第186章 華潤相邀（求月票推薦票求追訂！）
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臨近下班，陳秉文桌上的電話響了。
是李國偉打來的。
「陳生，沒打擾你吧？」李國偉的聲音聽起來很客氣。
「李經理客氣了，正準備走。
有什麼事嗎？」陳秉文問道。
「是這樣，上次你提的天水圍開發思路，我跟我們張總詳細匯報了。張總很感興趣，想當面聽聽你的高見。不知你明天方不方便？來我們公司坐坐？」李國偉說道。
陳秉文心裡一動，知道上次埋的種子發芽了。
華潤這是真想聽聽外部意見了。
「明天周日，我沒事。時間張總定就好。」
「那好，明天上午十點，我在公司樓下等你。」李國偉語氣輕鬆了些。
「一定準時到。」陳秉文掛了電話。
華潤主動找上門，說明他們內部對天水圍的困境已經有了共識，並且認可了他之前的思路。
這是個絕佳的機會。
星期日的早晨，港島街頭比平日清靜些。
此時普遍實行六天工作制，股市自然也跟工作日保持一致，按下休市的暫停鍵。
喝過早茶，陳秉文讓趙剛開車，來到偉業大廈。
他沒上頂層的陳記總部，而是徑直走向大廈底層。
這裡新掛了一塊牌子：威龍影業有限公司。
為了方便聯繫，他拍板租下了這幾間辦公室，作為和程龍合資的威龍影視公司的落腳點。
程龍與羅維的糾紛，最終以程龍支付羅維八十萬港幣賠償金了結。
程龍剛翻身，一口氣拿不出這麼多錢，這八十萬是陳秉文以私人名義借給他，約定等威龍影業盈利後再償還。
沒了羅維的糾纏，程龍整個人幹勁十足。
特別是陳秉文給他的那個《師弟出馬》的故事梗概，讓他找到了明確方向。
他根據梗概擴充出了完整劇本，連導演、武指、攝影等主要班底也基本敲定。
前段時間陳秉文忙於收購青州英坭與和黃的股票，無暇顧及這邊。
今天周日得空，他特地過來看看籌備進度。
威龍影業的辦公室里，程龍正和劇組的技術人員商量拍攝細節。
見到陳秉文進來，他立刻迎了上去。
「陳生！你怎麼來了？」
程龍高興的招呼道。
「過來看看你準備得怎麼樣。」陳秉文笑了笑，掃了一眼辦公室，牆上貼滿了分鏡頭草圖和一些場景照片。
「差不多了！劇本定稿了，武指是元奎和元彪，攝影找的阿全，燈光、美術都是熟手。」
程龍興奮地介紹，「演員也基本定了，我演師弟，大師兄準備請石堅叔來客串，反派定了王羽，女角還在談，有幾個選擇」
陳秉文邊聽邊點頭。
程龍的效率比他預想的要高，看來他是真的憋著一股勁要證明自己。
陳秉文點點頭：「資金方面呢？預算做出來沒有？」
「初步預算做出來了，」程龍從桌上拿起一份文件遞給陳秉文，「大概需要一百二十萬左右。
主要是搭景和道具開銷大一些，演員片酬我們都儘量控制，很多用自己洪家班的兄弟。」
陳秉文快速翻看了一下預算表，心裡有數了。
這個數字在當時的港產片中屬於中等偏上，但對於程龍這部自立門戶後的首部作品，也算必要的投入。
「嗯，預算沒問題。
威龍影業的帳戶上，我前期注資的兩百萬已經到位了。」
陳秉文放下預算表，「你這邊人員、劇本、預算都準備好了，那就別耽擱，儘快安排開機。」
程龍一聽，臉上笑開了花：「太好了！陳生！
場地我也聯繫得差不多了，就等資金到位簽合同。
演員也都談好了，就等定下具體開機日子。
我爭取下周末之前把所有前期搞定，下下周就能正式開機！」
「好，具體日子你定，定了通知我。」陳秉文拍拍他肩膀，「好好干。」
從威龍影業出來，陳秉文看看表，已經快十點了，這才讓趙剛開車前往華潤公司。
華潤公司駐地樓下，李國偉果然等在那裡。
讓陳秉文有些意外的是，華潤的總經理張建華竟然也站在大廳里。
「陳生，歡迎歡迎！」張建華主動上前一步，熱情地伸出手。
這個待遇，可比上次酒會時高多了。
「張總太客氣了，怎麼敢勞您大駕親自下來。」陳秉文連忙握手。
「應該的。陳生現在是港島商界的後起之秀，我們華潤很想多和你這樣的青年才俊交流學習。」
