第393章 把科創園主體所有權歸於中心
當趙長河合上文件夾，以為今天的談判已經圓滿結束時，許承遠卻沒有起身。
「趙總，還有一件事。」
許承遠端起茶杯，輕輕抿了一口，放下，語氣卻比剛才更加鄭重。
趙長河微微一怔，重新坐直身體。
「許主任，請講。」
許承遠從公文包里取出一份補充材料，推到會議桌中央。
「趙總，銀行只以文旅綜合體部分做抵押，科創園部分銀行不碰。這個安排，中心完全理解。
但有一個問題——科創園建成後，它的產權歸屬怎麼定？」
趙長河眉頭微微皺起：「科創園是項目公司的一部分，產權當然歸項目公司所有。」
許承遠搖了搖頭，語氣誠懇但堅定。
「趙總，科創園的建設資金，百分之八十以上來自中心。
三十所高校的十三點五億，加上大路集團的兩千萬，加上京州發展建設集團的兜底，這些錢幾乎全部投在科創園上。
文旅綜合體的建設資金，主要來自銀行和山水集團前期投入。」
他頓了頓，目光直視趙長河。
「中心代表的是三十所高校，是非營利性事業單位，科創園是具有教育屬性的公共項目。
如果科創園的產權歸項目公司所有，而項目公司的股東里有山水集團、有其他基金，將來萬一項目公司出現股權變動，高校的資產就會面臨風險。這不是中心能接受的。」
會議室里安靜了幾秒，蘇明遠和陳婉清對視一眼，都沒有說話。
趙長河沉吟了片刻，緩緩開口。
「許主任，你的意思是？」
許承遠翻開那份補充材料，語氣變得更加鄭重。
「中心的方案是——科技園主體部分，包括聯合孵化中心、共享實驗室、創業加油站。
這些核心區域，由中心以五億債權轉換購買，建成後產權歸中心所有。
創客集市、創意街區、創藝劇場、創意工作室這些商業屬性的部分，歸於項目公司所有共有。」
趙長河的眉頭擰緊：「許主任，你這是要把科創園從項目公司里『切』出去。
土地是一個地塊，規劃是一個整體，怎麼分割？」
許承遠顯然早有準備，翻過一頁。
「趙總，土地不分，產權分。也就是說，土地的使用權仍然歸項目公司，但地面上的建築——科創園主體——的產權歸中心。
這在法律上是可行的，叫做『房地分離』或者『建築物所有權與土地使用權分別歸屬』。」
蘇明遠這時插話，語氣裡帶著幾分疑慮。
「許主任，『房地分離』雖然在理論上是可行的，但在實際操作中非常罕見。
銀行辦理抵押貸款時，要求房地一體；不動產登記部門也要求房地權利主體一致。
如果科創園的產權歸中心，土地還在項目公司名下，將來辦理產權證、抵押登記都會遇到障礙。」
許承遠點頭，顯然已經研究過這個問題。
「蘇總說得對，所以我們的方案不是簡單的『房地分離』。
我們建議，將項目地塊在規劃上明確分為兩個子地塊——科創園地塊和文旅綜合體地塊。
兩個地塊相鄰，但獨立核算、獨立辦證、獨立管理。」
趙長河搖頭，語氣裡帶著明顯的為難。
「許主任，土地分割不是兒戲。
第一，需要重新辦理規劃許可、用地批准，周期至少半年以上，項目等不起。
第二，分割出來的科創園地塊是教育科研用地，需要重新走招拍掛程序，萬一被別人拍走，科創園就建不成了。
第三，山水集團的抵押物里包含了整塊土地，銀行不會同意分割。」
陳婉清這時，也補充道。
「高校的錢雖然主要投在科創園上，但項目公司前期已經支付了土地款、前期工程費，而且高校的錢也在項目公司中占有了股份。
如果把科創園地塊分割出去，項目公司就虧了。」
許承遠想了想，給出折中方案。
