第177章 感謝前任縣長
王超賢給出最終解釋。
「在土地出讓之前，先由意向開發商預付安置補償金。」
王超賢說完，看著李強縣長的反應。
李強愣了一下，手裡的煙燒到了濾嘴，燙了一下指頭，才反應過來掐掉。
之前高宏斌還在台上的時候，王超賢確實在縣政府的辦公會上提過類似的思路。
當時叫土地成本轉嫁，把兩千六百多萬的安置費硬綁在土地出讓條件里。
可那是什麼情況？
那是因為高宏斌和天宇建工穿一條褲子，宋濤想走定向協議出讓的捷徑，用極低的價格把紅星廠那三百畝地圈走。王超賢當時拋出那個方案，是為了噁心高宏斌，逼著天宇建工知難而退。
李強沒著急下結論，給王超賢解釋的機會。
「你說一下理由？」
王超賢調整了一下坐姿。
「是這樣的，李縣長。」
「土地出讓手續沒走完之前，意向開發商以誠意金的形式，向縣政府指定帳戶預繳四千萬。加上八百萬的前置安置款，總成本四千八百萬。這筆錢專款專用，直接發到工人手裡。等土地掛牌出讓程序完成後，誠意金自動轉為土地款的一部分，從總價中扣除。」
「八百萬現金先行墊付，用來結清拖欠工人的工資和社保。這是硬性條件，沒得商量。」
王超賢條理分明，繼續解釋。
「另外，紅星廠現有兩千六百多名下崗工人。除去買斷工齡自謀生路的，還有大約四百名四十到五十歲之間的老職工。這批人上有老下有小，再就業困難。開發商拿地之後，後續的物業、綠化、安保，甚至部分基礎施工崗位，必須優先從這四百人里招錄，解決他們的吃飯問題。」
李強往後一靠，皮椅發出吱呀一聲。
「超賢同志，出發點是好的，但帳不是這麼算的。資本都是逐利的，既要人家掏真金白銀填窟窿，又要背上幾百號人的歷史包袱。這種違背市場規律的事，你覺得哪家企業願意做這個冤大頭？」
「單憑這三百畝地，沒人願意。」王超賢把地圖收攏，「但如果縣裡在規劃指標上做點文章呢？」
李強眼睛眯了起來。
「容積率！」王超賢吐出三個字。
「目前紅星廠地塊的規劃容積率是二點零。如果縣裡出面，跟市規劃局協調，把容積率放寬到二點五。多出來的這零點五，意味著開發商能多蓋十幾萬平米的商品房。按安南縣現在的房價，這筆帳算下來，利潤空間多出幾千萬。拿這幾千萬的預期收益，去換八百萬的現金墊付和四百個底層就業崗位。這筆買賣，只要是腦子清醒的企業家，搶著干。」
李強端起茶杯，吹了吹浮葉。
這方案大膽，甚至有些踩線。
容積率調整涉及市級規劃部門的審批，不是安南縣自己能說了算的。
但高宏斌剛進去，天府市委書記趙彥林明確表態支持安南縣的工作。
這個時候去市里跑審批，一路綠燈是板上釘釘的事。
借市裡的東風，解縣裡的死局。
這事能幹。
不僅能幹，干成了還是大功一件。
把紅星廠這個雷排了，他李強頭上的代字就能名正言順地摘掉。
不就是去市里要個政策嗎，有趙彥林的話在前面頂著，市規劃局局長就算心裡罵娘，面上也得把字簽了。
「方案具備操作空間。」
李強放下茶杯，一錘定音。
「所以我們需要給對方一顆定心丸，縣政府出具正式的土地出讓意向書，明確約定掛牌時間、底價區間、出讓條件。只要對方繳納了誠意金，縣政府在招拍掛程序中不設排他性條件，但誠意金可以等額抵扣土地出讓金。」
「這樣一操作，是不是等於內定了？」李強臉上浮出一層疑慮。
「不是內定。招拍掛程序照走，公開透明。如果有第二家、第三家報名競拍，價高者得。但預繳誠意金的開發商擁有同等條件下的優先權，而且誠意金直接抵扣。這在法律上叫'預約合同'，最高法九七年第二十三號司法解釋有明確規定，合規合法。」
