第195章 邱瑩瑩：比我遊戲裡金幣還多
「初步計劃是他們拿出這塊地，估一個大家能接受的價格，欠我們的3.48億算在地價里，當作我們公司的投資額度，另外再融5到10億作為前期款項，成立一個公司，然後再拿地貸款一部分，把這個項目開發出來。」
常晟銘說起了項目的規劃，「我們準備把這塊地建成一個城市商業綜合體，包括一個大型購物中心，和四棟30層左右的甲級寫字樓，底下做成商業街，這個體量和位置，一旦建成，無論是出售、租賃還是自持運營，利潤空間都非常可觀。」
翟子恆沉思了片刻，抬頭說道：「如果真的建成商業綜合體，我們砦朵集團或許可以參一股，而且那四棟樓建成後，我可以建議集團拿下一棟，裝修成高端酒店，長期自持運營，三林那邊人流量大，加上地鐵口的優勢，我們還是比較看好的。」
常晟銘臉上露出開心的笑容：「太好了，子恆，有你這句話，我心裡就更有底了！老林，你是什麼想法？我們聯手運作下這塊地，絕對能賺大錢。」
兩人的目光都落在了林越身上，等著他表態。
林越沒有立刻說話，而是低頭沉思起來。
10萬平米，容積率3.0，那就是大約30萬平米的建築面積，位置絕佳，地鐵上蓋，確實是個好項目，但問題也不少。
「老常，這個項目確實有機會，但風險也不小。」
林越開口，語氣平和但切中要害，「關鍵是對方用這塊地入股，這塊地作價多少？是按照15億的市場估值，還是另有算法？如果作價太高，那相當於我們出真金白銀，他們用一塊暫時無法變現的土地就占了很大股份，未來的主動權恐怕就掌握在他們手裡了。」
常晟銘點點頭：「這個確實是談判的關鍵點，地價還沒有最終敲定，對方肯定想按市場最高估值來，我們會儘量往下壓，理想狀態是，我們出啟動資金，他們以土地作價入股，雙方股權比例要合理，確保我們有足夠的話語權。」
林越想了想，又開口問道：「老常，這個項目要求的自持率是多少？另外，建設周期大概多久？」
常晟銘早就做好了準備，聞言立刻說道：「這個項目，自持比例是按功能板塊分別設定的，商場要求80%以上自持，4棟寫字樓或酒店式公寓，要求自持40%，至於底商，要求自持30%，工期方面，如果一切順利，預計2年左右能完工交付。」
兩年，也就是大概2018年底到2019年初完工。
那個時候，魔都的地產市場還維持在高位，尤其是三林這種重點發展區域，前景應該不錯。
但林越很清楚，這種大型項目變數太多，如果準備不充分，前期的審批就要跑好久，項目的規劃許可、環評、施工圖審查等等，一樣樣都要耽誤時間。
萬一施工或裝修再拖延一下，或者後期消防驗收、設備檢測等方面沒通過，那麼很可能會拖到2019年底甚至更晚，那樣風險就會急劇放大。
「老常，翟總，這個項目的前景確實誘人。」
林越斟酌著開口，「但實話實說，我們幾個都不是做地產出身的，這麼大一個盤子，從零開始組建團隊、跑審批、盯工程、搞營銷，耗時耗力不說，中間不可控的風險太多，我們做投資，講究的是在能力範圍內行事，用資金和資源去匹配專業的團隊，而不是自己下場去干不熟悉的活。」
常晟銘和翟子恆聽了，也露出思索的表情。
他們之前被這塊地的價值和項目前景吸引，熱血上涌，但被林越這麼一分析，也意識到了其中的困難和風險。
「老林，那你的意思是……」 常晟銘問。
「我的建議是，我們不一定非要自己從頭干到尾，可以換個思路。」
林越說出自己的想法，「比如，引入專業的開發商來操盤，我認識萬噠的王斯蔥，可以和他聊聊，看看萬噠有沒有興趣接這個盤子。」
