第五十二章：健寧，大膽放手去干
送陳文玉回家後。
李家港直接來到「港燈」公司。
電器公司那邊還在全力生產洗衣機，處在備戰準備。
而「港燈」這邊最近同樣忙到不可開交。新電站項目正在各種探勘、測驗當中，電站機組也在升級著，整個港島已經展開舊電網設備拆除，全部換上新電路。
另外地產項目部這邊，也即將與長江地產進入地皮開發，自己也需要組建團隊開發小地皮。
特別霍健寧。
如今他一個頭，幾邊忙。
「港燈」地產項目他負責的，另外也在忙著組建集團的框架，還要擔任「港燈」董事長代言人一職。
同時剛剛收購回來的「青州英泥」水泥廠，目前也在整合當中，還是他主理負責去交接工作。
可以說，最近他連吃飯時間都沒有，但雖然很忙，可他覺得十分有動力，非常滿意目前工作。
不為什麼。
就因為老闆對他絕對信任，委他重任，同時集團發展前景巨好，讓他看到未來有無限希望。
進入辦公區域的李家港。
見辦公室所有職員忙得火熱，公司氛圍讓他十分滿意，他要的就是這個效果，人人動力都十足。
「董事長好。」
「董事長您回來啦。」
「董事長，霍總與行政部經理、李海媚總經理剛都來找過您。」
「董事長，長江地產發來一份項目開發文件，需要您簽字。」
「董事長，公司自主開發的項目已經勘察完畢，報告已經放在辦公桌上，需要您簽名。」
「另外南丫島那邊也有兩份文件需要您親自簽名才行。」
面對各個部門秘書遞過來的文件，李家港只能快步回到辦公室。
看到自己辦公桌上那一堆等著他簽名的文件，他不由苦笑起來。
脫掉外套馬上進入工作。
打開文件認真審核。
與李超人長江地產合作開發銅鑼灣一塊舊機電站，共16.2畝大小，1萬多平方的地皮，已經勘察完成，設計圖紙以及方案已經出。
當他看到建設圖紙時，李家港不由吸了一口冷氣。
李超人那邊的人居然將1萬多點平方的地，策劃出6棟樓。
按照他這塊地16.2畝×666平方＝約10800平方左右。
根據香江目前建房規定，密度最高不能超過建面25%來計算，10800平方×25%＝2700建築地。
2700再除以6棟＝平均每棟450平方建築地，而450平方還要除了每棟8個單元＝56.25平方。
這還沒有算公攤面積啊。
要知道每棟樓要必定預留出安全通道樓梯間、走廊、電梯位等等的公攤面積，這最少占450平方的15%作為公攤面積吧？
450×15%＝67.5平方。
450-67.5=382.5平方。
而且建築入牆面積呢？
這至少也要占5%以上面積。
也就是382.5×5%=19平方。
382.5-19=363.5平方。
363.5平方再除以8＝每個單元平均45.43平方。
按照這個公式計算其實才對，而且還是李家港最保估的計算，實際準確去算，恐怕每個單元平均方數都沒有45.43平方大小呢。
但李超人那邊的人，卻能把這塊地策劃成每棟每個單元最小都有56平方的小兩房，以及個別單元還有78平方的小三房。
李家港不明他是如何做到的？
他認真看下去。
李家港指尖敲擊著桌面。
目光不斷在圖紙上那些精密的線條與數據間游移。
越看越讓他刷新認知。
他心中暗自思忖，李超人不愧是「李超人」，在地產開發上，對方對空間的利用與規劃，簡直到了錙銖必較、化腐朽為神奇的地步。
這一刻，李家港感覺他自己不僅僅是在看一份圖紙，更是讓他感覺上了一堂生動的建築學課。
他仔細觀看，終於發現了其中的精妙之處。
在結構設計上做了極致的優化，將底層地面占地空間壓縮到了極限，同時巧妙利用高層間隔空間、中空往上減縮建築密度等，納入了計算面積密度。
更關鍵的是，電梯井與樓梯間的布局被設計得極為緊湊，幾乎榨乾了每一寸土地的利用價值。
本來剩下75%的地塊空間用於道路、退線、綠化、配套，全面被他們合理化規用。
