第996章 和萬噠的合作（六）
商業地產跟住宅開發不一樣，住宅是建好了賣出去，錢馬上就回來了；商業地產是建好了自己持有，租金一年一年地收，成本卻是開工第一天就要往裡砸的。
地價、建安、裝修、招商、運營，每一樣都在往外掏錢，而資金回籠的速度卻像老牛拉車一樣慢。
現金流雖然穩固，但前期投入的壓力實在太大。
萬噠每年帳面上收到的租金數字確實好看，可每年要為此付出的利息，也同樣是一個拿得出手的天文數字。
也就是趕上了現在這個好時候，國內經濟快速發展，城市化進程在加速，萬噠早些年拿下來的那些項目地塊基本都處於不斷升值的狀態。
地價漲了，資產價值跟著往上走，銀行那邊對萬噠的抵押物評估水漲船高，這才能讓萬噠把貸款的壓力維持在可控範圍之內。
要不是趕上了這波城市擴張的紅利，要是房價和地價原地踏步個幾年，光是每年那筆龐大的貸款本息，就足夠讓王首富愁得睡不著覺。
在他眼裡，三十億已經是一筆需要反覆斟酌的重注了，可眼前這個二十出頭的年輕人，輕描淡寫地跟他說要在大幾百億的盤子裡落子，連眉頭都沒皺一下。
想到這裡，王首富忍不住抬起頭看向陸陽，開口問了一句：「陸總，我多問一句。您說的這幾百億資金的投入，是自有資金，還是……」
他話沒說完，但意思很明白。
幾百億不是小數目，在國內商業地產這個圈子裡，能把這麼大一筆錢拿出來的企業屈指可數。
王首富不是沒見過有錢人，但陸陽這個年紀、這個身家，到底是真的實打實有這麼多資金，還是靠著融資槓桿在外面畫餅，他多少想摸一摸底。
畢竟接下來如果真的要合作，對方的資金實力直接關係到項目的推進能不能穩當。
陸陽聽到王首富這麼問，倒也沒有覺得被冒犯。
到了這個層面談合作，錢從哪來是最實在的問題，人家問這個說明是認真在想合作的事，不是來走過場的。
他把茶杯往桌上一擱，坦然說道：「全用自有資金，那指定是不可能的。」
他的語氣很直白，一點沒有因為自己拿不出全款而底氣不足的樣子。
「大幾百億的資金量，放眼國內，不要說咱們這種做企業的了，你就是讓那些地方政府來，他們也不可能一下子掏出這麼多錢來。哪個城市的財政能隨隨便便拿出幾百億投一個方向的？」
說到這裡，陸陽稍微頓了一下，給了王首富一個消化的時間，然後才繼續往下說：「我目前的打算，是自有資金加上銀行貸款，兩條腿一起走。」
「先拿出一百個小目標來，把前期的架子搭一搭，項目公司的註冊、土地的前期款、設計團隊的費用、第一批招商的啟動資金，這些先動起來。」
「後面的部分，一部分走銀行貸款，拿項目本身做抵押，分期融資，剩下的如果還有缺口，我再往裡投錢唄。」
王首富聽到「小目標」三個字的時候，先是愣了一下。
他不知道陸陽為什麼把「億」比作「小目標」，這個說法乍一聽有些新鮮，甚至有點讓人想笑。
但他現在是真沒心思去琢磨什麼修辭手法，他的注意力全被另一個東西給拽走了，陸陽要實打實地先拿一百億人民幣出來，投到這項工程裡頭去。
而且聽他那語氣，這一百億隻是前期資金，後面的貸款和追加投資還在路上排著隊呢。
想到這裡，王首富的心裡不禁有些熱了起來。
其實在來之前，王首富也不是沒想過另外一種方案，阻止陸陽進入商業地產這個行業。
但說老實話，這個念頭在他腦子裡只是稍微打了個轉，就被他給摁下去了。
