第684章 綠地方案
兩個爛尾樓項目復工的施工進度還算順利。
城西那個小區，外牆已經開始粉刷；代齊偉那個項目，地下管網正在更換。
工地上每天都有工人進出，機器的轟鳴聲從早到晚不停。
那些等了五年八年的人，隔三岔五就跑去工地外圍看，看一眼，安心幾天。
為了安全，街道和社區幾乎每天都要安排人去勸導別靠太近，防止出現意外。
但陳青知道，復工把樓盤蓋起來，只是第一步。
ABS融資的錢，是要還的。
投資者的本息，是要付的。
如果物業收益不夠，最後還是市財政兜底。
兜一次可以，兜兩次呢？兜三次呢？
他不想也不能讓新陽背上新的包袱，增加財政壓力。
周四上午，蕭紅敲門進來。
「書記，綠地集團的馬總來了。他說想跟您匯報商業運營方案。」
陳青抬起頭：「請他進來。」
馬慎行進門的時候，穿著一件深色的西裝，頭髮梳得一絲不苟，手裡拎著一個公文包。
和每次見到他的時候一樣，一絲不苟，明明從他的眼睛裡能看到亮光，但依然保持著足夠的分寸感和節制。
「陳書記，方案做好了。」他在沙發上坐下，從公文包里抽出一份厚厚的文件，遞給陳青，「您看看。」
「行哥，趕緊坐。」陳青接過來，沒有馬上打開。先招呼馬慎行坐下。
他看著馬慎行，問：「這個方案，你們有沒有做過測試？」
「目前市場上暫時還沒有任何參照，我們團隊只能進行模擬運行。」馬慎行實話實說：「從上次考察回去就開始做。運行推算，前後做了七八版。司徒空老師也幫著看過，提了不少意見。」
他沒有給出絕對的結果，但卻說明了他們對這個方案的重視程度。
馬家有軍人世家背景，做事的嚴謹程度本來就已經足夠高了。
但即便是在這樣的情況下，依然做了七八版，可想而知為了能達到自認為合格的方案，都做了多少努力。
沒急著說感謝，陳青翻開方案。
第一頁是封面，上面印著幾個大字——「新陽爛尾樓商業運營方案」。
內頁中的首頁，ABS融資的核心優勢——「資產聯合經營」。
字是一樣的字，看似也沒什麼新穎的，但幾個字組合到一起就有了新的運營模式。
不只是創新，更是在當前經濟環境下的金融新模式，要說陳青不激動是不可能的。
概念是他提出的，但具體方案的落實是綠地集團運營管理團隊一項一項落實的。
他看得很仔細，一頁一頁地翻。
方案寫得很詳細，從市場分析到商業模式，從收益預測到風險控制，每一個環節都有模擬數據支撐，每一張圖表都很清晰。
翻到中間的時候，他停了一下。
那一頁的標題是：「為什麼不出租？」
陳青的心收縮了一下，這就是方案最核心的突破。
下面是一段分析——出租是一次性收益，租約到期後可能空置，商戶不穩定，商圈難以形成氣候。
而且，出租的收益是固定的，每年多少錢，算得出來。
但聯合經營的收益是浮動的，商戶賺得多，用物業作為資產的聯合經營就分得多。
而且，上不封頂。
解釋得非常明確，但如何實施才是關鍵。
陳青繼續往下翻。
翻到「聯合經營模式」那一節，他看得很仔細。
方案的核心是：綠地集團以商業物業作價入股，與品牌商戶成立合資公司，共同經營。
收益按股比分紅。
商戶負責日常運營，綠地集團負責品牌引入和物業管理，市政府負責監管。
陳青問：「商戶願意嗎？把利潤分給你們，他們不心疼？」
馬慎行開口：「陳書記，您想過沒有，為什麼大品牌都願意進商場，不願意在街邊開店？因為商場有人氣，有客流，有品牌效應。聯合經營，就是商場模式的升級版。我們把商圈做起來，商戶賺得更多，我們分一點，大家都賺。」
