第44章 做空建商 KB Home
6月16日，周五。
林頓面前攤著三份數據。
第一份，美國商務部的新屋開工報告。1月到5月，連續六個月下滑，5月環比又跌了百分之三點四。
第二份，全美房地產經紀人協會的成屋庫存，從年初的四點三個月攀升到六點一個月，掛牌量在往上堆，成交量在往下走。
第三份，NAHB建商信心指數，五十是榮枯線，六月讀數是四十七。
建商信心跌破榮枯線，歷史上只出現過兩次。
一次是九零年儲貸危機，一次是現在。
他打開彭博終端，調出KB Home的頁面。六月二十二號收盤價四十七美元，分析師平均目標價五十二塊，十二個月最高看到六十一。
市場還在等美聯儲的信號，加息周期里地產股通常會承壓，但這一輪華爾街的主流敘事是「經濟過熱才加息」。
過熱意味著需求旺盛，需求旺盛房子就好賣。
這套邏輯從零四年講到現在，講了兩年，建商股價漲了兩年，沒人覺得有什麼問題。
但林頓不一樣，明年2007年就是次貸危機爆發年，今年地產行業的股票最後的
林頓翻出KB Home上一季的財報附註。
訂單取消率從一季度的百分之二十三跳到百分之三十一，管理層討論里有一句話他反覆看了三遍：「部分市場出現需求疲軟跡象。」
財報正文裡一句沒提，藏在附註第四十七頁。分析師電話會議上有兩個研究員問過取消率的問題，CEO的回答是「仍在正常季節性波動範圍內。」
百分之三十一不屬於正常季節性波動。上一次達到這個水平是一九九一年。
六月二十九號美聯儲要議息。
伯南克二月上任，五月加了一次，六月再加一次就是連續第十七次加息。聯邦基金利率從百分之一往上拉，拉到現在的百分之五以上，還沒停。
房貸利率跟著往上走，三十年固定利率按揭已經破百分之六點五。可調利率抵押貸款的月供觸發重置高峰在下半年集中到來，加州、佛州、內華達州三個州的ARM貸款餘額加起來超過兩萬億。
他要做空地產，建商！
建商的邏輯乾淨。加息推高按揭成本，購房者被擠出市場，訂單減少，取消增加，營收下滑，盈利下修，股價補跌。
K線圖上建商板塊還在高位橫盤，市場還在等一個信號。
信號就是六月二十九號。
他回到電腦前，打開交易軟體。
帳戶七萬美元，做空Vonage賺出來的。
不直接做空正股，因為做空正股理論上虧損無上限，他扛不住一次軋空，他做的是買入看跌期權，最多把權利金虧完，不會倒欠投行的錢。
他打開KB Home的期權鏈。
7月底到期，行權價四十五美元的看跌期權。
一份合約對應一百股，二十份對應兩千股，名義市值九萬美元
權利金，方向對了收益槓桿放大，方向錯了虧完權利金就出局。
試倉。
20份權利金是1.6萬美元。
他填好單子，二十份，限價一點五零美元，GTC。敲完確認鍵，頁面彈出「訂單已提交」。他關掉交易軟體，重新打開ABX指數走勢圖。
約翰發來的數據他存了一份在本地，二零零六年一月ABX次貸指數一百點，六月十六號收盤六十五點，中間連個像樣的反彈都沒有。
三十五點的跌幅對應的是底層按揭違約率的爬升，違約率在爬，指數在跌，建商還在說軟著陸。
他給約翰回了封郵件。
「建商還在說軟著陸。」
約翰回得很快。「因為他們的獎金跟股價掛鉤。」
「我的單子掛進去了。八月看跌，四十五塊。」
「倉位？」
「20份，權利金1.6萬美元。」
「試倉？」
「嗯，試倉，六月二十九號伯南克講話之後加。」
「合理。」約翰隔了兩分鐘又追了一封，「ABX這周又掉了三個點。保爾森內部已經把地產板塊的推薦評級從持有調成減持了，還沒公開。零售客戶那邊還在買。」
林頓回覆：「嗯」
如果訂單取消率從百分之三十一繼續往上漲，三季度營收會低於預期百分之八到十二，按照建商平均市盈率七倍倒推，股價應該在三十八塊附近。
但他說這個數字。說了也沒用。市場現在不信。
....
