第870章 要麼轉型，要麼被拋棄
第871章 要麼轉型，要麼被拋棄
第二天一早，陽光透過靜海銀行大廈頂層的百葉窗，在行長辦公室的地板上切割出明暗交錯的光影。方青葉剛處理完幾份緊急文件，便讓周雨通知羅妍過來一趟。
華誠開發公司在同一棟大廈的18樓辦公，不過幾分鐘羅妍便敲門進來。她一身幹練的0L套裙，神采奕奕，手中拿著一份裝訂整齊的資料。
「方行，剛好，這是昨天公司高層討論通過的《華誠開發有限公司五年發展戰略規劃（2018—2022）》，請您過目。」說著，她將材料遞了過來，語氣中帶著一絲不易察覺的期待。
方青葉接過文件，看著封面上醒目的標題透著一股雄心。他招呼羅妍在會客區的沙發坐下，自己也落座，快速翻閱起來。
「呵————雄心勃勃。」他看到規劃中寫道：華誠公司將以「深耕靜海、輻射蘇省、邁向全國」為路徑，力爭五年內實現資產規模翻兩番、年銷售額突破百億，擠進蘇省房地產前十的宏偉目標。後面還列舉了土地儲備、產品創新、營銷品牌、資本運作等幾大驅動引擎。
藍圖是美好，方向也對，可是大環境馬上就要變了啊。
現在是房地產業最後的狂歡，很快就會變成一地雞毛。
他合上規劃書，沒有就其中的內容展開討論，而是話鋒一轉開口問道：「昨天去了白樸鎮，感覺怎麼樣？拋開官面上的話，從你專業的角度看，那裡值得投資嗎？」
羅妍明顯愣了一下。她本以為方青葉會首先評價這份凝聚了公司心血的發展藍圖，沒想到他竟突然聊起了古鎮。
但她迅速收斂心神，略一沉吟，組織語言回答道：「方行，白樸鎮的底子非常好。千年古鎮，歷史文化底蘊深厚，核心區格局完整，還有非遺特產加持。如果單純從資源稟賦來看，它具有很高的旅遊開發價值。」
「而且白樸鎮位置相對較好，在靜海和南新市的中間位置，距離靜海市區不到40公里，周圍有瀋海高速、通錫高速，高鐵也經過這裡交通比較方便，但是。」
「但是？」方青葉敏銳地捕捉到了她語氣中的轉折。
「但是，」羅妍坦言，「投資開發的風險和難點也不少。首先是保護與開發的平衡，在核心保護區動工，條條框框很多，審批流程複雜。其次是基礎設施的投入，古鎮內部的管線、消防、道路都需要大規模升級改造，這部分投入巨大，且短期內難以看到回報。還有就是商業模式的打造，如何將歷史文化資源轉化為可持續的盈利項目，而不是簡單的門票經濟，這非常考驗運營能力。」
方青葉點點頭，「羅妍，你的分析很專業也切中要害。」
然而他接下來的一句話，讓羅妍徹底怔在原地。
「所以，我打算讓華誠開發接手白樸古鎮的整體開發項目。」
羅妍猛地抬起頭，眼中滿是難以置信：「方行，您————您是說讓我們華誠來做？」
華誠改行？！
一個念頭瞬間擊中了她，讓她語氣不由得激動起來，「難道您對我們制定的五年規劃不滿意？覺得我們太保守，格局不夠大，所以要用這種方式來————否定我們的方向？如果是這樣，我們可以修改！提高目標！」
「你錯了。」方青葉的語氣依舊平靜。「這份規劃做得很好，數據、目標、
步驟，無可挑剔。但它最大的問題，是建立在房地產行業將永遠上行」這個未經檢驗的假設之上。」
「難道不是嗎？」羅妍忍不住反問道：「雖然今年下半年國家又開始新一輪調控，信貸收緊、限購限貸政策加碼————但這快二十年不都是這麼過來的嗎？調控—放鬆—上漲—再調控————可房價曲線終究是步步走高！我認為將來也不過是這個循環的重複！」
「你說得對，過去的二十年，確實是這樣一輪又一輪走過來的。」方青葉的目光變得銳利起來，他站起身，緩緩走到窗邊，望著窗外鱗次櫛比的高樓。
「但是羅妍，周期的力量在於它終有轉向的一天。你不能因為見過二十次春夏，就斷定永遠不會迎來秋冬。」
他轉過身看向羅妍：「以前的調控是踩剎車，目的是控制速度，路還是那條快速發展的高速路。經濟在高速增長，人口紅利巨大，城鎮化進程如火如茶，這些才是支撐房價步步走高的根本引擎。」
「但現在，這些根本性的東西正在發生變化，人口結構，你看看現在的出生人口————羅妍，你是做房地產的，你看看窗外這些光鮮亮麗的高樓大廈，裡面有多少是實際上空置的？」
「但未來還有多少接盤」的剛性需求？你看看現在的房價和普通民眾的收入已經背離到什麼程度？我們南新、靜海，甚至周邊的徽京，對年輕人的吸引力還能像過去那樣持續嗎？」
「六個錢包湊首付————」方青葉頓了頓，嘴角露一絲嘲諷。「如果這六個錢包都掏空也湊不齊呢？或者說，Z時代的年輕人不願意再背上三十年的沉重房貸而選擇躺平」呢？你們規劃里那些漂亮的房子，最終要賣給誰？！這些，才是決定行業命運的底層邏輯！」
辦公室里陷入了長久的沉默。羅妍沒有立刻反駁，因為她發現自己無言以對O
那些被她壓在心底的畫面，此刻不受控制地翻湧上來。
售樓部里，掏空六個錢包的年輕夫妻，在簽下那份巨額合同時，臉上那份混雜著喜悅與沉重、幾乎讓人不忍細看的複雜表情；
酒桌上，同行們高談闊論著「下一個風口」、「萬億規模」，言語間充滿了對政策和周期的蔑視，仿佛這條賽道永無盡頭。
還有網絡上，那些買不起房的年輕人發出的幾乎要溢出屏幕的焦慮、吐槽....
