第532章 地產估值的基礎
第532章 地產估值的基礎
松井商社在千代田區買下的那處地塊，算是這一代最好的一個位置了。
而且這周圍有不少都是日本大型地產公司投資的不動產項目。
這些項目基本上都屬於豪宅。
可現在所有的客人紛紛退訂自己的房子。
一些有意向的富豪，此時也紛紛打起了退堂鼓。
原因很簡單，這一片區域最好的位置有人居然開出了如此低廉的價格。
房價打了七折。
這意味著什麼？
意味著在整個千代田區，這就是現在房價的真實價格。
那些位置不如松井商社開發的地產項目的不動產項目。
又怎麼好意思賣的比松井商社還貴。
要知道松井商社開發的不是一棟樓，而是一片小區。
周圍還有緊密的商業，這個項目從建成到現在。
目前已經到了近乎於停工的狀態。
因為資金實在是緊張。
曾經一度，幫助松井商社建設這個不動產項目的建築公司差點因為松井商社支付的款項違約而無法進行施工。
但是隨著房屋的出售以及低價策略獲得了新的客源。
松井商社的項目一下子就活了過來。
現在松井商社只想儘快收回成本，哪怕是虧錢都行。
目的只有一個。
那就是活下去。
春江水暖鴨先知。
整個千代田區的不動產項目，因為松井商社一意孤行，打亂了價格聯盟。
現在完全是另外一副局面。
所有買在高位的客戶都覺得自己吃了虧。
紛紛想要把這些高價買到的房子退掉，然後去買松井商社的不動產項目。
想像一下。
這一片一牆之隔的另一個項目，價格比松井商社甚至要貴出去一倍。
在如此情況之下，又有誰會買單？
有人打出了降價潮，那必然會有人跟進，
然而沒有人想到跟進的居然是西武集團，
兩家大型房企在千代田區打起了價格戰。
可是這可是千代田區。
那麼比千代田區更偏僻的武藏野呢？
還有不屬於東京地區的琦玉縣呢？
還有周圍的千葉縣，以及臨近東京周邊的橫濱地區。
可以說整個東京圈都因為這一個地產項目現在徹底亂成了一鍋粥。
這股風潮也刮到了大板。
本來在大阪這邊再有錢的人都不算有錢。
所有大阪人一生的使命就是努力在這裡成為人上人，然後去東京。
大阪的地位與其說像是國內的魔都，但實際上要差的很遠。
其實比較起來更像是國內的花都。
而東京實在是類似於首都和滬上的結合體。
政治方面也強，經濟方面也是一把手。
所以東京的房價下跌，影響最大的就是大阪，還有周邊那些城市了。
所有人既然終身的目的都是為了在東京買房。現在東京的房價下跌了，那為什麼不去東京搏一把？
於是那些有意願在大阪居住的人開始把目標瞄向了東京。
而東京這邊本來還打算出手購房的，那些人都打算等等看。
因為松並上市可不只是這一個不動產項目。
西五集團在東京地產市場上雖然風光無兩。
可問題是眼下他們在東京周邊的地區拿了太多的土地。
千葉縣，琦玉縣，還有橫濱附近。
這些區域位置說起來就屬於類似國內山河省的位置。
雖然離得很近，但也很遠。
這些地方很多大企業都被虹吸走了，橫濱的狀況還好，但是東京周邊的地塊都不行。
而且有一些神話已經吹不下去了。
你能想像嗎？在東京最西的地方，那些山村里修建了一棟又一棟的別墅，號稱是東京的後花園被譽為是最後的養老項目。
很多東京的老人甚至東京大學的教授都去那裡購買一棟別墅，打算等自己退休之後。
可是那裡的房子常年空置。
每次去度假的時候，周圍都像鬼宅一樣的寂靜。
甚至到了晚上，森林裡還時不時的傳來熊的叫聲。
如此偏遠的項目，現在全都成了根本甩不脫的東西。
這種事情銀行最清楚。
因為鬆緊商社給整個千代田區甚至整個東京周邊地理位置不如千代田區的區域，重新定了房價的價格。