除了必要的臨街紅線，地面道路、消防通道等，地面用地幾乎「滿建」，把空間向上疊，靠高容積率，做足建築面積，解決規定密度。
反正越往上縮縮，中空挪挪，將原本建設規定25%密度的空間通過高層空間去全部減縮，達到符合當時的建設房屋的規定。
如此一來，地下占地面積就可以合理性規劃到極致，將這塊地的空間價值最大化建築。
「高，實在是高。」李家港不禁低聲讚嘆。這種近乎「壓榨」式的開發模式，雖然居住體驗未必是頂級舒適，但在寸土寸金的銅鑼灣，卻能將商業利益最大化。這正是李超人長江實業一貫的作風，精準、高效、狠辣、最大價值化。
而李家港終於明白香江為何那麼多「鴿子樓」「劏房」怎麼來的。
原來都是這樣規劃出來的。
怪不得後世大家都在罵，搞房產的，幾乎都是黑心商家。
現在他真認可了。
但他想到以後自己可能也會被人這麼罵，頓時搖頭自諷起來。
隨即他拿起紅筆，在圖紙的審核意見欄中寫下：「方案極具合理性，經評估，可行，同意推進。但需確保建築安全、設施冗餘度，不可有絲毫馬虎--李家港。」
緊接著，他翻開公司自主開發項目的勘察報告。
自主開發一共有兩塊地，北角一塊3.32畝，也就是2211平方。
另外一塊在觀塘藍田那邊。
藍田那塊地稍微大一些，4.65畝，也就是約3100平方。
看去第一塊位於北角道的小型地皮，面積僅有三畝多，也本是一座小基站空廢下來的。雖然面積與價值無法與銅鑼灣項目相比，但李家港卻將其視為鍛鍊團隊、試水自主開發的「試驗地」。
主要就是累積開發經驗。
報告中，霍健寧的團隊提出了一套相對保守的方案，計劃建設兩棟十層高的商住樓。
李家港剛看過李超人那邊開發項目書的策劃方案，如今再看自己的，不由重重搖頭。
「保守有餘，銳氣不足。」他嘀咕一句後，拿起內線電話，撥通了秘書處：「通知霍總，十分鐘後，來我辦公室，我要和他談談觀北角道項目的規劃。」
「好的董事長。」
接近10分鐘時間。
霍健寧敲門後而入。
他看起來略顯疲憊，但眼神中依舊閃爍著亢奮的光芒。
「董事長，」霍健寧恭敬地問候，腰背挺得筆直，「您找我？」
「坐。」李家港指了指對面的椅子，將北角道的開發報告推到他面前，「健寧，北角道這個方案，你有沒有參與，誰做的策劃？」
「董事長，方案我有參與其中，團隊經過反覆論證，認為十層商住樓是最穩妥的選擇，既能控制成本，風險也相對可控。」霍健寧不卑不亢地回答。
李家港身體前傾，雙手交叉：「穩妥？我們收購「青州英泥」，又組建自己的建築團隊，不是為了來做「穩妥」生意的，你再看看這份圖紙與策劃方案。」
李家港將與李超人長江地產共同開發項目的方案策劃書給他。
十多分鐘後……。
霍健寧一臉的震撼。
「震撼到沒有，看了有什麼想法？」李家港目光灼灼，「北角道這塊地，雖然小，但位置不錯，而且又緊鄰繁榮的春秧街。十層樓，太浪費了，我要你重新做方案，目標是十五層。我要你把這塊地的價值，也給我榨乾。」
「另外，觀塘藍田那塊地拿來起樓實屬浪費，出建商場方案。」
「藍田那塊地未來緊靠地鐵站口一百米左右，完全就是地鐵上蓋項目，可定位長期收租產業。」
他繼續不等霍健寧回應，再道：「健寧，雖然我們公司對地產行業開發沒有任何經驗，但這並不是要小心翼翼的藉口。」
「我們缺的是經驗，不是專業人才，而且經驗也可以通過集思廣益來補缺，你擔心什麼？」
「我相信你行的，放手去干吧。」李家港將兩份文件退給他。
「明白了，董事長！我等會回去就再去組織團隊商議，重新進行勘測預算和方案設計，保證拿出兩份讓您滿意方案。」
李家港滿意點了點頭。
他相信霍健寧能克服這個問題，而且他也不擔心建好樓後會沒人買，過兩年就是香江經濟全面復甦時刻，樓可是要搶著買。
別說起建15層了。
