第212章 最後一腳，你們自己踢
李強在市里回來之後，批文來得比預想中快。
下午四點剛過，縣府辦的傳真機就吐出了天府市規劃局的紅頭文件。
《關於安南縣紅星廠地塊容積率調整的批覆》，編號、日期、條款，規規矩矩，末尾蓋著市規劃局那枚銅製大印。
王超賢沒有耽擱，回到辦公室撥通了徐漢東的電話。
「師兄，批文下來了。2.5，市規劃局正式行文。」
徐漢東那邊傳來翻頁的聲音，大概在看什麼東西。
「這次效率很高啊，看來你們確實著急了。」
「師兄，條件都談妥了，下一步怎麼走？」
徐漢東停了幾秒，他說了一句王超賢沒料到的話。
「超賢，有個情況，你得有心理準備。」
王超賢眉頭皺起來。
「秦總飛了海南了。瓊西市有一個舊城改造項目，政府那邊主動找上門來的。地塊面積三百五十畝，條件跟安南紅星廠高度相。但海南那邊給的政策更好，稅收減免力度大，而且當地財政能拿出配套資金。」
王超賢眉頭皺起來，這個節骨眼上冒出來，時機卡得恰到好處，好得讓人牙疼。
安南縣這邊費了九牛二虎之力，先是把中誠置業的騙局拆穿，再把張啟明的政治危機轉化成籌碼，又從市規劃局手裡摳出了2.5的容積率批文。一套組合拳打完，滿以為棋盤上只剩最後落子。
結果棋盤旁邊又坐下來一個人。
「遠航今年在華南和華中鋪了六個項目，資金鍊已經拉得很長。財務總監上個月在董事會上放了硬話，年內只批最後一個新項目的啟動資金。換句話說，安南和瓊西市，遠航只能選一個。」
海南，瓊西市。
九十年代初那場房地產泡沫把海南炒成了地產禁區，但這幾年隨著經濟特區政策落地，嗅覺靈敏的開發商又開始往回涌。
秦悅親自去看盤，說明瓊西市那個項目已經過了初篩，進入了實質性評估階段。
「漢東師兄，秦總那邊，對安南的意向還有多大？」
「該說的我都說了。中誠置業的騙局被揭穿、容積率批文已經拿到，這些信息秦總都知道。」
「她什麼反應？」
「沒有明確表態。」
徐漢東在那頭嘆了口氣，「超賢，你要理解秦總。她是職業經理人，對董事會負責。安南縣先是被市里截胡，然後引進一個皮包公司差點釀成大禍。這種朝令夕改的記錄放在任何一家上市公司的投資決策備忘錄里，都是紅色警報。」
「我的鋪墊能做到的，已經做到了。」
「最後這一腳，得你自己踢。秦總這個人，不怕你跟她算帳，就怕你跟她打哈哈。你得讓她相信，安南縣這次是玩真的。」
王超賢把鋼筆擱在桌上。
「秦總的行程安排，你能不能給我？」
「她後天從瓊西市飛回鵬城。如果瓊西市那邊談得順利，她會在回程當天就向董事會提交立項申請。一旦立項申請遞上去，安南的窗口期就基本上關閉了。」
後天。
王超賢掛斷電話，在筆記本上寫下這個時間節點。
他翻開手機通訊錄，找到秦悅的號碼。
上次通話還是秦悅電話里，最後那句「再見」乾脆利落。
跟秦悅打電話，不能用官場那套。
這個女人在地產的商業叢林裡摸爬滾打了十來年，見過太多畫大餅的地方官員，聽過太多「特事特辦」的空頭承諾。
王超賢考慮了一下措辭，最終撥出號碼。
嘟....嘟.......
