第197章 資產證券化
第197章 資產證券化
（圖片僅供參考）
考斯特大巴。
木質地板，中央七人折迭辦公桌。
兩側布藝沙發座椅，首席沙發背後的電視牆播放著格力製造的宣傳片。
車上隨行的人見人上來，立馬打開了電視牆邊的隔斷門，是個冰箱和簡易茶水間，燒水泡茶。
上車以後即使站著，依然感覺寬敞。
陳學兵瞬間感覺這玩意兒比MPV要香得多，空間大，改造起來想像力也大。
坐這車，才能吃著火鍋唱著歌去鵝城啊。
還便宜，好買。
埃爾法的MPV，他打電話問過徐雲峰，徐雲峰說能買，但連一汽豐田和廣汽豐田都拿不到，得去上海某家貿易公司訂，這是全國唯一的3C認證公司，每輛加價40萬。
加價的錢都夠買一輛考斯特了。
「車上的空調電器都是我們格力的。」董名珠上車，甚是自豪道。
陳學兵笑著指了指那台電視。
「那個肯定不是。」
格力不做電視，他是知道的。
董名珠對這個槓精翻了個白眼：「我們是做白色家電的，電視我們是不會碰的。」
「白色家電？」陳學兵揚了揚眉。
旁邊燒水的格力工作人員笑著解釋道：
「空調冰箱洗衣機，廚房電器，衛浴，這些注重耐用和穩定性的家電就是白色家電，這個市場是有品牌積累和技術壁壘的，外觀設計簡潔為主，早年設計基本都是白色，黑色家電是側重娛樂體驗的家電，電視影音設備遊戲機都算，以前基本都是黑色外殼，是為了降低屏幕反光，防干擾。」
陳學兵聞言點點頭，懂了。
「黑家電疊代太快，市場除了認牌子，還認那些看得見聽得著的數據，解析度，屏幕尺寸，影音效果，技術更新慢了市場不買帳，白家電的技術看不見，你們有先發優勢，易於打造護城河。」
董名珠側了側頭：「護城河這個詞不錯。」
陳學兵笑著坐下：「下次董總開會要是用這個詞，我可要收版權費啊。」
一幫人皆笑，唯有董小姐垮著個臉。
陳學兵又指著電視牆道：「吳市長，現在合肥沒人做彩電吧？」
吳市長聞弦歌而知雅意：「有了液晶，彩電企業就願意來？」
此刻，董名珠總算說了句公道話：「液晶屏幕在電視整機成本里占比太高了，主要是大陸的彩電製造商聰明，這麼多年，把其他部件的成本都壓下來了，導致屏幕成本占比更高，幾乎達到了三分之二，台企電腦屏幕占比非常高，日韓屏幕主攻電視，屏幕這東西運輸又存在一定麻煩，容易損壞，所以成本決定，電視生產放在沿海地區更划算。」
陳學兵內心點了個贊，有個專業嘴替真好。
吳市長一聽，思維拓展開來。
「那有了屏幕，做電腦的廠家也願意過來？」
「那是當然。」陳學兵就勢展開：「電腦成本集中在CPU，顯卡，屏幕，內存，典型的半導體產業，面板企業也是半導體，TFT（薄膜電晶體）和驅動IC都是半導體，產業關聯度非常高，有了京東方，合肥就有了發展半導體集群的可能，如果董總的企業是一棟豪華別墅，那京東方就是一把萬能鑰匙，你們拿在手裡，想開哪家，就開哪家。」
這個比喻絕了。
合肥，最擅長的就是開別人家的門！
不過有時候沒有鑰匙，只能翻窗進去。
或者直接踹門。
這段時間合肥招商團第一個瞄準的就是兄弟城市，安徽地界都被他們強行踹門闖進去翻了一遍，蚌埠捲菸廠，安徽鐵道發展集團，機械工業第一設計研究院，中鐵快運…
能勸的都勸了。
搬至合肥。
蕪湖嗚呼了，蚌埠繃不住了，小兄弟們破口大罵。
有省里罩著，他們還是有底氣的。
但去別人家，可不好這麼闖啊。
出門搶劫不是，招商，總得有個名目。
於是他們合計了一下：咱們的美菱電器，榮事達，還是輝煌過的，引領過的。
名頭有了：產業復興！
這個復興的過程中，要是還能往外擴一擴，也是極好的。