「當然，這表面看是一種很理想的商業模式，在別的地方或許難以實現。」馬慎行揉了一下自己的手指關節，「政府的支持，是最關鍵的，政策傾斜，交通疏導、周圍配套商圈的相關措施——停車場、娛樂消費等等，都要形成核心。」
「如果是在其他城市，這肯定涉嫌官商利益捆綁，被人詬病。但——這卻是最有效的盈利點，足夠燃爆投資者投資信心。」
陳青知道馬慎行能說出這句話，是給他提醒。
一旦其中有任何經濟利益的往來，陳青必定會有無數被人舉報的理由。
丁兆堂這幾十年來，就是利用自己是這個城市的功臣，從而「控制」著這個城市，就算他本人沒有任何直接的經濟利益，但他兒子卻從中牟利。
打著一切為了城市好的幌子，到最後還是私心作祟。
這不只是對這個城市人心的考驗，更是對陳青的底線考驗。
「行哥對我沒信心？」
馬慎行第一次難得笑了，「慎兒也不會相信。」
他頓了頓，又說：「我們算過一筆帳。如果出租，每年收益五百萬。如果聯合經營，政策配套到位，三年後每年收益可達兩千萬，十年後可能過億。這不是畫餅，是有數據支撐的。」
陳青看著方案里的數據，沉默了一會兒。三年後兩千萬，十年後過億。這個數字，確實比出租好看得多。
「這些收益，怎麼分？」他問。
馬慎行翻開方案最後一頁，指著上面的表格：「按約定，前五年收益優先償還ABS投資者本息。五年後，收益歸新陽市國資委。也就是說——用五年的收益，換了一個長期下蛋的雞。」
「所以，這兩個爛尾樓項目的商業資產必須要全部納入國資，而不是對外銷售。已經銷售的，必須回收，這又是一筆投入。這一筆錢可以通過銀行以資產抵押方式回收，最終以收益償還銀行。對銀行而言，也是對賭。當然，如果您做出指示，對賭也是一項工作要求。」
馬慎行說得很直接，沒有把概念模糊。
這是明顯的行政干預商業。
所以，馬慎行才一次次地提醒，未來的陳青在這方面要承受的不只是壓力，還會有舉報等麻煩。
換句話說，陳青需要用自己的政治生命來為這個城市的換血擔保。
值不值得另說，這個代價確實太大。
陳青靠在椅背上，看著馬慎行。
這個方案，他相信綠地集團考慮了很久的唯一可行。
最終受益的除了自己，誰都在受益，他們不是在單純地幫新陽，也是在為綠地集團新一次崛起奠定最紮實的長遠底氣和勢力。
但，這就夠了。
「行哥，」他開口了，「方案我原則上同意。但有一條——聯合經營的合同，要由市政府審定。每一家入駐的商戶，都要公開招標。不能有貓膩。」
馬慎行點點頭：「小陳，您放心。綠地集團不是我自己的，不會砸自己的牌子。這個項目做成了，有多少爛尾樓的市場需要，我們就有多少的行業霸主地位。」
陳青看著他：「你們已經想好了？」
馬慎行點點頭：「想好了。這個項目，綠地集團在做公益的同時也是在為自己打GG，我們輸不起，也不可能會輸。項目成功帶來的最終長遠收益是個天文數字。這個帳，我們算得過來。」
陳青沉默了一會兒。然後他站起來，伸出手：「馬總，合作愉快！」
馬慎行握住他的手：「陳青，該謝的是您。慎兒找了個好丈夫。你這頭腦要是回來管理綠地集團，我都要讓賢。」
「如果閒下來，我寧願回家陪曦曦和慎兒。」
兩人相識一笑，這一笑的內容是作為馬家相關的人自己才明白的。
馬慎行走後，陳青坐在椅子上，把方案又看了一遍。
然後他拿起電話，撥了蕭紅的號碼。
「蕭紅，你請景坤和在家是常委、張盛、還有財政局的趙局長，下午三點到市委會議室來。討論綠地集團的方案。」
