第560章 計算利率和收益
第612章 計算利率和收益
林哲道：「我希望是浮動利率。」
「沒問題，浮動利率按現在最優惠的P減2.5算，目前最優惠利率是12.5%，實際就是10%。」曉卉回答後又鉛筆在便簽本上劃出算式：「如果是60萬按20年攤還，每月本利和6143塊。要是利率降到8%，月供能減到5277。」神情專業而鄭重。
林哲道：「好，真專業。」
「林大哥，您如果預算這麼多，我從中環那幾家大行淘來的不少好房源，就都能用的上了。」曉卉的聲音裡帶著難掩的興奮，指尖在一沓新的房源資料上快速滑動。
「您看，這些商鋪和帶唐樓的建築，改裝後租出去，房租差不多能覆蓋大部分月供。」
她先拿起山東街金鋪的資料：「這間75萬，首付15萬，貸款60萬。按之前說的利率，月供6143塊。我打聽了，周邊類似金鋪的租金，每月能到5500塊左右，這就覆蓋了大部分月供。」
接著是油麻地的唐樓：「96萬的價格很划算，首付19.2萬，貸款76.8萬，月供7863塊。樓上三層住家改成多間單房分租，再加上樓下藥材鋪的租金，每月少說也有7000塊，月供壓力一下子就小多了。」
體蘭街的商鋪也被她重點分析：「90萬拿下，首付18萬，貸款72萬，月供7372塊。這裡地段不錯，租給做餐飲或者零售的，每月6800塊的租金不成問題。」
她又翻出從中環大行弄來的新房源：「您看這幾間，尖沙咀附近有間帶地下室的商鋪，120萬，首付24萬，貸款96萬，月供9829塊，租金能到9000塊：還有旺角中心旁邊的一間，150萬，首付30萬，貸款120萬，月供12286塊，租金11000塊左右。」
計算器不停跳動著數字，曉卉一邊計算一邊解說：「把這些加起來，總房款是75+96+90+120+150=531萬，不對，這離1000萬還差不少呢。哦，我還有些更優質的房源，銅鑼灣有間帶多層公寓的建築，320萬，首付64萬，貸款256萬，月供26108塊，租金能到24000塊；還有灣仔的一間，280萬，首付56萬，貸款224萬，月供23021塊，租金21000塊。這樣總房款就是531+320+280=1131萬，超出預算了，得再篩選一下。」
曉卉皺著眉，又挑出幾間價格合適的替換掉：「把灣仔那間換成220萬的，這樣總房款就是75+96+90+120+150+320+220=1071萬，還是超了點。再調整一下，尖沙咀那間換成110萬的，總房款75+96+90+110+150+320+220=1061萬，差不多了。」
她頓了頓，繼續說：「這些房源的總首付是15+19.2+18+22+30+64+44=212.2
萬，貸款總額是1061—212.2=848.8萬。按現行利率算，總月供是6143+7863+7372+9201+11057+26108+20236=87980塊。而總租金大概是5500+7000+6800+8500+11000+24000+19000=81800塊，基本能覆蓋大部分月供了，自己每月再補個幾千塊就行。」
林哲看著曉卉小嘴巴巴的說個不停，數字一個一個的往外冒，手在計算器上劈里啪啦的打個不停，看著這個計算器，還是自己前些年設計的旗艦款，質量真不錯，讚揚一下自己。
曉卉終於算出來了，「1000萬的預算，買這些商鋪花了1061萬，稍微超了點，但問題不大。我們留下50萬作為裝修資金，用來改造那些需要翻新的地方，比如唐樓的住家、商鋪的內部裝潢等。這樣算下來，資金也基本合理。」
林哲笑道：「嗯，很好，很專業。交給你我放心，你算算手續費和佣金要多少。」
曉卉點點頭，拿起筆，開始計算佣金和手續費：「印花稅大概是總房款的0.1%，就是1.061萬；律師費每間按5000塊算，7間就是3.5萬；還有登記費等其他雜費，差不多2萬。加起來手續費一共1.061+3.5+2=6.561萬。」
「還好，不多，你可別算少了。」
曉卉高興的算了兩遍，「按照行業慣例，我的佣金是總房款的1.5%，1061萬的1.5%就是15.915萬。啊，這麼多，林大哥，要不，我少收點。」
抬頭看著林哲。林哲敲了一下她的腦袋，笑著道：「佣金怎麼可以少，不僅不可以少，還要更多，我總共給你20萬，所有的手續你幫我跑，我就不出面了。」
「這，這樣行嗎？這樣好嗎？」
