第238章 政研室的疑問
土地！！！
這兩個字說出來，桌上幾個人的表情各不相同。
王超賢沒有給他們思考的時間，接著往下說。
「去年我國全面房改之後，商品房市場開始啟動。城鎮化率目前不到百分之三十五，還有巨大的上升空間。大量農村人口要進城，進城就要買房，買房就要有地。地從哪來？從地方政府手裡來。」
「土地出讓金，將來會成為地方財政最重要的收入來源之一。這不是我的預測，是經濟規律。日本在六十年代、韓國在七十年代，城鎮化高速推進階段，土地財政都是地方政府的核心收入。我們的城鎮化剛起步，這個窗口期至少有十五到二十年的紅利期。」
賀雲川插了一句：「你的意思是說，靠賣地來解決轉型資金的問題？」
「結果是這樣，但不是簡單的賣地。」
王超賢點頭之後又搖頭，「是用土地的增值來撬動整個社會的經濟環境。」
說罷，王超賢伸手拿過桌上一個空碟子，又拿了幾個小酒杯，擺在碟子周圍。
「比方說，一塊工業用地，廠子倒閉了，地荒著，帳面價值幾乎為零。但如果你把它的性質從工業用地變更為商住用地，引入房地產開發商，這塊地的價值立刻翻幾番。」
他把空碟子推到桌子中間。
「土地出讓金進了財政，第一步，用這筆錢解決歷史遺留的債務.......下崗工人的安置費、拖欠的醫療和養老、廠子遺留的環境治理費用。第二步，配套市政基礎設施；修路、鋪管網、建學校。配套一跟上，周邊的地價繼續漲。第三步，用升值後的土地儲備作為槓桿，撬動銀行貸款或者社會資本，投入新的產業。」
說到這裡，王超賢停了一拍，掃了一眼桌上的人，看看其他人的反應。
「這是一條完整的鏈條。土地是起點，但終點不是賣地。最終的目的是利用土地的增值，完成從舊產業到新產業的過渡。」
桌上沒有人說話，都深刻思考起來。
鄭志遠最受震撼，他在國土廳工作，從來沒有人用這套邏輯跟他聊過土地問題。
在他的日常工作里，土地是審批的對象、是執法的對象、是各方扯皮的根源。也沒有人把它當成地方經濟破局的戰略工具來論述。
劉偉嘴唇動了一下，似乎想反駁，但一時找不到切入角度。
林建明聽得專注，手指在杯壁上輕輕摩挲了兩下，隨後提出了最核心的疑問。
「現在的問題是，土地流轉不透明，各地造假利益輸送層出不窮，我省也缺乏土地改制的成功經驗。」
「林師兄說到了要害上。」
王超賢接的很快，「土地財政能不能走通，不取決於地值不值錢，取決於出讓的程序經不經得起查。」
他頓了一下，語氣沉了半分。
「安南縣今年剛經歷過一件事。可能在座各位也有所耳聞。」
「縣長高宏斌？」王芳忽然開口。
王超賢點頭。
這個名字一出來，桌上好幾個人的表情都變了。
高宏斌落馬的事，在省城也算大新聞，但在體制圈子裡傳的不少，一個縣委書記跟開發商勾結，賤賣國有資產，聽說這件事是周省長親自下的指令，省紀委連夜就把高宏斌規了，這件事當時在省里傳的沸沸揚揚。
「高宏斌在位的時候，紅星廠的地差點被皮包公司低價買走。聯合做局，內定中標單位，以權謀私，官商勾結。」
趙嵐皺了皺眉問了一句。「是不是後來，你們安南之前鬧的挺大的那個？工人都跑燕京上訪去了？」
王超賢回答：「對，就因為開發公司不想給工人補償金，差點鬧成群體事件。」
劉偉的手指在桌沿上敲了兩下，心裡想，你安南縣的醜事，拿到這種場合來講，是要證明什麼？
「後來遠航地產是怎麼進來的？」林建明問。
「高宏斌落馬之後，縣委重新評估了紅星廠的處置方案。」王超賢把來龍去脈簡要說了一遍。
他沒有提自己在其中扮演的角色，只說縣委縣政府經過研究、經多方論證、集體決策。把功勞分散到組織，把自己藏在幕後。
但在座的都是體制內的人精，縣委縣政府經過研究後面站著誰，集體決策的方案是誰起草的，不需要明說。
王超賢繼續講。
「遠航進場之後，紅星廠地塊的流轉，實現了多贏。」
他把桌上那個碟子往前推了推。
「第一，工人。四百個下崗工人拿到了安置款，歷史欠帳清了，社保接上了，不再堵縣政府大門。第二，縣財政。土地出讓金進帳，縣裡的資金窟窿堵上了最大的一個口子，財政可以喘氣了。第三，市政。出讓合同里捆綁了市政配套義務，管網、修路，全面翻新。過去的老廠區變成有人願意住的地方。第四，配套商業。住宅開發帶動周邊地價，商業用地跟著升值，稅收來源就不只是那三百畝。第五，企業本身。遠航拿到一塊淨地，歷史包袱全部由政府出讓前處置乾淨，進場沒有坑。」
王芳的鋼筆在筆記本上飛速划動。
