第187章 烽火連天（求月票推薦票求追訂！）
第187章 烽火連天（求月票推薦票求追訂！）
他停頓一下，決定稍微點破一些：「地產有周期，有漲就有跌。
現在價格高，不代表永遠高。
做這種大型項目，必須考慮最壞的情況。」
張建華若有所思地點點頭。
這話說到了他的痛處。
集團內部也對目前地產過熱表示擔憂，但像陳秉文說得這麼直接的，還是第一個。
「第三步，彌補開發經驗短板，借力打力。
地產開發，尤其是大型新市鎮，華潤的經驗可能不如一些本地老牌英資或華資房企。
是否可以考慮引入有實力、有經驗的合作夥伴？
例如，與會德豐這樣在港府工務局有良好記錄和關係的企業進行深度合作，華潤控股，他們出技術和管理團隊，快速補齊短板。
同時，立刻與港府工務局洽談，爭取將規劃中的市政工程以總承包形式簽下來，據說港府對這類項目承諾有15%的利潤保證，這既能保證收益，又能鍛鍊隊伍。」
「第四，加快銷售回款，形成資金閉環。
示範區的住宅，無論是居屋還是小型商品房，一旦條件具備，立刻啟動預售。
用市民的預付款來支撐後續開發，減輕自有資金壓力。」
陳秉文一口氣說完，端起茶杯喝了一口，觀察著眾人的反應。
會議室里安靜了片刻，隨後響起一陣低低的議論聲。
陳秉文提出的四點建議，特別是「借力打力」和「加快回款」，說到了不少人的心坎里。
華潤確實缺乏大型地產開發的經驗，與有經驗的本地企業合作，同時利用港府工程鍛鍊隊伍，是個非常務實的選擇。
張建華看向幾位副手，交換了眼神，然後轉向陳秉文，鄭重道：「陳生，你的策略，我覺得非常切合我們現在的實際困難。
不過，我還有個問題想請教。」
「張總請講。」
「你剛才提到，要儘快啟動，甚至要搶時間。
除了資金和經驗的考慮，是不是還有別的擔憂？」
說完，張建華目光直視陳秉文，想從陳秉文的表情中找到答案。
陳秉文不露聲色的在心裡暗贊了一聲。
能當上華潤的總經理，張建華果然不簡單。
他略一沉吟，決定把話再點透一層。
陳秉文壓低了點聲音，讓在座的人都不得不集中精神聽，「我確實有些擔憂。
這個擔憂，不在於華潤的實力，而在於.時機和態勢。」
他環視一圈，緩緩說道：「港府批出這麼大面積的土地，是希望看到新市鎮儘快成型，解決市民的居住問題。
如果開發方顯得力不從心，進度嚴重滯後，為了整體規劃不被無限期拖延，港府會採取什麼措施？
是引入更有執行力的合作方，還是會有其他考慮？」
陳秉文話說得委婉，但意思很明白。
華潤再不行動，地可能就不是你華潤一家說了算了，港府隨時可能插手。
這比直接點明某個商業對手更具威懾力，也更符合華潤作為中資企業的敏感身份。
張建華的臉色更加凝重。
顯然，陳秉文點出了他最大的擔憂之一。
不過，既然說開了，陳秉文也沒準備停下來，而是繼續加碼，「現在全港的華資、英資，都在尋找新的增長點。
新市鎮開發，特別是這種規模的項目，是未來十年的重要戰場。
華潤慢一步，其他有實力的財團就會搶先一步，占據有利位置。
到時候，不僅天水圍本身可能橫生枝節，華潤在整個港島地產界的聲譽和話語權也會受到影響。」
說完，他坐回座位，不再多言。
該點的都已經點了，再說就過猶不及了。
剩下的，需要華潤內部自己去消化、去決策。
會議室里陷入了長時間的沉默。
張建華眉頭微蹙，顯然在快速權衡。
終於，他抬起頭，環視一圈在座的華潤管理層，然後看向陳秉文，眼神里多了幾分決斷：「陳生，你的分析很有道理，尤其是關於港府態度和時間窗口的判斷。
