第二十五章:北上京城
魔都的120套房子，銀行審批陸續的通過了，並且很快就放款了。
回款也陸續的打到了，雷國良的銀行帳戶上，2630萬4000元，一分不少。
蘇晚晴的出租工作也很順利，按照現在正常的速度，最多兩個月內，120套房就能夠全部租出去。
雷國良在所有房子全部放款，回款到帳以後，便來到了京城，他準備在京城，也複製一遍，魔都和深鎮的成功經驗。
2003年初秋，京城的房子供大於求，加上疫情的影響，銀行收緊貸款的政策，京城效區大量的樓盤滯銷，只有真正的市中心三環四環內的房子，才比較好賣。
雷國良走進了北四環，瑞景新城的售樓處。這裡沒有想像中的人頭攢動，幾個銷售在櫃檯後閒聊。
他像個普通白領，仔細看了沙盤，聽了介紹，然後提出要看70-100平米的戶型。
銷售帶他看了幾個樣板間。房子不錯，精裝修，但總價對普通家庭來說依然不菲。
雷國良問得很細：朝向、樓層、得房率、物業費，最後問道：「如果買得多，折扣能到多少？」
銷售眼睛一亮：「您要買幾套？」
「先看看，如果價格合適，可能買個十來套投資。」雷國良說得很平淡。
銷售不敢怠慢，請來了銷售經理。經理姓陳，是個四十歲左右的中年男人，看起來很乾練。
「陳經理，我對你們B棟和C棟的70-100平米戶型有興趣。」雷國良開門見山的說道：「但我聽說，這兩棟去化不太理想？」
陳經理苦笑道：「不瞞您說，我們盤位置、品質都沒問題，就是總價……現在市場有點冷。公司急著回款，折扣可以談。」
雷國良在紙上寫了個數字，推過去：「4500一平。B棟和C棟剩下的70-100平戶型，我全要了。」
陳經理瞳孔一縮：「4500？雷總，您這價……現在市場均價都8000了。我們成本都不止這個數！」
「陳經理，8000不過是表面上的價格吧？實際成交價格，起碼也要打個8折吧！」
雷國良語氣平靜的說道：「而且我一次買這麼多的房子，肯定要按批發價算吧？
好比你買一瓶礦泉水一塊錢，你批發幾箱礦泉水，一瓶礦泉水5毛錢都不要。」
「雷總，買房子和礦泉水不是一回事啊！你這對半砍價，我們哪裡還有活路啊。」陳經理苦著臉說道。
「你們公司的資金應該很緊張吧？是不是很著急回籠資金？」雷國良笑了笑問道。
陳經理臉色變了。這些內情，普通客戶不可能知道。
「4500，我能立刻幫你清掉至少120套庫存，回款四千多，五千萬現金。」雷國良繼續加碼。
「你考慮一下。不行的話，我去看看世紀城，聽說他們也在大力促銷，應該很歡迎我這樣的大客戶去吧！」
陳經理急忙打電話。半小時後，開發商老闆匆匆趕來，姓周，五十多歲，眼袋很深。
「雷總，4500太低了。5000，這是底線。」周老闆坐下就說。
「4700。」雷國良不退讓，「周總，我一次性幫你解決一百多套的銷售壓力，這個溢價，值這個折扣。而且我的買法，對你更有利。」
「什麼買法？」
雷國良拿出筆，在紙上寫下三個數字：
實際成交價：4700元每平方米。
合同簽約價：8000元每平方米。
銀行評估價：8000元每平方米。
「我們按8000元簽合同。走銀行按揭，零首付。銀行按評估價8000元每平方米，貸款七成。
實際成交價4700元每平方米，中間相差3300元每平方，一套房按100平米算，就是330000元，減去首付三成。
按照實際成交價4700元每平方米計算，100平方米就是470000元的總價，三成首付就是141000元。
330000元減掉141000元，你還需要返現給我189000元。」雷國良解釋道。
「也就是說，每平方米你要返現給我1890元。」
他頓了頓又說道：「120套房子，平均按85平米算，你實際收到 4700×85×120≈ 4794萬現金，瞬間解決你的資金壓力。
我空手拿到120套房，和 1890×85×120≈ 1927萬8000元現金，背上了銀行的貸款5712萬元，但可以用租金慢慢還。
對你，對我，對銀行完成放貸指標，都是三贏。」
周老闆死死盯著紙上的數字，手指在桌上快速敲擊。他在算帳。
銀行貸8000，付房款4700，返現3300……雷國良一毛錢不出，拿了房子和一千多萬，將近二千萬現金。
而他，雖然單價被壓到4700，但拿到了近五千萬救命錢，帳面上還是8000的銷售額。
「銀行那邊……」周老闆聲音發乾。
「你去找。找20家銀行，每家銀行我只貸6套。對任何一家銀行來說，這只是普通客戶的按揭申請，貸款總資金也不超過300萬，金額並不是很大，風險可控。」雷國良說道。