蕭紅說：「好的。我這就通知。」
城西那個小區，外牆已經開始粉刷；代齊偉那個項目，地下管網正在更換。
工地上每天都有工人進出，機器的轟鳴聲從早到晚不停。
那些等了五年八年的人，隔三岔五就跑去工地外圍看，看一眼，安心幾天。
為了安全，街道和社區幾乎每天都要安排人去勸導別靠太近，防止出現意外。
但陳青知道，復工把樓盤蓋起來，只是第一步。
ABS融資的錢，是要還的。
投資者的本息，是要付的。
如果物業收益不夠，最後還是市財政兜底。
兜一次可以，兜兩次呢？兜三次呢？
他不想也不能讓新陽背上新的包袱，增加財政壓力。
周四上午，蕭紅敲門進來。
「書記，綠地集團的馬總來了。他說想跟您匯報商業運營方案。」
陳青抬起頭：「請他進來。」
馬慎行進門的時候，穿著一件深色的西裝，頭髮梳得一絲不苟，手裡拎著一個公文包。
和每次見到他的時候一樣，一絲不苟，明明從他的眼睛裡能看到亮光，但依然保持著足夠的分寸感和節制。
「陳書記，方案做好了。」他在沙發上坐下，從公文包里抽出一份厚厚的文件，遞給陳青，「您看看。」
「行哥，趕緊坐。」陳青接過來，沒有馬上打開。先招呼馬慎行坐下。
他看著馬慎行，問：「這個方案，你們有沒有做過測試？」
「目前市場上暫時還沒有任何參照，我們團隊只能進行模擬運行。」馬慎行實話實說：「從上次考察回去就開始做。運行推算，前後做了七八版。司徒空老師也幫著看過，提了不少意見。」
他沒有給出絕對的結果，但卻說明了他們對這個方案的重視程度。
馬家有軍人世家背景，做事的嚴謹程度本來就已經足夠高了。
但即便是在這樣的情況下，依然做了七八版，可想而知為了能達到自認為合格的方案，都做了多少努力。
沒急著說感謝，陳青翻開方案。
第一頁是封面，上面印著幾個大字——「新陽爛尾樓商業運營方案」。
內頁中的首頁，ABS融資的核心優勢——「資產聯合經營」。
字是一樣的字，看似也沒什麼新穎的，但幾個字組合到一起就有了新的運營模式。
不只是創新，更是在當前經濟環境下的金融新模式，要說陳青不激動是不可能的。
概念是他提出的，但具體方案的落實是綠地集團運營管理團隊一項一項落實的。
他看得很仔細，一頁一頁地翻。
方案寫得很詳細，從市場分析到商業模式，從收益預測到風險控制，每一個環節都有模擬數據支撐，每一張圖表都很清晰。
翻到中間的時候，他停了一下。
那一頁的標題是：「為什麼不出租？」
陳青的心收縮了一下，這就是方案最核心的突破。
下面是一段分析——出租是一次性收益，租約到期後可能空置，商戶不穩定，商圈難以形成氣候。
而且，出租的收益是固定的，每年多少錢，算得出來。
但聯合經營的收益是浮動的，商戶賺得多，用物業作為資產的聯合經營就分得多。
而且，上不封頂。
解釋得非常明確，但如何實施才是關鍵。
陳青繼續往下翻。
翻到「聯合經營模式」那一節，他看得很仔細。
方案的核心是：綠地集團以商業物業作價入股，與品牌商戶成立合資公司，共同經營。
收益按股比分紅。
商戶負責日常運營，綠地集團負責品牌引入和物業管理，市政府負責監管。
陳青問：「商戶願意嗎？把利潤分給你們，他們不心疼？」
馬慎行開口：「陳書記，您想過沒有，為什麼大品牌都願意進商場，不願意在街邊開店？因為商場有人氣，有客流，有品牌效應。聯合經營，就是商場模式的升級版。我們把商圈做起來，商戶賺得更多，我們分一點，大家都賺。」
