第七十六章、開發地產
1979年1月18日，星期四。
中西區的晨霧剛被港島的朝陽撕開一角，弘利大廈頂層的董事長辦公室里，已是一片暖意融融。
黃家豪陷在厚重的真皮座椅里，指尖摩挲著骨瓷茶杯的溫潤邊緣。
琥珀色的紅茶湯色透亮，是鍾楚紅剛泡好的錫蘭高地茶。
茶香混著她身上淡淡的梔子花香水味，在空調風裡輕輕漾開。
他面前攤著的，是張奮豪熬了兩晚整理出的財富報告。密密麻麻的數字在泛黃的紙上排列著，看得他心情格外舒暢。
報告的核心欄清晰標註著：弘利投資，他的私人資本核心，目前持有現貨黃金價值已逾九千萬港幣，以及2800萬港幣的現金儲備。
最關鍵的是，這批黃金的持倉成本鎖定在222美元每盎司。這個數字，是他穿越回這個時代後，壓下的最關鍵一注。
按他對未來的精準預判，一年後國際金價將飆升至650至800美元每盎司。
屆時套現離場，扣除高昂的融資利息，他能穩穩攥住至少兩億港幣的純私人財富。
這筆錢，將是他擺脫被動的底氣。
有了它，宏興置業後續的集資供股，他再也不必擔心股份被稀釋，能牢牢握住控股權。
也能借著這股資本東風，布局更多隱蔽的投資渠道，讓財富在無人知曉處滾雪成球。
視線往下移，是聯營企業弘盛投資的資產清單。
兩千萬港幣的股票組合、宏興置業5%的核心股份，還有他此刻腳下這座矗立在中西區核心地段的弘利大廈。
這棟落成時代比較老的寫字樓，卻也是港島商界趨之若鶩的辦公地。
按照1979年港島地產與股市的升溫勢頭，一年後，這批股票與物業的市值大概率將實現翻倍。
而他持有弘盛投資20%的分紅權，僅此一項，一年後估值便將突破四千萬港幣。
再看他控制的上市企業宏興置業，眼下已是市場上的「當紅炸子雞」。
股價穩穩站在兩港幣上方，總市值攀升至一億七千萬以上。在聯交所的交易板上，每天都有大量買單追捧，成為不少經紀行口中的「必配藍籌潛力股」。
此外，長江公司、新鴻基、九龍倉，這三家港島地產巨頭的股票，宏興置業合計持有市值已超一億港幣。
且隨著恆指持續走高，這筆持倉還在每日增值。
公司帳面上，更躺著兩千萬港幣的現金儲備，隨時可應對任何突發布局。
只是，在這份光鮮的財富版圖背後，風險的紅線也清晰可見。
報告最後一頁，宏興置業的負債表格外醒目：總負債已攀升至一億一千萬港幣，其中五千萬港幣來自高槓桿的股票配資。
黃家豪合上報告，端起紅茶抿了一口。
茶的醇厚與一絲微澀在舌尖交織。他望向落地窗外，維多利亞港的渡輪正鳴著汽笛穿梭，中環的摩天大樓群在晨光里漸次甦醒。
1979年的香港，機遇如潮水般湧來，風險亦如暗礁密布。
但此刻，手握未來的他，看著這張充滿張力的資產負債表，眼底沒有絲毫怯意。
只有即將乘風而起的篤定。
「噔噔噔…」
清脆的敲門聲，打破了辦公室里片刻的沉靜。
黃家豪隨手將報告合上，抬眼望向門口。
「請進。」
推門而入的是李國基，手裡攥著一份文件夾，腳步比平時快了幾分。
「黃生。」
「坐。」黃家豪抬手示意，臉上浮起一抹從容的笑意，徑直切入正題，「明天那場官地拍賣，籌備得如何了？」
眼下香港樓市正值升溫期。港九核心地段的住宅用地，市價已攀升至八百港幣每平方尺上下。
新界區域地價稍低，但最終成交價仍要視地段、地積比等關鍵指標浮動。
也就是說，即便是同一片區域，容積率不同，地價也能拉開巨大差距。
就像去年恒隆拿下的九龍淘大舊廠址，位置並不算核心，卻拍出了九百港幣一平方尺的高價。
核心原因便是極高的地積比，足以開發成大型屋邨。
也就是日後規模龐大的淘大花園，將近5000個住宅單位，總樓面面積接近300萬平方尺，換算下來地積比遠超15。
旁人或許不解：黃家豪手握重金，炒金、炒股獲利更快，為何執意要踏足地產開發？
答案其實很簡單。
