第2087章 面試
禮炮的聲響在空曠的工地上炸開，紙屑被風吹著翻卷了幾下，又落回新翻的黃土上。
主持人用標準的慶典腔調念了一通開場白，聲音通過音響擴散開來，在空曠的工地上迴蕩，帶著一點嗡嗡的迴響。
某位部級的副主任的走上台，對著稿子念，內容無非是「科技創新引領發展」「政企合作共謀新篇」之類。
攝影師們蹲在前方，咔嚓咔嚓地按著快門。
李樂側過頭，看著劉檣東，問了一句，「東哥，你這個方案，預估的就業崗位真能到一萬多？」
劉檣東正拍著褲腿上沾的一點灰，聞言抬起頭，「差不多。」
「真要細算......一階段，倉儲擴建加上配送網絡鋪開，直接創造的崗位大概在兩千到兩千五百個左右。其中倉儲這邊，燕京、滬海、羊城三個倉儲中心，每個需要大概兩百到三百人，包括倉管、揀貨員、打包員、設備維護這些崗位，加起來七八百人。配送端，一千個配送員，加上運維、調度、客服，又是將近一千二百人，怎麼著都得在兩千上下。」
「到後面，重點城市211限時達要是落地了，倉儲面積擴大到二十萬平米，配送站點增加，覆蓋城市從三個擴展到六個，再加上二級庫房的布局，直接崗位大概能到五千多。」
「如果等全國倉網成型，配送站點上千，供應鏈和服務體系是擴張重點。那一整套物流體系下來，直接用工不會低於一萬，這還沒算業務量上去了之後的分班制。」
「那間接的呢？比如包裝材料供應商、運輸車隊、保潔、保安配套這些？」
「間接的就不好算了，」劉檣東搖搖頭，「按物流行業的乘數效應，一個直接崗位大概能帶動兩到三個間接崗位。這麼算的話，全部加起來，五萬左右。」
「要是加上前端銷售、客服、管理和技術支持....五年後，景東的員工....得有兩萬？」李樂問道。
「差不多，不過前提是業績符合預期，中間不能出岔子，要不然，有可能就不是兩萬，而是兩個，一個你，一個我，呵呵呵。」
對東哥不怎麼冷的笑話，李樂沒什麼表示，而是沉默了幾秒，像是在心裡算另一筆帳。
「那你打算怎麼補這些缺口？」
「基礎崗位好辦。」劉檣東說，「倉管、理貨、打包、配送，這一類，社招為主。現在市場上不缺能幹活的人。管理崗和技術崗，挖人加上社招，再結合校招。」
「校招？你這個校招針對的是大學？」
「差不多，」劉檣東說，「物流管理、供應鏈管理、信息技術這些專業，各大高校都在開。最近招聘，來應聘的本科生，研究生也有不少，願意從基層干起。無非是薪資和平台能不能留住人。這些專業的學生，作為儲備幹部來培養。」
李樂聽完，笑了一下。
劉檣東瞧見李樂這「我有一個想法」表情，「咋？」
「不咋，我是覺得，校招，其實你可以多考慮大專、職高、技校這種學校。有些崗位，你像客服和倉儲、調度、配送這種最基礎的，用不著那麼高學歷的人，反而是技校、職高出來的學生，他們對職業發展的期望值沒那麼高，你給他一個穩定的工作和合理的收入，他能幹很久。」
「你.....什麼意思？又想幹啥？」
「我最近在一家職高實習。」
「實習？」
「昂，為了畢業論文的田野調查。」
作為同為社會學專業出身的東哥倒是一點就透，笑道，「什麼選題，能讓你把田野放到職高去？」
「就是吧......」李樂簡單地說了幾句在189看到的情況。
「你是想幹嘛？」劉檣東聽完，問道，「社會責任？現在說這話還有些早吧。」
「也不早了，」李樂說，「按景東的擴張速度，以後指不定得有個十幾萬、幾十萬的員工。這裡面大部分都是最基礎的崗位，你覺得這些人，還能都是大學生？你不說了麼，凡事預則立，不預則廢。」
劉檣東愣了一下，隨即反應過來，忍不住笑道，「嘿，你在這兒等著我呢。」
李樂搖搖頭，「其實說真的，什麼社會責任，都有些虛，倒真不如琢磨琢磨，怎麼培養自己的員工。」
「自己的？」
「景東現在最缺的是什麼？」李樂問，「錢、技術、理念、模式？」
「其實相比較，這些都不難，難的是人，是匹配戰略且願意跟著你一起乾的人，以及能產出卓越結果的人才機制。這些人從哪裡來？你不能總指望從社會上招一批人，培訓兩天，打打雞湯，那不可能，也不現實。這就需要一個穩定的人才人力的供給渠道。」
「而景東的模式，註定了這個組織構成里，絕大部分是一線基礎崗位的員工。」
劉檣東想了想，點了點頭。
「我這兩天在那個職高里，觀察到一些東西。」李樂說，「你說他們是不是外人印象里的樣子？我只能說，大部分是，甚至有一小部分更加惡劣。」
「但外人往往只看到了表象，更深層的原因，是沒有人告訴他們，以後的路，有什麼方向可以走。」
「所以我在想，如果能有人在學校技能培養缺位、對未來的概念模糊時，給他們一個哪怕是暫時的、相對清晰簡單的路徑會怎麼樣？」
「你想招人的時候，向職高、技校傾斜？」劉檣東問。
「不是傾斜，而是增加一個人力選擇的途徑，或者說，長久的機制。」
李樂看到台上又換了一個什麼司長，抬手跟著鼓掌。等放下手，歪頭對劉檣東說道，「現在物流體系怎麼建、怎麼擴，你都做了五年規劃。就像我說的，大部分都是基層基礎的崗位。那些技校出來的孩子，本身就沒把自己定位成白領。你給他們一份穩定的工作、合理的薪資、有清晰的路徑，他們會認。你要是能把他們培養成自己的員工，他們將來就是你最穩定的隊伍和人才儲備。」
劉檣東沒有反駁，手指在膝蓋上劃拉著，「你說的這些，倒是實在。可你知道，那些學校，教的東西，很多時候跟不上行業的需求。我要是招進來，還得重新培訓。」
「那你現在的校招的大學生，進來就不用培訓了？」
劉檣東被這句話堵了一下，張了張嘴，又閉上，最後倒是笑了一聲，「你這句話倒是沒法接。」
李樂也笑，「我大爺不是說把誰一棒子打死，高校要招，職高、技校、大專也要招。基層的活兒，用基層的人。」
「你把課程標準和企業的實際需求對接一下，定向培養一批人出來，直接從學校到倉庫到配送站。他們可能一開始不是最優秀的，但他們是你自己養的兵。」
劉檣東聽到「自己養的兵」這四個字，神情微微動了一下，「你是說校企合作？」
李樂回道，「差不多。比如，你在哪幾個城市有倉儲中心，附近就有職高技校。你跟學校簽一個定向班，從一年級開始，每年輸送一定數量的學生去實習，實習期結束考核合格的直接留用。」
「這個班的教學內容，景東可以介入，用公司的崗位標準來制定課程，用師傅來帶實訓，教材也可以按照公司的流程來編。」
「這樣一來，學生畢業的時候，他已經知道你的作業系統怎麼用、你的倉庫布局怎麼走、你的配送流程怎麼跑。你招進來，不用從頭教，他也不會覺得你給的活跟他學的東西無關。兩邊都省事，兩邊都有預期。」
「等將來你再擴張的時候，你不用滿世界招人，人就在那裡等著。你說這是社會責任也行，說這是提前卡位的人力儲備也行。」
等李樂說完，劉檣東咂咂嘴，像是在琢磨話里的味道，「這個想法，倒是有點意思。」
「怎麼樣？」
「我也有些想過，但一直沒這麼系統。主要是覺得，時機還不成熟，公司還在起步階段，顧不上這些。」
「時機這個東西，永遠不會有完全成熟的時候。景東現在雖然規模不大，但擴張速度快。未雨綢繆。」
劉檣東沒有急著表態。他靠在椅背上，目光落在遠處那片剛剛平整過的土地上，像是在想像幾年之後，那裡會矗立起什麼樣的建築，會有多少人在裡面忙碌。
過了一會兒，他忽然笑了一下。
「你這一套一套的，是在那個職高里總結出來的？」
「算是吧，」李樂說，「理論和實踐相結合。」
「聽起來倒是不複雜，但執行起來，肯定有不少細節要打磨。」
「細節可以慢慢完善。」
「你倒是熱心。」
「我不是熱心，我是覺得，這件事對景東有好處，而且，那些孩子，也確實需要一個更好的出路。」
「行，我琢磨琢磨。那你覺得，這樣的人，能留多久？」
「留多久，看你給的路有多長。你要是把他們當成臨時工來用，他們就是臨時工。你要是能把他們當成能養十年、二十年的兵來用，他們就是你的兵。」
「不能是兄弟？」
「拉倒吧，你家就你一個兒，哪來的兄弟？」
。。。。。。
挖個坑，埋個土，念個一二三四五，然後過個兩三年，一座大樓一道大橋一條公路，就從地里長出來了。似乎進入零零年之後，國內的基建就是這麼簡單。
但真正複雜的，是那些見不到的地方。
之前說長鐵精工從國鎂勾兌了這塊地之後，一直因為在燕京蓋房的流程複雜，到了現在才動工。而這只是一個原因。
另一個，是在長安那邊，有些人心裡是犯嘀咕的。
長鐵精工是長安為數不多的民營科技上市企業，多年來的標杆和政績體現，市里省里都當寶貝捧著，上級領導，同級友好來陝省，到長安，都是當做參觀考察的門臉的。
可說要到燕京建科創中心，消息傳出去，難免有人多想，是不是對長安不滿意？是不是想把根挪走？是不是覺得額們滴羊肉泡饃太貴咧？
陸桐自然得把這層意思消解掉。
先私下找了省里分管的二把手，把話說得很透，長鐵精工的根在長安，魂在三秦，到燕京蓋房子，只是企業發展大戰略里的一步，重點是市場拓展和高端人才引進，不是搬家，更不是離心。
二把手聽完，沒說好也沒說不好，只是端著茶杯，慢悠悠地問了一句，「那你們在長安，還有什麼打算？」
陸桐聽懂了這句話背後的潛台詞，想去可以，但得給家裡人一個交代，堵住一些嘴。
於是長鐵精工與長安簽了一份遠景投資協議，未來五年，在長安高新區投資五十億元，新建一個占地六百畝的生產研發基地，涵蓋下一代工業機器人生產線和智能安防系統研發中心。然後，又把燕京蓋樓的活兒交給了省建工。
五十億，六百畝，加上省建工拿了工程，上面的態度立刻變了。