屏幕，半導體，這個好啊。
擴出去，那可就視野遼闊了。
吳市長剛開始心動，董名珠又是一盆冷水：
「產業是好，關鍵還要盈利，去年到今天的液晶屏幕價格有波動，液晶也不是面板的唯一方向，長虹現在在跟韓國歐麗安談收購，做等離子電視，等離子亮度高，對比度和色彩鮮艷度也比液晶強，就是貴了點，人家真做起來了，國外廠商也不一定打得過，我們車上這台就是等離子，吳市長你看看視覺效果，是不是很鮮艷。」
長虹是在家電領域黑白兩道通吃，黑的也做白的也做，是格力的對手，格力對他們還是比較了解的。
吳市長又又心動了。
好好好，這個也好。
陳學兵冷笑一聲：「等離子是氣體混合物，基礎技術可不是半導體，頂多跟半導體加工刻蝕有關係，而且小屏幕非常難做，基本都在40寸以上，電腦不好做，手機不能做，只能做電視，可算不上萬能鑰匙，而且松下包攬了這麼多專利，他們要贏，很難。」
聊起屏幕，陳學兵為了手機是下過苦功夫的。
等離子屏幕做不了手機，也是他不看好的關鍵。
董名珠立馬反駁：「液晶要贏就簡單？國外幾十家廠商，國內就這一家。」
「所以啊，獨苗啊！！」陳學兵重重感嘆：「屏幕為什麼這麼貴？人家卡了我們的脖子，京東方孤軍奮戰，咱們能不支持嗎？市長！」
說得都有點感動了，想擦淚。
他是真被卡過的，但凡京東方有能力跟三星拼一拼，哪怕是跟LG過過招，他也不至於到現在還在派人到處接洽屏幕商。
差一代就差一代，就他媽支持國產。
關鍵差好幾代，再怎麼忽悠消費者，也沒人買帳啊。
吳市長倒不太感動。
但是他想了想，應該可以用這個理由感動中國。
他咂了咂嘴，翻看陳學兵的資料。
「你這個項目，通過了？」
「對，我和闞總做的。」
吳市長笑了一聲：「陳總這是。」
「不算吧，聊了聊，想請我和渝富資本一起操作這筆資金，我拒絕了，從我的角度，還是想做好這個項目。」
不過抬高自己，還是有必要的。
旁邊的董名珠聽到這話，才開始有點心驚。
這年輕人也不年輕啊！
還拒絕過重慶？
這些東西能打聽得到，吳市長也沒有質疑，而是看向資金方向，嘆了口氣。
「一百三十億以上我們從哪拿這麼多錢？你答應政府，幫他們配資多少？」
這個數字，資料上並未明確。
陳學兵留了個缺口，也是想一步步抬高價格，拿到最好的條件。
「籌資渠道主要來自於雙方所在地的銀行，他們有個優勢，就是政府引導基金項目，中央給了八億，剩下的配二十億，我來配七億，達到三十五億，拿這三十五億去一比一貸款，配給京東方，剩下的流程就可以走通了。」
實際上壓根沒跟他談具體配多少，怎麼配，因為開會第一天黃市長就宣布把項目否了，這個配資方式只是他的粗略計算。
「你配七個億，你有七個億？」吳市長首先懷疑他的資金能力。
陳學兵微笑：「博時基金已經答應為我籌款五個億，博時，你知道吧？全國社保基金合作機構之一……剩下兩個億，對我來說不是事。」
那就是七個億已經落地。
吳市長聽得有些許激動。
這是幫合肥辦事，說白了，就是沒人幫忙籌資，他們也得招商，這樣的大項目，本來也在他們的考慮範圍之內。
撈到一分，壓力就小一分，項目就更划算一分。
七個億，還能撬動銀行幾個億，那就是十幾個億。
但聽陳學兵的話音，好像還能籌。
他立馬嘆了口氣。
「七個億…我們可沒有中央資金啊，得出28個億？這麼多錢，我們真沒有。」
陳學兵內心罵娘。
前世你們市政拉著銀行給京東方籌了60億！後來錢不夠，又給了30億！
90億都弄出來了，28個億你沒有？！
媽了個巴子，不老實，這人太不老實。