如果符合建設條件能建25層，李家港一樣會去批准。
李家港直接來到「港燈」公司。
電器公司那邊還在全力生產洗衣機，處在備戰準備。
而「港燈」這邊最近同樣忙到不可開交。新電站項目正在各種探勘、測驗當中，電站機組也在升級著，整個港島已經展開舊電網設備拆除，全部換上新電路。
另外地產項目部這邊，也即將與長江地產進入地皮開發，自己也需要組建團隊開發小地皮。
特別霍健寧。
如今他一個頭，幾邊忙。
「港燈」地產項目他負責的，另外也在忙著組建集團的框架，還要擔任「港燈」董事長代言人一職。
同時剛剛收購回來的「青州英泥」水泥廠，目前也在整合當中，還是他主理負責去交接工作。
可以說，最近他連吃飯時間都沒有，但雖然很忙，可他覺得十分有動力，非常滿意目前工作。
不為什麼。
就因為老闆對他絕對信任，委他重任，同時集團發展前景巨好，讓他看到未來有無限希望。
進入辦公區域的李家港。
見辦公室所有職員忙得火熱，公司氛圍讓他十分滿意，他要的就是這個效果，人人動力都十足。
「董事長好。」
「董事長您回來啦。」
「董事長，霍總與行政部經理、李海媚總經理剛都來找過您。」
「董事長，長江地產發來一份項目開發文件，需要您簽字。」
「董事長，公司自主開發的項目已經勘察完畢，報告已經放在辦公桌上，需要您簽名。」
「另外南丫島那邊也有兩份文件需要您親自簽名才行。」
面對各個部門秘書遞過來的文件，李家港只能快步回到辦公室。
看到自己辦公桌上那一堆等著他簽名的文件，他不由苦笑起來。
脫掉外套馬上進入工作。
打開文件認真審核。
與李超人長江地產合作開發銅鑼灣一塊舊機電站，共16.2畝大小，1萬多平方的地皮，已經勘察完成，設計圖紙以及方案已經出。
當他看到建設圖紙時，李家港不由吸了一口冷氣。
李超人那邊的人居然將1萬多點平方的地，策劃出6棟樓。
按照他這塊地16.2畝×666平方＝約10800平方左右。
根據香江目前建房規定，密度最高不能超過建面25%來計算，10800平方×25%＝2700建築地。
2700再除以6棟＝平均每棟450平方建築地，而450平方還要除了每棟8個單元＝56.25平方。
這還沒有算公攤面積啊。
要知道每棟樓要必定預留出安全通道樓梯間、走廊、電梯位等等的公攤面積，這最少占450平方的15%作為公攤面積吧？
450×15%＝67.5平方。
450-67.5=382.5平方。
而且建築入牆面積呢？
這至少也要占5%以上面積。
也就是382.5×5%=19平方。
382.5-19=363.5平方。
363.5平方再除以8＝每個單元平均45.43平方。
按照這個公式計算其實才對，而且還是李家港最保估的計算，實際準確去算，恐怕每個單元平均方數都沒有45.43平方大小呢。
但李超人那邊的人，卻能把這塊地策劃成每棟每個單元最小都有56平方的小兩房，以及個別單元還有78平方的小三房。
李家港不明他是如何做到的？
他認真看下去。
李家港指尖敲擊著桌面。
目光不斷在圖紙上那些精密的線條與數據間游移。
越看越讓他刷新認知。
他心中暗自思忖，李超人不愧是「李超人」，在地產開發上，對方對空間的利用與規劃，簡直到了錙銖必較、化腐朽為神奇的地步。
這一刻，李家港感覺他自己不僅僅是在看一份圖紙，更是讓他感覺上了一堂生動的建築學課。
他仔細觀看，終於發現了其中的精妙之處。
在結構設計上做了極致的優化，將底層地面占地空間壓縮到了極限，同時巧妙利用高層間隔空間、中空往上減縮建築密度等，納入了計算面積密度。
更關鍵的是，電梯井與樓梯間的布局被設計得極為緊湊，幾乎榨乾了每一寸土地的利用價值。
本來剩下75%的地塊空間用於道路、退線、綠化、配套，全面被他們合理化規用。