「趙總，土地不分割。土地的所有權還是歸項目公司，但科創園主體的產權歸中心。
中心以五億債權轉換購買這部分建築，相當於中心用債權換取了建築物的所有權。
項目公司仍然持有土地，中心持有地上的建築。雙方簽訂土地長期租賃協議，中心向項目公司支付土地使用權租金。」
趙長河眼睛一亮，這比他預想的方案可行得多。
「許主任，你的意思是——土地還是項目公司的，建築是中心的。
中心用五億債權換來了建築的所有權，然後每年向項目公司支付土地租金？」
許承遠點了點頭。
「對。這樣既不需要土地分割，也不需要變更規劃，只需要在不動產登記時辦理『建築物所有權與土地使用權分別登記』。
雖然操作複雜一些，但有政策依據，技術上可行。」
趙長河與蘇明遠、陳婉清低聲交換了幾句意見。
「許主任，這個方案，技術上可以探討。但有幾個問題需要明確。」
「趙總請講。」
「第一，中心持有的科創園主體建築，是否包括配套的道路、綠化、管網等基礎設施？這些設施與文旅綜合體共用，怎麼劃分？」
許承遠早有準備，高校要的是核心，不是周邊，要周邊五億就不夠了。
「基礎設施共用，產權不分。中心按使用面積比例承擔維護費用。具體比例，可以請第三方測繪機構測算。」
趙長河點了點頭，繼續問題。
「第二，中心向項目公司支付的土地租金，怎麼定？租期多長？」
許承遠給出了一個雙方一旦簽訂合約，就沒有反悔可能的期限。
「租期與土地使用年限同步，不低於五十年。
租金按年支付，每年按土地評估價值的適當比例計算。具體金額，可以請評估機構確定。」
趙長河對於許承遠的長期限也表示同意。他們也惹不起高校，一個不相互扯皮的期限對雙方都有利。
「第三，如果將來中心需要轉讓科創園產權，項目公司有沒有優先購買權？」
許承遠笑了笑，語氣坦然。
「有。而且，中心轉讓產權時，必須確保受讓方繼續從事創新創業孵化業務，不能改變用途。這是寫入協議的。」
趙長河靠在椅背上，手指在扶手上輕輕敲了兩下。
「許主任，你的這個方案，國資這邊原則上可以接受。但有幾個前提。」
許承遠知道，現在該趙長河提要求了。
「趙總請講。」
「第一，中心以五億債權轉換購買科創園主體，這五億必須是已經到位的資金，不能是未來的承諾。
而且，這五億不能從高校出資里重複計算。」
許承遠肯定地點頭：「趙總放心，這五億是中心的債權投資部分，與股權投資九億是分開的。
資金已經歸集到位，會在第一批交付款中支付。」
「第二，科創園建成後，中心持有的建築，必須優先用於大學生創業孵化，不得改變用途。中心每年要向項目公司提供運營報告。」
「可以，寫入協議。」許承遠答得乾脆利落。
「第三，中心向項目公司支付的土地租金，必須不低於市場公允價。不能因為中心是事業單位就搞『優惠價』。」
許承遠笑了笑。
「趙總，這一點您放心。中心雖然是事業單位，但該付的錢一分不會少。我們按市場價付租金，帳目清清楚楚。」
趙長河站起身，伸出手。
「許主任，那就這麼定了。科創園主體產權歸中心，土地歸項目公司，中心向項目公司支付土地租金。
具體條款，請律師起草。」
許承遠握住他的手，用力搖了搖。
「趙總，感謝理解。中心一定把科創園建設好、運營好，不辜負各方的信任。」
蘇明遠和陳婉清也站起身，與許承遠握手告別。
走出會議室，許承遠站在走廊里，長長地呼出一口氣。
公文包里，多了一份沉甸甸的協議草案——科技園的產權歸屬，有了著落。