「當然行，找一家律師行，我簽一個授權書給你就行了。周一和我一起去銀行，就都拜託你了，我要回內地一段時間。
「好的，您放心，這些事您就交給我。」
「嗯，注意保密，不需要讓別人知道。」
「我知道，您就是想扮豬吃老虎。」
「啪」，曉卉的屁股上終於挨上了自己要的巴掌。
曉卉臉一下就紅了，低著頭，不說話。
林哲沒事人一樣的收回手道：「這次佣金這麼多，自己去考個執照，如果一個人不敢開店，可以考慮和阿成一起干。這些房子以後都交給你打理。」
「嗯。」
周一一早，婉婷磨磨蹭蹭的從樓上下來，給林哲帶來了早餐，穿的是有點寬鬆的連衣裙，林哲吃飯的時候，婉婷可憐巴巴的幹活，收拾屋子，林哲道：「別裝那個樣子了，今天我陪你一起去你們公司，我給你擔保你欠公司的錢，將來從我支付給你的佣金裡面扣，二是你繼續幫我買股票。」
「真的嗎？林生。」婉婷高興的說。
「哼，我可不像你，兩面三刀，當面一套，背後一套，你別再算計我就行了。」
婉婷不敢坐，跪坐在林哲身邊道：「林大哥，人家知道錯了，被思琪那個小丫頭打的都下不了地，丟死人了，我以後再也不敢了，我要是敢再這樣，您就繼續這麼處罰我。」
林哲去證券公司完成了結算，這次投資的本金是50多萬，盈利了400多萬，真是一次千載難逢的好機會。雖然很少，卻很開心，可見錢多錢少和開心是兩回事。
拿到錢後，林哲還是把其中的150萬，交給婉婷打理。「購買藍籌股，主要是銀行和地產類的股票。」
婉婷這次不敢作妖，認真的記下了林哲的全部吩咐。
胡經理看著兩人，總覺得兩人之間有點奇怪的地方。
布置完這些事情，林哲又回去陪家人待了幾天，整天亂鬨鬨的。談論了一點應對未來應對港元和美元形成聯繫匯率的可能，雪晴和可頤雖然有不少重心在港島，但是家族的主要財富卻已經遍布全球，利用這點消息去賺錢，還不夠麻煩的，也容易留下不好的名聲。
林哲還是連續去了港島的幾個工廠，想到如果萬一真的聯繫匯率的事情成真了，港島的製造業優勢就更低了，以後這裡就是服務業和金融業的天堂了。
早先培養的一批最好的技術工人只剩下一小批在廠里，馬青山道：「這裡什麼都好，就是一心向錢看，工人們都不願意死心塌地的鑽研技術。」
「還是我們自己的的制度不好。」
林哲道：「我希望是浮動利率。」
「沒問題，浮動利率按現在最優惠的P減2.5算，目前最優惠利率是12.5%，實際就是10%。」曉卉回答後又鉛筆在便簽本上劃出算式：「如果是60萬按20年攤還，每月本利和6143塊。要是利率降到8%，月供能減到5277。」神情專業而鄭重。
林哲道：「好，真專業。」
「林大哥，您如果預算這麼多，我從中環那幾家大行淘來的不少好房源，就都能用的上了。」曉卉的聲音裡帶著難掩的興奮，指尖在一沓新的房源資料上快速滑動。
「您看，這些商鋪和帶唐樓的建築，改裝後租出去，房租差不多能覆蓋大部分月供。」
她先拿起山東街金鋪的資料：「這間75萬，首付15萬，貸款60萬。按之前說的利率，月供6143塊。我打聽了，周邊類似金鋪的租金，每月能到5500塊左右，這就覆蓋了大部分月供。」
接著是油麻地的唐樓：「96萬的價格很划算，首付19.2萬，貸款76.8萬，月供7863塊。樓上三層住家改成多間單房分租，再加上樓下藥材鋪的租金，每月少說也有7000塊，月供壓力一下子就小多了。」
體蘭街的商鋪也被她重點分析：「90萬拿下，首付18萬，貸款72萬，月供7372塊。這裡地段不錯，租給做餐飲或者零售的，每月6800塊的租金不成問題。」
她又翻出從中環大行弄來的新房源：「您看這幾間，尖沙咀附近有間帶地下室的商鋪，120萬，首付24萬，貸款96萬，月供9829塊，租金能到9000塊：還有旺角中心旁邊的一間，150萬，首付30萬，貸款120萬，月供12286塊，租金11000塊左右。」
計算器不停跳動著數字，曉卉一邊計算一邊解說：「把這些加起來，總房款是75+96+90+120+150=531萬，不對，這離1000萬還差不少呢。哦，我還有些更優質的房源，銅鑼灣有間帶多層公寓的建築，320萬，首付64萬，貸款256萬，月供26108塊，租金能到24000塊；還有灣仔的一間，280萬，首付56萬，貸款224萬，月供23021塊，租金21000塊。這樣總房款就是531+320+280=1131萬，超出預算了，得再篩選一下。」