6月22日，周四。
法拉盛豐盛中餐館。
周昌福坐在靠窗的圓桌邊，桌上擺著六瓶青島啤酒和幾碟涼菜。一桌人都是福州過來的老鄉，做小生意的，開洗衣店的，跑貨運的，搞裝修的。有人遞煙，他接過來，自己點上，煙氣從鼻孔里慢慢往外冒。
「我跟你們講，伯南克是個教授。」周昌福把煙夾在手指間，另一隻手按在桌上。「教授怕什麼？怕市場跌。他一輩子發論文，沒見過幾次暴跌。加息，頂多加一次。加完就得停。你們看嘛，通脹高說明經濟熱，經濟熱說明房子好賣。加息是好事，不是壞事。」
他對面一個開洗衣店的中年人放下筷子：「那你覺得地產股還能買？」
「回調就是上車機會。」周昌福把菸灰往菸灰缸里彈了一下，手指動作穩當，指甲修剪得乾乾淨淨。「別人恐慌你貪婪。我跟你講一句，我這幾年.....」
他停了一下，喝了口酒，旁邊的人替他說了：「昌福九八年從福州出來，船上待了四十多天。剛來的時候睡儲物間，旁邊堆著醬油桶和大米袋子。前五年什麼活都干，搬家、送外賣、擦車。後來在牙買加街倒二手貨，再後來收死豬，對，收死豬，你們別笑。皇后區幾家屠宰場每天有死豬處理不掉，他拉走分解了賣給布朗克斯的地下油脂廠，熬工業油。這行沒人干，競爭小，這些年下來攢了不少。買了三套房。」
周昌福把煙滅了。「三套，都是次級貸，浮動利率。零三年到零五年陸續買的，房價一年漲十幾個點，租金扣掉月供還有剩。那幾年法拉盛買房的都賺了。我買的時候有人勸我等，我沒等。做事不能等。」
「現在利率漲了，月供呢？」
「漲了一點。不算什麼。房價還在漲。」周昌福端起酒杯。「你們記住一句話，我周昌福建過四十天船，睡過醬油桶，從一身豬油味熬到今天。我不是廢物。我不會錯。」
有人說了一句：「聽說那個林曼的兒子也在炒股票。好像賺了一些。」
周昌福愣了一下，然後笑了笑。「那個刷盤子的林曼？她兒子才多大。」
「好像未滿十五歲。」
「十五歲。」周昌福把酒杯擱在桌上，沒接話。那個笑容還掛在臉上，但沒往下蔓延，就停在那裡。
飯局散了之後，他往餐館後廚走。周潤不在，後廚只有老李和林曼。老李在水槽邊洗菜，林曼在另一邊刷盤子。
周昌福靠在門框上，習慣性把雙手放在身前。指甲乾淨的，袖口整齊的。
「林姐，你兒子炒股？聽說賺了。」
林曼：「他自己弄的。」
周昌福：「賺了多少？」
林曼：「我不問。他自己掙的，他自己管。」
周昌福點了點頭。他在門框上靠了幾秒，然後轉身往外走，走到老李旁邊的時候放慢了一步，壓低聲音說了一句。
「運氣好而已。大盤漲了半年，閉著眼睛買都漲。」
老李沒接話，低頭洗菜。
周昌福往外走了兩步又停住，回頭看了一眼林曼的背影。她彎著腰，圍裙上全是水漬，兩隻手泡在泡沫里，一直埋到手腕以上。那個姿勢和他在儲物間睡醬油桶時的姿勢有某種相似之處，都是最底層。
但他覺得自己和她不一樣。她刷盤子是沒辦法。他收死豬是自己選的。這份區別對他很重要。
餐館外面他的車停在路燈下，一輛銀色豐田卡羅拉，二手的，洗得發亮。他打開車門坐進去，沒發動，空調沒開，車裡悶熱，他坐在駕駛座上看著方向盤，手指在方向盤邊緣規律地敲。
「我研究了好幾年。研究了好幾年。那個小孩才十五歲。運氣好而已。」
「等這波加息過了你們看。」
他發動引擎，尾燈亮起來，匯入法拉盛晚高峰的車流里。車裡的收音機開著，中文財經台。主持人在說地產板塊近期回調的解讀，嘉賓說是技術性調整，基本面沒變。周昌福把音量調大了一點。
窗外法拉盛的霓虹燈牌一塊一塊地亮過去，茶餐廳，洗衣店，匯款點。他當年睡儲物間的那個餐館就在前面三個路口，周潤的舊店，現在已經轉手了。他每次開過那個路口都會不自覺地往那邊看一眼。然後他會把方向盤握緊一點，確認自己的手指是乾淨的，指甲是修剪過的，袖口是沒有油漬的。
「我不是一身豬油味的，不是！」
6月22日，下午，圖書館。
林頓的電腦屏幕上ABX次貸指數刷新了一個新的日內低點。他看著那根日內分時線往下走，臉上的表情幾乎沒有變化。