張建華笑著引路，「樓上會議室聊。」
會議室里已經泡好了茶。
寒暄幾句後，張建華切入正題：「陳生，上次國偉回來，轉達了你對天水圍開發的一些看法，很有見地。
不瞞你說，這個項目現在確實是我們的一塊心病。
投入巨大，推進緩慢，集團內部壓力也很大。
今天請你來，就是想更深入地聽聽你的想法。
特別是你對港島未來地產走勢的判斷，以及對我們這個項目有什麼具體建議。」
張建華滿臉笑容，態度非常誠懇。
陳秉文知道這是關鍵時刻，必須拿出真材實料。
他沉吟片刻，組織了一下語言，開口說道：「張總，李經理，那我就直說了。
我認為，看待天水圍，不能只把它當成一個地產項目。」
「哦？那應該當成什麼？」張建華感興趣地問。
「國家戰略。」陳秉文沉聲吐出四個字，「這是中資在港第一個，也可能是九七前唯一一個能成片開發的大型新市鎮。
它的政治象徵意義，遠大於商業收益。
上面看重的，不是華潤靠它賺了多少錢，而是能不能在港英政府眼皮底下，證明華潤有能力規劃、建設、管理一個現代化的城市社區。
這是給九七後看的樣板間。
如果做不好，或者拖得太久，外界會怎麼看？
會說中資企業空有資金，沒有執行力。
這會直接影響未來所有中資企業在港的發展空間和信譽。」
張建華和李國偉相互看了一眼，表情都嚴肅起來。
這個高度，他們內部討論過，但沒陳秉文說得這麼直白和尖銳。
陳秉文正要接著說下去，張建華突然揮手打斷他的話，然後說道：「陳生，請稍等一下。
你的觀點非常重要，我讓公司的管理層都來聽一聽，學習學習！」
說完，他立刻對李國偉吩咐：「國偉，馬上通知在港的各部門負責人，立刻到一號會議室開會！」
李國偉愣了一下，隨即立刻應聲出去打電話。
不一會，呼呼啦啦，十幾位華潤的管理層陸續趕到。
張建華又鄭重的將陳秉文介紹了一遍，這才請陳秉文重新開始。
陳秉文清了清嗓子，面對滿屋子華潤的中高層，繼續說道：「剛才說到，天水圍是戰略項目。
既然是戰略，就不能用普通生意的眼光來看待。
當前最大的問題，是攤子鋪得太大，想一口吃成胖子，結果消化不良。」
他拿起一支筆，走到會議室的白板前，畫了一個大圈，又在裡面畫了幾個小圈。
「我的建議是，整體規劃，分步實施，滾動開發。」
「第一步，戰略收縮，聚焦核心。」他在大圈裡圈出一個小塊，「把所有資源集中起來，優先打造一個『樣板示範區』。
就選最先啟動、位置最好的一兩個片區，集中所有人力、物力、財力，高標準、高質量地把核心區的基礎設施徹底做完善。
道路、水電、通訊、學校、醫療站、社區中心、還有一個像樣的小型商業廣場。
目的就是讓市民和投資者能親眼看到一個實實在在的、生活便利、品質有保障的新區雛形，這樣才能快速建立市場信心。」
台下有人點頭，有人沉思。
「第二步，以點帶面，滾動發展。」
陳秉文繼續說道，「利用核心示範區成功運營後產生的示範效應、人氣和穩定的現金流，再將這些收益投入到下一個相鄰片區的開發中。
就像滾雪球一樣，成熟一片，開發一片，出售一片，回收資金再投入新開發。
這樣每一步的投資規模相對可控，資金壓力小，風險也低，每一步都走得紮實穩健。」
「陳生，」一位負責工程的經理提問，「這樣一來，整體開發周期會不會拉得很長？」
「慢就是快。」陳秉文回答，「現在貪快，資金鍊緊張，項目停滯，反而是最慢的。
用滾動開發，雖然看上去慢，但每一步都走得很穩，資金壓力小，反而能持續推動，最終的總時間未必比現在這種僵持狀態長。
而且，風險可控。」
港島目前房地產價格高漲，大家都想著快點建好然後賺上一波。
卻沒考慮過未來會發生地產崩盤。
陳秉文心裡清楚，天水圍這種周期長、投入大的項目，必須預留足夠的安全邊際。
「陳生，」那位工程經理追問，「您說的風險可控是指？」
「資金鍊風險。」陳秉文直截了當說道，「現在全港地產都在高位運行，融資成本高，銷售回款壓力大。
如果遇到市場調整，高槓桿的項目最先撐不住。