好在陳學兵早就給自己留了巨大的餘量，從容不迫地靠在了椅子上，笑道：
「配資七個億，是給了條件的，我作為基金方來操作這筆錢，除銀行資金以外的政府注入資金，我要收1.5%的管理費，還有政府方總收益的20%，讓我多配點資，也不是不行，合肥能出什麼條件？」
吳市長立馬皺眉。
按他這麼算，除開銀行，政府要出28億，給他們1.5%的管理費，豈不是4000多萬？
一年？
「噝…管理費，太高了點吧，一個項目兩三年，你們管理費上億了。」
「管理費可以免啊。」陳學兵立馬道：「不過收益你們得給高點，25個點，並且退出時機和方式要由我來定。」
說罷，他給身旁的闞治東遞去一個眼神。
稍安勿躁。
答應你的一半管理費，我會處理。
闞治東其實覺得把硬收益放棄了不智，但這小子所圖甚大，跟陸曉春開了保底協議，肯定不是圖這點管理費。
這是場豪賭。
陳學兵出錢，他出名而已。
出錢的把注都壓下去了，他這個出名的，也只能跟上。
吳市長聽到可以不要管理費，神色稍寬，而後拋出一句令人迷惑的話：「陳總，你來都來了，就給我交個實底，你到底能出多少？」
來都來了。
陳學兵想笑，你咋不說大過年的。
來了不是還能走麼。
「行，我交個實底，還能籌五億，收益我要30個點。」
這。
前七個億，二十五個點收益。
後五個億，五個點收益。
吳市長很想問一句：要不35個億你全出了，政府幫你們貸款，只要一半收益呢？
或者，能不能只給五個點，只要後面五個億？
當然，這是傻子的邏輯。
聰明人的邏輯是：對方一開始就錨定了30個點，並且本來就準備好了12個億。
甚至更多。
「12億.還是不夠哇。」吳市長開始裝窮：「二十幾個億，我們實在湊不出來，陳總恐怕還得想想辦法。」
陳學兵感覺不能再退了。
合肥要是不在一開始就全力想辦法，投資一旦超過130億預算，根本承接不了任何意外。
他咧了咧嘴，笑道：「孫書記去年拆了1200萬平米的城區違建，至少五六十億的土地，那些地不會不打算賣吧？」
這又是一筆經濟帳。
合肥建築大多低矮，平均容積率就算2.5。
那就是480萬平方米的土地，7200畝。
地價就算低點，1200一平米，80萬一畝。
57億6千萬。
實際上拆除7200畝，還會多出來一部分。
實際上，按照他了解的那些拆除地段，比如工商所門面房，省委西大門門面房，總工會繁華地段臨街地價商鋪，58棟無主別墅等
孫書記是個狠人，把各委部門的「家財」都給拆了。
這些地段可不是工業地，是正宗的繁華商業地，好歹是個省城，這部分地價應該遠高於1200/平米，甚至是好幾倍。
了解不了對方的底價，就不要隨意談判，陳學兵說五六十億，合肥拿到的地就絕對高於這個價值。
吳市長也了解自己的「家產」，被說出來，多少有點心虛，但哭窮是他的傳統藝能。
「那些地，有的是要補償的，而且哪能這麼快賣出去啊？」
「合肥沒有城投公司？賣不出去，不會不懂抵押吧，吳市長，我除了是搞金融的，名下還有個建築公司。」
明人不必說暗話。
94年分稅制以後各地城投興起，為的就是土地財政。
《預算法》對地方政府借債有限制規定，但土地賣得慢，政府又急缺錢，遂搞了這幫隔壁老王，以企業名義幫政府抵押土地背債。
除城投外，還出現了各式各樣的融資平台。
他們借的錢，稱為：表外債務。
也叫隱性債務。
另一方面，政府也知道土地越來越金貴，不用賣出去，以此方法拿貸款搞基建，招商，環境好了，地價就該漲。
等政府掙了企業稅收，給城投還了貸款，地價也上來了，地還在手裡，可擇良時拍賣。
經濟向好的情況下，地價逐年上漲，這是個良性循環。