省里很高興，有關領導給了批覆和指示。市里更高興，土地出讓金打了折扣，稅收上有了減免期，甚至連配套道路和管網，都由財政出資先行修建。
畢竟這六百畝地一旦投產，意味著幾千個就業崗位，意味著GDP的增長，意味著某些人的「成績單」上又多了一筆濃墨重彩。
至於燕京這邊，態度同樣積極。
長鐵精工是國內安防監控和工業機器人領域的龍頭企業，技術含量高，產業鏈帶動能力強，自然就成了招商引資的重點對象。
科創中心落戶望京，不僅能帶來稅收和就業，還能提升區域的科技含金量，對於正在打造「科技商務區」的望京來說，是一塊不錯的拼圖。
雖然程序多了些，但審批走得卻順暢。
規劃部門主動上門服務，環保部門加快了環評程序，就連「安全」口的審查都比正常利索不少。
項目剛有眉目，就有幾家銀行上了門，態度熱情，利率給到了基準下浮，貸款額度也比預期寬鬆，李樂那十五畝地上的大樓，也跟著上了回便車。
銀行的熱情不是因為長鐵精工的名氣，而是因為這個項目背後有背書。
就像今天，領導致辭，拿個鏟子擺個造型，然後坐車走人，看似匆匆而過，其實已經完成了他們的任務。
不是來幫你挖土的，是來告訴所有人，這個項目，我們知道，我們同意，我們支持。
你們該批的批，該貸的貸，該乾的干，別卡著，有些人，別惦記著。
儀式結束後，賓客們三三兩兩地散去。
領導們簇擁著上了車，車隊魚貫而出。記者們收拾器材，扛著攝像機和三腳架往採訪車的方向走，有幾個還在低頭翻看相機里的照片，確認有沒有拍到領導的正臉。
彩旗還在風裡飄著，禮炮的硝煙味漸漸散盡，只剩下滿地彩色的紙屑，被風吹著在地上打著旋兒。
陸桐送走了經信委的一個主任，然後轉過身，朝工地東側的五牌一圖走去。
李樂正站在那塊巨大的效果圖前面，手裡捏著一個綠豆酥，嘴裡一邊冒著渣渣，一邊指著跟劉檣東說話。
「……你那樓，往這個雙齒輪大樓邊上這麼一擱，像什麼？像西裝革履的紳士邊上站了個沒睡醒的保安。」
「我還是那句話，能遮風擋雨就成，要那麼好看幹什麼。」
「這話說的，你娶媳婦兒光看能不能生娃？」
「生娃是硬指標，好看是錦上添花。我現在連錦都沒有，要什麼花。」
「得了吧，你這就是典型的實用主義者的自我安慰。哇嘎理工，建築首先是藝術，其次才是商品，殘次的叫能用.....」
「你先把嘴裡的渣子舔乾淨再跟我談藝術。」
李樂一愣，低頭一看，胸前的衣服上果然落了一層綠豆酥的碎屑，連忙用手撣了撣，又把嘴角的渣子舔了舔，餘光瞥見陸桐走過來，忙招呼道：「陸叔，那邊都走完了？」
陸桐點點頭，走到兩人身邊，也抬頭看了看那塊效果圖，「要走的都走了，沒走的先去省駐京辦了，晚上再繼續交流。」
他看了一眼李樂手裡，「誒，你這，看著有些眼熟。」
東哥鄙視一眼，解釋，「那邊供桌上的，剛問人家收不收，人說收，他就拿了。」
「上過供的你也吃？」
「上過供的又不是不能吃。」李樂理直氣壯，「三牲五果，敬的是天地鬼神，又不是下了毒。再說了，這麼好的綠豆酥，擱那兒擺一天，最後還不是便宜了小家巧？還不如讓我吃了，正餓著呢。」
陸桐知道李樂打小就生冷不忌的，搖了搖頭，也不再多說，伸手指了指效果圖上那兩棟相鄰的建築，「怎麼樣？」
「您這兩棟樓肯定沒問題。」李樂先肯定了陸桐的「齒輪」，然後指了指旁邊那棟銀灰色的長方體，「他那塊兒.....」他朝劉檣東努了努嘴，「他沒審美。」
劉檣東面無表情地回了一句，「實用。」
陸桐笑道，「各有各的好，功能不同，設計理念自然也不同。齒輪大廈要的是標誌性，代表長鐵精工的形象，景東這邊要的是實用性，滿足當前的辦公的需求。兩棟樓放在一起，一高一矮，一曲一直，反倒有對比，有層次，不算難看。」
李樂嘖了一聲，「陸叔，您倒是會圓，明明是倆不搭調的東西，到您嘴裡就成了和諧共生。」
「這不叫圓，這叫實事求是。」陸桐笑了笑，然後話鋒一轉，「行了，不說這個了。工期方面，你們心裡有數沒有？」
三人便站在效果圖前，聊起了大樓的建設安排。
「樁基工程十一月中旬進場，年前把基坑支護做完，明年三月主體結構出正負零，年底封頂。後年六月竣工驗收，九月正式投入使用。整個周期，兩年左右......」
劉檣東算了算，「那我們景東這邊呢？」
「你們那塊地跟我們同步開工，但你們的樓結構簡單，主體工期應該能壓縮到一年半左右。」陸桐說，「如果一切順利，後年年中你們就能開始內裝了。」
「裝修.....」
「裝修另算，你們自己找設計公司，自己定方案，不過，如果需要，我可以介紹幾家靠譜的裝修公司給你們，價格公道，活兒也細緻。」
「裝修找曹尚啊。」李樂把最後一口綠豆酥塞嘴裡，唔嚕了一句。
「能先不給錢不？」
「你臉大，你去說。」
「也行。」
「噫~~~~~誒，陸叔，資金安排呢？銀行的貸款什麼時候能到位？」
「第一批已經批下來了。」陸桐說，「工商那邊，六個億的授信額度，首期三個億，下周就能到帳。」
「利息呢？」
「基準下浮五個點。這個條件，在燕京算是相當不錯了。」
李樂咂咂嘴，「銀行對您是真大方。」
「不是對我大方，是對這個項目大方。」陸桐糾正道，「有政府的背書，有銀行的信用評估，這個項目本身的資質就過硬。我只是恰好站在了這個位置上。」
「那我那塊地的錢呢？」
「一樣，等樓蓋好了，你再跟景東結算租金，用租金來還貸。」
劉檣東在旁邊聽著，忽然插了一句，「那我們的租金怎麼定？」
「按市場價。」李樂說，「你放心，我不會宰你的。自家人的生意，總不能讓你吃虧，再說了，等景東做大了，這棟樓指定不夠你用的，到時候你還得擴容。」
「那就等做大了再說。」劉檣東不為所動。
「工程那邊怎麼說，陸叔？」李樂又問。
「省建工那邊，我跟老胡打過招呼了，他答應派個有經驗的項目經理過來盯著。」
「老胡？」
「省建工的副總，胡長慶。以前在長安幹過好幾個大項目，經驗足，人也穩當。」
「那就行。」李樂點了點頭，看向劉檣東，「這邊的事，交給你了啊。」
「你又當撒手沒？」
「我現在只管點頭yes搖頭no.....」
「tui！！」
陸桐看著兩人拌嘴，笑了笑，「等建成了，你選哪邊當辦公室？按國鎂黃總的辦公室的標準給你裝一間？」
「我可沒那愛好。長樂教育和萬安能源的兩間辦公室，現在裡面都長蘑菇了。我一年到頭也去不了幾回，要那幹嘛，浪費錢。倒是東哥，」李樂話鋒一轉，指了指劉檣東，「他得有個像樣的辦公室。最起碼得有個兩三百平，裡面能騎自行車的那種。」
劉檣東愣了一下，「我為什麼要騎自行車？」
「不是為了騎自行車，是為了顯得大，你想啊，客戶到你辦公室一看，嚯，這辦公室大得能騎自行車，那對你的實力立刻就有了直觀的認識。這叫視覺營銷。」
劉檣東面無表情地看著他，「你四不四覺得我傻？」
「不傻，就是審美差點。」
陸桐在旁邊一扯李樂，「行了行了，別貧了。走吧，去駐京辦，約的人，這會兒就到了。」
「哦。」
。。。。。。
今天把東哥拉出來，不光是為了這場奠基儀式，還有一個目的，是見，或者面試一個人。
之前李樂一直想整合富樂系旗下的各家關聯公司的工業和物流地產項目，統一歸口管理。
分別找幾個人談了，各家公司也樂得把這牽扯精力的東西交出去，算是統一了意見。只不過吳愛軍姚小蝶他們能力不夠，經驗不足，擔不起這塊兒，也一直沒找到合適的領頭的人，就拖到了現在。
正好，前幾天，陸桐打電話來，告訴李樂奠基典禮安排的時候，給介紹了一個人，一個女人。
「四十三歲，同大建築系畢業，在中建系統幹了十幾年，從繪圖員一直干到項目經理，後來又轉到中建地產，做過工程部經理、總經理助理，還幹過銷售部副經理、經理。履歷很完整，從設計到施工到銷售到管理，全都走過一遍。」陸桐電話里說。
「那您覺得，這個人合適？」李樂問。
「合不合適，你得自己看。」陸桐說，「我只負責牽線，不負責擔保。人是中建出來的，專業能力沒問題，但能不能跟你合得來，能不能適應你那些想法，那是你們之間的事。」
「和您啥關係？」
「大學室友的妹妹。」
「結婚了？」
「離了吧，事業型的。」
「長得漂亮不？」
「還成，有那麼點兒像龔雪。」
「哦...那阿姨認識不？」
「不認.....滾球！！」
「哈哈哈哈~~~~」
。。。。。。
陝省駐京辦在白雲觀，對外號稱白雲酒店。門臉不大，但進去之後......嗯，別有那個洞天。
陸桐領著李樂和劉檣東沿著鋪著暗紅地毯的樓梯上了二樓。
走廊盡頭是一間小會議室，門虛掩著，裡頭透出燈光。
推門進去的時候，一個女人正站在窗邊，看著樓下路邊落盡了葉子的梧桐。
聽見門響，轉過身來。
李樂第一眼看過去，想起的不是「企業高管」，而是某種更樸素的東西。
站在那兒，脊背挺直，但那種挺直里沒有緊繃，像是一株被風吹過太多次、已經學會了怎麼迎著風站的樹。
一件米白色的羊絨衫，外面罩了件深灰色西裝外套，露出一截腕子和一塊錶盤簡潔的鋼帶手錶。
短髮齊耳，發梢微微內扣，臉上沒什麼妝，乾淨得能看見顴骨上幾粒淡褐色的雀斑。
鼻樑挺直，嘴唇微抿，眉眼之間給人一種很舒服的端正感。整個人給人的第一印象是乾淨、利落、可靠。
那雙眼睛迎上來，先落在陸桐身上，點頭致意，然後往旁邊移了移，與劉檣東目光相交，最後停在李樂臉上。
目光里有打量，像是看一件東西，先看輪廓，再看質地，最後才看細節。
李樂能感覺到她在他臉上停頓的時間，比看劉檣東長了那么半秒，興許是因為他比劉檣東年輕得多，也許是因為他那顆圓寸腦袋在一屋子裡顯得有些扎眼。