「當然，這表面看是一種很理想的商業模式，在別的地方或許難以實現。」馬慎行揉了一下自己的手指關節，「政府的支持，是最關鍵的，政策傾斜，交通疏導、周圍配套商圈的相關措施——停車場、娛樂消費等等，都要形成核心。」
「如果是在其他城市，這肯定涉嫌官商利益捆綁，被人詬病。但——這卻是最有效的盈利點，足夠燃爆投資者投資信心。」
陳青知道馬慎行能說出這句話，是給他提醒。
一旦其中有任何經濟利益的往來，陳青必定會有無數被人舉報的理由。
丁兆堂這幾十年來，就是利用自己是這個城市的功臣，從而「控制」著這個城市，就算他本人沒有任何直接的經濟利益，但他兒子卻從中牟利。
打著一切為了城市好的幌子，到最後還是私心作祟。
這不只是對這個城市人心的考驗，更是對陳青的底線考驗。
「行哥對我沒信心？」
馬慎行第一次難得笑了，「慎兒也不會相信。」
他頓了頓，又說：「我們算過一筆帳。如果出租，每年收益五百萬。如果聯合經營，政策配套到位，三年後每年收益可達兩千萬，十年後可能過億。這不是畫餅，是有數據支撐的。」
陳青看著方案里的數據，沉默了一會兒。三年後兩千萬，十年後過億。這個數字，確實比出租好看得多。
「這些收益，怎麼分？」他問。
馬慎行翻開方案最後一頁，指著上面的表格：「按約定，前五年收益優先償還ABS投資者本息。五年後，收益歸新陽市國資委。也就是說——用五年的收益，換了一個長期下蛋的雞。」
「所以，這兩個爛尾樓項目的商業資產必須要全部納入國資，而不是對外銷售。已經銷售的，必須回收，這又是一筆投入。這一筆錢可以通過銀行以資產抵押方式回收，最終以收益償還銀行。對銀行而言，也是對賭。當然，如果您做出指示，對賭也是一項工作要求。」
馬慎行說得很直接，沒有把概念模糊。
這是明顯的行政干預商業。
所以，馬慎行才一次次地提醒，未來的陳青在這方面要承受的不只是壓力，還會有舉報等麻煩。
換句話說，陳青需要用自己的政治生命來為這個城市的換血擔保。
值不值得另說，這個代價確實太大。
陳青靠在椅背上，看著馬慎行。
這個方案，他相信綠地集團考慮了很久的唯一可行。
最終受益的除了自己，誰都在受益，他們不是在單純地幫新陽，也是在為綠地集團新一次崛起奠定最紮實的長遠底氣和勢力。
但，這就夠了。
「行哥，」他開口了，「方案我原則上同意。但有一條——聯合經營的合同，要由市政府審定。每一家入駐的商戶，都要公開招標。不能有貓膩。」
馬慎行點點頭：「小陳，您放心。綠地集團不是我自己的，不會砸自己的牌子。這個項目做成了，有多少爛尾樓的市場需要，我們就有多少的行業霸主地位。」
陳青看著他：「你們已經想好了？」
馬慎行點點頭：「想好了。這個項目，綠地集團在做公益的同時也是在為自己打GG，我們輸不起，也不可能會輸。項目成功帶來的最終長遠收益是個天文數字。這個帳，我們算得過來。」
陳青沉默了一會兒。然後他站起來，伸出手：「馬總，合作愉快！」
馬慎行握住他的手：「陳青，該謝的是您。慎兒找了個好丈夫。你這頭腦要是回來管理綠地集團，我都要讓賢。」
「如果閒下來，我寧願回家陪曦曦和慎兒。」
兩人相識一笑，這一笑的內容是作為馬家相關的人自己才明白的。
馬慎行走後，陳青坐在椅子上，把方案又看了一遍。
然後他拿起電話，撥了蕭紅的號碼。
「蕭紅，你請景坤和在家是常委、張盛、還有財政局的趙局長，下午三點到市委會議室來。討論綠地集團的方案。」
蕭紅說：「好的。我這就通知。」