常晟銘若有所思：「你的想法是，讓萬噠主導開發，我們作為股東參與？或者...更乾脆點，直接把項目轉給他們？」
「兩種方式都可以談，」林越說，「如果合作開發，我們占一部分股權，不用操心具體事務，等著分紅就行；如果直接轉讓，我們可以賺一筆快錢離場，雖然利潤可能少些，但資金回籠快，風險低，對我們來說，這可能是更穩妥的選擇。」
常晟銘靠在椅背上，看著遠處起伏的球道，沉思良久，顯然在權衡利弊。
「你說得有道理，」良久之後，常晟銘終於嘆了口氣，「我們都不是做地產的，真要自己干，確實力有不逮，找個巨頭合作或者接盤，確實更穩一些。」
翟子恆也點點頭：「而且周期太長，資金占用量太大，如果跟萬噠合作，藉助他們的平台和資源，確實能降低很多風險。」
「老林，那這件事......就麻煩你，先和萬達那邊探探口風？」常晟銘看向林越。
「沒問題，」林越爽快答應，「我這邊負責聯繫萬噠，老常你負責和那家企業談好地價，儘量壓到最低，翟總確定好你們集團可以拿下一棟樓的事，我們三方面各自努力，爭取把這個項目落定。」
「好！」「沒問題！」兩人紛紛答應下來。
常晟銘舉起水杯，「來，以水代酒，先預祝我們馬到成功！」
三人碰了碰杯，正事談完，氣氛輕鬆了不少。
邱瑩瑩一直坐在林越身後，努力扮演著親密「小跟班」的角色。
但她耳朵里不時飄過來的那些數字，什麼「3億」、「10億」、「15個億」，讓她腦瓜子嗡嗡的，有點發懵。
這些數字對她來說，簡直像是聽天書，遙遠得不像真實世界裡的計量單位，這比她常玩的網路遊戲里，角色身上的金幣還多幾個零啊。
她偷偷看了看身邊神色平靜，正和兩人聊天的林越，只覺得平時就特別帥氣的林總，此刻身上仿佛籠罩著一層光。
原來林總平時在外面，談的都是這種級別的「小目標」嗎？
她下意識地屏住呼吸，感覺自己渺小得像顆塵埃，同時對林越的崇拜感，又不自覺地加深了一層。
常晟銘說起了項目的規劃，「我們準備把這塊地建成一個城市商業綜合體，包括一個大型購物中心，和四棟30層左右的甲級寫字樓，底下做成商業街，這個體量和位置，一旦建成，無論是出售、租賃還是自持運營，利潤空間都非常可觀。」
翟子恆沉思了片刻，抬頭說道：「如果真的建成商業綜合體，我們砦朵集團或許可以參一股，而且那四棟樓建成後，我可以建議集團拿下一棟，裝修成高端酒店，長期自持運營，三林那邊人流量大，加上地鐵口的優勢，我們還是比較看好的。」
常晟銘臉上露出開心的笑容：「太好了，子恆，有你這句話，我心裡就更有底了！老林，你是什麼想法？我們聯手運作下這塊地，絕對能賺大錢。」
兩人的目光都落在了林越身上，等著他表態。
林越沒有立刻說話，而是低頭沉思起來。
10萬平米，容積率3.0，那就是大約30萬平米的建築面積，位置絕佳，地鐵上蓋，確實是個好項目，但問題也不少。
「老常，這個項目確實有機會，但風險也不小。」
林越開口，語氣平和但切中要害，「關鍵是對方用這塊地入股，這塊地作價多少？是按照15億的市場估值，還是另有算法？如果作價太高，那相當於我們出真金白銀，他們用一塊暫時無法變現的土地就占了很大股份，未來的主動權恐怕就掌握在他們手裡了。」
常晟銘點點頭：「這個確實是談判的關鍵點，地價還沒有最終敲定，對方肯定想按市場最高估值來，我們會儘量往下壓，理想狀態是，我們出啟動資金，他們以土地作價入股，雙方股權比例要合理，確保我們有足夠的話語權。」
林越想了想，又開口問道：「老常，這個項目要求的自持率是多少？另外，建設周期大概多久？」