「陳荔。」陸桐側過身，做了個介紹的手勢，「這位是李樂，我跟你說過的。」
「李總，你好。」
「陳....總，你好。」李樂腦子裡轉了一圈兒，想了幾個稱呼，最後伸出手，「叫名字就成。」
陳荔笑了笑，鬆開手，又轉向劉檣東，「劉總，久仰。」
劉檣東也握了握，「陳總客氣。」
「行了，都不是外人，坐吧，坐。」陸桐招呼著，幾人窗邊圍著茶几的沙發坐了。
茶几中央擺著一盆文竹，在暖氣房裡長得鬱鬱蔥蔥，細碎的葉片在燈光下泛著一層油綠的光。
李樂挑了一頭的單人沙發，和陳荔對面，劉檣東和陸桐挨著，陳荔坐到了另一單人沙發上，隨手把帶來的一個深藍色文件夾放在桌上，手指輕輕按住封面。
會議室里安靜了幾秒鐘。
陸桐先開了口，「李樂，你把你那個想法，先跟陳荔說說。」
李樂點點頭，依照上輩子在城投的經歷，陳荔的履歷，放在地產行業里，算得上是科班出身、實戰經驗豐富的中堅力量。
中建系統出來的項目經理，基本功都很紮實，尤其是在大型項目的管控上，有一套成熟的方法論。
但問題是，她要面對的不是傳統的房地產開發，而是工業地產和物流地產。這兩者之間的差異，不是簡單的業態切換，而是整個思維方式的轉變。
住宅地產看的是地段和流速，商業地產看的是人流和租金，工業地產看的是產業配套和物流效率。不同的業態，有不同的評價體系和盈利模式。
就是不知道，陳荔是怎麼理解的。
李樂決定先探探底。
「陳總，」他說，「我這邊的情況，陸叔大概跟你講了。我想搭一個班子，專門做工業地產和物流地產，服務對象是我自己這邊幾家公司的需求。」
「萬安礦業在陝省、蒙區的礦區和化工加工基地，需要配套的工業廠房和倉儲設施，鋼鐵廠和造船廠......涉及到的重工業園區，而豐禾在全國布局的食品生產基地和冷鏈物流節點，同樣是這一塊。還有景東，劉總這邊正在鋪的全國倉儲網絡和配送中心......這幾條線擰在一起，需求量不小。」
「以前各管各的，誰家有項目誰自己組臨時團隊，找設計院，找施工方，盯進度，對成本。做完了，團隊散了，經驗也散了。下回再來，又從頭摸一遍。浪費的不只是錢，是時間，是精力，是那些本該用在主營業務上的注意力。」
李樂留意著陳荔的表情。陳荔並沒有打斷他，也沒有急著點頭或搖頭，她只是安靜地聽著，右手的指尖在文件夾封面上輕輕點著，節奏均勻，像在給李樂的話打拍子。
「所以我想要一個專業的、獨立的、只對內服務的開發運營公司。把各家公司的基建需求整合起來，統一拿地，統一規劃設計，統一建設管理，統一資產運營。這家公司不對外接項目，不蓋住宅樓，不賺市場差價。」
「它的收入來源是向體系內的公司收取合理的開發管理費和資產運營費。它的價值是降本、提質、增效，是把沉澱在各家公司里的地產資產盤活、管好，讓它保值增值，而不是一堆逐年貶值的固定資產。」
他說完了，拿起服務員剛送進來的一杯茶抿了口，等著陳荔的反應。
陳荔的目光從李樂身上移開，落在會議桌中間那盆文竹上，看了幾秒，像是在做一個判斷，不是判斷李樂說的對不對，而是判斷這個人說這番話的時候，心裡到底有幾成是認真的。
然後她打開文件夾，從裡面抽出一張紙。
紙面不大，A4的，上面用鉛筆畫著幾條線，像是一個極簡的流程圖，又像是一個草圖。
「李總說的這個架構，我大致理解。」陳荔把那張紙放在桌面上，轉向劉檣東。「不過我要確認幾個細節，特別是涉及到物流地產這塊。」
劉檣東身體微微前傾，把椅子往前拉了拉，「您說。」
「劉總，您計劃的倉儲網絡，主要是自持和租賃兩種形式並存，對吧？」
「對。」劉檣東說，「核心城市自建為主，比如燕京、滬海、羊城這幾個重點倉，打算逐步轉為自持。其他城市以租賃為主，未來根據業務量和當地政策，再考慮是否自建。」
「那您對的倉儲面積的增長預期，大概是什麼量級？」
劉檣東想了想，「按我們目前的業務增速，每年新增倉儲面積至少需要十五到二十萬平方米。這個數字會根據銷售規模的擴張而調整，但方向是確定的，倉儲能力必須跑在訂單量前面。」
「十五到二十萬。」陳荔重複了一遍這個數字，然後問，「您有沒有做過具體的物流成本核算，比如，自持倉儲和租賃倉儲，在全生命周期成本上的差異？」
劉檣東微微一怔，那神情不是被問住，而是一種「你問到了我正在琢磨的事」的意外。
「我算過一個大數，但還沒做特別精細的模型。」他說，「自持的優勢主要在於長期租金鎖定、資產增值和運營穩定性。劣勢就是前期投入大，占用資金多。」
「而且，」陳荔接過話頭，「工業地產和物流地產的估值邏輯，跟住宅地產不一樣。住宅看的是銷售去化，工業物流看的是租金回報率、租戶穩定性和土地升值空間。」
「不同類型的倉庫，比如普通乾貨倉、冷鏈倉、危險品倉，它們的建設成本、運營成本、租金回報率，差異非常大。」
她一邊說，一邊用筆在面前的稿紙上寫了幾行字。字跡不大，但工整，像是常年畫施工圖的人留下的習慣。
「如果把幾個主要城市的不同倉儲類型，做一個加權平均的回報率模型，再結合土地使用年限和租金上漲預期，可以大致算出每種情況下自持和租賃的盈虧平衡點。」
「冷鏈倉和普通倉的差異，我倒是還沒算透。」劉檣東實話實說，「冷鏈業務這部分的需求，可能比我們原先預估的要高出不少。」
「冷鏈倉的建設標準，比普通倉高。」陳荔說，「主要是地坪的保溫層厚度、製冷系統的配置、庫內溫度和濕度的控制精度。這些都會影響土建成本和設備選型。」
李樂坐在旁邊，聽著這兩個人的對話，忽然覺得有點意思。
他之前跟劉檣東聊物流體系建設的時候，更多是聊戰略方向和業務邏輯，聊「我們要做到什麼」和「為什麼能做到」。
但陳荔問的是「怎麼做」和「要花多少錢」。這是兩種不同的語言體系，但它們正在這座安靜的會議室里，慢慢找到彼此的交集。
陸桐一直沒有說話，他坐在桌首的位置，偶爾端起茶杯喝一口，目光在幾個人之間來回移動，像一個在看棋手落子的人。
「陳總，」李樂開口了，「我插一句。你剛才說的那個回報率模型，有沒有考慮過土地性質的問題？」
陳荔的筆尖停了一下，然後她抬起頭，看著李樂的目光里多了一點他之前沒看到的東西，那是一種熟悉，一種同業的熟悉。
「這塊確實是關鍵。」她說，「工業用地和倉儲用地的出讓年限、容積率限制、配套比例都不一樣。有些城市對工業用地上建設辦公配套的比例有嚴格限制，有些則在特定園區里放寬了條件。這些差異，會直接影響項目的財務模型。」
她翻開文件夾，從裡面抽出另一張紙。
這張紙是列印的，上面是一張表格，列著幾個城市名和一些數字。
「這是我根據公開資料整理的幾個主要城市工業用地價格、倉儲租金水平和相關政策條款，數據不算完整，但大體脈絡能看出來。」
陸桐這時終於放下了茶杯，往前傾了傾身體，目光落在陳荔遞出來的那張紙上。「陳荔，你這份表格，做得挺細。」
「習慣了。」陳荔說的像是理所應當，「做項目之前，總得先把地價和租金摸清楚。不然方案做出來，不是算不過帳，就是報批過不了關。」
李樂接過那張表格掃了一眼。字跡清晰，數據翔實，甚至在一些數據後面用鉛筆標註了「待核實」三個字。
他忽然想起上輩子在城投公司時，辦公室里那些用紅藍鉛筆在圖紙上做滿批註的老工程師。
那種人身上有一種共通的氣質，不急著說話，但一開口，事就落在實處。
劉檣東也湊過來看了那張表格，看了一會兒，忽然指著一行數據，「這個租金漲幅，是按年均百分之四算的？」
「保守估計。」陳荔說，「如果考慮近兩年城市化進程的加速和物流需求的增長，實際漲幅可能會更高。但做財務模型的時候，我習慣先按保守值來算，避免過於樂觀。」
「那如果實際漲幅低於百分之四呢？」
「那就說明經濟基本面出了問題。到時候，倉儲租金的下行壓力，不是一家企業能扛住的。這種情況，只能調整租約結構和成本控制策略，比如跟租戶簽長期租約鎖定價格，或者考慮將部分倉儲空間轉為自用。」
「自用？」劉檣東抓住了這個詞。
「如果景東的倉儲需求增長達到一定程度，自有倉的自用比例會逐步提高。」陳荔不緊不慢，「屆時，租金波動的影響就會被內部消化一部分。這個平衡點，需要根據業務增長速度來測算。」
劉檣東聽完，沉默了片刻。
那個「平衡點」的提法，顯然擊中了他一直在琢磨的一個念頭，一個他自己也還沒完全理清、但已經感覺到應該存在的那個位置。
陳荔像是看出了他的走神，沒有追問，只是把手邊那張表格推到桌子中間，做了個「你看完再說」的手勢。
李樂坐在旁邊，忽然覺得這個對話開始有了某種他自己也沒預料到的走向。他原本的打算，是讓陳荔大體了解情況、表達意願、初步確認雙方有合作基礎，就算今天沒白來。但眼下這場對話的深度和節奏，都已經超出了「初步接觸」的範疇。
「陳總，」李樂說道，話題有些生硬的轉了個彎，「您在中建幹了這麼多年，經手的項目應該不少吧？」
「大大小小，加起來有二十幾個。」陳荔沒有羅列項目名稱，也沒有強調自己的業績，只是給了一個數字。
「都做過哪些類型的？」
「住宅、商業綜合體、寫字樓，都做過。工業園區的項目，也參與過幾個。」
李樂眉毛一挑，「哦？有什麼？」
「早期是姑蘇工業園區和坡縣合作項目，我當時在工程部，負責其中一個標段的施工管理。另一個是漢昌光谷的生物醫藥園，我做的是項目副經理，負責整體協調。」
李樂點了點頭，心裡的評價又高了幾分。這兩個，都是國內較早開始探索產業地產模式的項目，能參與其中，說明她對工業地產並不是完全陌生。