李強站起來，在辦公室里踱了兩圈。
「超賢啊，看來把你放在縣府辦，屈才了。這套空手套白狼的把戲，玩得很溜嘛。」
「互利共贏。開發商要利潤，我們要穩定。」王超賢糾正。
「對，互利共贏。」李強重新坐回沙發上，之前只覺得這小子筆桿子硬，膽子大，現在看來，人家這底子厚著呢。
李強摸出煙盒，自己點上一根，「你在燕京讀研的時候，跟著江為民教授搞研究的，是吧？」
「對，是江教授。」
李強吐了口煙圈，「你們在京城學的那些宏觀經濟、資本運作，拿到咱們這窮縣城來，完全是欺負人。不花政府一分錢，把事辦了，還能讓對方感恩戴德。縣裡那幫老油條連想都不敢想。」
王超賢把茶杯放下：「這不是欺負人。這是資源置換。安南縣不是沒有資源，是以前的資源都進了私人的腰包。現在只不過是把該給老百姓的，拿回到檯面上。」
李強夾著煙的手頓了頓。這話說得直白。高宏斌當年搞紅星廠，也是玩資本運作，只不過運作到了自己外甥和宋明理兒子的兜里。
「行。」李強把菸頭摁滅在菸灰缸里，乾脆利落，「這事我拍板了。市規劃局那邊，明天一早我親自去跑。趙書記既然發了話支持安南，這點面子市里肯定給。不過..」
李強話鋒一轉：「條件開得再好，也得有人接盤。四千八百萬的誠意金，可不是小數目。天宇建工倒了，安南縣本地那些包工頭，誰拿得出這麼多現金？」
王超賢打開自己筆記本，推到李強面前。
「李縣長，咱們得感謝高宏斌。」
李強：「嗯？」
「感謝他當年為了把戲做全套，替咱們篩選過一遍客戶。」
王超賢指了指檔案封面上的日期，「高宏斌想把地給天宇建工，但面子上的招商流程還得走。為了顯擺他引資有方，去年下半年，他通過各種關係，給省外好幾家大地產公司發過邀請函。」
王超賢開打筆記本。
「縣府辦有接待記錄。當時實地考察過紅星廠地塊的，一共五家公司。兩家省城的，三家南方的。」
李強身子往前探了探。
「是有這麼個事，最後怎麼都不來了？」
王超賢把名單推過去，「人家大老遠帶團隊來測算，說明這塊地利潤可觀。只不過後來高宏斌為了讓天宇建工順利接盤，在出讓條件里加了各種排他性條款，硬生生把這幾家有實力的公司逼退了。」
李強盯著名單上的公司抬頭，眼睛亮了。
「對啊！現在高宏斌進去了，天宇建工也黃了。這幫人要是聽說咱們把容積率調到了二點五，還不得連夜買機票飛過來？」
「《戰國策》里講，『見兔而顧犬，未為晚也』。」
王超賢合上檔案，「第一步，咱們就從這五家被高宏斌噁心走的公司開始談。把新方案明明白白擺上桌，四千八百萬誠意金換優先權和高容積率。誰先打款，誰就占得先機。」
李強靠回沙發上，手指敲著扶手。
「要是這五家現在資金也緊張，或者嫌咱們這廟小，不願意蹚渾水呢？」
「那就往外看。找全國排名前列的大房企。」
「我在燕京讀研的時候，同門裡有幾個師兄，現在都在國內頂尖的地產公司投資拓展部當負責人。安南縣雖然不大，但緊挨著天府市，這幾年市里擴容，安南的地價翻番是早晚的事。」
李強伸手指了指他，笑了出聲。
「你小子，這是要把燕京的關係網全撒在安南縣啊。」
「不管黑貓白貓，能給老百姓發下工資就是好貓。」
王超賢把筆記本收攏，「只要利潤空間算得過來，四千八百萬對那些大房企來說，也就是個常規項目的啟動資金。關鍵看咱們這邊的誠意給得足不足。」
李強一拍大腿站了起來。
「行！這事就交給你全權負責。市規劃局那邊我去跑，你馬上聯繫這幾家公司。」