這些畫面，與「房價永遠漲」的行業共識，形成了尖銳的矛盾，一直在無聲地撕扯著她的職業認知。
她不是沒想過方青葉提到的這些問題。
房價與普通民眾收入那觸目驚心的背離，就像一根越繃越緊的弦，勒在每一個從業者的心上，只是大多數人選擇不去看，或者用「發展階段論」、「特殊國情論」來自我催眠。
她被那股「全民狂歡」的洪流裹挾著，被公司上下的業績目標和擴張野心推動著，不斷告訴自己：趨勢如此，大勢所趨，個人的清醒與憂慮在時代的浪潮面前是蒼白無力的。
大家都說不會跌，身邊的所有人都在拼命上車、加槓桿，那種氛圍形成了一種強大的壓力，讓你不敢、也不願去成為那個「不合時宜」的悲觀者。
但此刻，提出這個問題的是她的老闆，公司的實際掌控者方青葉，她不得不認真思索。
生存還是毀滅，這是個問題。
第二天一早，陽光透過靜海銀行大廈頂層的百葉窗，在行長辦公室的地板上切割出明暗交錯的光影。方青葉剛處理完幾份緊急文件，便讓周雨通知羅妍過來一趟。
華誠開發公司在同一棟大廈的18樓辦公，不過幾分鐘羅妍便敲門進來。她一身幹練的0L套裙，神采奕奕，手中拿著一份裝訂整齊的資料。
「方行，剛好，這是昨天公司高層討論通過的《華誠開發有限公司五年發展戰略規劃（2018—2022）》，請您過目。」說著，她將材料遞了過來，語氣中帶著一絲不易察覺的期待。
方青葉接過文件，看著封面上醒目的標題透著一股雄心。他招呼羅妍在會客區的沙發坐下，自己也落座，快速翻閱起來。
「呵————雄心勃勃。」他看到規劃中寫道：華誠公司將以「深耕靜海、輻射蘇省、邁向全國」為路徑，力爭五年內實現資產規模翻兩番、年銷售額突破百億，擠進蘇省房地產前十的宏偉目標。後面還列舉了土地儲備、產品創新、營銷品牌、資本運作等幾大驅動引擎。
藍圖是美好，方向也對，可是大環境馬上就要變了啊。
現在是房地產業最後的狂歡，很快就會變成一地雞毛。
他合上規劃書，沒有就其中的內容展開討論，而是話鋒一轉開口問道：「昨天去了白樸鎮，感覺怎麼樣？拋開官面上的話，從你專業的角度看，那裡值得投資嗎？」
羅妍明顯愣了一下。她本以為方青葉會首先評價這份凝聚了公司心血的發展藍圖，沒想到他竟突然聊起了古鎮。
但她迅速收斂心神，略一沉吟，組織語言回答道：「方行，白樸鎮的底子非常好。千年古鎮，歷史文化底蘊深厚，核心區格局完整，還有非遺特產加持。如果單純從資源稟賦來看，它具有很高的旅遊開發價值。」
「而且白樸鎮位置相對較好，在靜海和南新市的中間位置，距離靜海市區不到40公里，周圍有瀋海高速、通錫高速，高鐵也經過這裡交通比較方便，但是。」
「但是？」方青葉敏銳地捕捉到了她語氣中的轉折。
「但是，」羅妍坦言，「投資開發的風險和難點也不少。首先是保護與開發的平衡，在核心保護區動工，條條框框很多，審批流程複雜。其次是基礎設施的投入，古鎮內部的管線、消防、道路都需要大規模升級改造，這部分投入巨大，且短期內難以看到回報。還有就是商業模式的打造，如何將歷史文化資源轉化為可持續的盈利項目，而不是簡單的門票經濟，這非常考驗運營能力。」
方青葉點點頭，「羅妍，你的分析很專業也切中要害。」
然而他接下來的一句話，讓羅妍徹底怔在原地。
「所以，我打算讓華誠開發接手白樸古鎮的整體開發項目。」