「還有麼？」
「後期還做過兩個，一個在津門的出口冷鏈物流園，占地大概兩百畝，規劃了六萬平米的冷庫和兩萬平米的配套辦公。甲方是一家做水產品進出口的企業，想自建冷鏈倉儲體系，減少對外部冷庫的依賴，降低長期物流成本。」
「另一個是在滬海周邊的工業地產項目，性質類似，但品類不同。那個項目是給一家商超企業做區域分撥中心，主要處理日用品的倉儲和配送，面積更大，布局更規整，但對地面承重、裝卸平台的數量和高度都有具體要求。」
「那您覺得，」李樂換了一個坐姿，身體微微前傾，「住宅地產和工業地產，最大的區別是什麼？」
陳荔沉默了幾秒鐘，像是在整理思路，然後才開口，語速不快不慢，每一句話都像是經過斟酌的：
「最大的區別，是價值的來源不同。」
「住宅地產的價值，來源於土地的位置和居住的屬性。你拿下一塊好地，蓋出好房子，就能賣出好價錢。它的價值兌現，是一次性的——房子賣出去，錢就回來了。」
「工業地產不一樣。工業地產的價值，來源於產業的集聚和運營的效率。你拿下一塊地，蓋出廠房或者倉庫，但它本身並不值錢，值錢的是在裡面運轉的產業和物流。它的價值兌現，是持續性的——租金、服務、增值，每一項都需要長期的運營和維護。」
「所以，做住宅地產，核心能力是拿地和營銷。做工業地產，核心能力是規劃和運營。」
她說到這裡，停頓了一下，看了李樂一眼，像是在確認自己的理解是否正確。
李樂沒有表態，只是示意她繼續。
陳荔便接著說下去，「另外，兩者的客戶群體也不同。住宅地產的客戶是個人，決策鏈條短，感性因素占比大。」
「工業地產的客戶是企業，決策鏈條長，理性因素占比大。企業客戶關心的不是房子好不好看，而是能不能幫他們降低成本、提高效率。」
「所以，做工業地產，不能把自己當成開發商，要把自己當成產業的服務商。你的產品不是房子，是產業生態。」
這句話說完，會議室里再次安靜了幾秒鐘。
李樂靠在椅背上，看著陳荔，目光裡帶著一絲審視，也帶著一絲確認之後的欣賞。
「產業的服務商。」他重複了一遍這個詞，然後笑了笑，「這個說法，很有意思。」
心裡已經有了幾分底。
這個陳荔，不僅懂工程，還懂產業邏輯，更難能可貴的是，她能把自己的經驗提煉成方法論，而不是停留在「我以前做過什麼」的層面。
他決定再深入一點。
「陳姐，假如現在讓你來負責一個物流園區的項目，從拿地到交付運營，你會怎麼推進？」
陳荔沒有急著回答。她端起茶杯喝了一口，放下，然後才開口，語速比剛才稍快了一些，就像這個問題進入了她的領域。
「我會分成四個階段來推進。」
「第一階段，是定位和選址。這個階段的核心，是搞清楚三個問題：這個園區要服務誰？要覆蓋多大的範圍？要具備什麼樣的功能？」
「就像，服務電商平台的物流園區，那就要靠近城市邊緣，交通便利，最好是高速公路出入口附近，同時要有足夠的擴展空間，因為電商的訂單增長很快，倉儲面積的需求會不斷膨脹.....製造業的物流園區，那就要靠近產業集聚區.......靠近消費市場，因為冷鏈產品的配送半徑有限。」
「定位清楚了，選址才有依據。」
李樂看東哥一眼，東哥點了點頭，便又示意她繼續。
「第二階段，是設計和規劃。這個階段的核心，是標準化和靈活性之間的平衡。」陳荔繼續道，「物流園區的建築設計，跟寫字樓和商場不一樣。它不需要好看的外立面，不需要豪華的大堂，它需要的是實用的空間布局和高效的動線設計。」
「......地面的承重能力要達到每平米三噸以上，才能承受重型叉車的作業.....還要預留一定的彈性空間。因為客戶的需可能會變.....如果設計的時候沒有考慮到這種可能性，後期改造的成本會非常高。」
「第三階段，是建設和招商。這兩個環節不能割裂，要同步推進。」
「在建設階段就開始接觸潛在客戶，了解他們的需求，甚至可以根據客戶的需求來調整設計方案。比如，如果有一個大客戶需要一萬平米的恆溫倉庫，那你在設計的時候就要提前考慮恆溫設備的安裝位置和電力負荷....定製化.....能大大提高後期的出租率和客戶滿意度。」
「第四階段，是運營和服務......物流園區的運營，遠比收房租要複雜。你要提供物業管理、安保服務、設備維護、能源管理，甚至還要幫客戶對接物流資源和金融服務。」
「一個好的運營團隊，能讓園區的租金水平比周邊高出百分之十到百分之二十，同時還能保持較低的客戶流失率.....物流地產的核心競爭力，不在於你能蓋出多好的房子，而在於你能不能提供一個讓客戶離不開的運營服務體系。」
陳荔說完，端起茶杯喝了一口，然後放下，目光平靜地看著李樂，像是在等待他的評判。
李樂靠在椅背上，手指在桌沿上輕輕敲了兩下，像是在消化剛才聽到的內容。
然後，他轉頭看向劉檣東：「東哥，你覺得呢？」
劉檣東沉默了片刻，「陳姐，我問一個比較具體的問題。」
「請說。」
「假如現在有一個項目，要在燕京、滬海、羊城三個城市建設倉儲中心，總面積七萬平米，總投資四個億，要求在一年半之內全部建成投入使用。你會怎麼做？」
陳荔沒有立刻回答。她低下頭，手指在桌面上輕輕畫了幾個圈，像是在心裡做著快速的推算。
然後，她抬起頭，給出了一個清晰的回答。
「我會採用標準化設計+區域化施工的模式。」
「首先，三個倉儲中心的功能需求是相似的，所以可以採用統一的設計標準。這樣能節省設計時間，同時也能通過批量採購來降低設備成本。」
「其次，施工方面，不建議找一家總包單位同時負責三個項目。因為三個城市距離遠，協調成本高，出了問題也很難及時響應。更好的做法是，在每個城市分別招標當地的施工單位，由我們派出項目管理團隊進行統一協調和管理。」
「三個項目並行推進，能大大縮短整體的建設周期。」
「至於資金安排，我會建議採用分期投入、滾動開發的模式。先啟動一個城市的項目，用這個項目的資產去撬動銀行貸款，然後用貸款去啟動第二個城市的項目，以此類推。這樣能最大限度地降低資金壓力。」
李樂聽完，又問了一個問題，「那你覺得，這個項目最大的風險是什麼？」
陳荔幾乎沒有猶豫，脫口而出，「工期風險。」
「怎麼說？」
「因為物流倉儲項目的核心指標，是投入使用的時間。早一天投入使用，就能早一天產生效益。如果工期延誤，不僅會增加建設成本，還會影響客戶的入駐計劃，甚至可能導致客戶流失。」
「所以，在項目管理上，我會把工期控制放在第一位。質量可以慢慢優化，成本可以逐步控制，但工期一旦延誤，後面所有的計劃都會被打破。」
李樂聽完，轉過頭，看了陸桐一眼。
陸桐正端著茶杯喝茶，對上他的目光，只是微微一笑，沒有說話。
李樂又轉回來，看著陳荔，「陳姐，您在中建幹了這麼多年，為什麼會想到要出來？」
「因為我想做一些真正屬於自己的東西。在中建，我是一個很好的執行者，能把上面交代的任務完成得很好。但我始終覺得自己是在給別人蓋房子，而不是在創造什麼東西。」
「我想做的是，從零開始，把一個項目從概念變成現實，看著它一點點生長起來，看著它在運轉中產生價值。那種成就感，跟在別人的框架里做事，是不一樣的。」
「我知道這個想法可能有些理想主義，但這是我真實的想法。」
李樂聽著，忽然笑了。
「理想主義不是壞事。」他說，「怕就怕，既沒有理想，又沒有能力。」
他站起來，朝陳荔伸出手，「陳總，有興趣加入我們這個有理想的團隊麼？」
。。。。。。
陳荔走了。
劉檣東看向李樂，「不再找其他人見見了？」
「不用。」李樂的回答很乾脆。
陸桐在旁邊聽著，有些好奇地問了一句：「你就這麼看好她？」
李樂笑了笑。
他心說：我能告訴你，上輩子雖然沒跟她打過交道，但最後能執掌央企千億級別地產項目、還平安落地的「地產女王」，陳荔陳董的赫赫威名，我還是聽過的嗎？
當然不能。
所以他換了一個說法，「直覺。」
「直覺？」東哥有些不信，「你就憑直覺定一個人？」
「不是單純的直覺。是直覺加判斷。她的履歷、她的專業能力、她對產業的理解、她回答問題時的邏輯和條理，都證明了她是一個靠譜的人。至於其他的，性格合不合、價值觀一不一致，這些東西，面試是看不出來的，只能在工作中慢慢磨合。」
「既然早晚都要磨合，那不如早點開始。」
陸桐聽完，笑了笑，「你這個邏輯，倒也有道理。」
劉檣東在旁邊插了一句，「那接下來怎麼辦？」
「接下來，就是讓她開始搭班子。」李樂說，「公司的註冊、股權的分配、章程的起草，這些事情都要儘快推進。」
「股權怎麼分？」劉檣東問。
「我初步的想法是，由萬安礦業、豐禾食品、景東物流三家作為發起股東，按出資比例持股。具體的比例，要根據各家未來的業務需求和出資能力來確定。」
「陳荔呢？她要不要持股？」
「要。」李樂說，「她是操盤手，沒有股權，就沒有主人翁意識。我打算給她一定的期權，分五年解鎖。這樣既能激勵她好好干，也能綁定她的長期利益。」
劉檣東沒有再追問。
陸桐在旁邊聽著，忽然感慨了一句，「你們這幫年輕人，做事是真快。上午奠基，下午見人，晚上就能把公司的框架定下來。我是老了，看你們這麼搞，還真有點不適應。」
李樂嘴角翹起，「陸叔，您哪老了？就......剛才，就這位陳總，看您的眼神，歐呦喲......嘖嘖嘖.....」
「嘿，伲個碎慫娃，拿伲叔花攪，找打！！」
「啊~~~~東哥，救額~~~~~」
「陸叔，我幫你摁住他....」