我們不能再等了。」
他對其中一個副總說道：「老王，散會後立刻組織一個專項小組，就按照陳生剛才提的思路，結合我們自身的實際情況，在一周內拿出一個詳細的、可執行的天水圍推進方案給我！」
「是，張總！」那位王姓副總立刻應下。
張建華又看向陳秉文，誠懇的感謝道：「陳生，感謝你的真知灼見。
希望未來，我們能夠攜手，把天水圍這個項目做好，做成標杆。」
「一定。」
陳秉文知道，初步的目標已經達到。
華潤這架龐大的機器，終於要被推動著向著他希望的方向加速運轉了。
而一旦天水圍這個「超級工程」全速啟動，作為重要股東之一的長實，必然要被捲入其中，消耗大量的資金、人脈和管理精力。
會議結束後，張建華再次與陳秉文用力握手，親自送他離開。
「陳生，今天真是聽君一席話，勝讀十年書。」張建華握著陳秉文的手，用力晃了晃，「以後還要多向你請教。」
「張總言重了，互相學習。」陳秉文謙遜地回應。
李國偉陪著陳秉文下樓。
走到一樓大廳，李國偉看看左右無人，壓低聲音對陳秉文說：「陳生，張總這次是下決心了。
不瞞你說，集團內部對天水圍項目分歧很大，反對聲音不少，主要是擔心投資回報周期太長，風險不可控。
你今天的分析，特別是從戰略高度和政治影響角度的闡述，正好給了張總最有力的支持。」
陳秉文點點頭，他猜也是這種情況。
李國偉猶豫了一下，繼續說道：「陳生，還有個事不知道方不方便問？」
「李經理請講。」
「你剛才提到，擔心其他有實力的財團會搶先一步.不知道你心裡有沒有具體指哪一家？」
李國偉問得比較含蓄。
陳秉文心裡明鏡似的，李國偉這是在探他的底，想知道他是否針對特定的競爭對手，比如.長江實業。
他笑了笑，回答得滴水不漏：「李經理，港島就這麼大，有實力吃下這種大項目的，無非就是那幾家英資洋行和本地華資巨頭。
具體是哪一家並不重要，重要的是華潤要搶在他們形成共識、採取行動之前，先把主動權牢牢抓在自己手裡。
只要華潤動作夠快，姿態夠堅決，別人想插手也得掂量掂量。」
李國偉若有所思地點點頭：「我明白了。謝謝陳生指點。」
送走陳秉文後，李國偉立刻返回會議室。
張建華還在那裡，沒有離開。
「人送走了？」張建華問。
「送走了。張總，陳秉文這個人，確實不簡單，看問題很透。」
李國偉感慨道。
張建華「嗯」了一聲，手指輕輕敲著桌面：「他剛才最後那幾句話，點醒了我。
我們不能只埋頭解決內部問題，還要抬頭看路，注意外面的風向。
國偉，你立刻去辦兩件事。」
「張總您吩咐。」
「第一，動用一切關係，摸清楚港府工務局和規劃署對天水圍項目進度的最新態度，特別是有沒有其他地產商在私下接觸港府，表達對項目的『興趣』。」
「第二，重點留意長江實業李家成的動向。
我聽說他最近和滙豐的沈弼走得很近，似乎在謀劃什麼大動作。
看看他和天水圍項目有沒有潛在關聯。」
張建華的直覺告訴他，陳秉文暗示的「有實力的財團」，很可能指向最近風頭正勁、且與滙豐關係密切的李家成。
「明白！我馬上去辦！」李國偉神色一凜，立刻答應道。
周一，早晨八點剛過，陳秉文就到了偉業大廈頂樓的辦公室。
他坐在辦公桌後，面前攤開著幾份報表，但心思卻沒完全在上面。
他在等兩個電話。
一個是花旗銀行李德的確認電話，關乎那至關重要的六億港幣彈藥是否能夠到位。
另一個，則是開盤後青州英坭的股價走勢，這將直接決定他下一步的戰術選擇。