這就是她苦苦找了半年的轉型案例，關鍵是乾淨，程序上無懈可擊，堵住了所有可能的漏洞。
安靜了好幾秒之後。
林建明把杯子放在桌上，發出一聲輕響。
「超賢，你這套東西可行，理論框架有，基層實操有，制度設計也有。」他的評價很克制，沒有用好或者對這類明確的判斷詞。
江平縣縣長劉偉一看風頭被搶，立馬接話。
「超賢，你說的土地財政這套思路，聽起來確實新鮮。但恕我直說，這更像是窮地方沒辦法的辦法。說白了，手裡沒有工業底子，只好賣地換錢。這跟殺雞取卵有什麼區別？地賣完了呢？」
他往後一靠。
「我們江平縣就不一樣。我們有煤礦、有機械製造，財政收入有實體產業支撐。土地出讓金在我們縣的財政占比不到百分之十五。這才叫可持續。」
這話聽起來是在探討問題，實際是在用江平縣的家底碾壓安南縣的窮酸。
在座幾個人的目光在劉偉和王超賢之間移動。
王超賢沒有動氣。他拿起面前的茶壺，給自己倒了半杯，慢悠悠的喝了一口。
「劉縣長說的有道理。實體產業是根基，這一點我完全贊同。」他先把對方的論點認下來，「但我想請教劉縣長一個問題。」
「你說。」
「江平縣的煤礦儲量，按照目前的開採速度，還能采多少年？」
劉偉的笑容僵了不到半秒。
「這個................省地礦局有評估報告，探明儲量大約還能支撐二十年左右。」
「二十年。」
王超賢點了下頭，「二十年後，煤采完了，機械製造業的訂單也跟著煤礦走。到那個時候，江平縣的財政靠什麼支撐？」
劉偉的嘴唇動了動，沒接上來。
「煤炭是不可再生資源。挖一噸少一噸。」
王超賢陳述著一道數學題，「土地也不可再生，但土地的價值是可以反覆釋放的。一塊地從工業用地變成商住用地，價值翻十倍。商住用地建成社區之後，周邊的商業用地跟著升值。土地的價值不在面積，在用途和規劃。同一塊地，換一種規劃，價值就變了。」
他停了一拍。
「安南縣現在確實窮，底子薄得漏風。但窮不等於死局。紅星廠這三百畝地，就是安南縣手裡最大的一張牌。打好了這張牌，不是殺雞取卵，而是用一顆蛋，孵出一整條產業鏈的雞。」
........................................
這兩個字說出來，桌上幾個人的表情各不相同。
王超賢沒有給他們思考的時間，接著往下說。
「去年我國全面房改之後，商品房市場開始啟動。城鎮化率目前不到百分之三十五，還有巨大的上升空間。大量農村人口要進城，進城就要買房，買房就要有地。地從哪來？從地方政府手裡來。」
「土地出讓金，將來會成為地方財政最重要的收入來源之一。這不是我的預測，是經濟規律。日本在六十年代、韓國在七十年代，城鎮化高速推進階段，土地財政都是地方政府的核心收入。我們的城鎮化剛起步，這個窗口期至少有十五到二十年的紅利期。」
賀雲川插了一句：「你的意思是說，靠賣地來解決轉型資金的問題？」
「結果是這樣，但不是簡單的賣地。」
王超賢點頭之後又搖頭，「是用土地的增值來撬動整個社會的經濟環境。」
說罷，王超賢伸手拿過桌上一個空碟子，又拿了幾個小酒杯，擺在碟子周圍。
「比方說，一塊工業用地，廠子倒閉了，地荒著，帳面價值幾乎為零。但如果你把它的性質從工業用地變更為商住用地，引入房地產開發商，這塊地的價值立刻翻幾番。」
他把空碟子推到桌子中間。
「土地出讓金進了財政，第一步，用這筆錢解決歷史遺留的債務.......下崗工人的安置費、拖欠的醫療和養老、廠子遺留的環境治理費用。第二步，配套市政基礎設施；修路、鋪管網、建學校。配套一跟上，周邊的地價繼續漲。第三步，用升值後的土地儲備作為槓桿，撬動銀行貸款或者社會資本，投入新的產業。」
說到這裡，王超賢停了一拍，掃了一眼桌上的人，看看其他人的反應。
「這是一條完整的鏈條。土地是起點，但終點不是賣地。最終的目的是利用土地的增值，完成從舊產業到新產業的過渡。」
桌上沒有人說話，都深刻思考起來。
鄭志遠最受震撼，他在國土廳工作，從來沒有人用這套邏輯跟他聊過土地問題。
在他的日常工作里，土地是審批的對象、是執法的對象、是各方扯皮的根源。也沒有人把它當成地方經濟破局的戰略工具來論述。
劉偉嘴唇動了一下，似乎想反駁，但一時找不到切入角度。
林建明聽得專注，手指在杯壁上輕輕摩挲了兩下，隨後提出了最核心的疑問。
「現在的問題是，土地流轉不透明，各地造假利益輸送層出不窮，我省也缺乏土地改制的成功經驗。」