原因很簡單，國內這麼大，適合建商業中心的地方太多了。
萬噠雖然目前在國內商業地產圈子裡算是比較出挑的一家，但說到底也沒有掌控整個市場的能力，連市場份額都談不上壟斷，憑什麼去攔一個正如日中天的商界新貴、在全國十個核心城市同時鋪攤子的新玩家？
真要硬著頭皮去攔，既攔不住，又平白無故地得罪一個實力雄厚的潛在合作夥伴。
這種買賣，怎麼看都不划算。
在商場上混了這麼多年，王首富這一點帳還是算得明白的。
所以，這次他主動找上門來的真正目的，從一開始就不是來興師問罪的，而是來談合作的。
只不過來之前，他心裡揣著的合作方案，跟現在腦子裡轉的東西，多少有些不一樣了。
王首富原先的想法，是衝著運營權來的。
萬噠手上有一塊很值錢的資產，叫萬噠商管，專門負責商業地產的招商和運營管理。
外人看到的萬噠廣場是那些漂亮的大樓和熱鬧的人流，但真正讓這些大樓每天產出穩定現金流的東西，是萬噠商管那支積累了十幾年的運營團隊。
招商這種事情看似簡單，把店鋪租出去就行了，但真正做過的人才知道這裡頭有多繁雜。
幾百個品牌，幾千種業態，從主力店到次主力店到小商鋪，從餐飲到服裝到親子到娛樂，哪一層放什麼、哪個品牌放哪個位置、租金怎麼定、合同怎麼簽、後期的商戶管理怎麼做、人流量怎麼維持，這些環節加在一起，就是一個巨大的系統工程。
如果規模不夠大、品牌資源積累不夠深，運營效率就會直線下降，而效率下降的直接後果就是租金收入縮水。
對商業地產來說，這就等於利潤被打了折。
所以如果一個新玩家自己從零開始組建運營團隊，光是把人湊齊、把品牌關係跑通，就得交好幾年的學費。
但如果把商場交給萬噠商管來統一運營，藉助萬噠已經搭建好的招商體系和品牌資源庫，招商效率和運營質量都會高出不止一個檔次。
地價、建安、裝修、招商、運營，每一樣都在往外掏錢，而資金回籠的速度卻像老牛拉車一樣慢。
現金流雖然穩固，但前期投入的壓力實在太大。
萬噠每年帳面上收到的租金數字確實好看，可每年要為此付出的利息，也同樣是一個拿得出手的天文數字。
也就是趕上了現在這個好時候，國內經濟快速發展，城市化進程在加速，萬噠早些年拿下來的那些項目地塊基本都處於不斷升值的狀態。
地價漲了，資產價值跟著往上走，銀行那邊對萬噠的抵押物評估水漲船高，這才能讓萬噠把貸款的壓力維持在可控範圍之內。
要不是趕上了這波城市擴張的紅利，要是房價和地價原地踏步個幾年，光是每年那筆龐大的貸款本息，就足夠讓王首富愁得睡不著覺。
在他眼裡，三十億已經是一筆需要反覆斟酌的重注了，可眼前這個二十出頭的年輕人，輕描淡寫地跟他說要在大幾百億的盤子裡落子，連眉頭都沒皺一下。
想到這裡，王首富忍不住抬起頭看向陸陽，開口問了一句：「陸總，我多問一句。您說的這幾百億資金的投入，是自有資金，還是……」
他話沒說完，但意思很明白。
幾百億不是小數目，在國內商業地產這個圈子裡，能把這麼大一筆錢拿出來的企業屈指可數。
王首富不是沒見過有錢人，但陸陽這個年紀、這個身家，到底是真的實打實有這麼多資金，還是靠著融資槓桿在外面畫餅，他多少想摸一摸底。
畢竟接下來如果真的要合作，對方的資金實力直接關係到項目的推進能不能穩當。
陸陽聽到王首富這麼問，倒也沒有覺得被冒犯。
到了這個層面談合作，錢從哪來是最實在的問題，人家問這個說明是認真在想合作的事，不是來走過場的。