（昨天凱恩和蒂萊曼斯救了成千上萬的人，今天貢薩洛又救了成千上萬的人，明天是誰？）
主持人用標準的慶典腔調念了一通開場白，聲音通過音響擴散開來，在空曠的工地上迴蕩，帶著一點嗡嗡的迴響。
某位部級的副主任的走上台，對著稿子念，內容無非是「科技創新引領發展」「政企合作共謀新篇」之類。
攝影師們蹲在前方，咔嚓咔嚓地按著快門。
李樂側過頭，看著劉檣東，問了一句，「東哥，你這個方案，預估的就業崗位真能到一萬多？」
劉檣東正拍著褲腿上沾的一點灰，聞言抬起頭，「差不多。」
「真要細算......一階段，倉儲擴建加上配送網絡鋪開，直接創造的崗位大概在兩千到兩千五百個左右。其中倉儲這邊，燕京、滬海、羊城三個倉儲中心，每個需要大概兩百到三百人，包括倉管、揀貨員、打包員、設備維護這些崗位，加起來七八百人。配送端，一千個配送員，加上運維、調度、客服，又是將近一千二百人，怎麼著都得在兩千上下。」
「到後面，重點城市211限時達要是落地了，倉儲面積擴大到二十萬平米，配送站點增加，覆蓋城市從三個擴展到六個，再加上二級庫房的布局，直接崗位大概能到五千多。」
「如果等全國倉網成型，配送站點上千，供應鏈和服務體系是擴張重點。那一整套物流體系下來，直接用工不會低於一萬，這還沒算業務量上去了之後的分班制。」
「那間接的呢？比如包裝材料供應商、運輸車隊、保潔、保安配套這些？」
「間接的就不好算了，」劉檣東搖搖頭，「按物流行業的乘數效應，一個直接崗位大概能帶動兩到三個間接崗位。這麼算的話，全部加起來，五萬左右。」
「要是加上前端銷售、客服、管理和技術支持....五年後，景東的員工....得有兩萬？」李樂問道。
「差不多，不過前提是業績符合預期，中間不能出岔子，要不然，有可能就不是兩萬，而是兩個，一個你，一個我，呵呵呵。」
對東哥不怎麼冷的笑話，李樂沒什麼表示，而是沉默了幾秒，像是在心裡算另一筆帳。
「那你打算怎麼補這些缺口？」
「基礎崗位好辦。」劉檣東說，「倉管、理貨、打包、配送，這一類，社招為主。現在市場上不缺能幹活的人。管理崗和技術崗，挖人加上社招，再結合校招。」
「校招？你這個校招針對的是大學？」
「差不多，」劉檣東說，「物流管理、供應鏈管理、信息技術這些專業，各大高校都在開。最近招聘，來應聘的本科生，研究生也有不少，願意從基層干起。無非是薪資和平台能不能留住人。這些專業的學生，作為儲備幹部來培養。」
李樂聽完，笑了一下。
劉檣東瞧見李樂這「我有一個想法」表情，「咋？」
「不咋，我是覺得，校招，其實你可以多考慮大專、職高、技校這種學校。有些崗位，你像客服和倉儲、調度、配送這種最基礎的，用不著那麼高學歷的人，反而是技校、職高出來的學生，他們對職業發展的期望值沒那麼高，你給他一個穩定的工作和合理的收入，他能幹很久。」
「你.....什麼意思？又想幹啥？」
「我最近在一家職高實習。」
「實習？」
「昂，為了畢業論文的田野調查。」
作為同為社會學專業出身的東哥倒是一點就透，笑道，「什麼選題，能讓你把田野放到職高去？」
「就是吧......」李樂簡單地說了幾句在189看到的情況。
「你是想幹嘛？」劉檣東聽完，問道，「社會責任？現在說這話還有些早吧。」
「也不早了，」李樂說，「按景東的擴張速度，以後指不定得有個十幾萬、幾十萬的員工。這裡面大部分都是最基礎的崗位，你覺得這些人，還能都是大學生？你不說了麼，凡事預則立，不預則廢。」
劉檣東愣了一下，隨即反應過來，忍不住笑道，「嘿，你在這兒等著我呢。」
李樂搖搖頭，「其實說真的，什麼社會責任，都有些虛，倒真不如琢磨琢磨，怎麼培養自己的員工。」
「自己的？」
「景東現在最缺的是什麼？」李樂問，「錢、技術、理念、模式？」
「其實相比較，這些都不難，難的是人，是匹配戰略且願意跟著你一起乾的人，以及能產出卓越結果的人才機制。這些人從哪裡來？你不能總指望從社會上招一批人，培訓兩天，打打雞湯，那不可能，也不現實。這就需要一個穩定的人才人力的供給渠道。」
「而景東的模式，註定了這個組織構成里，絕大部分是一線基礎崗位的員工。」
劉檣東想了想，點了點頭。
「我這兩天在那個職高里，觀察到一些東西。」李樂說，「你說他們是不是外人印象里的樣子？我只能說，大部分是，甚至有一小部分更加惡劣。」
「但外人往往只看到了表象，更深層的原因，是沒有人告訴他們，以後的路，有什麼方向可以走。」
「所以我在想，如果能有人在學校技能培養缺位、對未來的概念模糊時，給他們一個哪怕是暫時的、相對清晰簡單的路徑會怎麼樣？」
「你想招人的時候，向職高、技校傾斜？」劉檣東問。
「不是傾斜，而是增加一個人力選擇的途徑，或者說，長久的機制。」
李樂看到台上又換了一個什麼司長，抬手跟著鼓掌。等放下手，歪頭對劉檣東說道，「現在物流體系怎麼建、怎麼擴，你都做了五年規劃。就像我說的，大部分都是基層基礎的崗位。那些技校出來的孩子，本身就沒把自己定位成白領。你給他們一份穩定的工作、合理的薪資、有清晰的路徑，他們會認。你要是能把他們培養成自己的員工，他們將來就是你最穩定的隊伍和人才儲備。」
劉檣東沒有反駁，手指在膝蓋上劃拉著，「你說的這些，倒是實在。可你知道，那些學校，教的東西，很多時候跟不上行業的需求。我要是招進來，還得重新培訓。」
「那你現在的校招的大學生，進來就不用培訓了？」
劉檣東被這句話堵了一下，張了張嘴，又閉上，最後倒是笑了一聲，「你這句話倒是沒法接。」
李樂也笑，「我大爺不是說把誰一棒子打死，高校要招，職高、技校、大專也要招。基層的活兒，用基層的人。」
「你把課程標準和企業的實際需求對接一下，定向培養一批人出來，直接從學校到倉庫到配送站。他們可能一開始不是最優秀的，但他們是你自己養的兵。」
劉檣東聽到「自己養的兵」這四個字，神情微微動了一下，「你是說校企合作？」
李樂回道，「差不多。比如，你在哪幾個城市有倉儲中心，附近就有職高技校。你跟學校簽一個定向班，從一年級開始，每年輸送一定數量的學生去實習，實習期結束考核合格的直接留用。」
「這個班的教學內容，景東可以介入，用公司的崗位標準來制定課程，用師傅來帶實訓，教材也可以按照公司的流程來編。」
「這樣一來，學生畢業的時候，他已經知道你的作業系統怎麼用、你的倉庫布局怎麼走、你的配送流程怎麼跑。你招進來，不用從頭教，他也不會覺得你給的活跟他學的東西無關。兩邊都省事，兩邊都有預期。」
「等將來你再擴張的時候，你不用滿世界招人，人就在那裡等著。你說這是社會責任也行，說這是提前卡位的人力儲備也行。」
等李樂說完，劉檣東咂咂嘴，像是在琢磨話里的味道，「這個想法，倒是有點意思。」
「怎麼樣？」
「我也有些想過，但一直沒這麼系統。主要是覺得，時機還不成熟，公司還在起步階段，顧不上這些。」
「時機這個東西，永遠不會有完全成熟的時候。景東現在雖然規模不大，但擴張速度快。未雨綢繆。」
劉檣東沒有急著表態。他靠在椅背上，目光落在遠處那片剛剛平整過的土地上，像是在想像幾年之後，那裡會矗立起什麼樣的建築，會有多少人在裡面忙碌。
過了一會兒，他忽然笑了一下。
「你這一套一套的，是在那個職高里總結出來的？」
「算是吧，」李樂說，「理論和實踐相結合。」
「聽起來倒是不複雜，但執行起來，肯定有不少細節要打磨。」
「細節可以慢慢完善。」
「你倒是熱心。」
「我不是熱心，我是覺得，這件事對景東有好處，而且，那些孩子，也確實需要一個更好的出路。」
「行，我琢磨琢磨。那你覺得，這樣的人，能留多久？」
「留多久，看你給的路有多長。你要是把他們當成臨時工來用，他們就是臨時工。你要是能把他們當成能養十年、二十年的兵來用，他們就是你的兵。」
「不能是兄弟？」
「拉倒吧，你家就你一個兒，哪來的兄弟？」
。。。。。。
挖個坑，埋個土，念個一二三四五，然後過個兩三年，一座大樓一道大橋一條公路，就從地里長出來了。似乎進入零零年之後，國內的基建就是這麼簡單。
但真正複雜的，是那些見不到的地方。
之前說長鐵精工從國鎂勾兌了這塊地之後，一直因為在燕京蓋房的流程複雜，到了現在才動工。而這只是一個原因。
另一個，是在長安那邊，有些人心裡是犯嘀咕的。
長鐵精工是長安為數不多的民營科技上市企業，多年來的標杆和政績體現，市里省里都當寶貝捧著，上級領導，同級友好來陝省，到長安，都是當做參觀考察的門臉的。
可說要到燕京建科創中心，消息傳出去，難免有人多想，是不是對長安不滿意？是不是想把根挪走？是不是覺得額們滴羊肉泡饃太貴咧？
陸桐自然得把這層意思消解掉。
先私下找了省里分管的二把手，把話說得很透，長鐵精工的根在長安，魂在三秦，到燕京蓋房子，只是企業發展大戰略里的一步，重點是市場拓展和高端人才引進，不是搬家，更不是離心。
二把手聽完，沒說好也沒說不好，只是端著茶杯，慢悠悠地問了一句，「那你們在長安，還有什麼打算？」
陸桐聽懂了這句話背後的潛台詞，想去可以，但得給家裡人一個交代，堵住一些嘴。
於是長鐵精工與長安簽了一份遠景投資協議，未來五年，在長安高新區投資五十億元，新建一個占地六百畝的生產研發基地，涵蓋下一代工業機器人生產線和智能安防系統研發中心。然後，又把燕京蓋樓的活兒交給了省建工。
五十億，六百畝，加上省建工拿了工程，上面的態度立刻變了。