滾動開發，每個階段投入有限，即便市場短期波動，也有迴旋餘地。」
(本章完)
臨近下班，陳秉文桌上的電話響了。
是李國偉打來的。
「陳生，沒打擾你吧？」李國偉的聲音聽起來很客氣。
「李經理客氣了，正準備走。
有什麼事嗎？」陳秉文問道。
「是這樣，上次你提的天水圍開發思路，我跟我們張總詳細匯報了。張總很感興趣，想當面聽聽你的高見。不知你明天方不方便？來我們公司坐坐？」李國偉說道。
陳秉文心裡一動，知道上次埋的種子發芽了。
華潤這是真想聽聽外部意見了。
「明天周日，我沒事。時間張總定就好。」
「那好，明天上午十點，我在公司樓下等你。」李國偉語氣輕鬆了些。
「一定準時到。」陳秉文掛了電話。
華潤主動找上門，說明他們內部對天水圍的困境已經有了共識，並且認可了他之前的思路。
這是個絕佳的機會。
星期日的早晨，港島街頭比平日清靜些。
此時普遍實行六天工作制，股市自然也跟工作日保持一致，按下休市的暫停鍵。
喝過早茶，陳秉文讓趙剛開車，來到偉業大廈。
他沒上頂層的陳記總部，而是徑直走向大廈底層。
這裡新掛了一塊牌子：威龍影業有限公司。
為了方便聯繫，他拍板租下了這幾間辦公室，作為和程龍合資的威龍影視公司的落腳點。
程龍與羅維的糾紛，最終以程龍支付羅維八十萬港幣賠償金了結。
程龍剛翻身，一口氣拿不出這麼多錢，這八十萬是陳秉文以私人名義借給他，約定等威龍影業盈利後再償還。
沒了羅維的糾纏，程龍整個人幹勁十足。
特別是陳秉文給他的那個《師弟出馬》的故事梗概，讓他找到了明確方向。
他根據梗概擴充出了完整劇本，連導演、武指、攝影等主要班底也基本敲定。
前段時間陳秉文忙於收購青州英坭與和黃的股票，無暇顧及這邊。
今天周日得空，他特地過來看看籌備進度。
威龍影業的辦公室里，程龍正和劇組的技術人員商量拍攝細節。
見到陳秉文進來，他立刻迎了上去。
「陳生！你怎麼來了？」
程龍高興的招呼道。
「過來看看你準備得怎麼樣。」陳秉文笑了笑，掃了一眼辦公室，牆上貼滿了分鏡頭草圖和一些場景照片。
「差不多了！劇本定稿了，武指是元奎和元彪，攝影找的阿全，燈光、美術都是熟手。」
程龍興奮地介紹，「演員也基本定了，我演師弟，大師兄準備請石堅叔來客串，反派定了王羽，女角還在談，有幾個選擇」
陳秉文邊聽邊點頭。
程龍的效率比他預想的要高，看來他是真的憋著一股勁要證明自己。
陳秉文點點頭：「資金方面呢？預算做出來沒有？」
「初步預算做出來了，」程龍從桌上拿起一份文件遞給陳秉文，「大概需要一百二十萬左右。
主要是搭景和道具開銷大一些，演員片酬我們都儘量控制，很多用自己洪家班的兄弟。」
陳秉文快速翻看了一下預算表，心裡有數了。
這個數字在當時的港產片中屬於中等偏上，但對於程龍這部自立門戶後的首部作品，也算必要的投入。
「嗯，預算沒問題。
威龍影業的帳戶上，我前期注資的兩百萬已經到位了。」
陳秉文放下預算表，「你這邊人員、劇本、預算都準備好了，那就別耽擱，儘快安排開機。」
程龍一聽，臉上笑開了花：「太好了！陳生！
場地我也聯繫得差不多了，就等資金到位簽合同。
演員也都談好了，就等定下具體開機日子。
我爭取下周末之前把所有前期搞定，下下周就能正式開機！」
「好，具體日子你定，定了通知我。」陳秉文拍拍他肩膀，「好好干。」
從威龍影業出來，陳秉文看看表，已經快十點了，這才讓趙剛開車前往華潤公司。
華潤公司駐地樓下，李國偉果然等在那裡。
讓陳秉文有些意外的是，華潤的總經理張建華竟然也站在大廳里。
「陳生，歡迎歡迎！」張建華主動上前一步，熱情地伸出手。
這個待遇，可比上次酒會時高多了。
「張總太客氣了，怎麼敢勞您大駕親自下來。」陳秉文連忙握手。
「應該的。陳生現在是港島商界的後起之秀，我們華潤很想多和你這樣的青年才俊交流學習。」
張建華笑著引路，「樓上會議室聊。」
會議室里已經泡好了茶。
