第669章 打造近萬畝的超級大盤
這話一出口，吳忠的眼睛瞬間亮了，臉上的笑容也更深了：」劉董說得是哪裡話！您公司的事，就是我的事，再說......」說著說著他又開始表起了忠心，」我吳忠是您劉董的人，不是恆達的人，恆達離了誰都能轉，但我離了您不行！」
一旁的劉永卓在聽到」我離了您不行」這幾個字時，剛剛喝進嘴裡的茶，差點一口噴到吳忠臉上。
他實在聽不下去了，再聽下去，他怕自己真要在劉楊辦公室里當場吐出來。
」那個......劉董，要是沒什麼事的話，我就先回去了，一會兒來領開門利是的時候再過來。」劉永卓站起身，順帶著還拉了一下旁邊的王紅軍。
「對......對......劉董，我和胖子......不對，小劉總先回去了......」王紅軍回過神來，跟著劉永卓結結巴巴的附和著。
」都坐下。」劉楊喊住了兩人，將菸頭摁滅在菸灰缸里，沉默了兩三秒，斟酌著開了口，「有個重要的事情，需要單獨和你們幾個說一下。」
劉永卓和王紅軍兩人聞言都愣了一下，他們看著劉楊少有的嚴肅表情，對視一眼，知道事情不小，各自乖乖地坐回了沙發上。
劉楊站起身走到辦公桌前，拉開抽屜，從裡面拿出一張通市地圖走回沙發區攤開在茶几上。
」就是這裡，啟東寅陽鎮。」劉楊手指落在地圖最東邊的區域畫了一個圈，接著開口道，」這一大片灘涂如果能填海造地，將會是一個近萬畝的超級大盤，也是我們恆達文旅集團未來十年的利潤增長點。」
他說完自顧自地從煙盒裡抽出一根煙叼在嘴裡，又摸出打火機點上，把剩下的時間留給對面三個人去慢慢消化。
安靜持續了將近十秒，吳忠最先開口了，他不太懂這裡面的門道，但是」近萬畝」這三個字讓他結結實實地激動了一下。
」劉董，近萬畝的超級大盤？真要能拿下，那文旅集團不得一飛沖天啊！這體量，放在全國都是數得著的吧？」吳忠的聲音里透著一股壓不住的興奮勁。
劉永卓的反應和吳忠截然相反，他坐在沙發上一動不動，眉頭擰成了川字。
他是華東公司分管投資和資金的副總經理，對文旅集團的財務狀況閉著眼睛都能說出來。
18個億的授信額度，加上集團注資的1個億，看似很多，但扣除收購魔都三林地塊的12.3億、收購華僑城魔都恆達華府的5個億、以及蕪市文旅項目的2個億，如果不是年前通過套用部分開發貸和商票周轉了一波現金流，文旅集團的資金鍊早特媽斷了。
現在全文旅集團都在等集團上市前最後一次戰略融資的20億續命，哪還有錢再拿地？更別提打造什麼近萬畝的超級大盤了，那簡直是痴人說夢。
劉永卓張了張嘴，想說什麼，但瞥了一眼劉楊的表情，又硬生生地把話咽了回去，他不敢說，劉楊這苟日的淫威太重，他怕自己一開口就被懟回來。
王紅軍是技術出身，沒想那麼多，盯著地圖上那片灘涂看了幾秒後心直口快地說道：」劉董，土地和建安成本這塊咱們暫且不談，光填海造地的成本，往少了估計，一畝地少說也要幾十萬，近萬畝下來，沒有幾十個億根本下不來，以咱們文旅集團現在的體量，別說拿地了，光填海那一步都邁不過去。」
劉楊聽完點了點頭，沒有立馬反駁，他分析得很有道理，從純粹的地產開發邏輯來看，以恆達文旅目前的資產規模和現金流水平，貿然去碰一個近萬畝的填海項目確實是不自量力，是個人都覺得瘋了，帳上這點錢，連填海的零頭都不夠。
然而，前世恆達之所以搶在IPO之前光速拿下這個近萬畝的超級大盤，根本原因不在於恆達帳上有多少錢，而在於這個項目本身對港股IPO的價值。