桌上的電話率先響了起來。
是內線。
「陳生，花旗銀行李德總裁的電話，一線。」秘書阿麗的聲音傳來。
「接進來。」陳秉文拿起聽筒。
「陳生，早上好！」李德的聲音聽起來精神飽滿，「華爾街的交易團隊共六人，已於昨晚全部抵達港島，入住文華東方酒店。
負責人是約翰·克里斯坦森，在摩根史坦利有十五年大宗交易經驗，絕對可靠。」
「謝謝，李德總裁。」陳秉文笑著感謝道。
「更重要的，」李德繼續說道，「您質押專利授權協議獲得的2億港幣貸款，已全額劃入您在花旗開設的指定保證金帳戶。
根據協議，三倍槓桿額度已同步生效。
也就是說，您現在擁有6億港幣的購買力，隨時可以調用。」
陳秉文心中一定，最關鍵的一環落實了。
這筆錢來得正是時候。
「交易團隊今天就會開始工作嗎？」他問道。
「是的，克里斯坦森先生九點會準時到中環的花旗交易室報到。
他將在那裡等待您的指令。」
李德回答道。
「請他九點鐘打我這個電話。」陳秉文說完，頓了頓，補充道，「李德總裁，這次多謝了。」
「陳生客氣了，這是我們應該做的。預祝您馬到成功。」李德笑著掛了電話。
放下電話，陳秉文按下內部通話鍵：「方總監，來一下。」
很快，方文山敲門進來。
「陳生。」
「花旗的錢和人都到位了，六億額度。」
陳秉文言簡意賅的說明了一下情況。
方文山聽了頓時眼睛一亮：「太好了！時機剛好。」
陳秉文走到牆邊的大幅白板前，拿起筆，在上面畫了兩個大大的圓圈。
一個標註「青州英坭」，一個標註「和記黃埔」。
他在「青州英坭」的圈裡寫下「25.01%」，在「和記黃埔」的圈裡寫下「2.7%」。
「李家成想拖，用時間換空間，等搞定和黃再來收拾青州英坭的局。」
陳秉文用筆點著白板，「我們不能讓他這麼舒服。」
他轉向方文山：「之前我們資金不足，收購青州英坭的行動多少有些保守。
現在資金充足，策略要調整。」
「陳生，你的意思是？」
方文山若有所思的問道。
「明修棧道，要修得烽火連天。
暗度陳倉，要度得無聲無息。」
陳秉文目光銳利，「拿出4億額度，交給花旗的團隊和我們投資部的人配合，全力猛攻青州英坭。
在二級市場有多少買多少，不必過分計較一兩毛錢的價差，要打出氣勢，把股價快速推高，製造恐慌性搶籌的跡象。」
方文山迅速心算了一下：「4億港幣加上我們自有資金，按現在青州英坭的市價，足以再收購15%到20%的股份。
加上我們原有的25%，持股比例將超過40%，如果那樣的話，很有可能拿到青州英坭的控股權，這將極大威脅長江實業的控股地位！」
「對。」陳秉文點頭，「就是要逼李家成。
讓他把更多的資金和注意力消耗在青州英坭的防守上。
他要麼跟注，付出更高成本保住控股權；
要麼退縮，眼睜睜看著我們成為第一大股東。
無論哪種選擇，都會打亂他的節奏，消耗他的現金。」
「那和黃這邊？」方文山看向另一個圈。
「另外2億額度，繼續秘密收購和黃。」
陳秉文強調道，「這部分更關鍵，交給花旗的克里斯坦森團隊獨立操作，要求是絕對的隱蔽。
價格可以稍微放寬，但絕不能引起任何市場警覺。
我要在李家成和滙豐談妥之前，吃到儘可能多的籌碼。」
「明白！」方文山感到一陣興奮，「我立刻去安排。我會把你的指令清晰傳達下去。」
「去吧。動作要快。」陳秉文叮囑道。
九點整，花旗的約翰·克里斯坦森準時來電。
陳秉文用英語與他詳細溝通了戰略重點和風險控制原則，隨後方文山與克里斯坦森及其團隊進行了詳細的技術對接。
