第一百二十七章 吞天計劃
度假村，會議室。
長木桌旁總共坐著九個人，陳鈞召集了包括老周、孫虹在內的核心骨幹參加會議。
討論的主題，簡單來說有三點。
其一，如何與金平村、中門村、岩灰村這三個村達成深度土地合作，把大量的地塊拿下來。
其二，如何帶動周邊村民，增長收入。
其三，地塊的具體使用方案。
後面兩個問題，有一定相似性，但不完全重疊。
一個管分錢，一個管賺錢。
「這三個村莊體量都不小。」陳鈞翻看提前準備好的資料，「根據初步摸底，總共573戶，人口3100人，每家每戶都有固定的田地，但情況截然不同。我們的目標，是力爭拿下其中的八成以上的土地合作。」
「對希塔而言，這絕不是一個簡單的挑戰。」
這番話為整場會議定下了基調。
無論從設計的人口、戶數，還是土地總量來說，這都是前所未有大項目。
「我在腦海中稍微梳理過，心裡只有一個大概的框架和預期。理性的說，我覺得這個計劃絕不是無法想像的，所以希望各位從專業角度出謀劃策。」
「那麼，先從法務這邊開始，談一談政策邊界和操作可行性。」
陳鈞直接點名。
法務部的主要負責人駐紮在雲海，所以今天參會的是副部長。
「好的，陳總。」
他點了點頭：「核心的法律依據，我覺得主要基於兩點......」
這位二把手詳細講解了五六分鐘。
他的話簡單總結下來，可以概括為「兩個法律框架，三種執行路徑」。
框架一，《農村土地承包法》關於土地經營權流轉的規定。
框架二，「農村集體經營性建設用地入市」的試點政策。
雲州雖然沒有全面試點，但同樣有「點狀供地」和「鄉村振興產業融合用地」的特殊通道。
具體操作：
路徑一，土地經營權流轉。
針對農戶的承包地，可以和他們簽15-20的長期流轉合同。
這種方案的優點是法律關係很清晰，成本不會有太大浮動。
缺點是僅僅只作為債權關係，穩定性不夠強，與農戶個體掛鉤。
說白了就是要看對方心情。
選擇這套方案，就不用考慮建設永久性建築了。
路徑二，集體經營性建設用地入股。
針對村集體的閒置用地、荒坡，可以和他們共同成立一個項目公司。
村集體以土地經營權作價入股。
希塔這邊，則以資金、規劃、運營入股。
相比路徑一，這種方案可以獲得實際的建設用地試用權。
後續可以用來放置民宿、公寓，或者服務中心這些核心設施。
但也有潛在的隱患，就是村集體的決策流程非常複雜，需要村民代表會議三分之二的人通過。
一旦內部派系出現問題，很容易被卡殼。
路徑三，點狀供地試點申報。
如果最終規劃的項目屬於旅遊配套，並且無法集中成片，可以嘗試向自然資源局申請。
這一套下來流程比較長，但一旦成功，權屬最為清晰。
副部長分析的很清楚，但至於怎麼選擇，問題拋給了在場眾人。
一番議論過後，陳鈞用筆點了點桌面：「這麼聽下來，最優解還得是打組合拳。」
「普通用地，就拿來搞農業景觀、徒步道。」
「集體建設用地，可以搞一些核心景觀區或者建設節點。」
「是這個理，因情制宜，風險可以在最大程度上攤平。」副部長點頭。
做出初步抉擇之後，陳鈞又將議題轉向下一個問題：成本
這一回是孫虹的戲台：「我先簡單理個骨架出來，但具體的財務模型，測算還需要時間，回頭我會儘快整理。」
她起身繞過會議桌，走到白板前，進行了簡單的描述。
總結下家，有三種模式。
模式一，純租賃。
這種方案相對保守，只續租雲海的舊地並進行適當擴租。
按照市場價，年租金不會超過30萬，成本非常明確。
但方案本身屬於最低階的玩法，沒有什麼控制力，完全不能進行高端開發。
模式二，流轉+核心區入股。
大規模流轉農用地，每年的流轉成本大概在180到220萬元。