「王主任。」
秦悅的背景音嘈雜，有汽車喇叭聲喧囂。
她在戶外。
「秦總，打擾了。我是安南縣的王超賢。」
「我知道你是誰。」
秦悅的語氣談不上冷，也談不上熱。
「有什麼事？」
秦悅沒有寒暄的熱情。
那麼王超賢索性單刀直入。
「此前與中誠簽署的合作協議，縣委已依法宣布無效。紅星廠地塊2.5的容積率批文，今天下午由市規劃局正式下發。」
王超賢把關於之前合作地塊的信息用最短的語言複述了一遍。
「然後呢？」
「安南縣希望重新啟動與遠航地產的合作談判。」
秦悅笑了一聲。
「王主任，你打這個電話之前，有沒有想過一個問題？」
「您說。」
「遠航地產是全國排名前十的房地產企業。我們的項目遍布十二個省份，在建工程面積超過四百萬平方米。去年，全國有三十七個地級市政府主動向遠航發出投資邀請函。」
她頓了一下。
「安南縣一個國家級貧困縣，前任縣長因貪腐落馬，新任代縣長連一家皮包公司都甄別不了。遠航地產帶著四千八百萬的誠意去談合作，被你們縣臨陣換將。換上來的那個中誠置業，花五十塊錢一天雇群眾演員搭假工地，你們居然看不出來。」
每一句都是事實。王超賢無法反駁。
「現在騙子抓了，你們又想起遠航了。王主任，你覺得遠航是什麼？是你們安南縣的備胎嗎？想用就用，不想用就扔？」
話說到這份上，換個臉皮薄的人，大概已經想找個地縫鑽進去了。
王超賢知道，秦悅把話說到這個份上，任何辯解都是自討沒趣。
「秦總說得對。」
秦悅沒預料到他會這麼痛快地認栽。
「安南縣確實對不起遠航，前任縣長落馬，班子震盪，新縣長急功近利。這些爛帳不是哪個人的問題，是整個班子的問題。秦總罵什麼都不冤。」
王超賢停了兩秒。
「但秦總，我想跟您算一筆不一樣的帳。」
秦悅沒說話，聽不出是感興趣還是不耐煩，但至少沒掛電話。
「根據我調查，遠航過去新增的六個項目。這些地方有個共同特徵：基礎設施落後、城市化進程嚴重滯後，但土地成本極低，政策空間極大。秦總，遠航的商業模式不是開發房地產，是開發落差。」
秦悅在遠航那套打法，被同行研究了無數遍。
核心邏輯就一條：用一線城市的管理標準去改造三四線城市的土地資源，賺的是管理溢價和政策紅利。
安南縣紅星廠那三百畝地，恰好是這套模型里最合適的標的物。
「秦總不是不知道安南的價值。恰恰相反，您太清楚了，所以才生氣。」
王超賢把話頭轉過來。「換一個沒什麼價值的地方，秦總根本不會在電話里花這麼長時間跟我說話。」
秦悅冷笑：「王主任口才不錯。」
「不是口才。是數據。」
「海南的拆遷難度，秦總比我清楚。」
王超賢換了個姿勢，把聽筒夾在肩膀和耳朵之間，騰出手翻開桌上的資料。
「九二年到九四年，海南房地產泡沫破裂，全省積壓了一萬八千多棟爛尾樓。這些數字是國務院調查組的公開報告，不是我編的。」
「泡沫破了，老百姓被割了一茬韭菜。這幾年經濟特區政策重新落地，地方政府又開始推舊城改造。問題是，經歷過那一輪暴漲暴跌的居民，對拆遷是什麼態度？」
「相比之下，安南縣紅星廠的地塊是什麼情況？三百畝淨地，無拆遷糾紛，無文保限制。工廠已經停產，職工已經離崗，土地性質為工業用地轉商住用地，轉性手續縣裡已經在走。2.5容積率批文已經由市規劃局正式下發。」
王超賢一口氣報出了六個優勢條件。
「安南縣雖窮，但天府市是江東省第二大城市，輻射人口超過五百萬。安南縣距天府市區四十分鐘車程，撤縣設區已經列入省十五規劃。一旦撤縣設區，紅星廠地塊的土地價值至少翻三倍。遠航在鵬城總部測算過最優投資周期，五年回報率不低於百分之四十。這個數字，放在遠航今年新增的候選項目里，排第幾？」
這個問題不需要秦悅回答。