他打開一個空白文檔，用英文打了一行字。
「It starts.」
然後刪掉，重新打了一行。
「6月29號。伯南克。」
林頓面前攤著三份數據。
第一份，美國商務部的新屋開工報告。1月到5月，連續六個月下滑，5月環比又跌了百分之三點四。
第二份，全美房地產經紀人協會的成屋庫存，從年初的四點三個月攀升到六點一個月，掛牌量在往上堆，成交量在往下走。
第三份，NAHB建商信心指數，五十是榮枯線，六月讀數是四十七。
建商信心跌破榮枯線，歷史上只出現過兩次。
一次是九零年儲貸危機，一次是現在。
他打開彭博終端，調出KB Home的頁面。六月二十二號收盤價四十七美元，分析師平均目標價五十二塊，十二個月最高看到六十一。
市場還在等美聯儲的信號，加息周期里地產股通常會承壓，但這一輪華爾街的主流敘事是「經濟過熱才加息」。
過熱意味著需求旺盛，需求旺盛房子就好賣。
這套邏輯從零四年講到現在，講了兩年，建商股價漲了兩年，沒人覺得有什麼問題。
但林頓不一樣，明年2007年就是次貸危機爆發年，今年地產行業的股票最後的
林頓翻出KB Home上一季的財報附註。
訂單取消率從一季度的百分之二十三跳到百分之三十一，管理層討論里有一句話他反覆看了三遍：「部分市場出現需求疲軟跡象。」
財報正文裡一句沒提，藏在附註第四十七頁。分析師電話會議上有兩個研究員問過取消率的問題，CEO的回答是「仍在正常季節性波動範圍內。」
百分之三十一不屬於正常季節性波動。上一次達到這個水平是一九九一年。
六月二十九號美聯儲要議息。
伯南克二月上任，五月加了一次，六月再加一次就是連續第十七次加息。聯邦基金利率從百分之一往上拉，拉到現在的百分之五以上，還沒停。
房貸利率跟著往上走，三十年固定利率按揭已經破百分之六點五。可調利率抵押貸款的月供觸發重置高峰在下半年集中到來，加州、佛州、內華達州三個州的ARM貸款餘額加起來超過兩萬億。
他要做空地產，建商！
建商的邏輯乾淨。加息推高按揭成本，購房者被擠出市場，訂單減少，取消增加，營收下滑，盈利下修，股價補跌。
K線圖上建商板塊還在高位橫盤，市場還在等一個信號。
信號就是六月二十九號。
他回到電腦前，打開交易軟體。
帳戶七萬美元，做空Vonage賺出來的。
不直接做空正股，因為做空正股理論上虧損無上限，他扛不住一次軋空，他做的是買入看跌期權，最多把權利金虧完，不會倒欠投行的錢。
他打開KB Home的期權鏈。
7月底到期，行權價四十五美元的看跌期權。
一份合約對應一百股，二十份對應兩千股，名義市值九萬美元
權利金，方向對了收益槓桿放大，方向錯了虧完權利金就出局。
試倉。
20份權利金是1.6萬美元。
他填好單子，二十份，限價一點五零美元，GTC。敲完確認鍵，頁面彈出「訂單已提交」。他關掉交易軟體，重新打開ABX指數走勢圖。
約翰發來的數據他存了一份在本地，二零零六年一月ABX次貸指數一百點，六月十六號收盤六十五點，中間連個像樣的反彈都沒有。
三十五點的跌幅對應的是底層按揭違約率的爬升，違約率在爬，指數在跌，建商還在說軟著陸。
他給約翰回了封郵件。
「建商還在說軟著陸。」
約翰回得很快。「因為他們的獎金跟股價掛鉤。」
「我的單子掛進去了。八月看跌，四十五塊。」
「倉位？」
「20份，權利金1.6萬美元。」
「試倉？」
「嗯，試倉，六月二十九號伯南克講話之後加。」
「合理。」約翰隔了兩分鐘又追了一封，「ABX這周又掉了三個點。保爾森內部已經把地產板塊的推薦評級從持有調成減持了，還沒公開。零售客戶那邊還在買。」
林頓回覆：「嗯」
如果訂單取消率從百分之三十一繼續往上漲，三季度營收會低於預期百分之八到十二，按照建商平均市盈率七倍倒推，股價應該在三十八塊附近。
但他說這個數字。說了也沒用。市場現在不信。
....