同時與三個村集體成立項目公司，希塔控股70%，投入建設資金2000-3000萬元。
這種模式有一定的衍生空間，項目公司可以作為獨立的融資主體，未來可以引入戰略投資，或者申請鄉村振興專項債。
模式三，整體片區開發。
這是最高級的玩法，直接和鄉鎮府簽訂框架協議，將幾個村視為旅遊休閒區進行規劃。
希塔作為唯一運營方，負責整合土地、基礎設施、產業導入。
前期的投入量非常龐大，但可以獲得50年以上的整體運營權。
這種模式本身就是申請州級示範村的金字招牌，而且可以為未來承接更大型的文旅項目鋪路。
「目前希塔的家底，第二套模式最實在，進退都有餘地，至於搞整片區開發，可以作為遠景目標進行謀劃。」
孫虹給出自己的建議，
一系列的分析都很實際，看法也比較透徹，陳鈞微微點了點頭。
如果直接和鄉鎮府合作，且不說裡邊的門門道道，光是所需的投入資金，以希塔目前的體量還難以負擔。
雖說沒到過億級別，但把各種亂七八糟的附加投入算上，其實也大差不差。
「如果選擇第二種模式，有什麼要注意的坑嗎？」陳鈞問。
「這套模式的前期投入完全在安全範圍內，不過我的建議是，可以設置一個對賭條款。」
「如果村集體沒能按照約定完成土地清表、遷墳，達不到交付標準，我們有權利延遲後續款項，或者調整股權比例。」
「另外就是，可以設立一個社區發展資金，從項目公司利潤中提取一定的比例，用來村里公共設施的維護。」
「這既是社會效應，也可以作為一種風險緩衝。」
陳鈞看向周圍眾人，汲取了他們的意見。
最後敲定方向。
「那我儘快把詳細的財務模型趕出來。」孫虹回到座位。
下一個議題，就是整個計劃當中最棘手的部分了。
在方案執行的過程中，難免會遇到一些心比天高的釘子戶。
怎麼和這些人周旋，才是整個計劃能否落地的重中之重。
長木桌旁總共坐著九個人，陳鈞召集了包括老周、孫虹在內的核心骨幹參加會議。
討論的主題，簡單來說有三點。
其一，如何與金平村、中門村、岩灰村這三個村達成深度土地合作，把大量的地塊拿下來。
其二，如何帶動周邊村民，增長收入。
其三，地塊的具體使用方案。
後面兩個問題，有一定相似性，但不完全重疊。
一個管分錢，一個管賺錢。
「這三個村莊體量都不小。」陳鈞翻看提前準備好的資料，「根據初步摸底，總共573戶，人口3100人，每家每戶都有固定的田地，但情況截然不同。我們的目標，是力爭拿下其中的八成以上的土地合作。」
「對希塔而言，這絕不是一個簡單的挑戰。」
這番話為整場會議定下了基調。
無論從設計的人口、戶數，還是土地總量來說，這都是前所未有大項目。
「我在腦海中稍微梳理過，心裡只有一個大概的框架和預期。理性的說，我覺得這個計劃絕不是無法想像的，所以希望各位從專業角度出謀劃策。」
「那麼，先從法務這邊開始，談一談政策邊界和操作可行性。」
陳鈞直接點名。
法務部的主要負責人駐紮在雲海，所以今天參會的是副部長。
「好的，陳總。」
他點了點頭：「核心的法律依據，我覺得主要基於兩點......」
這位二把手詳細講解了五六分鐘。
他的話簡單總結下來，可以概括為「兩個法律框架，三種執行路徑」。
框架一，《農村土地承包法》關於土地經營權流轉的規定。
框架二，「農村集體經營性建設用地入市」的試點政策。
雲州雖然沒有全面試點，但同樣有「點狀供地」和「鄉村振興產業融合用地」的特殊通道。
具體操作：
路徑一，土地經營權流轉。
針對農戶的承包地，可以和他們簽15-20的長期流轉合同。
這種方案的優點是法律關係很清晰，成本不會有太大浮動。