安南縣紅星廠項目的理論回報率，在遠航所有儲備項目中居於首位。這也是秦悅當初願意大老遠跑來安南考察的根本原因。
「王主任。」秦悅終於開口了。
「你說的這些數據，我的投資拓展部比你分析得更透徹。安南縣的價值，我從來沒有否認過。」
「那問題就不是項目本身。」
「對。問題是人。」
秦悅把話挑明了，「遠航做了二十年地產，從來沒有在同一個項目上被同一個地方政府耍兩次。你們安南縣的領導班子，今天信你的，明天信別人的。拍板的人腦子裡裝的不是市場規律，是政績焦慮。一個代縣長為了轉正，能把立項批文隨便塞給一個騙子，這種營商環境，遠航的資金進去了，誰來保證不會再出第二個中誠置業？」
刀子一樣的問題。
王超賢攥著聽筒，腦子裡快速過了一遍昨天跟徐漢東談好的那些條款。
紙上的東西，得當面談。
「秦總，這個問題我在電話里回答不了。」
「那就沒什麼好談的了。」
「不。」
王超賢的聲音挑高了半度，「我的意思是，這個問題太重要，不適合在電話里談。電話里說什麼都是空話。我需要當面向您溝通安南縣為遠航量身定製的一整套招商、防控方案。」
「王主任，我後天回鵬城。行程很緊。」
「秦總後天從瓊西市飛回鵬城，航班是下午兩點落地寶安機場。」
「如果秦總願意給安南縣最後一次機會，我後天下午在寶安機場等您。三十分鐘，把方案從頭到尾講清楚。如果秦總聽完覺得不值，我當場走人，安南縣以後再也不打擾遠航。」
大膽的要求。
「你飛鵬城？」
「機票已經買了。」
這是假話，王超賢還沒買機票。但在這種關口，氣勢不能輸。
「王主任。」
「你對招商的執念，到底是為了什麼？是真為了那幫下崗工人，還是為了你自己的仕途？」
這個問題問得夠直接。
王超賢想了想。
「秦總，我不裝聖人。紅星廠的事辦成了，對我的前途有好處。但您也知道，去年的下崗潮，安南的政府跟老百姓都很困難，上次我去鵬城看到的經濟繁榮是兩個世界。紅星廠的這些人上有老下有小，工廠開不了工，安置款發不下來。他們比政府更需要你們遠航。」
「我不是在打感情牌。我是在跟您說一個事實，安南縣沒有退路了。正因為沒有退路，這一次，我們會更加珍惜合作機會。」
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下午四點剛過，縣府辦的傳真機就吐出了天府市規劃局的紅頭文件。
《關於安南縣紅星廠地塊容積率調整的批覆》，編號、日期、條款，規規矩矩，末尾蓋著市規劃局那枚銅製大印。
王超賢沒有耽擱，回到辦公室撥通了徐漢東的電話。
「師兄，批文下來了。2.5，市規劃局正式行文。」
徐漢東那邊傳來翻頁的聲音，大概在看什麼東西。
「這次效率很高啊，看來你們確實著急了。」
「師兄，條件都談妥了，下一步怎麼走？」
徐漢東停了幾秒，他說了一句王超賢沒料到的話。
「超賢，有個情況，你得有心理準備。」
王超賢眉頭皺起來。
「秦總飛了海南了。瓊西市有一個舊城改造項目，政府那邊主動找上門來的。地塊面積三百五十畝，條件跟安南紅星廠高度相。但海南那邊給的政策更好，稅收減免力度大，而且當地財政能拿出配套資金。」
王超賢眉頭皺起來，這個節骨眼上冒出來，時機卡得恰到好處，好得讓人牙疼。
安南縣這邊費了九牛二虎之力，先是把中誠置業的騙局拆穿，再把張啟明的政治危機轉化成籌碼，又從市規劃局手裡摳出了2.5的容積率批文。一套組合拳打完，滿以為棋盤上只剩最後落子。
結果棋盤旁邊又坐下來一個人。
「遠航今年在華南和華中鋪了六個項目，資金鍊已經拉得很長。財務總監上個月在董事會上放了硬話，年內只批最後一個新項目的啟動資金。換句話說，安南和瓊西市，遠航只能選一個。」
海南，瓊西市。
九十年代初那場房地產泡沫把海南炒成了地產禁區，但這幾年隨著經濟特區政策落地，嗅覺靈敏的開發商又開始往回涌。