省里很高興，有關領導給了批覆和指示。市里更高興，土地出讓金打了折扣，稅收上有了減免期，甚至連配套道路和管網，都由財政出資先行修建。
畢竟這六百畝地一旦投產，意味著幾千個就業崗位，意味著GDP的增長，意味著某些人的「成績單」上又多了一筆濃墨重彩。
至於燕京這邊，態度同樣積極。
長鐵精工是國內安防監控和工業機器人領域的龍頭企業，技術含量高，產業鏈帶動能力強，自然就成了招商引資的重點對象。
科創中心落戶望京，不僅能帶來稅收和就業，還能提升區域的科技含金量，對於正在打造「科技商務區」的望京來說，是一塊不錯的拼圖。
雖然程序多了些，但審批走得卻順暢。
規劃部門主動上門服務，環保部門加快了環評程序，就連「安全」口的審查都比正常利索不少。
項目剛有眉目，就有幾家銀行上了門，態度熱情，利率給到了基準下浮，貸款額度也比預期寬鬆，李樂那十五畝地上的大樓，也跟著上了回便車。
銀行的熱情不是因為長鐵精工的名氣，而是因為這個項目背後有背書。
就像今天，領導致辭，拿個鏟子擺個造型，然後坐車走人，看似匆匆而過，其實已經完成了他們的任務。
不是來幫你挖土的，是來告訴所有人，這個項目，我們知道，我們同意，我們支持。
你們該批的批，該貸的貸，該乾的干，別卡著，有些人，別惦記著。
儀式結束後，賓客們三三兩兩地散去。
領導們簇擁著上了車，車隊魚貫而出。記者們收拾器材，扛著攝像機和三腳架往採訪車的方向走，有幾個還在低頭翻看相機里的照片，確認有沒有拍到領導的正臉。
彩旗還在風裡飄著，禮炮的硝煙味漸漸散盡，只剩下滿地彩色的紙屑，被風吹著在地上打著旋兒。
陸桐送走了經信委的一個主任，然後轉過身，朝工地東側的五牌一圖走去。
李樂正站在那塊巨大的效果圖前面，手裡捏著一個綠豆酥，嘴裡一邊冒著渣渣，一邊指著跟劉檣東說話。
「……你那樓，往這個雙齒輪大樓邊上這麼一擱，像什麼？像西裝革履的紳士邊上站了個沒睡醒的保安。」
「我還是那句話，能遮風擋雨就成，要那麼好看幹什麼。」
「這話說的，你娶媳婦兒光看能不能生娃？」
「生娃是硬指標，好看是錦上添花。我現在連錦都沒有，要什麼花。」
「得了吧，你這就是典型的實用主義者的自我安慰。哇嘎理工，建築首先是藝術，其次才是商品，殘次的叫能用.....」
「你先把嘴裡的渣子舔乾淨再跟我談藝術。」
李樂一愣，低頭一看，胸前的衣服上果然落了一層綠豆酥的碎屑，連忙用手撣了撣，又把嘴角的渣子舔了舔，餘光瞥見陸桐走過來，忙招呼道：「陸叔，那邊都走完了？」
陸桐點點頭，走到兩人身邊，也抬頭看了看那塊效果圖，「要走的都走了，沒走的先去省駐京辦了，晚上再繼續交流。」
他看了一眼李樂手裡，「誒，你這，看著有些眼熟。」
東哥鄙視一眼，解釋，「那邊供桌上的，剛問人家收不收，人說收，他就拿了。」
「上過供的你也吃？」
「上過供的又不是不能吃。」李樂理直氣壯，「三牲五果，敬的是天地鬼神，又不是下了毒。再說了，這麼好的綠豆酥，擱那兒擺一天，最後還不是便宜了小家巧？還不如讓我吃了，正餓著呢。」
陸桐知道李樂打小就生冷不忌的，搖了搖頭，也不再多說，伸手指了指效果圖上那兩棟相鄰的建築，「怎麼樣？」
「您這兩棟樓肯定沒問題。」李樂先肯定了陸桐的「齒輪」，然後指了指旁邊那棟銀灰色的長方體，「他那塊兒.....」他朝劉檣東努了努嘴，「他沒審美。」
劉檣東面無表情地回了一句，「實用。」
陸桐笑道，「各有各的好，功能不同，設計理念自然也不同。齒輪大廈要的是標誌性，代表長鐵精工的形象，景東這邊要的是實用性，滿足當前的辦公的需求。兩棟樓放在一起，一高一矮，一曲一直，反倒有對比，有層次，不算難看。」
李樂嘖了一聲，「陸叔，您倒是會圓，明明是倆不搭調的東西，到您嘴裡就成了和諧共生。」
「這不叫圓，這叫實事求是。」陸桐笑了笑，然後話鋒一轉，「行了，不說這個了。工期方面，你們心裡有數沒有？」
三人便站在效果圖前，聊起了大樓的建設安排。
「樁基工程十一月中旬進場，年前把基坑支護做完，明年三月主體結構出正負零，年底封頂。後年六月竣工驗收，九月正式投入使用。整個周期，兩年左右......」
劉檣東算了算，「那我們景東這邊呢？」
「你們那塊地跟我們同步開工，但你們的樓結構簡單，主體工期應該能壓縮到一年半左右。」陸桐說，「如果一切順利，後年年中你們就能開始內裝了。」
「裝修.....」
「裝修另算，你們自己找設計公司，自己定方案，不過，如果需要，我可以介紹幾家靠譜的裝修公司給你們，價格公道，活兒也細緻。」
「裝修找曹尚啊。」李樂把最後一口綠豆酥塞嘴裡，唔嚕了一句。
「能先不給錢不？」
「你臉大，你去說。」
「也行。」
「噫~~~~~誒，陸叔，資金安排呢？銀行的貸款什麼時候能到位？」
「第一批已經批下來了。」陸桐說，「工商那邊，六個億的授信額度，首期三個億，下周就能到帳。」
「利息呢？」
「基準下浮五個點。這個條件，在燕京算是相當不錯了。」
李樂咂咂嘴，「銀行對您是真大方。」
「不是對我大方，是對這個項目大方。」陸桐糾正道，「有政府的背書，有銀行的信用評估，這個項目本身的資質就過硬。我只是恰好站在了這個位置上。」
「那我那塊地的錢呢？」
「一樣，等樓蓋好了，你再跟景東結算租金，用租金來還貸。」
劉檣東在旁邊聽著，忽然插了一句，「那我們的租金怎麼定？」
「按市場價。」李樂說，「你放心，我不會宰你的。自家人的生意，總不能讓你吃虧，再說了，等景東做大了，這棟樓指定不夠你用的，到時候你還得擴容。」
「那就等做大了再說。」劉檣東不為所動。
「工程那邊怎麼說，陸叔？」李樂又問。
「省建工那邊，我跟老胡打過招呼了，他答應派個有經驗的項目經理過來盯著。」
「老胡？」
「省建工的副總，胡長慶。以前在長安幹過好幾個大項目，經驗足，人也穩當。」
「那就行。」李樂點了點頭，看向劉檣東，「這邊的事，交給你了啊。」
「你又當撒手沒？」
「我現在只管點頭yes搖頭no.....」
「tui！！」
陸桐看著兩人拌嘴，笑了笑，「等建成了，你選哪邊當辦公室？按國鎂黃總的辦公室的標準給你裝一間？」
「我可沒那愛好。長樂教育和萬安能源的兩間辦公室，現在裡面都長蘑菇了。我一年到頭也去不了幾回，要那幹嘛，浪費錢。倒是東哥，」李樂話鋒一轉，指了指劉檣東，「他得有個像樣的辦公室。最起碼得有個兩三百平，裡面能騎自行車的那種。」
劉檣東愣了一下，「我為什麼要騎自行車？」
「不是為了騎自行車，是為了顯得大，你想啊，客戶到你辦公室一看，嚯，這辦公室大得能騎自行車，那對你的實力立刻就有了直觀的認識。這叫視覺營銷。」
劉檣東面無表情地看著他，「你四不四覺得我傻？」
「不傻，就是審美差點。」
陸桐在旁邊一扯李樂，「行了行了，別貧了。走吧，去駐京辦，約的人，這會兒就到了。」
「哦。」
。。。。。。
今天把東哥拉出來，不光是為了這場奠基儀式，還有一個目的，是見，或者面試一個人。
之前李樂一直想整合富樂系旗下的各家關聯公司的工業和物流地產項目，統一歸口管理。
分別找幾個人談了，各家公司也樂得把這牽扯精力的東西交出去，算是統一了意見。只不過吳愛軍姚小蝶他們能力不夠，經驗不足，擔不起這塊兒，也一直沒找到合適的領頭的人，就拖到了現在。
正好，前幾天，陸桐打電話來，告訴李樂奠基典禮安排的時候，給介紹了一個人，一個女人。
「四十三歲，同大建築系畢業，在中建系統幹了十幾年，從繪圖員一直干到項目經理，後來又轉到中建地產，做過工程部經理、總經理助理，還幹過銷售部副經理、經理。履歷很完整，從設計到施工到銷售到管理，全都走過一遍。」陸桐電話里說。
「那您覺得，這個人合適？」李樂問。
「合不合適，你得自己看。」陸桐說，「我只負責牽線，不負責擔保。人是中建出來的，專業能力沒問題，但能不能跟你合得來，能不能適應你那些想法，那是你們之間的事。」
「和您啥關係？」
「大學室友的妹妹。」
「結婚了？」
「離了吧，事業型的。」
「長得漂亮不？」
「還成，有那麼點兒像龔雪。」
「哦...那阿姨認識不？」
「不認.....滾球！！」
「哈哈哈哈~~~~」
。。。。。。
陝省駐京辦在白雲觀，對外號稱白雲酒店。門臉不大，但進去之後......嗯，別有那個洞天。
陸桐領著李樂和劉檣東沿著鋪著暗紅地毯的樓梯上了二樓。
走廊盡頭是一間小會議室，門虛掩著，裡頭透出燈光。
推門進去的時候，一個女人正站在窗邊，看著樓下路邊落盡了葉子的梧桐。
聽見門響，轉過身來。
李樂第一眼看過去，想起的不是「企業高管」，而是某種更樸素的東西。
站在那兒，脊背挺直，但那種挺直里沒有緊繃，像是一株被風吹過太多次、已經學會了怎麼迎著風站的樹。
一件米白色的羊絨衫，外面罩了件深灰色西裝外套，露出一截腕子和一塊錶盤簡潔的鋼帶手錶。
短髮齊耳，發梢微微內扣，臉上沒什麼妝，乾淨得能看見顴骨上幾粒淡褐色的雀斑。
鼻樑挺直，嘴唇微抿，眉眼之間給人一種很舒服的端正感。整個人給人的第一印象是乾淨、利落、可靠。
那雙眼睛迎上來，先落在陸桐身上，點頭致意，然後往旁邊移了移，與劉檣東目光相交，最後停在李樂臉上。
目光里有打量，像是看一件東西，先看輪廓，再看質地，最後才看細節。
李樂能感覺到她在他臉上停頓的時間，比看劉檣東長了那么半秒，興許是因為他比劉檣東年輕得多，也許是因為他那顆圓寸腦袋在一屋子裡顯得有些扎眼。