他把茶杯往桌上一擱，坦然說道：「全用自有資金，那指定是不可能的。」
他的語氣很直白，一點沒有因為自己拿不出全款而底氣不足的樣子。
「大幾百億的資金量，放眼國內，不要說咱們這種做企業的了，你就是讓那些地方政府來，他們也不可能一下子掏出這麼多錢來。哪個城市的財政能隨隨便便拿出幾百億投一個方向的？」
說到這裡，陸陽稍微頓了一下，給了王首富一個消化的時間，然後才繼續往下說：「我目前的打算，是自有資金加上銀行貸款，兩條腿一起走。」
「先拿出一百個小目標來，把前期的架子搭一搭，項目公司的註冊、土地的前期款、設計團隊的費用、第一批招商的啟動資金，這些先動起來。」
「後面的部分，一部分走銀行貸款，拿項目本身做抵押，分期融資，剩下的如果還有缺口，我再往裡投錢唄。」
王首富聽到「小目標」三個字的時候，先是愣了一下。
他不知道陸陽為什麼把「億」比作「小目標」，這個說法乍一聽有些新鮮，甚至有點讓人想笑。
但他現在是真沒心思去琢磨什麼修辭手法，他的注意力全被另一個東西給拽走了，陸陽要實打實地先拿一百億人民幣出來，投到這項工程裡頭去。
而且聽他那語氣，這一百億隻是前期資金，後面的貸款和追加投資還在路上排著隊呢。
想到這裡，王首富的心裡不禁有些熱了起來。
其實在來之前，王首富也不是沒想過另外一種方案，阻止陸陽進入商業地產這個行業。
但說老實話，這個念頭在他腦子裡只是稍微打了個轉，就被他給摁下去了。
原因很簡單，國內這麼大，適合建商業中心的地方太多了。
萬噠雖然目前在國內商業地產圈子裡算是比較出挑的一家，但說到底也沒有掌控整個市場的能力，連市場份額都談不上壟斷，憑什麼去攔一個正如日中天的商界新貴、在全國十個核心城市同時鋪攤子的新玩家？
真要硬著頭皮去攔，既攔不住，又平白無故地得罪一個實力雄厚的潛在合作夥伴。
這種買賣，怎麼看都不划算。
在商場上混了這麼多年，王首富這一點帳還是算得明白的。
所以，這次他主動找上門來的真正目的，從一開始就不是來興師問罪的，而是來談合作的。
只不過來之前，他心裡揣著的合作方案，跟現在腦子裡轉的東西，多少有些不一樣了。
王首富原先的想法，是衝著運營權來的。
萬噠手上有一塊很值錢的資產，叫萬噠商管，專門負責商業地產的招商和運營管理。
外人看到的萬噠廣場是那些漂亮的大樓和熱鬧的人流，但真正讓這些大樓每天產出穩定現金流的東西，是萬噠商管那支積累了十幾年的運營團隊。
招商這種事情看似簡單，把店鋪租出去就行了，但真正做過的人才知道這裡頭有多繁雜。
幾百個品牌，幾千種業態，從主力店到次主力店到小商鋪，從餐飲到服裝到親子到娛樂，哪一層放什麼、哪個品牌放哪個位置、租金怎麼定、合同怎麼簽、後期的商戶管理怎麼做、人流量怎麼維持，這些環節加在一起，就是一個巨大的系統工程。
如果規模不夠大、品牌資源積累不夠深，運營效率就會直線下降，而效率下降的直接後果就是租金收入縮水。
對商業地產來說，這就等於利潤被打了折。
所以如果一個新玩家自己從零開始組建運營團隊，光是把人湊齊、把品牌關係跑通，就得交好幾年的學費。
但如果把商場交給萬噠商管來統一運營，藉助萬噠已經搭建好的招商體系和品牌資源庫，招商效率和運營質量都會高出不止一個檔次。