秦悅親自去看盤，說明瓊西市那個項目已經過了初篩，進入了實質性評估階段。
「漢東師兄，秦總那邊，對安南的意向還有多大？」
「該說的我都說了。中誠置業的騙局被揭穿、容積率批文已經拿到，這些信息秦總都知道。」
「她什麼反應？」
「沒有明確表態。」
徐漢東在那頭嘆了口氣，「超賢，你要理解秦總。她是職業經理人，對董事會負責。安南縣先是被市里截胡，然後引進一個皮包公司差點釀成大禍。這種朝令夕改的記錄放在任何一家上市公司的投資決策備忘錄里，都是紅色警報。」
「我的鋪墊能做到的，已經做到了。」
「最後這一腳，得你自己踢。秦總這個人，不怕你跟她算帳，就怕你跟她打哈哈。你得讓她相信，安南縣這次是玩真的。」
王超賢把鋼筆擱在桌上。
「秦總的行程安排，你能不能給我？」
「她後天從瓊西市飛回鵬城。如果瓊西市那邊談得順利，她會在回程當天就向董事會提交立項申請。一旦立項申請遞上去，安南的窗口期就基本上關閉了。」
後天。
王超賢掛斷電話，在筆記本上寫下這個時間節點。
他翻開手機通訊錄，找到秦悅的號碼。
上次通話還是秦悅電話里，最後那句「再見」乾脆利落。
跟秦悅打電話，不能用官場那套。
這個女人在地產的商業叢林裡摸爬滾打了十來年，見過太多畫大餅的地方官員，聽過太多「特事特辦」的空頭承諾。
王超賢考慮了一下措辭，最終撥出號碼。
嘟....嘟.......
「王主任。」
秦悅的背景音嘈雜，有汽車喇叭聲喧囂。
她在戶外。
「秦總，打擾了。我是安南縣的王超賢。」
「我知道你是誰。」
秦悅的語氣談不上冷，也談不上熱。
「有什麼事？」
秦悅沒有寒暄的熱情。
那麼王超賢索性單刀直入。
「此前與中誠簽署的合作協議，縣委已依法宣布無效。紅星廠地塊2.5的容積率批文，今天下午由市規劃局正式下發。」
王超賢把關於之前合作地塊的信息用最短的語言複述了一遍。
「然後呢？」
「安南縣希望重新啟動與遠航地產的合作談判。」
秦悅笑了一聲。
「王主任，你打這個電話之前，有沒有想過一個問題？」
「您說。」
「遠航地產是全國排名前十的房地產企業。我們的項目遍布十二個省份，在建工程面積超過四百萬平方米。去年，全國有三十七個地級市政府主動向遠航發出投資邀請函。」
她頓了一下。
「安南縣一個國家級貧困縣，前任縣長因貪腐落馬，新任代縣長連一家皮包公司都甄別不了。遠航地產帶著四千八百萬的誠意去談合作，被你們縣臨陣換將。換上來的那個中誠置業，花五十塊錢一天雇群眾演員搭假工地，你們居然看不出來。」
每一句都是事實。王超賢無法反駁。
「現在騙子抓了，你們又想起遠航了。王主任，你覺得遠航是什麼？是你們安南縣的備胎嗎？想用就用，不想用就扔？」
話說到這份上，換個臉皮薄的人，大概已經想找個地縫鑽進去了。
王超賢知道，秦悅把話說到這個份上，任何辯解都是自討沒趣。
「秦總說得對。」
秦悅沒預料到他會這麼痛快地認栽。
「安南縣確實對不起遠航，前任縣長落馬，班子震盪，新縣長急功近利。這些爛帳不是哪個人的問題，是整個班子的問題。秦總罵什麼都不冤。」
王超賢停了兩秒。
「但秦總，我想跟您算一筆不一樣的帳。」
秦悅沒說話，聽不出是感興趣還是不耐煩，但至少沒掛電話。
「根據我調查，遠航過去新增的六個項目。這些地方有個共同特徵：基礎設施落後、城市化進程嚴重滯後，但土地成本極低，政策空間極大。秦總，遠航的商業模式不是開發房地產，是開發落差。」
秦悅在遠航那套打法，被同行研究了無數遍。
核心邏輯就一條：用一線城市的管理標準去改造三四線城市的土地資源，賺的是管理溢價和政策紅利。
安南縣紅星廠那三百畝地，恰好是這套模型里最合適的標的物。