「陳荔。」陸桐側過身，做了個介紹的手勢，「這位是李樂，我跟你說過的。」
「李總，你好。」
「陳....總，你好。」李樂腦子裡轉了一圈兒，想了幾個稱呼，最後伸出手，「叫名字就成。」
陳荔笑了笑，鬆開手，又轉向劉檣東，「劉總，久仰。」
劉檣東也握了握，「陳總客氣。」
「行了，都不是外人，坐吧，坐。」陸桐招呼著，幾人窗邊圍著茶几的沙發坐了。
茶几中央擺著一盆文竹，在暖氣房裡長得鬱鬱蔥蔥，細碎的葉片在燈光下泛著一層油綠的光。
李樂挑了一頭的單人沙發，和陳荔對面，劉檣東和陸桐挨著，陳荔坐到了另一單人沙發上，隨手把帶來的一個深藍色文件夾放在桌上，手指輕輕按住封面。
會議室里安靜了幾秒鐘。
陸桐先開了口，「李樂，你把你那個想法，先跟陳荔說說。」
李樂點點頭，依照上輩子在城投的經歷，陳荔的履歷，放在地產行業里，算得上是科班出身、實戰經驗豐富的中堅力量。
中建系統出來的項目經理，基本功都很紮實，尤其是在大型項目的管控上，有一套成熟的方法論。
但問題是，她要面對的不是傳統的房地產開發，而是工業地產和物流地產。這兩者之間的差異，不是簡單的業態切換，而是整個思維方式的轉變。
住宅地產看的是地段和流速，商業地產看的是人流和租金，工業地產看的是產業配套和物流效率。不同的業態，有不同的評價體系和盈利模式。
就是不知道，陳荔是怎麼理解的。
李樂決定先探探底。
「陳總，」他說，「我這邊的情況，陸叔大概跟你講了。我想搭一個班子，專門做工業地產和物流地產，服務對象是我自己這邊幾家公司的需求。」
「萬安礦業在陝省、蒙區的礦區和化工加工基地，需要配套的工業廠房和倉儲設施，鋼鐵廠和造船廠......涉及到的重工業園區，而豐禾在全國布局的食品生產基地和冷鏈物流節點，同樣是這一塊。還有景東，劉總這邊正在鋪的全國倉儲網絡和配送中心......這幾條線擰在一起，需求量不小。」
「以前各管各的，誰家有項目誰自己組臨時團隊，找設計院，找施工方，盯進度，對成本。做完了，團隊散了，經驗也散了。下回再來，又從頭摸一遍。浪費的不只是錢，是時間，是精力，是那些本該用在主營業務上的注意力。」
李樂留意著陳荔的表情。陳荔並沒有打斷他，也沒有急著點頭或搖頭，她只是安靜地聽著，右手的指尖在文件夾封面上輕輕點著，節奏均勻，像在給李樂的話打拍子。
「所以我想要一個專業的、獨立的、只對內服務的開發運營公司。把各家公司的基建需求整合起來，統一拿地，統一規劃設計，統一建設管理，統一資產運營。這家公司不對外接項目，不蓋住宅樓，不賺市場差價。」
「它的收入來源是向體系內的公司收取合理的開發管理費和資產運營費。它的價值是降本、提質、增效，是把沉澱在各家公司里的地產資產盤活、管好，讓它保值增值，而不是一堆逐年貶值的固定資產。」
他說完了，拿起服務員剛送進來的一杯茶抿了口，等著陳荔的反應。
陳荔的目光從李樂身上移開，落在會議桌中間那盆文竹上，看了幾秒，像是在做一個判斷，不是判斷李樂說的對不對，而是判斷這個人說這番話的時候，心裡到底有幾成是認真的。
然後她打開文件夾，從裡面抽出一張紙。
紙面不大，A4的，上面用鉛筆畫著幾條線，像是一個極簡的流程圖，又像是一個草圖。
「李總說的這個架構，我大致理解。」陳荔把那張紙放在桌面上，轉向劉檣東。「不過我要確認幾個細節，特別是涉及到物流地產這塊。」
劉檣東身體微微前傾，把椅子往前拉了拉，「您說。」
「劉總，您計劃的倉儲網絡，主要是自持和租賃兩種形式並存，對吧？」
「對。」劉檣東說，「核心城市自建為主，比如燕京、滬海、羊城這幾個重點倉，打算逐步轉為自持。其他城市以租賃為主，未來根據業務量和當地政策，再考慮是否自建。」
「那您對的倉儲面積的增長預期，大概是什麼量級？」
劉檣東想了想，「按我們目前的業務增速，每年新增倉儲面積至少需要十五到二十萬平方米。這個數字會根據銷售規模的擴張而調整，但方向是確定的，倉儲能力必須跑在訂單量前面。」
「十五到二十萬。」陳荔重複了一遍這個數字，然後問，「您有沒有做過具體的物流成本核算，比如，自持倉儲和租賃倉儲，在全生命周期成本上的差異？」
劉檣東微微一怔，那神情不是被問住，而是一種「你問到了我正在琢磨的事」的意外。
「我算過一個大數，但還沒做特別精細的模型。」他說，「自持的優勢主要在於長期租金鎖定、資產增值和運營穩定性。劣勢就是前期投入大，占用資金多。」
「而且，」陳荔接過話頭，「工業地產和物流地產的估值邏輯，跟住宅地產不一樣。住宅看的是銷售去化，工業物流看的是租金回報率、租戶穩定性和土地升值空間。」
「不同類型的倉庫，比如普通乾貨倉、冷鏈倉、危險品倉，它們的建設成本、運營成本、租金回報率，差異非常大。」
她一邊說，一邊用筆在面前的稿紙上寫了幾行字。字跡不大，但工整，像是常年畫施工圖的人留下的習慣。
「如果把幾個主要城市的不同倉儲類型，做一個加權平均的回報率模型，再結合土地使用年限和租金上漲預期，可以大致算出每種情況下自持和租賃的盈虧平衡點。」
「冷鏈倉和普通倉的差異，我倒是還沒算透。」劉檣東實話實說，「冷鏈業務這部分的需求，可能比我們原先預估的要高出不少。」
「冷鏈倉的建設標準，比普通倉高。」陳荔說，「主要是地坪的保溫層厚度、製冷系統的配置、庫內溫度和濕度的控制精度。這些都會影響土建成本和設備選型。」
李樂坐在旁邊，聽著這兩個人的對話，忽然覺得有點意思。
他之前跟劉檣東聊物流體系建設的時候，更多是聊戰略方向和業務邏輯，聊「我們要做到什麼」和「為什麼能做到」。
但陳荔問的是「怎麼做」和「要花多少錢」。這是兩種不同的語言體系，但它們正在這座安靜的會議室里，慢慢找到彼此的交集。
陸桐一直沒有說話，他坐在桌首的位置，偶爾端起茶杯喝一口，目光在幾個人之間來回移動，像一個在看棋手落子的人。
「陳總，」李樂開口了，「我插一句。你剛才說的那個回報率模型，有沒有考慮過土地性質的問題？」
陳荔的筆尖停了一下，然後她抬起頭，看著李樂的目光里多了一點他之前沒看到的東西，那是一種熟悉，一種同業的熟悉。
「這塊確實是關鍵。」她說，「工業用地和倉儲用地的出讓年限、容積率限制、配套比例都不一樣。有些城市對工業用地上建設辦公配套的比例有嚴格限制，有些則在特定園區里放寬了條件。這些差異，會直接影響項目的財務模型。」
她翻開文件夾，從裡面抽出另一張紙。
這張紙是列印的，上面是一張表格，列著幾個城市名和一些數字。
「這是我根據公開資料整理的幾個主要城市工業用地價格、倉儲租金水平和相關政策條款，數據不算完整，但大體脈絡能看出來。」
陸桐這時終於放下了茶杯，往前傾了傾身體，目光落在陳荔遞出來的那張紙上。「陳荔，你這份表格，做得挺細。」
「習慣了。」陳荔說的像是理所應當，「做項目之前，總得先把地價和租金摸清楚。不然方案做出來，不是算不過帳，就是報批過不了關。」
李樂接過那張表格掃了一眼。字跡清晰，數據翔實，甚至在一些數據後面用鉛筆標註了「待核實」三個字。
他忽然想起上輩子在城投公司時，辦公室里那些用紅藍鉛筆在圖紙上做滿批註的老工程師。
那種人身上有一種共通的氣質，不急著說話，但一開口，事就落在實處。
劉檣東也湊過來看了那張表格，看了一會兒，忽然指著一行數據，「這個租金漲幅，是按年均百分之四算的？」
「保守估計。」陳荔說，「如果考慮近兩年城市化進程的加速和物流需求的增長，實際漲幅可能會更高。但做財務模型的時候，我習慣先按保守值來算，避免過於樂觀。」
「那如果實際漲幅低於百分之四呢？」
「那就說明經濟基本面出了問題。到時候，倉儲租金的下行壓力，不是一家企業能扛住的。這種情況，只能調整租約結構和成本控制策略，比如跟租戶簽長期租約鎖定價格，或者考慮將部分倉儲空間轉為自用。」
「自用？」劉檣東抓住了這個詞。
「如果景東的倉儲需求增長達到一定程度，自有倉的自用比例會逐步提高。」陳荔不緊不慢，「屆時，租金波動的影響就會被內部消化一部分。這個平衡點，需要根據業務增長速度來測算。」
劉檣東聽完，沉默了片刻。
那個「平衡點」的提法，顯然擊中了他一直在琢磨的一個念頭，一個他自己也還沒完全理清、但已經感覺到應該存在的那個位置。
陳荔像是看出了他的走神，沒有追問，只是把手邊那張表格推到桌子中間，做了個「你看完再說」的手勢。
李樂坐在旁邊，忽然覺得這個對話開始有了某種他自己也沒預料到的走向。他原本的打算，是讓陳荔大體了解情況、表達意願、初步確認雙方有合作基礎，就算今天沒白來。但眼下這場對話的深度和節奏，都已經超出了「初步接觸」的範疇。
「陳總，」李樂說道，話題有些生硬的轉了個彎，「您在中建幹了這麼多年，經手的項目應該不少吧？」
「大大小小，加起來有二十幾個。」陳荔沒有羅列項目名稱，也沒有強調自己的業績，只是給了一個數字。
「都做過哪些類型的？」
「住宅、商業綜合體、寫字樓，都做過。工業園區的項目，也參與過幾個。」
李樂眉毛一挑，「哦？有什麼？」
「早期是姑蘇工業園區和坡縣合作項目，我當時在工程部，負責其中一個標段的施工管理。另一個是漢昌光谷的生物醫藥園，我做的是項目副經理，負責整體協調。」
李樂點了點頭，心裡的評價又高了幾分。這兩個，都是國內較早開始探索產業地產模式的項目，能參與其中，說明她對工業地產並不是完全陌生。
「還有麼？」