劉楊把菸灰彈進菸灰缸里，開口解釋道：」紅軍，你說得沒錯，以我們現在的體量確實消化不了，但你們想一個問題沒有？」
他把地圖往茶几中央推了推，手指重新落在那片灘涂上：」集團今年要在港股IPO，你們都知道，港股上市看什麼？看資產規模、看土地儲備、看未來預期的現金流折現，一塊近萬畝的沿海超級大盤，光是概念層面的估值，能給集團帳面增加多少錢？」
他沒說數字，特意停頓了一下，隨即不急不慢地說出了那個數字：」四百個億。」
話音剛落，劉永卓、王紅軍、吳忠三人都不由自主地倒吸了一口冷氣，他們不是不相信劉楊，而是這個數字太特媽大了，大到超出了他們現有的認知。
整個文旅集團目前的總資產也不過幾十個億的體量，四百億意味著什麼？意味著文旅集團可以在一夜之間膨脹十倍，意味著如果把這塊資產裝進上市公司的資產包里，恆達在港股的市值排名能直接往前躍升好幾十位。
」劉董，」王紅軍先緩過來，聲音有點乾澀道，」四百億估值，就算是一塊近萬畝的地，也不至於翻這麼多吧？」
劉楊靠在沙發上，手裡夾著煙笑道：」王總，你說的是純地產開發的估值邏輯，但集團上市用的是資產重估模型，一塊土地，如果你僅僅把它當作一塊待開發的淨地來估值，那確實沒這麼多，但如果你給它裝上概念......」
他把煙叼在嘴裡，雙手攤開比劃了一個形狀：」旅遊地產、沿海度假區、養老地產、國際文旅綜合示範區，這些前綴詞每一個都能往估值上加溢價，近萬畝的連片沿海用地，在全國範圍內都是稀缺資產，市場會給它一個遠超成本價的想像力估值。」
這就是金融的魅力，前世也是許老闆一直力挺夏總裁堅持不渝地玩房地產金融的原因，靠的不是賣房子的利潤，而是用項目做估值、用估值做融資、用融資再拿地，形成一個閉環，啟動這個項目，就是閉環的起點。
一旁的劉永卓在聽到」我離了您不行」這幾個字時，剛剛喝進嘴裡的茶，差點一口噴到吳忠臉上。
他實在聽不下去了，再聽下去，他怕自己真要在劉楊辦公室里當場吐出來。
」那個......劉董，要是沒什麼事的話，我就先回去了，一會兒來領開門利是的時候再過來。」劉永卓站起身，順帶著還拉了一下旁邊的王紅軍。
「對......對......劉董，我和胖子......不對，小劉總先回去了......」王紅軍回過神來，跟著劉永卓結結巴巴的附和著。
」都坐下。」劉楊喊住了兩人，將菸頭摁滅在菸灰缸里，沉默了兩三秒，斟酌著開了口，「有個重要的事情，需要單獨和你們幾個說一下。」
劉永卓和王紅軍兩人聞言都愣了一下，他們看著劉楊少有的嚴肅表情，對視一眼，知道事情不小，各自乖乖地坐回了沙發上。
劉楊站起身走到辦公桌前，拉開抽屜，從裡面拿出一張通市地圖走回沙發區攤開在茶几上。
」就是這裡，啟東寅陽鎮。」劉楊手指落在地圖最東邊的區域畫了一個圈，接著開口道，」這一大片灘涂如果能填海造地，將會是一個近萬畝的超級大盤，也是我們恆達文旅集團未來十年的利潤增長點。」
他說完自顧自地從煙盒裡抽出一根煙叼在嘴裡，又摸出打火機點上，把剩下的時間留給對面三個人去慢慢消化。
安靜持續了將近十秒，吳忠最先開口了，他不太懂這裡面的門道，但是」近萬畝」這三個字讓他結結實實地激動了一下。
」劉董，近萬畝的超級大盤？真要能拿下，那文旅集團不得一飛沖天啊！這體量，放在全國都是數得著的吧？」吳忠的聲音里透著一股壓不住的興奮勁。