九點三十分，港股開市。
(本章完)
他停頓一下，決定稍微點破一些：「地產有周期，有漲就有跌。
現在價格高，不代表永遠高。
做這種大型項目，必須考慮最壞的情況。」
張建華若有所思地點點頭。
這話說到了他的痛處。
集團內部也對目前地產過熱表示擔憂，但像陳秉文說得這麼直接的，還是第一個。
「第三步，彌補開發經驗短板，借力打力。
地產開發，尤其是大型新市鎮，華潤的經驗可能不如一些本地老牌英資或華資房企。
是否可以考慮引入有實力、有經驗的合作夥伴？
例如，與會德豐這樣在港府工務局有良好記錄和關係的企業進行深度合作，華潤控股，他們出技術和管理團隊，快速補齊短板。
同時，立刻與港府工務局洽談，爭取將規劃中的市政工程以總承包形式簽下來，據說港府對這類項目承諾有15%的利潤保證，這既能保證收益，又能鍛鍊隊伍。」
「第四，加快銷售回款，形成資金閉環。
示範區的住宅，無論是居屋還是小型商品房，一旦條件具備，立刻啟動預售。
用市民的預付款來支撐後續開發，減輕自有資金壓力。」
陳秉文一口氣說完，端起茶杯喝了一口，觀察著眾人的反應。
會議室里安靜了片刻，隨後響起一陣低低的議論聲。
陳秉文提出的四點建議，特別是「借力打力」和「加快回款」，說到了不少人的心坎里。
華潤確實缺乏大型地產開發的經驗，與有經驗的本地企業合作，同時利用港府工程鍛鍊隊伍，是個非常務實的選擇。
張建華看向幾位副手，交換了眼神，然後轉向陳秉文，鄭重道：「陳生，你的策略，我覺得非常切合我們現在的實際困難。
不過，我還有個問題想請教。」
「張總請講。」
「你剛才提到，要儘快啟動，甚至要搶時間。
除了資金和經驗的考慮，是不是還有別的擔憂？」
說完，張建華目光直視陳秉文，想從陳秉文的表情中找到答案。
陳秉文不露聲色的在心裡暗贊了一聲。
能當上華潤的總經理，張建華果然不簡單。
他略一沉吟，決定把話再點透一層。
陳秉文壓低了點聲音，讓在座的人都不得不集中精神聽，「我確實有些擔憂。
這個擔憂，不在於華潤的實力，而在於.時機和態勢。」
他環視一圈，緩緩說道：「港府批出這麼大面積的土地，是希望看到新市鎮儘快成型，解決市民的居住問題。
如果開發方顯得力不從心，進度嚴重滯後，為了整體規劃不被無限期拖延，港府會採取什麼措施？
是引入更有執行力的合作方，還是會有其他考慮？」
陳秉文話說得委婉，但意思很明白。
華潤再不行動，地可能就不是你華潤一家說了算了，港府隨時可能插手。
這比直接點明某個商業對手更具威懾力，也更符合華潤作為中資企業的敏感身份。
張建華的臉色更加凝重。
顯然，陳秉文點出了他最大的擔憂之一。
不過，既然說開了，陳秉文也沒準備停下來，而是繼續加碼，「現在全港的華資、英資，都在尋找新的增長點。
新市鎮開發，特別是這種規模的項目，是未來十年的重要戰場。
華潤慢一步，其他有實力的財團就會搶先一步，占據有利位置。
到時候，不僅天水圍本身可能橫生枝節，華潤在整個港島地產界的聲譽和話語權也會受到影響。」
說完，他坐回座位，不再多言。
該點的都已經點了，再說就過猶不及了。
剩下的，需要華潤內部自己去消化、去決策。
會議室里陷入了長時間的沉默。
張建華眉頭微蹙，顯然在快速權衡。
終於，他抬起頭，環視一圈在座的華潤管理層，然後看向陳秉文，眼神里多了幾分決斷：「陳生，你的分析很有道理，尤其是關於港府態度和時間窗口的判斷。