寒暄幾句後，張建華切入正題：「陳生，上次國偉回來，轉達了你對天水圍開發的一些看法，很有見地。
不瞞你說，這個項目現在確實是我們的一塊心病。
投入巨大，推進緩慢，集團內部壓力也很大。
今天請你來，就是想更深入地聽聽你的想法。
特別是你對港島未來地產走勢的判斷，以及對我們這個項目有什麼具體建議。」
張建華滿臉笑容，態度非常誠懇。
陳秉文知道這是關鍵時刻，必須拿出真材實料。
他沉吟片刻，組織了一下語言，開口說道：「張總，李經理，那我就直說了。
我認為，看待天水圍，不能只把它當成一個地產項目。」
「哦？那應該當成什麼？」張建華感興趣地問。
「國家戰略。」陳秉文沉聲吐出四個字，「這是中資在港第一個，也可能是九七前唯一一個能成片開發的大型新市鎮。
它的政治象徵意義，遠大於商業收益。
上面看重的，不是華潤靠它賺了多少錢，而是能不能在港英政府眼皮底下，證明華潤有能力規劃、建設、管理一個現代化的城市社區。
這是給九七後看的樣板間。
如果做不好，或者拖得太久，外界會怎麼看？
會說中資企業空有資金，沒有執行力。
這會直接影響未來所有中資企業在港的發展空間和信譽。」
張建華和李國偉相互看了一眼，表情都嚴肅起來。
這個高度，他們內部討論過，但沒陳秉文說得這麼直白和尖銳。
陳秉文正要接著說下去，張建華突然揮手打斷他的話，然後說道：「陳生，請稍等一下。
你的觀點非常重要，我讓公司的管理層都來聽一聽，學習學習！」
說完，他立刻對李國偉吩咐：「國偉，馬上通知在港的各部門負責人，立刻到一號會議室開會！」
李國偉愣了一下，隨即立刻應聲出去打電話。
不一會，呼呼啦啦，十幾位華潤的管理層陸續趕到。
張建華又鄭重的將陳秉文介紹了一遍，這才請陳秉文重新開始。
陳秉文清了清嗓子，面對滿屋子華潤的中高層，繼續說道：「剛才說到，天水圍是戰略項目。
既然是戰略，就不能用普通生意的眼光來看待。
當前最大的問題，是攤子鋪得太大，想一口吃成胖子，結果消化不良。」
他拿起一支筆，走到會議室的白板前，畫了一個大圈，又在裡面畫了幾個小圈。
「我的建議是，整體規劃，分步實施，滾動開發。」
「第一步，戰略收縮，聚焦核心。」他在大圈裡圈出一個小塊，「把所有資源集中起來，優先打造一個『樣板示範區』。
就選最先啟動、位置最好的一兩個片區，集中所有人力、物力、財力，高標準、高質量地把核心區的基礎設施徹底做完善。
道路、水電、通訊、學校、醫療站、社區中心、還有一個像樣的小型商業廣場。
目的就是讓市民和投資者能親眼看到一個實實在在的、生活便利、品質有保障的新區雛形，這樣才能快速建立市場信心。」
台下有人點頭，有人沉思。
「第二步，以點帶面，滾動發展。」
陳秉文繼續說道，「利用核心示範區成功運營後產生的示範效應、人氣和穩定的現金流，再將這些收益投入到下一個相鄰片區的開發中。
就像滾雪球一樣，成熟一片，開發一片，出售一片，回收資金再投入新開發。
這樣每一步的投資規模相對可控，資金壓力小，風險也低，每一步都走得紮實穩健。」
「陳生，」一位負責工程的經理提問，「這樣一來，整體開發周期會不會拉得很長？」
「慢就是快。」陳秉文回答，「現在貪快，資金鍊緊張，項目停滯，反而是最慢的。
用滾動開發，雖然看上去慢，但每一步都走得很穩，資金壓力小，反而能持續推動，最終的總時間未必比現在這種僵持狀態長。
而且，風險可控。」
港島目前房地產價格高漲，大家都想著快點建好然後賺上一波。
卻沒考慮過未來會發生地產崩盤。
陳秉文心裡清楚，天水圍這種周期長、投入大的項目，必須預留足夠的安全邊際。
「陳生，」那位工程經理追問，「您說的風險可控是指？」
「資金鍊風險。」陳秉文直截了當說道，「現在全港地產都在高位運行，融資成本高，銷售回款壓力大。
如果遇到市場調整，高槓桿的項目最先撐不住。
滾動開發，每個階段投入有限，即便市場短期波動，也有迴旋餘地。」
(本章完)