缺點是僅僅只作為債權關係，穩定性不夠強，與農戶個體掛鉤。
說白了就是要看對方心情。
選擇這套方案，就不用考慮建設永久性建築了。
路徑二，集體經營性建設用地入股。
針對村集體的閒置用地、荒坡，可以和他們共同成立一個項目公司。
村集體以土地經營權作價入股。
希塔這邊，則以資金、規劃、運營入股。
相比路徑一，這種方案可以獲得實際的建設用地試用權。
後續可以用來放置民宿、公寓，或者服務中心這些核心設施。
但也有潛在的隱患，就是村集體的決策流程非常複雜，需要村民代表會議三分之二的人通過。
一旦內部派系出現問題，很容易被卡殼。
路徑三，點狀供地試點申報。
如果最終規劃的項目屬於旅遊配套，並且無法集中成片，可以嘗試向自然資源局申請。
這一套下來流程比較長，但一旦成功，權屬最為清晰。
副部長分析的很清楚，但至於怎麼選擇，問題拋給了在場眾人。
一番議論過後，陳鈞用筆點了點桌面：「這麼聽下來，最優解還得是打組合拳。」
「普通用地，就拿來搞農業景觀、徒步道。」
「集體建設用地，可以搞一些核心景觀區或者建設節點。」
「是這個理，因情制宜，風險可以在最大程度上攤平。」副部長點頭。
做出初步抉擇之後，陳鈞又將議題轉向下一個問題：成本
這一回是孫虹的戲台：「我先簡單理個骨架出來，但具體的財務模型，測算還需要時間，回頭我會儘快整理。」
她起身繞過會議桌，走到白板前，進行了簡單的描述。
總結下家，有三種模式。
模式一，純租賃。
這種方案相對保守，只續租雲海的舊地並進行適當擴租。
按照市場價，年租金不會超過30萬，成本非常明確。
但方案本身屬於最低階的玩法，沒有什麼控制力，完全不能進行高端開發。
模式二，流轉+核心區入股。
大規模流轉農用地，每年的流轉成本大概在180到220萬元。
同時與三個村集體成立項目公司，希塔控股70%，投入建設資金2000-3000萬元。
這種模式有一定的衍生空間，項目公司可以作為獨立的融資主體，未來可以引入戰略投資，或者申請鄉村振興專項債。
模式三，整體片區開發。
這是最高級的玩法，直接和鄉鎮府簽訂框架協議，將幾個村視為旅遊休閒區進行規劃。
希塔作為唯一運營方，負責整合土地、基礎設施、產業導入。
前期的投入量非常龐大，但可以獲得50年以上的整體運營權。
這種模式本身就是申請州級示範村的金字招牌，而且可以為未來承接更大型的文旅項目鋪路。
「目前希塔的家底，第二套模式最實在，進退都有餘地，至於搞整片區開發，可以作為遠景目標進行謀劃。」
孫虹給出自己的建議，
一系列的分析都很實際，看法也比較透徹，陳鈞微微點了點頭。
如果直接和鄉鎮府合作，且不說裡邊的門門道道，光是所需的投入資金，以希塔目前的體量還難以負擔。
雖說沒到過億級別，但把各種亂七八糟的附加投入算上，其實也大差不差。
「如果選擇第二種模式，有什麼要注意的坑嗎？」陳鈞問。
「這套模式的前期投入完全在安全範圍內，不過我的建議是，可以設置一個對賭條款。」
「如果村集體沒能按照約定完成土地清表、遷墳，達不到交付標準，我們有權利延遲後續款項，或者調整股權比例。」
「另外就是，可以設立一個社區發展資金，從項目公司利潤中提取一定的比例，用來村里公共設施的維護。」
「這既是社會效應，也可以作為一種風險緩衝。」
陳鈞看向周圍眾人，汲取了他們的意見。
最後敲定方向。
「那我儘快把詳細的財務模型趕出來。」孫虹回到座位。
下一個議題，就是整個計劃當中最棘手的部分了。
在方案執行的過程中，難免會遇到一些心比天高的釘子戶。
怎麼和這些人周旋，才是整個計劃能否落地的重中之重。