我們不能再等了。」
他對其中一個副總說道：「老王，散會後立刻組織一個專項小組，就按照陳生剛才提的思路，結合我們自身的實際情況，在一周內拿出一個詳細的、可執行的天水圍推進方案給我！」
「是，張總！」那位王姓副總立刻應下。
張建華又看向陳秉文，誠懇的感謝道：「陳生，感謝你的真知灼見。
希望未來，我們能夠攜手，把天水圍這個項目做好，做成標杆。」
「一定。」
陳秉文知道，初步的目標已經達到。
華潤這架龐大的機器，終於要被推動著向著他希望的方向加速運轉了。
而一旦天水圍這個「超級工程」全速啟動，作為重要股東之一的長實，必然要被捲入其中，消耗大量的資金、人脈和管理精力。
會議結束後，張建華再次與陳秉文用力握手，親自送他離開。
「陳生，今天真是聽君一席話，勝讀十年書。」張建華握著陳秉文的手，用力晃了晃，「以後還要多向你請教。」
「張總言重了，互相學習。」陳秉文謙遜地回應。
李國偉陪著陳秉文下樓。
走到一樓大廳，李國偉看看左右無人，壓低聲音對陳秉文說：「陳生，張總這次是下決心了。
不瞞你說，集團內部對天水圍項目分歧很大，反對聲音不少，主要是擔心投資回報周期太長，風險不可控。
你今天的分析，特別是從戰略高度和政治影響角度的闡述，正好給了張總最有力的支持。」
陳秉文點點頭，他猜也是這種情況。
李國偉猶豫了一下，繼續說道：「陳生，還有個事不知道方不方便問？」
「李經理請講。」
「你剛才提到，擔心其他有實力的財團會搶先一步.不知道你心裡有沒有具體指哪一家？」
李國偉問得比較含蓄。
陳秉文心裡明鏡似的，李國偉這是在探他的底，想知道他是否針對特定的競爭對手，比如.長江實業。
他笑了笑，回答得滴水不漏：「李經理，港島就這麼大，有實力吃下這種大項目的，無非就是那幾家英資洋行和本地華資巨頭。
具體是哪一家並不重要，重要的是華潤要搶在他們形成共識、採取行動之前，先把主動權牢牢抓在自己手裡。
只要華潤動作夠快，姿態夠堅決，別人想插手也得掂量掂量。」
李國偉若有所思地點點頭：「我明白了。謝謝陳生指點。」
送走陳秉文後，李國偉立刻返回會議室。
張建華還在那裡，沒有離開。
「人送走了？」張建華問。
「送走了。張總，陳秉文這個人，確實不簡單，看問題很透。」
李國偉感慨道。
張建華「嗯」了一聲，手指輕輕敲著桌面：「他剛才最後那幾句話，點醒了我。
我們不能只埋頭解決內部問題，還要抬頭看路，注意外面的風向。
國偉，你立刻去辦兩件事。」
「張總您吩咐。」
「第一，動用一切關係，摸清楚港府工務局和規劃署對天水圍項目進度的最新態度，特別是有沒有其他地產商在私下接觸港府，表達對項目的『興趣』。」
「第二，重點留意長江實業李家成的動向。
我聽說他最近和滙豐的沈弼走得很近，似乎在謀劃什麼大動作。
看看他和天水圍項目有沒有潛在關聯。」
張建華的直覺告訴他，陳秉文暗示的「有實力的財團」，很可能指向最近風頭正勁、且與滙豐關係密切的李家成。
「明白！我馬上去辦！」李國偉神色一凜，立刻答應道。
周一，早晨八點剛過，陳秉文就到了偉業大廈頂樓的辦公室。
他坐在辦公桌後，面前攤開著幾份報表，但心思卻沒完全在上面。
他在等兩個電話。
一個是花旗銀行李德的確認電話，關乎那至關重要的六億港幣彈藥是否能夠到位。
另一個，則是開盤後青州英坭的股價走勢，這將直接決定他下一步的戰術選擇。
桌上的電話率先響了起來。
是內線。