6月22日，周四。
法拉盛豐盛中餐館。
周昌福坐在靠窗的圓桌邊，桌上擺著六瓶青島啤酒和幾碟涼菜。一桌人都是福州過來的老鄉，做小生意的，開洗衣店的，跑貨運的，搞裝修的。有人遞煙，他接過來，自己點上，煙氣從鼻孔里慢慢往外冒。
「我跟你們講，伯南克是個教授。」周昌福把煙夾在手指間，另一隻手按在桌上。「教授怕什麼？怕市場跌。他一輩子發論文，沒見過幾次暴跌。加息，頂多加一次。加完就得停。你們看嘛，通脹高說明經濟熱，經濟熱說明房子好賣。加息是好事，不是壞事。」
他對面一個開洗衣店的中年人放下筷子：「那你覺得地產股還能買？」
「回調就是上車機會。」周昌福把菸灰往菸灰缸里彈了一下，手指動作穩當，指甲修剪得乾乾淨淨。「別人恐慌你貪婪。我跟你講一句，我這幾年.....」
他停了一下，喝了口酒，旁邊的人替他說了：「昌福九八年從福州出來，船上待了四十多天。剛來的時候睡儲物間，旁邊堆著醬油桶和大米袋子。前五年什麼活都干，搬家、送外賣、擦車。後來在牙買加街倒二手貨，再後來收死豬，對，收死豬，你們別笑。皇后區幾家屠宰場每天有死豬處理不掉，他拉走分解了賣給布朗克斯的地下油脂廠，熬工業油。這行沒人干，競爭小，這些年下來攢了不少。買了三套房。」
周昌福把煙滅了。「三套，都是次級貸，浮動利率。零三年到零五年陸續買的，房價一年漲十幾個點，租金扣掉月供還有剩。那幾年法拉盛買房的都賺了。我買的時候有人勸我等，我沒等。做事不能等。」
「現在利率漲了，月供呢？」
「漲了一點。不算什麼。房價還在漲。」周昌福端起酒杯。「你們記住一句話，我周昌福建過四十天船，睡過醬油桶，從一身豬油味熬到今天。我不是廢物。我不會錯。」
有人說了一句：「聽說那個林曼的兒子也在炒股票。好像賺了一些。」
周昌福愣了一下，然後笑了笑。「那個刷盤子的林曼？她兒子才多大。」
「好像未滿十五歲。」
「十五歲。」周昌福把酒杯擱在桌上，沒接話。那個笑容還掛在臉上，但沒往下蔓延，就停在那裡。
飯局散了之後，他往餐館後廚走。周潤不在，後廚只有老李和林曼。老李在水槽邊洗菜，林曼在另一邊刷盤子。
周昌福靠在門框上，習慣性把雙手放在身前。指甲乾淨的，袖口整齊的。
「林姐，你兒子炒股？聽說賺了。」
林曼：「他自己弄的。」
周昌福：「賺了多少？」
林曼：「我不問。他自己掙的，他自己管。」
周昌福點了點頭。他在門框上靠了幾秒，然後轉身往外走，走到老李旁邊的時候放慢了一步，壓低聲音說了一句。
「運氣好而已。大盤漲了半年，閉著眼睛買都漲。」
老李沒接話，低頭洗菜。
周昌福往外走了兩步又停住，回頭看了一眼林曼的背影。她彎著腰，圍裙上全是水漬，兩隻手泡在泡沫里，一直埋到手腕以上。那個姿勢和他在儲物間睡醬油桶時的姿勢有某種相似之處，都是最底層。
但他覺得自己和她不一樣。她刷盤子是沒辦法。他收死豬是自己選的。這份區別對他很重要。
餐館外面他的車停在路燈下，一輛銀色豐田卡羅拉，二手的，洗得發亮。他打開車門坐進去，沒發動，空調沒開，車裡悶熱，他坐在駕駛座上看著方向盤，手指在方向盤邊緣規律地敲。
「我研究了好幾年。研究了好幾年。那個小孩才十五歲。運氣好而已。」
「等這波加息過了你們看。」
他發動引擎，尾燈亮起來，匯入法拉盛晚高峰的車流里。車裡的收音機開著，中文財經台。主持人在說地產板塊近期回調的解讀，嘉賓說是技術性調整，基本面沒變。周昌福把音量調大了一點。
窗外法拉盛的霓虹燈牌一塊一塊地亮過去，茶餐廳，洗衣店，匯款點。他當年睡儲物間的那個餐館就在前面三個路口，周潤的舊店，現在已經轉手了。他每次開過那個路口都會不自覺地往那邊看一眼。然後他會把方向盤握緊一點，確認自己的手指是乾淨的，指甲是修剪過的，袖口是沒有油漬的。
「我不是一身豬油味的，不是！」
6月22日，下午，圖書館。
林頓的電腦屏幕上ABX次貸指數刷新了一個新的日內低點。他看著那根日內分時線往下走，臉上的表情幾乎沒有變化。
他打開一個空白文檔，用英文打了一行字。
「It starts.」
然後刪掉，重新打了一行。
「6月29號。伯南克。」