「評估公司你來找，材料你來準備。我只要一個結果：貸款儘快批下來，返現按時到帳。」
周老闆沉默了很久。他知道這是刀尖舔血，但他更知道，沒有這五千萬，公司可能撐不過下個月。
「……好！4700就4700！但返現必須在銀行放款後三天內到帳！」周老闆咬牙。
「可以。」雷國良說道：「你現在就可以讓人準備合同協議。簽了之後，就可以去找銀行走流程了。
一周內，我要看到第一批銀行面簽。」
合同很快就準備好了，雷國良仔細的核對了一下，合同上條款和數字，簽上了自己的名字，並且按了手印。
走出售樓處，天色已暗。京城的第一戰，在冰冷的數字計算中落幕。沒有江湖，沒有陰謀，只有赤裸裸的金錢遊戲。
雷國良坐進車裡，對司機說：「去中關村。」
房子搞定了，錢也快到手了。現在，他需要一個人，一個能把這120套房管起來、租出去、變成穩定現金流的人。
這個人必須懂京城，懂租房，而且……最好正在尋找一個，能自己做主的機會。
他想起了剛才路過中關村時，看到一家我愛我家門店裡，一個店長模樣的女人，正對著電腦上的房源系統皺眉，手裡拿著計算器按個不停，眼神里透著不甘和野心。
或許，就是她了。
到了中關村後，他讓車在一家地產中介加盟店附近停下。
透過玻璃門，能看到店裡七八個工位，大部分都空著，只有最裡面的經理室亮著燈。
一個二十多三十歲左右的女人坐在電腦前，屏幕光映著她略顯疲憊，但線條清晰的臉。
她沒化妝，頭髮簡單扎著，穿著合身的深色西裝套裙。
她沒在打電話，也沒在接待客戶，而是對著電腦屏幕上，一張複雜的Excel表格。
手指在計算器上快速敲打，眉頭緊鎖，偶爾停下來，用筆在旁邊的本子上記錄著什麼，神情專注，甚至帶著一絲……不甘的狠勁。
雷國良觀察了幾分鐘。這個女人，和他要找的大管家畫像，有幾分吻合。
在正規連鎖中介做到店長，說明熟悉本地租賃市場，有管理經驗。
在這個點還獨自加班算帳，說明有責任心，甚至可能是在核算自己店的盈虧。
臉上那份不甘，很可能意味著她對現狀不滿，無論是收入、權限，還是總部的約束。
他推門走了進去。門口的風鈴叮咚一響。
女人抬起頭，看到雷國良，職業素養讓她立刻站起身，臉上迅速掛起標準笑容：「先生您好，是放盤賣房還是想要買房？」
回款也陸續的打到了，雷國良的銀行帳戶上，2630萬4000元，一分不少。
蘇晚晴的出租工作也很順利，按照現在正常的速度，最多兩個月內，120套房就能夠全部租出去。
雷國良在所有房子全部放款，回款到帳以後，便來到了京城，他準備在京城，也複製一遍，魔都和深鎮的成功經驗。
2003年初秋，京城的房子供大於求，加上疫情的影響，銀行收緊貸款的政策，京城效區大量的樓盤滯銷，只有真正的市中心三環四環內的房子，才比較好賣。
雷國良走進了北四環，瑞景新城的售樓處。這裡沒有想像中的人頭攢動，幾個銷售在櫃檯後閒聊。
他像個普通白領，仔細看了沙盤，聽了介紹，然後提出要看70-100平米的戶型。
銷售帶他看了幾個樣板間。房子不錯，精裝修，但總價對普通家庭來說依然不菲。
雷國良問得很細：朝向、樓層、得房率、物業費，最後問道：「如果買得多，折扣能到多少？」
銷售眼睛一亮：「您要買幾套？」
「先看看，如果價格合適，可能買個十來套投資。」雷國良說得很平淡。
銷售不敢怠慢，請來了銷售經理。經理姓陳，是個四十歲左右的中年男人，看起來很乾練。
「陳經理，我對你們B棟和C棟的70-100平米戶型有興趣。」雷國良開門見山的說道：「但我聽說，這兩棟去化不太理想？」
陳經理苦笑道：「不瞞您說，我們盤位置、品質都沒問題，就是總價……現在市場有點冷。公司急著回款，折扣可以談。」
雷國良在紙上寫了個數字，推過去：「4500一平。B棟和C棟剩下的70-100平戶型，我全要了。」
陳經理瞳孔一縮：「4500？雷總，您這價……現在市場均價都8000了。我們成本都不止這個數！」
「陳經理，8000不過是表面上的價格吧？實際成交價格，起碼也要打個8折吧！」
雷國良語氣平靜的說道：「而且我一次買這麼多的房子，肯定要按批發價算吧？
好比你買一瓶礦泉水一塊錢，你批發幾箱礦泉水，一瓶礦泉水5毛錢都不要。」
「雷總，買房子和礦泉水不是一回事啊！你這對半砍價，我們哪裡還有活路啊。」陳經理苦著臉說道。
「你們公司的資金應該很緊張吧？是不是很著急回籠資金？」雷國良笑了笑問道。
陳經理臉色變了。這些內情，普通客戶不可能知道。