中心持有科創園的所有權，這才是一個完整的中心，他的政治進步之階才是夯實的。
「趙總，還有一件事。」
許承遠端起茶杯，輕輕抿了一口，放下，語氣卻比剛才更加鄭重。
趙長河微微一怔，重新坐直身體。
「許主任，請講。」
許承遠從公文包里取出一份補充材料，推到會議桌中央。
「趙總，銀行只以文旅綜合體部分做抵押，科創園部分銀行不碰。這個安排，中心完全理解。
但有一個問題——科創園建成後，它的產權歸屬怎麼定？」
趙長河眉頭微微皺起：「科創園是項目公司的一部分，產權當然歸項目公司所有。」
許承遠搖了搖頭，語氣誠懇但堅定。
「趙總，科創園的建設資金，百分之八十以上來自中心。
三十所高校的十三點五億，加上大路集團的兩千萬，加上京州發展建設集團的兜底，這些錢幾乎全部投在科創園上。
文旅綜合體的建設資金，主要來自銀行和山水集團前期投入。」
他頓了頓，目光直視趙長河。
「中心代表的是三十所高校，是非營利性事業單位，科創園是具有教育屬性的公共項目。
如果科創園的產權歸項目公司所有，而項目公司的股東里有山水集團、有其他基金，將來萬一項目公司出現股權變動，高校的資產就會面臨風險。這不是中心能接受的。」
會議室里安靜了幾秒，蘇明遠和陳婉清對視一眼，都沒有說話。
趙長河沉吟了片刻，緩緩開口。
「許主任，你的意思是？」
許承遠翻開那份補充材料，語氣變得更加鄭重。
「中心的方案是——科技園主體部分，包括聯合孵化中心、共享實驗室、創業加油站。
這些核心區域，由中心以五億債權轉換購買，建成後產權歸中心所有。
創客集市、創意街區、創藝劇場、創意工作室這些商業屬性的部分，歸於項目公司所有共有。」
趙長河的眉頭擰緊：「許主任，你這是要把科創園從項目公司里『切』出去。
土地是一個地塊，規劃是一個整體，怎麼分割？」
許承遠顯然早有準備，翻過一頁。
「趙總，土地不分，產權分。也就是說，土地的使用權仍然歸項目公司，但地面上的建築——科創園主體——的產權歸中心。
這在法律上是可行的，叫做『房地分離』或者『建築物所有權與土地使用權分別歸屬』。」
蘇明遠這時插話，語氣裡帶著幾分疑慮。
「許主任，『房地分離』雖然在理論上是可行的，但在實際操作中非常罕見。
銀行辦理抵押貸款時，要求房地一體；不動產登記部門也要求房地權利主體一致。
如果科創園的產權歸中心，土地還在項目公司名下，將來辦理產權證、抵押登記都會遇到障礙。」
許承遠點頭，顯然已經研究過這個問題。
「蘇總說得對，所以我們的方案不是簡單的『房地分離』。
我們建議，將項目地塊在規劃上明確分為兩個子地塊——科創園地塊和文旅綜合體地塊。
兩個地塊相鄰，但獨立核算、獨立辦證、獨立管理。」
趙長河搖頭，語氣裡帶著明顯的為難。
「許主任，土地分割不是兒戲。
第一，需要重新辦理規劃許可、用地批准，周期至少半年以上，項目等不起。
第二，分割出來的科創園地塊是教育科研用地，需要重新走招拍掛程序，萬一被別人拍走，科創園就建不成了。
第三，山水集團的抵押物里包含了整塊土地，銀行不會同意分割。」
陳婉清這時，也補充道。
「高校的錢雖然主要投在科創園上，但項目公司前期已經支付了土地款、前期工程費，而且高校的錢也在項目公司中占有了股份。
如果把科創園地塊分割出去，項目公司就虧了。」
許承遠想了想，給出折中方案。
「趙總，土地不分割。土地的所有權還是歸項目公司，但科創園主體的產權歸中心。
