第127章 吹出一朵花來
現在進來，看見各位老總都笑得很開心，劉楊坐在中間從容自若，心裡不由得湧起一股潮湧。
之前她在武市區域公司對接集團各中心的資料員時，覺得那些人已經很牛了，說話做事脾氣一個比一個大，但現在看到劉楊和這些中心的老總們平起平坐，談笑風生，才真正感受到什麼叫層次。
白瑤想著回武市後一定要再接再厲，多向劉總討教。
「劉總，剛說過了，菜馬上就來。」
「好。」劉楊點頭道，「瑤瑤，你坐那邊，負責給各位領導倒酒。」
「好的劉總。」
服務員陸續上菜，和上次的菜品差不多，也就多了個黑松露炒和牛，劉楊見菜上齊後，端著酒杯站起身說道：
「各位領導，這第一杯酒我敬大家，感謝各位領導一直以來對武市公司的支持，也感謝各位今晚賞光，我先干為敬！」
說完，一仰頭把整杯酒幹了。
幾位老總也紛紛舉杯，有的幹了，有的抿了一口，劉楊也當沒看到，我本人也不喜歡勸酒，尤其對方還是集團老總。
酒局過半，氣氛漸漸活躍起來，尤其是設計中心的時總，之前因為「高周轉標準化設計」的事情和他有過矛盾，但今晚看起來時總的態度緩和了很多，甚至還主動和他碰了幾次杯。
這時談總忽然湊近劉楊說道：「劉楊，001號地塊的測算，許主席跟你說了吧？」
「說了，許主席要求利潤率不能低於10%。」
「你怎麼看？」談總問道。
劉楊見談總主動提了，便趁著各中心老總都在的機會，索性說開了。
「談總，各位領導，」劉楊放下酒杯，「上午我確實跟許主席匯報過001號地塊的情況，許主席定的10%利潤率底線，我完全理解和支持，畢竟集團要對所有項目負責，要對股東負責。」
他看向全場所有人繼續說道：「按照我們武市公司測算的結果，如果要保證10%的淨利率，地價確實不能高於4.2億，這個數字，我相信各位領導心裡也都有數。」
談總點點頭，等他繼續往下說。
「但是從我們了解的情況來看，包括武市統建開發公司、福星地產這些本土企業，還有金地這樣的外來房企都對這塊地虎視眈眈，原因很簡單，220畝的淨地，中北路核心位置，容積率2.0，這樣的地塊在武市幾年都難出一塊。」
「如果能拿下這塊地作為武市公司的開山之作，對於打響我們恆達在武市的名氣，對於後續徐東舊改項目的推進，都有不可估量的促進作用，這個價值，不是單純的利潤率能衡量的。」
談總聽到這裡抬手打斷了劉楊：「劉楊，我相信你這些話上午的時候肯定也和許主席說過了，即使你把這塊地吹出一朵花來，也提升不了利潤率，董事局那邊只看數字，不看你吹牛逼。」
可能看在今天這頓飯的面子上，談總語氣緩和了些：「你還是說點實際可行的辦法吧，在不突破10%利潤率前提下，你怎麼解決預算上限問題？」
包間裡全都安靜下來，連白瑤都替劉楊捏了一把汗，這種情況下，還能有什麼辦法？
劉楊卻笑了：「談總說得對，那我就說說我的想法，如果不對，還請各位領導指正。」
他清了清嗓子繼續說道：「既然10%的利潤率突破不了，那我們就從其他方向想辦法，我的思路是降本增質。」
「降本增質？具體說說怎麼降本，怎麼增效？」談總聽完倒是有了一點興趣。
「降本這塊可做的文章就多了，第一，大宗材料採用集團集中採購，價格能比區域公司單獨採購低10%到15%。
第二，設計全面標準化，減少設計變更，縮短設計周期，這也是一大塊成本節約，第三，也是最重要的，那就是高周轉，高周轉模式的核心，就是快速開發、快速銷售、快速回款。
資金周轉快了，融資成本自然就降下來了，我們測算過，如果能在6個月內實現開盤，融資成本能比常規12個月的開發周期降低30%以上。」
「之前我們在武市做測算的時候，沒考慮這些因素，都是按照常規項目的單方成本來算的，現在集團既然要卡10%的利潤率，那這些降本措施肯定也要考慮進去。
我不是成本專業出身，但粗略估算一下，這些措施加起來，建設成本降個20%應該沒問題吧？」
這話一出，談總和招采中心的林總幾乎同時開口道：「那不可能！」
談總更是直接否定：「劉楊，你對成本真是一點概念都沒有，還20%？你咋不說100%呢？」
劉楊當然知道20%不可能，但俗話說得好，坐地起價，落地還錢。
他臉上露出「懵懂」的表情道：「啊？不行嗎？那能降多少？」
談總沒直接回答，而是看向林總：「林總，如果採用集團集采，成本能降多少？你給個實數。」
林總想了想決定還是報一個保守的數字：「大宗材料這塊，最多10%，不能再多了。」
「聽到了吧？」談總轉向劉楊，「最多10%，這還是最理想的情況。」
「按照你們報上來的數據，建設成本總計1450元/平方米，就算降10%，也要1300元左右。」
談總不愧是成本出身的老總，心算得很快：「再加上其他降本措施，我往最樂觀了算，建設成本能降到1250元/平方米頂天了，這還是沒算任何意外的情況。」
「如果是1250元的單方建設成本，按照10%的淨利率反推，土地成本最多不能超過5.2億。」
劉楊點點頭笑道：「談總不愧是成本專家，算得清清楚楚，不過，我還有個想法。」
「說。」談總估計是算渴了，端起茶杯喝了一大口。
「除了降本，還有增質。」劉楊說道，「我們可以調整產品策略，採用全精裝交付，通過精裝溢價來提升項目的整體利潤率。」
