。」董事長劉萬華轉移了話題問道。
「董事長，這不是拆遷不拆遷的問題，我又不傻，我不可能全部都拿下面的，這樣好了，你的1樓如果有贈送的地下面積房子的話，那這房子我要了。別的房子還是以一條線一條線的拿，你看怎麼樣。」毛小雨說道。
因為整個小區要修建地下車庫，但是不是說的所有房子底下都有地下車庫，靠邊的地方因為地理或者環境原因，是沒辦法修地下車庫的。
但這些地方在施工的時候，都已經挖空了，既然不能做地下車庫，一般開發商都會作為地下面積，把它給修建起來。
等買房子的時候。能以贈送住戶地下面積的方式，多要一點錢，但是房產證上，卻沒有這個地下車庫的房子證明。
就跟最頂樓的閣樓一樣，有很多三角形的頂樓都是這樣的，都會贈送閣樓面積，但是都不在平方之內，到不是說房地產商不想賣這些地方，而是國家規定不准賣。
等到以後賣房子的時候，必須要把閣樓給封掉，再給賣。而且還不能在合同上寫明閣樓屬於賣的範圍之內。
董事長劉萬華聽到毛小雨這話，知道已經是最大的努力了，畢竟沒有人是傻瓜的，也就點頭同意道：「行，到時候有多餘的地下贈送面積的1樓房子，到時候就賣給你。」
董事長劉萬華這話也沒敢說死，畢竟有的人也會喜歡一樓贈送面積的房子，這種人多花十幾萬二十萬買一下也很正常，等到那時候，賣給那些人也不可能賣給毛小雨。
因此，董事長劉文華才不敢打包票，只說以後如果有，才會買給毛小雨。其實意思就是以後如果賣不掉，再賣給毛小雨。
「那我就謝謝董事長你了。」
看到合同上的兩個分歧點都談好了，毛小雨也就熱情的站起身來，跟董事長握了握手，表示這一個合同就這麼定下來了。
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