除了必要的臨街紅線，地面道路、消防通道等，地面用地幾乎「滿建」，把空間向上疊，靠高容積率，做足建築面積，解決規定密度。
反正越往上縮縮，中空挪挪，將原本建設規定25%密度的空間通過高層空間去全部減縮，達到符合當時的建設房屋的規定。
如此一來，地下占地面積就可以合理性規劃到極致，將這塊地的空間價值最大化建築。
「高，實在是高。」李家港不禁低聲讚嘆。這種近乎「壓榨」式的開發模式，雖然居住體驗未必是頂級舒適，但在寸土寸金的銅鑼灣，卻能將商業利益最大化。這正是李超人長江實業一貫的作風，精準、高效、狠辣、最大價值化。
而李家港終於明白香江為何那麼多「鴿子樓」「劏房」怎麼來的。
原來都是這樣規劃出來的。
怪不得後世大家都在罵，搞房產的，幾乎都是黑心商家。
現在他真認可了。
但他想到以後自己可能也會被人這麼罵，頓時搖頭自諷起來。
隨即他拿起紅筆，在圖紙的審核意見欄中寫下：「方案極具合理性，經評估，可行，同意推進。但需確保建築安全、設施冗餘度，不可有絲毫馬虎--李家港。」
緊接著，他翻開公司自主開發項目的勘察報告。
自主開發一共有兩塊地，北角一塊3.32畝，也就是2211平方。
另外一塊在觀塘藍田那邊。
藍田那塊地稍微大一些，4.65畝，也就是約3100平方。
看去第一塊位於北角道的小型地皮，面積僅有三畝多，也本是一座小基站空廢下來的。雖然面積與價值無法與銅鑼灣項目相比，但李家港卻將其視為鍛鍊團隊、試水自主開發的「試驗地」。
主要就是累積開發經驗。
報告中，霍健寧的團隊提出了一套相對保守的方案，計劃建設兩棟十層高的商住樓。
李家港剛看過李超人那邊開發項目書的策劃方案，如今再看自己的，不由重重搖頭。
「保守有餘，銳氣不足。」他嘀咕一句後，拿起內線電話，撥通了秘書處：「通知霍總，十分鐘後，來我辦公室，我要和他談談觀北角道項目的規劃。」
「好的董事長。」
接近10分鐘時間。
霍健寧敲門後而入。
他看起來略顯疲憊，但眼神中依舊閃爍著亢奮的光芒。
「董事長，」霍健寧恭敬地問候，腰背挺得筆直，「您找我？」
「坐。」李家港指了指對面的椅子，將北角道的開發報告推到他面前，「健寧，北角道這個方案，你有沒有參與，誰做的策劃？」
「董事長，方案我有參與其中，團隊經過反覆論證，認為十層商住樓是最穩妥的選擇，既能控制成本，風險也相對可控。」霍健寧不卑不亢地回答。
李家港身體前傾，雙手交叉：「穩妥？我們收購「青州英泥」，又組建自己的建築團隊，不是為了來做「穩妥」生意的，你再看看這份圖紙與策劃方案。」
李家港將與李超人長江地產共同開發項目的方案策劃書給他。
十多分鐘後……。
霍健寧一臉的震撼。
「震撼到沒有，看了有什麼想法？」李家港目光灼灼，「北角道這塊地，雖然小，但位置不錯，而且又緊鄰繁榮的春秧街。十層樓，太浪費了，我要你重新做方案，目標是十五層。我要你把這塊地的價值，也給我榨乾。」
「另外，觀塘藍田那塊地拿來起樓實屬浪費，出建商場方案。」
「藍田那塊地未來緊靠地鐵站口一百米左右，完全就是地鐵上蓋項目，可定位長期收租產業。」
他繼續不等霍健寧回應，再道：「健寧，雖然我們公司對地產行業開發沒有任何經驗，但這並不是要小心翼翼的藉口。」
「我們缺的是經驗，不是專業人才，而且經驗也可以通過集思廣益來補缺，你擔心什麼？」
「我相信你行的，放手去干吧。」李家港將兩份文件退給他。
「明白了，董事長！我等會回去就再去組織團隊商議，重新進行勘測預算和方案設計，保證拿出兩份讓您滿意方案。」
李家港滿意點了點頭。
他相信霍健寧能克服這個問題，而且他也不擔心建好樓後會沒人買，過兩年就是香江經濟全面復甦時刻，樓可是要搶著買。
別說起建15層了。
如果符合建設條件能建25層，李家港一樣會去批准。