之前她在武市區域公司對接集團各中心的資料員時，覺得那些人已經很牛了，說話做事脾氣一個比一個大，但現在看到劉楊和這些中心的老總們平起平坐，談笑風生，才真正感受到什麼叫層次。
白瑤想著回武市後一定要再接再厲，多向劉總討教。
「劉總，剛說過了，菜馬上就來。」
「好。」劉楊點頭道，「瑤瑤，你坐那邊，負責給各位領導倒酒。」
「好的劉總。」
服務員陸續上菜，和上次的菜品差不多，也就多了個黑松露炒和牛，劉楊見菜上齊後，端著酒杯站起身說道：
「各位領導，這第一杯酒我敬大家，感謝各位領導一直以來對武市公司的支持，也感謝各位今晚賞光，我先干為敬！」
說完，一仰頭把整杯酒幹了。
幾位老總也紛紛舉杯，有的幹了，有的抿了一口，劉楊也當沒看到，我本人也不喜歡勸酒，尤其對方還是集團老總。
酒局過半，氣氛漸漸活躍起來，尤其是設計中心的時總，之前因為「高周轉標準化設計」的事情和他有過矛盾，但今晚看起來時總的態度緩和了很多，甚至還主動和他碰了幾次杯。
這時談總忽然湊近劉楊說道：「劉楊，001號地塊的測算，許主席跟你說了吧？」
「說了，許主席要求利潤率不能低於10%。」
「你怎麼看？」談總問道。
劉楊見談總主動提了，便趁著各中心老總都在的機會，索性說開了。
「談總，各位領導，」劉楊放下酒杯，「上午我確實跟許主席匯報過001號地塊的情況，許主席定的10%利潤率底線，我完全理解和支持，畢竟集團要對所有項目負責，要對股東負責。」
他看向全場所有人繼續說道：「按照我們武市公司測算的結果，如果要保證10%的淨利率，地價確實不能高於4.2億，這個數字，我相信各位領導心裡也都有數。」
談總點點頭，等他繼續往下說。
「但是從我們了解的情況來看，包括武市統建開發公司、福星地產這些本土企業，還有金地這樣的外來房企都對這塊地虎視眈眈，原因很簡單，220畝的淨地，中北路核心位置，容積率2.0，這樣的地塊在武市幾年都難出一塊。」
「如果能拿下這塊地作為武市公司的開山之作，對於打響我們恆達在武市的名氣，對於後續徐東舊改項目的推進，都有不可估量的促進作用，這個價值，不是單純的利潤率能衡量的。」
談總聽到這裡抬手打斷了劉楊：「劉楊，我相信你這些話上午的時候肯定也和許主席說過了，即使你把這塊地吹出一朵花來，也提升不了利潤率，董事局那邊只看數字，不看你吹牛逼。」
可能看在今天這頓飯的面子上，談總語氣緩和了些：「你還是說點實際可行的辦法吧，在不突破10%利潤率前提下，你怎麼解決預算上限問題？」
包間裡全都安靜下來，連白瑤都替劉楊捏了一把汗，這種情況下，還能有什麼辦法？
劉楊卻笑了：「談總說得對，那我就說說我的想法，如果不對，還請各位領導指正。」
他清了清嗓子繼續說道：「既然10%的利潤率突破不了，那我們就從其他方向想辦法，我的思路是降本增質。」
「降本增質？具體說說怎麼降本，怎麼增效？」談總聽完倒是有了一點興趣。
「降本這塊可做的文章就多了，第一，大宗材料採用集團集中採購，價格能比區域公司單獨採購低10%到15%。
第二，設計全面標準化，減少設計變更，縮短設計周期，這也是一大塊成本節約，第三，也是最重要的，那就是高周轉，高周轉模式的核心，就是快速開發、快速銷售、快速回款。
資金周轉快了，融資成本自然就降下來了，我們測算過，如果能在6個月內實現開盤，融資成本能比常規12個月的開發周期降低30%以上。」
「之前我們在武市做測算的時候，沒考慮這些因素，都是按照常規項目的單方成本來算的，現在集團既然要卡10%的利潤率，那這些降本措施肯定也要考慮進去。
我不是成本專業出身，但粗略估算一下，這些措施加起來，建設成本降個20%應該沒問題吧？」
這話一出，談總和招采中心的林總幾乎同時開口道：「那不可能！」
談總更是直接否定：「劉楊，你對成本真是一點概念都沒有，還20%？你咋不說100%呢？」
劉楊當然知道20%不可能，但俗話說得好，坐地起價，落地還錢。
他臉上露出「懵懂」的表情道：「啊？不行嗎？那能降多少？」
談總沒直接回答，而是看向林總：「林總，如果採用集團集采，成本能降多少？你給個實數。」
林總想了想決定還是報一個保守的數字：「大宗材料這塊，最多10%，不能再多了。」
「聽到了吧？」談總轉向劉楊，「最多10%，這還是最理想的情況。」
「按照你們報上來的數據，建設成本總計1450元/平方米，就算降10%，也要1300元左右。」
談總不愧是成本出身的老總，心算得很快：「再加上其他降本措施，我往最樂觀了算，建設成本能降到1250元/平方米頂天了，這還是沒算任何意外的情況。」
「如果是1250元的單方建設成本，按照10%的淨利率反推，土地成本最多不能超過5.2億。」
劉楊點點頭笑道：「談總不愧是成本專家，算得清清楚楚，不過，我還有個想法。」
「說。」談總估計是算渴了，端起茶杯喝了一大口。
「除了降本，還有增質。」劉楊說道，「我們可以調整產品策略，採用全精裝交付，通過精裝溢價來提升項目的整體利潤率。」