因為黃家豪發現，宏興置業作為上市公司，必須擁有紮實的實業根基。
長期依賴金融投機，根本撐不起股價，更會影響後續集資供股、銀行信貸等一系列資本運作。
因此，黃家豪下定決心：拿下一幅地塊，親自試水。從財務投資者，轉向真正的地產發展商。
以當前香港地產的上升趨勢，年化收益超過五成並非難事。
更何況他心裡清楚，這輪地產熱潮至少要到1981年中才會進入調整期，1982年9月才會迎來暴跌。
中間足足兩年多的窗口期，足夠宏興置業完成一個項目從開發到銷售的全流程。
李國基坐下後，立刻翻開手中文件，直奔主題：「地產部已經對明天拍賣的幾幅地塊做過全面評估。」
黃家豪點點頭：「哪一塊潛力最大？」
「荃灣那幅65000平方尺的地塊，最據性價比。」李國基指著地圖上的位置，語速平穩地報出數據：
「地積比七點五，可建樓面約488000平方尺。按目前荃灣的樓價測算，建成後銷售額至少1.6億港幣。建築成本與各項稅費合計約7000萬港幣。」
黃家豪追問：「預期地價多少？」
「五千萬港幣。」
李國基合上文件，看向黃家豪。
這幅地塊，無疑最貼合宏興置業現階段的實力與規劃。
地價5000萬港幣，加上建築、稅費與銀行利息，看似利潤空間有限，周期也要一年半到兩年。
但業內開發商向來不是只看眼前，他們賭的，是後市房價繼續上漲，這也是土地拍賣頻頻出現溢價的根本原因。
而在黃家豪的預判里，這批單位若等到81年初入市，銷售額完全有望突破三億港幣。
他心裡有數，面上卻不動聲色，只微微頷首：「知道了。明天我親自過去。」
李國基聞言，神色一振：「明白，黃生。」
相關資料他早已反覆研究，心中已有盤算。
只是以宏興置業目前的規模，充其量只能算小型發展商，明天能否順利拿地，仍是未知數。
更何況公司帳面可用現金流僅2000萬港幣，選擇本就有限。
而明天整場拍賣會，也僅僅只有五幅地塊放出，在如此火爆的地市里，競爭肯定無比激烈。
中西區的晨霧剛被港島的朝陽撕開一角，弘利大廈頂層的董事長辦公室里，已是一片暖意融融。
黃家豪陷在厚重的真皮座椅里，指尖摩挲著骨瓷茶杯的溫潤邊緣。
琥珀色的紅茶湯色透亮，是鍾楚紅剛泡好的錫蘭高地茶。
茶香混著她身上淡淡的梔子花香水味，在空調風裡輕輕漾開。
他面前攤著的，是張奮豪熬了兩晚整理出的財富報告。密密麻麻的數字在泛黃的紙上排列著，看得他心情格外舒暢。
報告的核心欄清晰標註著：弘利投資，他的私人資本核心，目前持有現貨黃金價值已逾九千萬港幣，以及2800萬港幣的現金儲備。
最關鍵的是，這批黃金的持倉成本鎖定在222美元每盎司。這個數字，是他穿越回這個時代後，壓下的最關鍵一注。
按他對未來的精準預判，一年後國際金價將飆升至650至800美元每盎司。
屆時套現離場，扣除高昂的融資利息，他能穩穩攥住至少兩億港幣的純私人財富。
這筆錢，將是他擺脫被動的底氣。
有了它，宏興置業後續的集資供股，他再也不必擔心股份被稀釋，能牢牢握住控股權。
也能借著這股資本東風，布局更多隱蔽的投資渠道，讓財富在無人知曉處滾雪成球。
視線往下移，是聯營企業弘盛投資的資產清單。
兩千萬港幣的股票組合、宏興置業5%的核心股份，還有他此刻腳下這座矗立在中西區核心地段的弘利大廈。
這棟落成時代比較老的寫字樓，卻也是港島商界趨之若鶩的辦公地。
按照1979年港島地產與股市的升溫勢頭，一年後，這批股票與物業的市值大概率將實現翻倍。
而他持有弘盛投資20%的分紅權，僅此一項，一年後估值便將突破四千萬港幣。
再看他控制的上市企業宏興置業，眼下已是市場上的「當紅炸子雞」。
股價穩穩站在兩港幣上方，總市值攀升至一億七千萬以上。在聯交所的交易板上，每天都有大量買單追捧，成為不少經紀行口中的「必配藍籌潛力股」。