「4500，我能立刻幫你清掉至少120套庫存，回款四千多，五千萬現金。」雷國良繼續加碼。
「你考慮一下。不行的話，我去看看世紀城，聽說他們也在大力促銷，應該很歡迎我這樣的大客戶去吧！」
陳經理急忙打電話。半小時後，開發商老闆匆匆趕來，姓周，五十多歲，眼袋很深。
「雷總，4500太低了。5000，這是底線。」周老闆坐下就說。
「4700。」雷國良不退讓，「周總，我一次性幫你解決一百多套的銷售壓力，這個溢價，值這個折扣。而且我的買法，對你更有利。」
「什麼買法？」
雷國良拿出筆，在紙上寫下三個數字：
實際成交價：4700元每平方米。
合同簽約價：8000元每平方米。
銀行評估價：8000元每平方米。
「我們按8000元簽合同。走銀行按揭，零首付。銀行按評估價8000元每平方米，貸款七成。
實際成交價4700元每平方米，中間相差3300元每平方，一套房按100平米算，就是330000元，減去首付三成。
按照實際成交價4700元每平方米計算，100平方米就是470000元的總價，三成首付就是141000元。
330000元減掉141000元，你還需要返現給我189000元。」雷國良解釋道。
「也就是說，每平方米你要返現給我1890元。」
他頓了頓又說道：「120套房子，平均按85平米算，你實際收到 4700×85×120≈ 4794萬現金，瞬間解決你的資金壓力。
我空手拿到120套房，和 1890×85×120≈ 1927萬8000元現金，背上了銀行的貸款5712萬元，但可以用租金慢慢還。
對你，對我，對銀行完成放貸指標，都是三贏。」
周老闆死死盯著紙上的數字，手指在桌上快速敲擊。他在算帳。
銀行貸8000，付房款4700，返現3300……雷國良一毛錢不出，拿了房子和一千多萬，將近二千萬現金。
而他，雖然單價被壓到4700，但拿到了近五千萬救命錢，帳面上還是8000的銷售額。
「銀行那邊……」周老闆聲音發乾。
「你去找。找20家銀行，每家銀行我只貸6套。對任何一家銀行來說，這只是普通客戶的按揭申請，貸款總資金也不超過300萬，金額並不是很大，風險可控。」雷國良說道。
「評估公司你來找，材料你來準備。我只要一個結果：貸款儘快批下來，返現按時到帳。」
周老闆沉默了很久。他知道這是刀尖舔血，但他更知道，沒有這五千萬，公司可能撐不過下個月。
「……好！4700就4700！但返現必須在銀行放款後三天內到帳！」周老闆咬牙。
「可以。」雷國良說道：「你現在就可以讓人準備合同協議。簽了之後，就可以去找銀行走流程了。
一周內，我要看到第一批銀行面簽。」
合同很快就準備好了，雷國良仔細的核對了一下，合同上條款和數字，簽上了自己的名字，並且按了手印。
走出售樓處，天色已暗。京城的第一戰，在冰冷的數字計算中落幕。沒有江湖，沒有陰謀，只有赤裸裸的金錢遊戲。
雷國良坐進車裡，對司機說：「去中關村。」
房子搞定了，錢也快到手了。現在，他需要一個人，一個能把這120套房管起來、租出去、變成穩定現金流的人。
這個人必須懂京城，懂租房，而且……最好正在尋找一個，能自己做主的機會。
他想起了剛才路過中關村時，看到一家我愛我家門店裡，一個店長模樣的女人，正對著電腦上的房源系統皺眉，手裡拿著計算器按個不停，眼神里透著不甘和野心。
或許，就是她了。
到了中關村後，他讓車在一家地產中介加盟店附近停下。
透過玻璃門，能看到店裡七八個工位，大部分都空著，只有最裡面的經理室亮著燈。
一個二十多三十歲左右的女人坐在電腦前，屏幕光映著她略顯疲憊，但線條清晰的臉。
她沒化妝，頭髮簡單扎著，穿著合身的深色西裝套裙。
她沒在打電話，也沒在接待客戶，而是對著電腦屏幕上，一張複雜的Excel表格。
手指在計算器上快速敲打，眉頭緊鎖，偶爾停下來，用筆在旁邊的本子上記錄著什麼，神情專注，甚至帶著一絲……不甘的狠勁。
雷國良觀察了幾分鐘。這個女人，和他要找的大管家畫像，有幾分吻合。
在正規連鎖中介做到店長，說明熟悉本地租賃市場，有管理經驗。
在這個點還獨自加班算帳，說明有責任心，甚至可能是在核算自己店的盈虧。
臉上那份不甘，很可能意味著她對現狀不滿，無論是收入、權限，還是總部的約束。
他推門走了進去。門口的風鈴叮咚一響。
女人抬起頭，看到雷國良，職業素養讓她立刻站起身，臉上迅速掛起標準笑容：「先生您好，是放盤賣房還是想要買房？」