「林師兄說到了要害上。」
王超賢接的很快，「土地財政能不能走通，不取決於地值不值錢，取決於出讓的程序經不經得起查。」
他頓了一下，語氣沉了半分。
「安南縣今年剛經歷過一件事。可能在座各位也有所耳聞。」
「縣長高宏斌？」王芳忽然開口。
王超賢點頭。
這個名字一出來，桌上好幾個人的表情都變了。
高宏斌落馬的事，在省城也算大新聞，但在體制圈子裡傳的不少，一個縣委書記跟開發商勾結，賤賣國有資產，聽說這件事是周省長親自下的指令，省紀委連夜就把高宏斌規了，這件事當時在省里傳的沸沸揚揚。
「高宏斌在位的時候，紅星廠的地差點被皮包公司低價買走。聯合做局，內定中標單位，以權謀私，官商勾結。」
趙嵐皺了皺眉問了一句。「是不是後來，你們安南之前鬧的挺大的那個？工人都跑燕京上訪去了？」
王超賢回答：「對，就因為開發公司不想給工人補償金，差點鬧成群體事件。」
劉偉的手指在桌沿上敲了兩下，心裡想，你安南縣的醜事，拿到這種場合來講，是要證明什麼？
「後來遠航地產是怎麼進來的？」林建明問。
「高宏斌落馬之後，縣委重新評估了紅星廠的處置方案。」王超賢把來龍去脈簡要說了一遍。
他沒有提自己在其中扮演的角色，只說縣委縣政府經過研究、經多方論證、集體決策。把功勞分散到組織，把自己藏在幕後。
但在座的都是體制內的人精，縣委縣政府經過研究後面站著誰，集體決策的方案是誰起草的，不需要明說。
王超賢繼續講。
「遠航進場之後，紅星廠地塊的流轉，實現了多贏。」
他把桌上那個碟子往前推了推。
「第一，工人。四百個下崗工人拿到了安置款，歷史欠帳清了，社保接上了，不再堵縣政府大門。第二，縣財政。土地出讓金進帳，縣裡的資金窟窿堵上了最大的一個口子，財政可以喘氣了。第三，市政。出讓合同里捆綁了市政配套義務，管網、修路，全面翻新。過去的老廠區變成有人願意住的地方。第四，配套商業。住宅開發帶動周邊地價，商業用地跟著升值，稅收來源就不只是那三百畝。第五，企業本身。遠航拿到一塊淨地，歷史包袱全部由政府出讓前處置乾淨，進場沒有坑。」
王芳的鋼筆在筆記本上飛速划動。
這就是她苦苦找了半年的轉型案例，關鍵是乾淨，程序上無懈可擊，堵住了所有可能的漏洞。
安靜了好幾秒之後。
林建明把杯子放在桌上，發出一聲輕響。
「超賢，你這套東西可行，理論框架有，基層實操有，制度設計也有。」他的評價很克制，沒有用好或者對這類明確的判斷詞。
江平縣縣長劉偉一看風頭被搶，立馬接話。
「超賢，你說的土地財政這套思路，聽起來確實新鮮。但恕我直說，這更像是窮地方沒辦法的辦法。說白了，手裡沒有工業底子，只好賣地換錢。這跟殺雞取卵有什麼區別？地賣完了呢？」
他往後一靠。
「我們江平縣就不一樣。我們有煤礦、有機械製造，財政收入有實體產業支撐。土地出讓金在我們縣的財政占比不到百分之十五。這才叫可持續。」
這話聽起來是在探討問題，實際是在用江平縣的家底碾壓安南縣的窮酸。
在座幾個人的目光在劉偉和王超賢之間移動。
王超賢沒有動氣。他拿起面前的茶壺，給自己倒了半杯，慢悠悠的喝了一口。
「劉縣長說的有道理。實體產業是根基，這一點我完全贊同。」他先把對方的論點認下來，「但我想請教劉縣長一個問題。」
「你說。」
「江平縣的煤礦儲量，按照目前的開採速度，還能采多少年？」
劉偉的笑容僵了不到半秒。
「這個................省地礦局有評估報告，探明儲量大約還能支撐二十年左右。」
「二十年。」
王超賢點了下頭，「二十年後，煤采完了，機械製造業的訂單也跟著煤礦走。到那個時候，江平縣的財政靠什麼支撐？」
劉偉的嘴唇動了動，沒接上來。
「煤炭是不可再生資源。挖一噸少一噸。」
王超賢陳述著一道數學題，「土地也不可再生，但土地的價值是可以反覆釋放的。一塊地從工業用地變成商住用地，價值翻十倍。商住用地建成社區之後，周邊的商業用地跟著升值。土地的價值不在面積，在用途和規劃。同一塊地，換一種規劃，價值就變了。」
他停了一拍。
「安南縣現在確實窮，底子薄得漏風。但窮不等於死局。紅星廠這三百畝地，就是安南縣手裡最大的一張牌。打好了這張牌，不是殺雞取卵，而是用一顆蛋，孵出一整條產業鏈的雞。」
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