劉永卓的反應和吳忠截然相反，他坐在沙發上一動不動，眉頭擰成了川字。
他是華東公司分管投資和資金的副總經理，對文旅集團的財務狀況閉著眼睛都能說出來。
18個億的授信額度，加上集團注資的1個億，看似很多，但扣除收購魔都三林地塊的12.3億、收購華僑城魔都恆達華府的5個億、以及蕪市文旅項目的2個億，如果不是年前通過套用部分開發貸和商票周轉了一波現金流，文旅集團的資金鍊早特媽斷了。
現在全文旅集團都在等集團上市前最後一次戰略融資的20億續命，哪還有錢再拿地？更別提打造什麼近萬畝的超級大盤了，那簡直是痴人說夢。
劉永卓張了張嘴，想說什麼，但瞥了一眼劉楊的表情，又硬生生地把話咽了回去，他不敢說，劉楊這苟日的淫威太重，他怕自己一開口就被懟回來。
王紅軍是技術出身，沒想那麼多，盯著地圖上那片灘涂看了幾秒後心直口快地說道：」劉董，土地和建安成本這塊咱們暫且不談，光填海造地的成本，往少了估計，一畝地少說也要幾十萬，近萬畝下來，沒有幾十個億根本下不來，以咱們文旅集團現在的體量，別說拿地了，光填海那一步都邁不過去。」
劉楊聽完點了點頭，沒有立馬反駁，他分析得很有道理，從純粹的地產開發邏輯來看，以恆達文旅目前的資產規模和現金流水平，貿然去碰一個近萬畝的填海項目確實是不自量力，是個人都覺得瘋了，帳上這點錢，連填海的零頭都不夠。
然而，前世恆達之所以搶在IPO之前光速拿下這個近萬畝的超級大盤，根本原因不在於恆達帳上有多少錢，而在於這個項目本身對港股IPO的價值。
劉楊把菸灰彈進菸灰缸里，開口解釋道：」紅軍，你說得沒錯，以我們現在的體量確實消化不了，但你們想一個問題沒有？」
他把地圖往茶几中央推了推，手指重新落在那片灘涂上：」集團今年要在港股IPO，你們都知道，港股上市看什麼？看資產規模、看土地儲備、看未來預期的現金流折現，一塊近萬畝的沿海超級大盤，光是概念層面的估值，能給集團帳面增加多少錢？」
他沒說數字，特意停頓了一下，隨即不急不慢地說出了那個數字：」四百個億。」
話音剛落，劉永卓、王紅軍、吳忠三人都不由自主地倒吸了一口冷氣，他們不是不相信劉楊，而是這個數字太特媽大了，大到超出了他們現有的認知。
整個文旅集團目前的總資產也不過幾十個億的體量，四百億意味著什麼？意味著文旅集團可以在一夜之間膨脹十倍，意味著如果把這塊資產裝進上市公司的資產包里，恆達在港股的市值排名能直接往前躍升好幾十位。
」劉董，」王紅軍先緩過來，聲音有點乾澀道，」四百億估值，就算是一塊近萬畝的地，也不至於翻這麼多吧？」
劉楊靠在沙發上，手裡夾著煙笑道：」王總，你說的是純地產開發的估值邏輯，但集團上市用的是資產重估模型，一塊土地，如果你僅僅把它當作一塊待開發的淨地來估值，那確實沒這麼多，但如果你給它裝上概念......」
他把煙叼在嘴裡，雙手攤開比劃了一個形狀：」旅遊地產、沿海度假區、養老地產、國際文旅綜合示範區，這些前綴詞每一個都能往估值上加溢價，近萬畝的連片沿海用地，在全國範圍內都是稀缺資產，市場會給它一個遠超成本價的想像力估值。」
這就是金融的魅力，前世也是許老闆一直力挺夏總裁堅持不渝地玩房地產金融的原因，靠的不是賣房子的利潤，而是用項目做估值、用估值做融資、用融資再拿地，形成一個閉環，啟動這個項目，就是閉環的起點。