「陳生，花旗銀行李德總裁的電話，一線。」秘書阿麗的聲音傳來。
「接進來。」陳秉文拿起聽筒。
「陳生，早上好！」李德的聲音聽起來精神飽滿，「華爾街的交易團隊共六人，已於昨晚全部抵達港島，入住文華東方酒店。
負責人是約翰·克里斯坦森，在摩根史坦利有十五年大宗交易經驗，絕對可靠。」
「謝謝，李德總裁。」陳秉文笑著感謝道。
「更重要的，」李德繼續說道，「您質押專利授權協議獲得的2億港幣貸款，已全額劃入您在花旗開設的指定保證金帳戶。
根據協議，三倍槓桿額度已同步生效。
也就是說，您現在擁有6億港幣的購買力，隨時可以調用。」
陳秉文心中一定，最關鍵的一環落實了。
這筆錢來得正是時候。
「交易團隊今天就會開始工作嗎？」他問道。
「是的，克里斯坦森先生九點會準時到中環的花旗交易室報到。
他將在那裡等待您的指令。」
李德回答道。
「請他九點鐘打我這個電話。」陳秉文說完，頓了頓，補充道，「李德總裁，這次多謝了。」
「陳生客氣了，這是我們應該做的。預祝您馬到成功。」李德笑著掛了電話。
放下電話，陳秉文按下內部通話鍵：「方總監，來一下。」
很快，方文山敲門進來。
「陳生。」
「花旗的錢和人都到位了，六億額度。」
陳秉文言簡意賅的說明了一下情況。
方文山聽了頓時眼睛一亮：「太好了！時機剛好。」
陳秉文走到牆邊的大幅白板前，拿起筆，在上面畫了兩個大大的圓圈。
一個標註「青州英坭」，一個標註「和記黃埔」。
他在「青州英坭」的圈裡寫下「25.01%」，在「和記黃埔」的圈裡寫下「2.7%」。
「李家成想拖，用時間換空間，等搞定和黃再來收拾青州英坭的局。」
陳秉文用筆點著白板，「我們不能讓他這麼舒服。」
他轉向方文山：「之前我們資金不足，收購青州英坭的行動多少有些保守。
現在資金充足，策略要調整。」
「陳生，你的意思是？」
方文山若有所思的問道。
「明修棧道，要修得烽火連天。
暗度陳倉，要度得無聲無息。」
陳秉文目光銳利，「拿出4億額度，交給花旗的團隊和我們投資部的人配合，全力猛攻青州英坭。
在二級市場有多少買多少，不必過分計較一兩毛錢的價差，要打出氣勢，把股價快速推高，製造恐慌性搶籌的跡象。」
方文山迅速心算了一下：「4億港幣加上我們自有資金，按現在青州英坭的市價，足以再收購15%到20%的股份。
加上我們原有的25%，持股比例將超過40%，如果那樣的話，很有可能拿到青州英坭的控股權，這將極大威脅長江實業的控股地位！」
「對。」陳秉文點頭，「就是要逼李家成。
讓他把更多的資金和注意力消耗在青州英坭的防守上。
他要麼跟注，付出更高成本保住控股權；
要麼退縮，眼睜睜看著我們成為第一大股東。
無論哪種選擇，都會打亂他的節奏，消耗他的現金。」
「那和黃這邊？」方文山看向另一個圈。
「另外2億額度，繼續秘密收購和黃。」
陳秉文強調道，「這部分更關鍵，交給花旗的克里斯坦森團隊獨立操作，要求是絕對的隱蔽。
價格可以稍微放寬，但絕不能引起任何市場警覺。
我要在李家成和滙豐談妥之前，吃到儘可能多的籌碼。」
「明白！」方文山感到一陣興奮，「我立刻去安排。我會把你的指令清晰傳達下去。」
「去吧。動作要快。」陳秉文叮囑道。
九點整，花旗的約翰·克里斯坦森準時來電。
陳秉文用英語與他詳細溝通了戰略重點和風險控制原則，隨後方文山與克里斯坦森及其團隊進行了詳細的技術對接。
九點三十分，港股開市。
(本章完)