中心以五億債權轉換購買這部分建築，相當於中心用債權換取了建築物的所有權。
項目公司仍然持有土地，中心持有地上的建築。雙方簽訂土地長期租賃協議，中心向項目公司支付土地使用權租金。」
趙長河眼睛一亮，這比他預想的方案可行得多。
「許主任，你的意思是——土地還是項目公司的，建築是中心的。
中心用五億債權換來了建築的所有權，然後每年向項目公司支付土地租金？」
許承遠點了點頭。
「對。這樣既不需要土地分割，也不需要變更規劃，只需要在不動產登記時辦理『建築物所有權與土地使用權分別登記』。
雖然操作複雜一些，但有政策依據，技術上可行。」
趙長河與蘇明遠、陳婉清低聲交換了幾句意見。
「許主任，這個方案，技術上可以探討。但有幾個問題需要明確。」
「趙總請講。」
「第一，中心持有的科創園主體建築，是否包括配套的道路、綠化、管網等基礎設施？這些設施與文旅綜合體共用，怎麼劃分？」
許承遠早有準備，高校要的是核心，不是周邊，要周邊五億就不夠了。
「基礎設施共用，產權不分。中心按使用面積比例承擔維護費用。具體比例，可以請第三方測繪機構測算。」
趙長河點了點頭，繼續問題。
「第二，中心向項目公司支付的土地租金，怎麼定？租期多長？」
許承遠給出了一個雙方一旦簽訂合約，就沒有反悔可能的期限。
「租期與土地使用年限同步，不低於五十年。
租金按年支付，每年按土地評估價值的適當比例計算。具體金額，可以請評估機構確定。」
趙長河對於許承遠的長期限也表示同意。他們也惹不起高校，一個不相互扯皮的期限對雙方都有利。
「第三，如果將來中心需要轉讓科創園產權，項目公司有沒有優先購買權？」
許承遠笑了笑，語氣坦然。
「有。而且，中心轉讓產權時，必須確保受讓方繼續從事創新創業孵化業務，不能改變用途。這是寫入協議的。」
趙長河靠在椅背上，手指在扶手上輕輕敲了兩下。
「許主任，你的這個方案，國資這邊原則上可以接受。但有幾個前提。」
許承遠知道，現在該趙長河提要求了。
「趙總請講。」
「第一，中心以五億債權轉換購買科創園主體，這五億必須是已經到位的資金，不能是未來的承諾。
而且，這五億不能從高校出資里重複計算。」
許承遠肯定地點頭：「趙總放心，這五億是中心的債權投資部分，與股權投資九億是分開的。
資金已經歸集到位，會在第一批交付款中支付。」
「第二，科創園建成後，中心持有的建築，必須優先用於大學生創業孵化，不得改變用途。中心每年要向項目公司提供運營報告。」
「可以，寫入協議。」許承遠答得乾脆利落。
「第三，中心向項目公司支付的土地租金，必須不低於市場公允價。不能因為中心是事業單位就搞『優惠價』。」
許承遠笑了笑。
「趙總，這一點您放心。中心雖然是事業單位，但該付的錢一分不會少。我們按市場價付租金，帳目清清楚楚。」
趙長河站起身，伸出手。
「許主任，那就這麼定了。科創園主體產權歸中心，土地歸項目公司，中心向項目公司支付土地租金。
具體條款，請律師起草。」
許承遠握住他的手，用力搖了搖。
「趙總，感謝理解。中心一定把科創園建設好、運營好，不辜負各方的信任。」
蘇明遠和陳婉清也站起身，與許承遠握手告別。
走出會議室，許承遠站在走廊里，長長地呼出一口氣。
公文包里，多了一份沉甸甸的協議草案——科技園的產權歸屬，有了著落。
中心持有科創園的所有權，這才是一個完整的中心，他的政治進步之階才是夯實的。