那麼銀行的授信自然也要按照新的價格來確定。
於是不動產公司靠著抵押手上的土地獲得融資的方式變得更艱難了。
因為土地的價格得到了重新的估值。
於是原本打算貸一千億日元和銀行最終只答應給七百億日元。
剩下的錢就要從別的地方籌措。
一時之間整個房地產企業在融資方面都變得格外的艱難。
甚至在海外市場上。
不動產企業的債券也紛紛變得更加困難。
西武集團甚至現在要把債券的收益率提高到百分之二十才能借到錢。
可是他們正在開工的項目實在太多了，靠著槓桿率根本降不下來。
於是再貴的錢也要借。
這根本是無解的。
陳青峰又沒有想到，日本不動產的崩盤竟然出自於鬆緊商社之手？
不過，經歷過一次國內地產行業風格轉變的陳青峰，很快就意識到了不動產的企業債，才是最關鍵的。
說實話，遊資對於垃圾債有著天生的喜好。
既然這些債券現在不值錢了，而且抵押的基礎得到了改變。
那麼陳青峰當然要做空這些債券。
陳青峰已經不打算和西武集團合作了。
所以他一手做空西武集團的債券，一手在股市上大舉做空西武集團的股票。
作為昔日的盟友，陳青峰現在背叛起來毫無壓力。
「今天東京證券交易所收到了來自西武集團要求緊急停牌的請求！」
「西武集團遭遇重挫，擔任股價跌幅高達百分之四十，有消息指出，西武集團的償債能力正在變弱，很有可能在本年度會出現第一筆債務違約！」
「今天金誠資本否認了，將會對西武集團提供緊急貸款的信息，他們表示目前日本房地產市場不太穩定，金誠資本對於日本房地產，市場能否繼續保持高位運行表示懷疑！」
表面上的爭鬥正處於焦灼狀態。
可實際上桌面之下的較量已經開始了。
西武集團期盼於金誠資本能夠救他們。
然而陳青峰直接打電話，毫不客氣的拒絕了和他們社長之間面談的邀請。
並且在這個時候前往美國。
消息一出，西武集團頓時陷入了困局。
松井商社在千代田區買下的那處地塊，算是這一代最好的一個位置了。
而且這周圍有不少都是日本大型地產公司投資的不動產項目。
這些項目基本上都屬於豪宅。
可現在所有的客人紛紛退訂自己的房子。
一些有意向的富豪，此時也紛紛打起了退堂鼓。
原因很簡單，這一片區域最好的位置有人居然開出了如此低廉的價格。
房價打了七折。
這意味著什麼？
意味著在整個千代田區，這就是現在房價的真實價格。
那些位置不如松井商社開發的地產項目的不動產項目。
又怎麼好意思賣的比松井商社還貴。
要知道松井商社開發的不是一棟樓，而是一片小區。
周圍還有緊密的商業，這個項目從建成到現在。
目前已經到了近乎於停工的狀態。
因為資金實在是緊張。
曾經一度，幫助松井商社建設這個不動產項目的建築公司差點因為松井商社支付的款項違約而無法進行施工。
但是隨著房屋的出售以及低價策略獲得了新的客源。
松井商社的項目一下子就活了過來。
現在松井商社只想儘快收回成本，哪怕是虧錢都行。
目的只有一個。
那就是活下去。
春江水暖鴨先知。
整個千代田區的不動產項目，因為松井商社一意孤行，打亂了價格聯盟。
現在完全是另外一副局面。
所有買在高位的客戶都覺得自己吃了虧。
紛紛想要把這些高價買到的房子退掉，然後去買松井商社的不動產項目。
想像一下。
這一片一牆之隔的另一個項目，價格比松井商社甚至要貴出去一倍。
在如此情況之下，又有誰會買單？
有人打出了降價潮，那必然會有人跟進，
然而沒有人想到跟進的居然是西武集團，
兩家大型房企在千代田區打起了價格戰。
可是這可是千代田區。
那麼比千代田區更偏僻的武藏野呢？
還有不屬於東京地區的琦玉縣呢？
還有周圍的千葉縣，以及臨近東京周邊的橫濱地區。