「在土地出讓之前，先由意向開發商預付安置補償金。」
王超賢說完，看著李強縣長的反應。
李強愣了一下，手裡的煙燒到了濾嘴，燙了一下指頭，才反應過來掐掉。
之前高宏斌還在台上的時候，王超賢確實在縣政府的辦公會上提過類似的思路。
當時叫土地成本轉嫁，把兩千六百多萬的安置費硬綁在土地出讓條件里。
可那是什麼情況？
那是因為高宏斌和天宇建工穿一條褲子，宋濤想走定向協議出讓的捷徑，用極低的價格把紅星廠那三百畝地圈走。王超賢當時拋出那個方案，是為了噁心高宏斌，逼著天宇建工知難而退。
李強沒著急下結論，給王超賢解釋的機會。
「你說一下理由？」
王超賢調整了一下坐姿。
「是這樣的，李縣長。」
「土地出讓手續沒走完之前，意向開發商以誠意金的形式，向縣政府指定帳戶預繳四千萬。加上八百萬的前置安置款，總成本四千八百萬。這筆錢專款專用，直接發到工人手裡。等土地掛牌出讓程序完成後，誠意金自動轉為土地款的一部分，從總價中扣除。」
「八百萬現金先行墊付，用來結清拖欠工人的工資和社保。這是硬性條件，沒得商量。」
王超賢條理分明，繼續解釋。
「另外，紅星廠現有兩千六百多名下崗工人。除去買斷工齡自謀生路的，還有大約四百名四十到五十歲之間的老職工。這批人上有老下有小，再就業困難。開發商拿地之後，後續的物業、綠化、安保，甚至部分基礎施工崗位，必須優先從這四百人里招錄，解決他們的吃飯問題。」
李強往後一靠，皮椅發出吱呀一聲。
「超賢同志，出發點是好的，但帳不是這麼算的。資本都是逐利的，既要人家掏真金白銀填窟窿，又要背上幾百號人的歷史包袱。這種違背市場規律的事，你覺得哪家企業願意做這個冤大頭？」
「單憑這三百畝地，沒人願意。」王超賢把地圖收攏，「但如果縣裡在規劃指標上做點文章呢？」
李強眼睛眯了起來。
「容積率！」王超賢吐出三個字。
「目前紅星廠地塊的規劃容積率是二點零。如果縣裡出面，跟市規劃局協調，把容積率放寬到二點五。多出來的這零點五，意味著開發商能多蓋十幾萬平米的商品房。按安南縣現在的房價，這筆帳算下來，利潤空間多出幾千萬。拿這幾千萬的預期收益，去換八百萬的現金墊付和四百個底層就業崗位。這筆買賣，只要是腦子清醒的企業家，搶著干。」
李強端起茶杯，吹了吹浮葉。
這方案大膽，甚至有些踩線。
容積率調整涉及市級規劃部門的審批，不是安南縣自己能說了算的。
但高宏斌剛進去，天府市委書記趙彥林明確表態支持安南縣的工作。
這個時候去市里跑審批，一路綠燈是板上釘釘的事。
借市裡的東風，解縣裡的死局。
這事能幹。
不僅能幹，干成了還是大功一件。
把紅星廠這個雷排了，他李強頭上的代字就能名正言順地摘掉。
不就是去市里要個政策嗎，有趙彥林的話在前面頂著，市規劃局局長就算心裡罵娘，面上也得把字簽了。
「方案具備操作空間。」
李強放下茶杯，一錘定音。
「所以我們需要給對方一顆定心丸，縣政府出具正式的土地出讓意向書，明確約定掛牌時間、底價區間、出讓條件。只要對方繳納了誠意金，縣政府在招拍掛程序中不設排他性條件，但誠意金可以等額抵扣土地出讓金。」
「這樣一操作，是不是等於內定了？」李強臉上浮出一層疑慮。
「不是內定。招拍掛程序照走，公開透明。如果有第二家、第三家報名競拍，價高者得。但預繳誠意金的開發商擁有同等條件下的優先權，而且誠意金直接抵扣。這在法律上叫'預約合同'，最高法九七年第二十三號司法解釋有明確規定，合規合法。」