「後期還做過兩個，一個在津門的出口冷鏈物流園，占地大概兩百畝，規劃了六萬平米的冷庫和兩萬平米的配套辦公。甲方是一家做水產品進出口的企業，想自建冷鏈倉儲體系，減少對外部冷庫的依賴，降低長期物流成本。」
「另一個是在滬海周邊的工業地產項目，性質類似，但品類不同。那個項目是給一家商超企業做區域分撥中心，主要處理日用品的倉儲和配送，面積更大，布局更規整，但對地面承重、裝卸平台的數量和高度都有具體要求。」
「那您覺得，」李樂換了一個坐姿，身體微微前傾，「住宅地產和工業地產，最大的區別是什麼？」
陳荔沉默了幾秒鐘，像是在整理思路，然後才開口，語速不快不慢，每一句話都像是經過斟酌的：
「最大的區別，是價值的來源不同。」
「住宅地產的價值，來源於土地的位置和居住的屬性。你拿下一塊好地，蓋出好房子，就能賣出好價錢。它的價值兌現，是一次性的——房子賣出去，錢就回來了。」
「工業地產不一樣。工業地產的價值，來源於產業的集聚和運營的效率。你拿下一塊地，蓋出廠房或者倉庫，但它本身並不值錢，值錢的是在裡面運轉的產業和物流。它的價值兌現，是持續性的——租金、服務、增值，每一項都需要長期的運營和維護。」
「所以，做住宅地產，核心能力是拿地和營銷。做工業地產，核心能力是規劃和運營。」
她說到這裡，停頓了一下，看了李樂一眼，像是在確認自己的理解是否正確。
李樂沒有表態，只是示意她繼續。
陳荔便接著說下去，「另外，兩者的客戶群體也不同。住宅地產的客戶是個人，決策鏈條短，感性因素占比大。」
「工業地產的客戶是企業，決策鏈條長，理性因素占比大。企業客戶關心的不是房子好不好看，而是能不能幫他們降低成本、提高效率。」
「所以，做工業地產，不能把自己當成開發商，要把自己當成產業的服務商。你的產品不是房子，是產業生態。」
這句話說完，會議室里再次安靜了幾秒鐘。
李樂靠在椅背上，看著陳荔，目光裡帶著一絲審視，也帶著一絲確認之後的欣賞。
「產業的服務商。」他重複了一遍這個詞，然後笑了笑，「這個說法，很有意思。」
心裡已經有了幾分底。
這個陳荔，不僅懂工程，還懂產業邏輯，更難能可貴的是，她能把自己的經驗提煉成方法論，而不是停留在「我以前做過什麼」的層面。
他決定再深入一點。
「陳姐，假如現在讓你來負責一個物流園區的項目，從拿地到交付運營，你會怎麼推進？」
陳荔沒有急著回答。她端起茶杯喝了一口，放下，然後才開口，語速比剛才稍快了一些，就像這個問題進入了她的領域。
「我會分成四個階段來推進。」
「第一階段，是定位和選址。這個階段的核心，是搞清楚三個問題：這個園區要服務誰？要覆蓋多大的範圍？要具備什麼樣的功能？」
「就像，服務電商平台的物流園區，那就要靠近城市邊緣，交通便利，最好是高速公路出入口附近，同時要有足夠的擴展空間，因為電商的訂單增長很快，倉儲面積的需求會不斷膨脹.....製造業的物流園區，那就要靠近產業集聚區.......靠近消費市場，因為冷鏈產品的配送半徑有限。」
「定位清楚了，選址才有依據。」
李樂看東哥一眼，東哥點了點頭，便又示意她繼續。
「第二階段，是設計和規劃。這個階段的核心，是標準化和靈活性之間的平衡。」陳荔繼續道，「物流園區的建築設計，跟寫字樓和商場不一樣。它不需要好看的外立面，不需要豪華的大堂，它需要的是實用的空間布局和高效的動線設計。」
「......地面的承重能力要達到每平米三噸以上，才能承受重型叉車的作業.....還要預留一定的彈性空間。因為客戶的需可能會變.....如果設計的時候沒有考慮到這種可能性，後期改造的成本會非常高。」
「第三階段，是建設和招商。這兩個環節不能割裂，要同步推進。」
「在建設階段就開始接觸潛在客戶，了解他們的需求，甚至可以根據客戶的需求來調整設計方案。比如，如果有一個大客戶需要一萬平米的恆溫倉庫，那你在設計的時候就要提前考慮恆溫設備的安裝位置和電力負荷....定製化.....能大大提高後期的出租率和客戶滿意度。」
「第四階段，是運營和服務......物流園區的運營，遠比收房租要複雜。你要提供物業管理、安保服務、設備維護、能源管理，甚至還要幫客戶對接物流資源和金融服務。」
「一個好的運營團隊，能讓園區的租金水平比周邊高出百分之十到百分之二十，同時還能保持較低的客戶流失率.....物流地產的核心競爭力，不在於你能蓋出多好的房子，而在於你能不能提供一個讓客戶離不開的運營服務體系。」
陳荔說完，端起茶杯喝了一口，然後放下，目光平靜地看著李樂，像是在等待他的評判。
李樂靠在椅背上，手指在桌沿上輕輕敲了兩下，像是在消化剛才聽到的內容。
然後，他轉頭看向劉檣東：「東哥，你覺得呢？」
劉檣東沉默了片刻，「陳姐，我問一個比較具體的問題。」
「請說。」
「假如現在有一個項目，要在燕京、滬海、羊城三個城市建設倉儲中心，總面積七萬平米，總投資四個億，要求在一年半之內全部建成投入使用。你會怎麼做？」
陳荔沒有立刻回答。她低下頭，手指在桌面上輕輕畫了幾個圈，像是在心裡做著快速的推算。
然後，她抬起頭，給出了一個清晰的回答。
「我會採用標準化設計+區域化施工的模式。」
「首先，三個倉儲中心的功能需求是相似的，所以可以採用統一的設計標準。這樣能節省設計時間，同時也能通過批量採購來降低設備成本。」
「其次，施工方面，不建議找一家總包單位同時負責三個項目。因為三個城市距離遠，協調成本高，出了問題也很難及時響應。更好的做法是，在每個城市分別招標當地的施工單位，由我們派出項目管理團隊進行統一協調和管理。」
「三個項目並行推進，能大大縮短整體的建設周期。」
「至於資金安排，我會建議採用分期投入、滾動開發的模式。先啟動一個城市的項目，用這個項目的資產去撬動銀行貸款，然後用貸款去啟動第二個城市的項目，以此類推。這樣能最大限度地降低資金壓力。」
李樂聽完，又問了一個問題，「那你覺得，這個項目最大的風險是什麼？」
陳荔幾乎沒有猶豫，脫口而出，「工期風險。」
「怎麼說？」
「因為物流倉儲項目的核心指標，是投入使用的時間。早一天投入使用，就能早一天產生效益。如果工期延誤，不僅會增加建設成本，還會影響客戶的入駐計劃，甚至可能導致客戶流失。」
「所以，在項目管理上，我會把工期控制放在第一位。質量可以慢慢優化，成本可以逐步控制，但工期一旦延誤，後面所有的計劃都會被打破。」
李樂聽完，轉過頭，看了陸桐一眼。
陸桐正端著茶杯喝茶，對上他的目光，只是微微一笑，沒有說話。
李樂又轉回來，看著陳荔，「陳姐，您在中建幹了這麼多年，為什麼會想到要出來？」
「因為我想做一些真正屬於自己的東西。在中建，我是一個很好的執行者，能把上面交代的任務完成得很好。但我始終覺得自己是在給別人蓋房子，而不是在創造什麼東西。」
「我想做的是，從零開始，把一個項目從概念變成現實，看著它一點點生長起來，看著它在運轉中產生價值。那種成就感，跟在別人的框架里做事，是不一樣的。」
「我知道這個想法可能有些理想主義，但這是我真實的想法。」
李樂聽著，忽然笑了。
「理想主義不是壞事。」他說，「怕就怕，既沒有理想，又沒有能力。」
他站起來，朝陳荔伸出手，「陳總，有興趣加入我們這個有理想的團隊麼？」
。。。。。。
陳荔走了。
劉檣東看向李樂，「不再找其他人見見了？」
「不用。」李樂的回答很乾脆。
陸桐在旁邊聽著，有些好奇地問了一句：「你就這麼看好她？」
李樂笑了笑。
他心說：我能告訴你，上輩子雖然沒跟她打過交道，但最後能執掌央企千億級別地產項目、還平安落地的「地產女王」，陳荔陳董的赫赫威名，我還是聽過的嗎？
當然不能。
所以他換了一個說法，「直覺。」
「直覺？」東哥有些不信，「你就憑直覺定一個人？」
「不是單純的直覺。是直覺加判斷。她的履歷、她的專業能力、她對產業的理解、她回答問題時的邏輯和條理，都證明了她是一個靠譜的人。至於其他的，性格合不合、價值觀一不一致，這些東西，面試是看不出來的，只能在工作中慢慢磨合。」
「既然早晚都要磨合，那不如早點開始。」
陸桐聽完，笑了笑，「你這個邏輯，倒也有道理。」
劉檣東在旁邊插了一句，「那接下來怎麼辦？」
「接下來，就是讓她開始搭班子。」李樂說，「公司的註冊、股權的分配、章程的起草，這些事情都要儘快推進。」
「股權怎麼分？」劉檣東問。
「我初步的想法是，由萬安礦業、豐禾食品、景東物流三家作為發起股東，按出資比例持股。具體的比例，要根據各家未來的業務需求和出資能力來確定。」
「陳荔呢？她要不要持股？」
「要。」李樂說，「她是操盤手，沒有股權，就沒有主人翁意識。我打算給她一定的期權，分五年解鎖。這樣既能激勵她好好干，也能綁定她的長期利益。」
劉檣東沒有再追問。
陸桐在旁邊聽著，忽然感慨了一句，「你們這幫年輕人，做事是真快。上午奠基，下午見人，晚上就能把公司的框架定下來。我是老了，看你們這麼搞，還真有點不適應。」
李樂嘴角翹起，「陸叔，您哪老了？就......剛才，就這位陳總，看您的眼神，歐呦喲......嘖嘖嘖.....」
「嘿，伲個碎慫娃，拿伲叔花攪，找打！！」
「啊~~~~東哥，救額~~~~~」
「陸叔，我幫你摁住他....」
（昨天凱恩和蒂萊曼斯救了成千上萬的人，今天貢薩洛又救了成千上萬的人，明天是誰？）