可以說整個東京圈都因為這一個地產項目現在徹底亂成了一鍋粥。
這股風潮也刮到了大板。
本來在大阪這邊再有錢的人都不算有錢。
所有大阪人一生的使命就是努力在這裡成為人上人，然後去東京。
大阪的地位與其說像是國內的魔都，但實際上要差的很遠。
其實比較起來更像是國內的花都。
而東京實在是類似於首都和滬上的結合體。
政治方面也強，經濟方面也是一把手。
所以東京的房價下跌，影響最大的就是大阪，還有周邊那些城市了。
所有人既然終身的目的都是為了在東京買房。現在東京的房價下跌了，那為什麼不去東京搏一把？
於是那些有意願在大阪居住的人開始把目標瞄向了東京。
而東京這邊本來還打算出手購房的，那些人都打算等等看。
因為松並上市可不只是這一個不動產項目。
西五集團在東京地產市場上雖然風光無兩。
可問題是眼下他們在東京周邊的地區拿了太多的土地。
千葉縣，琦玉縣，還有橫濱附近。
這些區域位置說起來就屬於類似國內山河省的位置。
雖然離得很近，但也很遠。
這些地方很多大企業都被虹吸走了，橫濱的狀況還好，但是東京周邊的地塊都不行。
而且有一些神話已經吹不下去了。
你能想像嗎？在東京最西的地方，那些山村里修建了一棟又一棟的別墅，號稱是東京的後花園被譽為是最後的養老項目。
很多東京的老人甚至東京大學的教授都去那裡購買一棟別墅，打算等自己退休之後。
可是那裡的房子常年空置。
每次去度假的時候，周圍都像鬼宅一樣的寂靜。
甚至到了晚上，森林裡還時不時的傳來熊的叫聲。
如此偏遠的項目，現在全都成了根本甩不脫的東西。
這種事情銀行最清楚。
因為鬆緊商社給整個千代田區甚至整個東京周邊地理位置不如千代田區的區域，重新定了房價的價格。
那麼銀行的授信自然也要按照新的價格來確定。
於是不動產公司靠著抵押手上的土地獲得融資的方式變得更艱難了。
因為土地的價格得到了重新的估值。
於是原本打算貸一千億日元和銀行最終只答應給七百億日元。
剩下的錢就要從別的地方籌措。
一時之間整個房地產企業在融資方面都變得格外的艱難。
甚至在海外市場上。
不動產企業的債券也紛紛變得更加困難。
西武集團甚至現在要把債券的收益率提高到百分之二十才能借到錢。
可是他們正在開工的項目實在太多了，靠著槓桿率根本降不下來。
於是再貴的錢也要借。
這根本是無解的。
陳青峰又沒有想到，日本不動產的崩盤竟然出自於鬆緊商社之手？
不過，經歷過一次國內地產行業風格轉變的陳青峰，很快就意識到了不動產的企業債，才是最關鍵的。
說實話，遊資對於垃圾債有著天生的喜好。
既然這些債券現在不值錢了，而且抵押的基礎得到了改變。
那麼陳青峰當然要做空這些債券。
陳青峰已經不打算和西武集團合作了。
所以他一手做空西武集團的債券，一手在股市上大舉做空西武集團的股票。
作為昔日的盟友，陳青峰現在背叛起來毫無壓力。
「今天東京證券交易所收到了來自西武集團要求緊急停牌的請求！」
「西武集團遭遇重挫，擔任股價跌幅高達百分之四十，有消息指出，西武集團的償債能力正在變弱，很有可能在本年度會出現第一筆債務違約！」
「今天金誠資本否認了，將會對西武集團提供緊急貸款的信息，他們表示目前日本房地產市場不太穩定，金誠資本對於日本房地產，市場能否繼續保持高位運行表示懷疑！」
表面上的爭鬥正處於焦灼狀態。
可實際上桌面之下的較量已經開始了。
西武集團期盼於金誠資本能夠救他們。
然而陳青峰直接打電話，毫不客氣的拒絕了和他們社長之間面談的邀請。
並且在這個時候前往美國。
消息一出，西武集團頓時陷入了困局。