曉卉皺著眉，又挑出幾間價格合適的替換掉：「把灣仔那間換成220萬的，這樣總房款就是75+96+90+120+150+320+220=1071萬，還是超了點。再調整一下，尖沙咀那間換成110萬的，總房款75+96+90+110+150+320+220=1061萬，差不多了。」
她頓了頓，繼續說：「這些房源的總首付是15+19.2+18+22+30+64+44=212.2
萬，貸款總額是1061—212.2=848.8萬。按現行利率算，總月供是6143+7863+7372+9201+11057+26108+20236=87980塊。而總租金大概是5500+7000+6800+8500+11000+24000+19000=81800塊，基本能覆蓋大部分月供了，自己每月再補個幾千塊就行。」
林哲看著曉卉小嘴巴巴的說個不停，數字一個一個的往外冒，手在計算器上劈里啪啦的打個不停，看著這個計算器，還是自己前些年設計的旗艦款，質量真不錯，讚揚一下自己。
曉卉終於算出來了，「1000萬的預算，買這些商鋪花了1061萬，稍微超了點，但問題不大。我們留下50萬作為裝修資金，用來改造那些需要翻新的地方，比如唐樓的住家、商鋪的內部裝潢等。這樣算下來，資金也基本合理。」
林哲笑道：「嗯，很好，很專業。交給你我放心，你算算手續費和佣金要多少。」
曉卉點點頭，拿起筆，開始計算佣金和手續費：「印花稅大概是總房款的0.1%，就是1.061萬；律師費每間按5000塊算，7間就是3.5萬；還有登記費等其他雜費，差不多2萬。加起來手續費一共1.061+3.5+2=6.561萬。」
「還好，不多，你可別算少了。」
曉卉高興的算了兩遍，「按照行業慣例，我的佣金是總房款的1.5%，1061萬的1.5%就是15.915萬。啊，這麼多，林大哥，要不，我少收點。」
抬頭看著林哲。林哲敲了一下她的腦袋，笑著道：「佣金怎麼可以少，不僅不可以少，還要更多，我總共給你20萬，所有的手續你幫我跑，我就不出面了。」
「這，這樣行嗎？這樣好嗎？」
「當然行，找一家律師行，我簽一個授權書給你就行了。周一和我一起去銀行，就都拜託你了，我要回內地一段時間。
「好的，您放心，這些事您就交給我。」
「嗯，注意保密，不需要讓別人知道。」
「我知道，您就是想扮豬吃老虎。」
「啪」，曉卉的屁股上終於挨上了自己要的巴掌。
曉卉臉一下就紅了，低著頭，不說話。
林哲沒事人一樣的收回手道：「這次佣金這麼多，自己去考個執照，如果一個人不敢開店，可以考慮和阿成一起干。這些房子以後都交給你打理。」
「嗯。」
周一一早，婉婷磨磨蹭蹭的從樓上下來，給林哲帶來了早餐，穿的是有點寬鬆的連衣裙，林哲吃飯的時候，婉婷可憐巴巴的幹活，收拾屋子，林哲道：「別裝那個樣子了，今天我陪你一起去你們公司，我給你擔保你欠公司的錢，將來從我支付給你的佣金裡面扣，二是你繼續幫我買股票。」
「真的嗎？林生。」婉婷高興的說。
「哼，我可不像你，兩面三刀，當面一套，背後一套，你別再算計我就行了。」
婉婷不敢坐，跪坐在林哲身邊道：「林大哥，人家知道錯了，被思琪那個小丫頭打的都下不了地，丟死人了，我以後再也不敢了，我要是敢再這樣，您就繼續這麼處罰我。」
林哲去證券公司完成了結算，這次投資的本金是50多萬，盈利了400多萬，真是一次千載難逢的好機會。雖然很少，卻很開心，可見錢多錢少和開心是兩回事。
拿到錢後，林哲還是把其中的150萬，交給婉婷打理。「購買藍籌股，主要是銀行和地產類的股票。」
婉婷這次不敢作妖，認真的記下了林哲的全部吩咐。
胡經理看著兩人，總覺得兩人之間有點奇怪的地方。
布置完這些事情，林哲又回去陪家人待了幾天，整天亂鬨鬨的。談論了一點應對未來應對港元和美元形成聯繫匯率的可能，雪晴和可頤雖然有不少重心在港島，但是家族的主要財富卻已經遍布全球，利用這點消息去賺錢，還不夠麻煩的，也容易留下不好的名聲。
林哲還是連續去了港島的幾個工廠，想到如果萬一真的聯繫匯率的事情成真了，港島的製造業優勢就更低了，以後這裡就是服務業和金融業的天堂了。
早先培養的一批最好的技術工人只剩下一小批在廠里，馬青山道：「這裡什麼都好，就是一心向錢看，工人們都不願意死心塌地的鑽研技術。」
「還是我們自己的的制度不好。」