常晟銘早就做好了準備，聞言立刻說道：「這個項目，自持比例是按功能板塊分別設定的，商場要求80%以上自持，4棟寫字樓或酒店式公寓，要求自持40%，至於底商，要求自持30%，工期方面，如果一切順利，預計2年左右能完工交付。」
兩年，也就是大概2018年底到2019年初完工。
那個時候，魔都的地產市場還維持在高位，尤其是三林這種重點發展區域，前景應該不錯。
但林越很清楚，這種大型項目變數太多，如果準備不充分，前期的審批就要跑好久，項目的規劃許可、環評、施工圖審查等等，一樣樣都要耽誤時間。
萬一施工或裝修再拖延一下，或者後期消防驗收、設備檢測等方面沒通過，那麼很可能會拖到2019年底甚至更晚，那樣風險就會急劇放大。
「老常，翟總，這個項目的前景確實誘人。」
林越斟酌著開口，「但實話實說，我們幾個都不是做地產出身的，這麼大一個盤子，從零開始組建團隊、跑審批、盯工程、搞營銷，耗時耗力不說，中間不可控的風險太多，我們做投資，講究的是在能力範圍內行事，用資金和資源去匹配專業的團隊，而不是自己下場去干不熟悉的活。」
常晟銘和翟子恆聽了，也露出思索的表情。
他們之前被這塊地的價值和項目前景吸引，熱血上涌，但被林越這麼一分析，也意識到了其中的困難和風險。
「老林，那你的意思是……」 常晟銘問。
「我的建議是，我們不一定非要自己從頭干到尾，可以換個思路。」
林越說出自己的想法，「比如，引入專業的開發商來操盤，我認識萬噠的王斯蔥，可以和他聊聊，看看萬噠有沒有興趣接這個盤子。」
常晟銘若有所思：「你的想法是，讓萬噠主導開發，我們作為股東參與？或者...更乾脆點，直接把項目轉給他們？」
「兩種方式都可以談，」林越說，「如果合作開發，我們占一部分股權，不用操心具體事務，等著分紅就行；如果直接轉讓，我們可以賺一筆快錢離場，雖然利潤可能少些，但資金回籠快，風險低，對我們來說，這可能是更穩妥的選擇。」
常晟銘靠在椅背上，看著遠處起伏的球道，沉思良久，顯然在權衡利弊。
「你說得有道理，」良久之後，常晟銘終於嘆了口氣，「我們都不是做地產的，真要自己干，確實力有不逮，找個巨頭合作或者接盤，確實更穩一些。」
翟子恆也點點頭：「而且周期太長，資金占用量太大，如果跟萬噠合作，藉助他們的平台和資源，確實能降低很多風險。」
「老林，那這件事......就麻煩你，先和萬達那邊探探口風？」常晟銘看向林越。
「沒問題，」林越爽快答應，「我這邊負責聯繫萬噠，老常你負責和那家企業談好地價，儘量壓到最低，翟總確定好你們集團可以拿下一棟樓的事，我們三方面各自努力，爭取把這個項目落定。」
「好！」「沒問題！」兩人紛紛答應下來。
常晟銘舉起水杯，「來，以水代酒，先預祝我們馬到成功！」
三人碰了碰杯，正事談完，氣氛輕鬆了不少。
邱瑩瑩一直坐在林越身後，努力扮演著親密「小跟班」的角色。
但她耳朵里不時飄過來的那些數字，什麼「3億」、「10億」、「15個億」，讓她腦瓜子嗡嗡的，有點發懵。
這些數字對她來說，簡直像是聽天書，遙遠得不像真實世界裡的計量單位，這比她常玩的網路遊戲里，角色身上的金幣還多幾個零啊。
她偷偷看了看身邊神色平靜，正和兩人聊天的林越，只覺得平時就特別帥氣的林總，此刻身上仿佛籠罩著一層光。
原來林總平時在外面，談的都是這種級別的「小目標」嗎？
她下意識地屏住呼吸，感覺自己渺小得像顆塵埃，同時對林越的崇拜感，又不自覺地加深了一層。