李強站起來，在辦公室里踱了兩圈。
「超賢啊，看來把你放在縣府辦，屈才了。這套空手套白狼的把戲，玩得很溜嘛。」
「互利共贏。開發商要利潤，我們要穩定。」王超賢糾正。
「對，互利共贏。」李強重新坐回沙發上，之前只覺得這小子筆桿子硬，膽子大，現在看來，人家這底子厚著呢。
李強摸出煙盒，自己點上一根，「你在燕京讀研的時候，跟著江為民教授搞研究的，是吧？」
「對，是江教授。」
李強吐了口煙圈，「你們在京城學的那些宏觀經濟、資本運作，拿到咱們這窮縣城來，完全是欺負人。不花政府一分錢，把事辦了，還能讓對方感恩戴德。縣裡那幫老油條連想都不敢想。」
王超賢把茶杯放下：「這不是欺負人。這是資源置換。安南縣不是沒有資源，是以前的資源都進了私人的腰包。現在只不過是把該給老百姓的，拿回到檯面上。」
李強夾著煙的手頓了頓。這話說得直白。高宏斌當年搞紅星廠，也是玩資本運作，只不過運作到了自己外甥和宋明理兒子的兜里。
「行。」李強把菸頭摁滅在菸灰缸里，乾脆利落，「這事我拍板了。市規劃局那邊，明天一早我親自去跑。趙書記既然發了話支持安南，這點面子市里肯定給。不過..」
李強話鋒一轉：「條件開得再好，也得有人接盤。四千八百萬的誠意金，可不是小數目。天宇建工倒了，安南縣本地那些包工頭，誰拿得出這麼多現金？」
王超賢打開自己筆記本，推到李強面前。
「李縣長，咱們得感謝高宏斌。」
李強：「嗯？」
「感謝他當年為了把戲做全套，替咱們篩選過一遍客戶。」
王超賢指了指檔案封面上的日期，「高宏斌想把地給天宇建工，但面子上的招商流程還得走。為了顯擺他引資有方，去年下半年，他通過各種關係，給省外好幾家大地產公司發過邀請函。」
王超賢開打筆記本。
「縣府辦有接待記錄。當時實地考察過紅星廠地塊的，一共五家公司。兩家省城的，三家南方的。」
李強身子往前探了探。
「是有這麼個事，最後怎麼都不來了？」
王超賢把名單推過去，「人家大老遠帶團隊來測算，說明這塊地利潤可觀。只不過後來高宏斌為了讓天宇建工順利接盤，在出讓條件里加了各種排他性條款，硬生生把這幾家有實力的公司逼退了。」
李強盯著名單上的公司抬頭，眼睛亮了。
「對啊！現在高宏斌進去了，天宇建工也黃了。這幫人要是聽說咱們把容積率調到了二點五，還不得連夜買機票飛過來？」
「《戰國策》里講，『見兔而顧犬，未為晚也』。」
王超賢合上檔案，「第一步，咱們就從這五家被高宏斌噁心走的公司開始談。把新方案明明白白擺上桌，四千八百萬誠意金換優先權和高容積率。誰先打款，誰就占得先機。」
李強靠回沙發上，手指敲著扶手。
「要是這五家現在資金也緊張，或者嫌咱們這廟小，不願意蹚渾水呢？」
「那就往外看。找全國排名前列的大房企。」
「我在燕京讀研的時候，同門裡有幾個師兄，現在都在國內頂尖的地產公司投資拓展部當負責人。安南縣雖然不大，但緊挨著天府市，這幾年市里擴容，安南的地價翻番是早晚的事。」
李強伸手指了指他，笑了出聲。
「你小子，這是要把燕京的關係網全撒在安南縣啊。」
「不管黑貓白貓，能給老百姓發下工資就是好貓。」
王超賢把筆記本收攏，「只要利潤空間算得過來，四千八百萬對那些大房企來說，也就是個常規項目的啟動資金。關鍵看咱們這邊的誠意給得足不足。」
李強一拍大腿站了起來。
「行！這事就交給你全權負責。市規劃局那邊我去跑，你馬上聯繫這幾家公司。」