「秦總不是不知道安南的價值。恰恰相反，您太清楚了，所以才生氣。」
王超賢把話頭轉過來。「換一個沒什麼價值的地方，秦總根本不會在電話里花這麼長時間跟我說話。」
秦悅冷笑：「王主任口才不錯。」
「不是口才。是數據。」
「海南的拆遷難度，秦總比我清楚。」
王超賢換了個姿勢，把聽筒夾在肩膀和耳朵之間，騰出手翻開桌上的資料。
「九二年到九四年，海南房地產泡沫破裂，全省積壓了一萬八千多棟爛尾樓。這些數字是國務院調查組的公開報告，不是我編的。」
「泡沫破了，老百姓被割了一茬韭菜。這幾年經濟特區政策重新落地，地方政府又開始推舊城改造。問題是，經歷過那一輪暴漲暴跌的居民，對拆遷是什麼態度？」
「相比之下，安南縣紅星廠的地塊是什麼情況？三百畝淨地，無拆遷糾紛，無文保限制。工廠已經停產，職工已經離崗，土地性質為工業用地轉商住用地，轉性手續縣裡已經在走。2.5容積率批文已經由市規劃局正式下發。」
王超賢一口氣報出了六個優勢條件。
「安南縣雖窮，但天府市是江東省第二大城市，輻射人口超過五百萬。安南縣距天府市區四十分鐘車程，撤縣設區已經列入省十五規劃。一旦撤縣設區，紅星廠地塊的土地價值至少翻三倍。遠航在鵬城總部測算過最優投資周期，五年回報率不低於百分之四十。這個數字，放在遠航今年新增的候選項目里，排第幾？」
這個問題不需要秦悅回答。
安南縣紅星廠項目的理論回報率，在遠航所有儲備項目中居於首位。這也是秦悅當初願意大老遠跑來安南考察的根本原因。
「王主任。」秦悅終於開口了。
「你說的這些數據，我的投資拓展部比你分析得更透徹。安南縣的價值，我從來沒有否認過。」
「那問題就不是項目本身。」
「對。問題是人。」
秦悅把話挑明了，「遠航做了二十年地產，從來沒有在同一個項目上被同一個地方政府耍兩次。你們安南縣的領導班子，今天信你的，明天信別人的。拍板的人腦子裡裝的不是市場規律，是政績焦慮。一個代縣長為了轉正，能把立項批文隨便塞給一個騙子，這種營商環境，遠航的資金進去了，誰來保證不會再出第二個中誠置業？」
刀子一樣的問題。
王超賢攥著聽筒，腦子裡快速過了一遍昨天跟徐漢東談好的那些條款。
紙上的東西，得當面談。
「秦總，這個問題我在電話里回答不了。」
「那就沒什麼好談的了。」
「不。」
王超賢的聲音挑高了半度，「我的意思是，這個問題太重要，不適合在電話里談。電話里說什麼都是空話。我需要當面向您溝通安南縣為遠航量身定製的一整套招商、防控方案。」
「王主任，我後天回鵬城。行程很緊。」
「秦總後天從瓊西市飛回鵬城，航班是下午兩點落地寶安機場。」
「如果秦總願意給安南縣最後一次機會，我後天下午在寶安機場等您。三十分鐘，把方案從頭到尾講清楚。如果秦總聽完覺得不值，我當場走人，安南縣以後再也不打擾遠航。」
大膽的要求。
「你飛鵬城？」
「機票已經買了。」
這是假話，王超賢還沒買機票。但在這種關口，氣勢不能輸。
「王主任。」
「你對招商的執念，到底是為了什麼？是真為了那幫下崗工人，還是為了你自己的仕途？」
這個問題問得夠直接。
王超賢想了想。
「秦總，我不裝聖人。紅星廠的事辦成了，對我的前途有好處。但您也知道，去年的下崗潮，安南的政府跟老百姓都很困難，上次我去鵬城看到的經濟繁榮是兩個世界。紅星廠的這些人上有老下有小，工廠開不了工，安置款發不下來。他們比政府更需要你們遠航。」
「我不是在打感情牌。我是在跟您說一個事實，安南縣沒有退路了。正因為沒有退路，這一次，我們會更加珍惜合作機會。」
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