羅妍猛地抬起頭，眼中滿是難以置信：「方行，您————您是說讓我們華誠來做？」
華誠改行？！
一個念頭瞬間擊中了她，讓她語氣不由得激動起來，「難道您對我們制定的五年規劃不滿意？覺得我們太保守，格局不夠大，所以要用這種方式來————否定我們的方向？如果是這樣，我們可以修改！提高目標！」
「你錯了。」方青葉的語氣依舊平靜。「這份規劃做得很好，數據、目標、
步驟，無可挑剔。但它最大的問題，是建立在房地產行業將永遠上行」這個未經檢驗的假設之上。」
「難道不是嗎？」羅妍忍不住反問道：「雖然今年下半年國家又開始新一輪調控，信貸收緊、限購限貸政策加碼————但這快二十年不都是這麼過來的嗎？調控—放鬆—上漲—再調控————可房價曲線終究是步步走高！我認為將來也不過是這個循環的重複！」
「你說得對，過去的二十年，確實是這樣一輪又一輪走過來的。」方青葉的目光變得銳利起來，他站起身，緩緩走到窗邊，望著窗外鱗次櫛比的高樓。
「但是羅妍，周期的力量在於它終有轉向的一天。你不能因為見過二十次春夏，就斷定永遠不會迎來秋冬。」
他轉過身看向羅妍：「以前的調控是踩剎車，目的是控制速度，路還是那條快速發展的高速路。經濟在高速增長，人口紅利巨大，城鎮化進程如火如茶，這些才是支撐房價步步走高的根本引擎。」
「但現在，這些根本性的東西正在發生變化，人口結構，你看看現在的出生人口————羅妍，你是做房地產的，你看看窗外這些光鮮亮麗的高樓大廈，裡面有多少是實際上空置的？」
「但未來還有多少接盤」的剛性需求？你看看現在的房價和普通民眾的收入已經背離到什麼程度？我們南新、靜海，甚至周邊的徽京，對年輕人的吸引力還能像過去那樣持續嗎？」
「六個錢包湊首付————」方青葉頓了頓，嘴角露一絲嘲諷。「如果這六個錢包都掏空也湊不齊呢？或者說，Z時代的年輕人不願意再背上三十年的沉重房貸而選擇躺平」呢？你們規劃里那些漂亮的房子，最終要賣給誰？！這些，才是決定行業命運的底層邏輯！」
辦公室里陷入了長久的沉默。羅妍沒有立刻反駁，因為她發現自己無言以對O
那些被她壓在心底的畫面，此刻不受控制地翻湧上來。
售樓部里，掏空六個錢包的年輕夫妻，在簽下那份巨額合同時，臉上那份混雜著喜悅與沉重、幾乎讓人不忍細看的複雜表情；
酒桌上，同行們高談闊論著「下一個風口」、「萬億規模」，言語間充滿了對政策和周期的蔑視，仿佛這條賽道永無盡頭。
還有網絡上，那些買不起房的年輕人發出的幾乎要溢出屏幕的焦慮、吐槽....
這些畫面，與「房價永遠漲」的行業共識，形成了尖銳的矛盾，一直在無聲地撕扯著她的職業認知。
她不是沒想過方青葉提到的這些問題。
房價與普通民眾收入那觸目驚心的背離，就像一根越繃越緊的弦，勒在每一個從業者的心上，只是大多數人選擇不去看，或者用「發展階段論」、「特殊國情論」來自我催眠。
她被那股「全民狂歡」的洪流裹挾著，被公司上下的業績目標和擴張野心推動著，不斷告訴自己：趨勢如此，大勢所趨，個人的清醒與憂慮在時代的浪潮面前是蒼白無力的。
大家都說不會跌，身邊的所有人都在拼命上車、加槓桿，那種氛圍形成了一種強大的壓力，讓你不敢、也不願去成為那個「不合時宜」的悲觀者。
但此刻，提出這個問題的是她的老闆，公司的實際掌控者方青葉，她不得不認真思索。
生存還是毀滅，這是個問題。