此外，長江公司、新鴻基、九龍倉，這三家港島地產巨頭的股票，宏興置業合計持有市值已超一億港幣。
且隨著恆指持續走高，這筆持倉還在每日增值。
公司帳面上，更躺著兩千萬港幣的現金儲備，隨時可應對任何突發布局。
只是，在這份光鮮的財富版圖背後，風險的紅線也清晰可見。
報告最後一頁，宏興置業的負債表格外醒目：總負債已攀升至一億一千萬港幣，其中五千萬港幣來自高槓桿的股票配資。
黃家豪合上報告，端起紅茶抿了一口。
茶的醇厚與一絲微澀在舌尖交織。他望向落地窗外，維多利亞港的渡輪正鳴著汽笛穿梭，中環的摩天大樓群在晨光里漸次甦醒。
1979年的香港，機遇如潮水般湧來，風險亦如暗礁密布。
但此刻，手握未來的他，看著這張充滿張力的資產負債表，眼底沒有絲毫怯意。
只有即將乘風而起的篤定。
「噔噔噔…」
清脆的敲門聲，打破了辦公室里片刻的沉靜。
黃家豪隨手將報告合上，抬眼望向門口。
「請進。」
推門而入的是李國基，手裡攥著一份文件夾，腳步比平時快了幾分。
「黃生。」
「坐。」黃家豪抬手示意，臉上浮起一抹從容的笑意，徑直切入正題，「明天那場官地拍賣，籌備得如何了？」
眼下香港樓市正值升溫期。港九核心地段的住宅用地，市價已攀升至八百港幣每平方尺上下。
新界區域地價稍低，但最終成交價仍要視地段、地積比等關鍵指標浮動。
也就是說，即便是同一片區域，容積率不同，地價也能拉開巨大差距。
就像去年恒隆拿下的九龍淘大舊廠址，位置並不算核心，卻拍出了九百港幣一平方尺的高價。
核心原因便是極高的地積比，足以開發成大型屋邨。
也就是日後規模龐大的淘大花園，將近5000個住宅單位，總樓面面積接近300萬平方尺，換算下來地積比遠超15。
旁人或許不解：黃家豪手握重金，炒金、炒股獲利更快，為何執意要踏足地產開發？
答案其實很簡單。
因為黃家豪發現，宏興置業作為上市公司，必須擁有紮實的實業根基。
長期依賴金融投機，根本撐不起股價，更會影響後續集資供股、銀行信貸等一系列資本運作。
因此，黃家豪下定決心：拿下一幅地塊，親自試水。從財務投資者，轉向真正的地產發展商。
以當前香港地產的上升趨勢，年化收益超過五成並非難事。
更何況他心裡清楚，這輪地產熱潮至少要到1981年中才會進入調整期，1982年9月才會迎來暴跌。
中間足足兩年多的窗口期，足夠宏興置業完成一個項目從開發到銷售的全流程。
李國基坐下後，立刻翻開手中文件，直奔主題：「地產部已經對明天拍賣的幾幅地塊做過全面評估。」
黃家豪點點頭：「哪一塊潛力最大？」
「荃灣那幅65000平方尺的地塊，最據性價比。」李國基指著地圖上的位置，語速平穩地報出數據：
「地積比七點五，可建樓面約488000平方尺。按目前荃灣的樓價測算，建成後銷售額至少1.6億港幣。建築成本與各項稅費合計約7000萬港幣。」
黃家豪追問：「預期地價多少？」
「五千萬港幣。」
李國基合上文件，看向黃家豪。
這幅地塊，無疑最貼合宏興置業現階段的實力與規劃。
地價5000萬港幣，加上建築、稅費與銀行利息，看似利潤空間有限，周期也要一年半到兩年。
但業內開發商向來不是只看眼前，他們賭的，是後市房價繼續上漲，這也是土地拍賣頻頻出現溢價的根本原因。
而在黃家豪的預判里，這批單位若等到81年初入市，銷售額完全有望突破三億港幣。
他心裡有數，面上卻不動聲色，只微微頷首：「知道了。明天我親自過去。」
李國基聞言，神色一振：「明白，黃生。」
相關資料他早已反覆研究，心中已有盤算。
只是以宏興置業目前的規模，充其量只能算小型發展商，明天能否順利拿地，仍是未知數。
更何況公司帳面可用現金流僅2000萬港幣，選擇本就有限。
而明天整場拍賣會，也僅僅只有五幅地塊放出，在如此火爆的地市里，競爭肯定無比激烈。