這個問題，又到了陳學兵精通的業務範圍內了。
不過吳市長被戳破也絲毫不尷尬：「這個錢，就算我們找銀行借款，也拿不了這麼多，既然你懂，就知道銀行貸款對地估價比實價低，還有比例，不到70%，而且我們的招商形勢你也看見了，補貼眾多企業，還有招商開銷等，很多急用錢的地方。」
這次，輪到陳學兵嘆了口氣。
「吳市長，要搞這麼大的項目，還是破釜沉舟吧.」
他想了想，合肥後世的發展突飛猛進，多背點債，壓力也並不大，遂又開口道：「我覺得項目的貸款，你們應該找國開行談談，他們是政策性銀行，對項目有扶持，至於你們抵押地塊的那部分貸款，應該讓本地的銀行來承接。」
吳市長有些疑惑：「何意？」
「ABS，資產證券化，你有所耳聞吧？」陳學兵也不管他懂不懂，慢悠悠解釋道：
「就是把能夠產生穩定收益但缺乏流動性的資產轉化為可交易證券的過程。
「土地你們是抵押給銀行了，但沒賣啊，土地收益權是不是還在你們手裡？
「這些年，土地漲了不少吧？
「把收益列個表，結構優化一下，做個收益預期，讓地方銀行幫忙把這份收益預期出售給客戶，甚至直接吃下這份預期，你們折扣性地一次性獲得未來幾年的土地收益，買方分得剩餘部分收益。
「這樣一來，一份土地，你們拿到手的錢不應該是70%，而是一倍以上。」
陳學兵輕描淡寫地說出一套模式，換來了車上人的震驚。
還能這麼玩？？
不過，震驚也有限。
畢竟資產證券化的手段以往也不是沒有，比如高速公路的收費權等，他們只是震驚於土地居然也能這麼玩。
不過吳市長的震驚，就不這麼簡單了。
因為：巧了！
這方法，他們已經打算用了。
而且是孫書記請了一大幫專家花了很長一段時間給論證出來的。
這位陳總，居然隨口就說出來了？！
那.那幫專家，有何用？
「陳總.你怎麼想到的？依據是什麼？」
「多一點國際視野，很容易想到，依據，到美國房地產市場裡找就行了，我可以給你提供幾個公司名單。」
陳學兵擺了擺手，對這種點子並不以為意。
他是一直使用金融手段來擴張的。
金融手段，不是簡單的抵押貸款。
只說一個資產證券化，後世五花八門的方法也多的是。
引爆美國金融危機的次貸只是其中一種，PPP項目，不動產投資信託，乃至螞蟻擴張那套消費金融模式，後世諸多資產證券化的案例，都在他腦中。
「關鍵，不在於點子，而在如何正確的使用。」
陳學兵抬起手指，淡淡地開口：
「第一，路徑要正確，你們要把能壓到國開行的貸款壓力儘量壓到國開行頭上，地方上那些聽你們話的銀行才能留有餘力，為你們操作這次證券化。」
「第二，造表的時候不能貪大，用多少就賣多少，賣出去的收益權，始終要分給別人一份，資金有成本，這套模式本來是好的，就怕源源不斷的貪心，多次反覆證券化，是絕對不行的。」
第三。
大家都認真聽著，等著陳學兵的第三。
可久久沒來，呼吸都停滯得有點難受。
許久，陳學兵似笑非笑地掃視大家。
「我又不是吳市長，也不是給政府開會，沒必要強湊三大點三小點吧？最關鍵的，就這兩點。」
一片鬆氣聲。
強迫症都差點被治好了。
隨後，又是一片笑聲。
吳市長略微感慨地搖搖頭，長笑道：
「陳總，真是高手在民間。」
(本章完)
（圖片僅供參考）
考斯特大巴。
木質地板，中央七人折迭辦公桌。
兩側布藝沙發座椅，首席沙發背後的電視牆播放著格力製造的宣傳片。
車上隨行的人見人上來，立馬打開了電視牆邊的隔斷門，是個冰箱和簡易茶水間，燒水泡茶。
上車以後即使站著，依然感覺寬敞。
陳學兵瞬間感覺這玩意兒比MPV要香得多，空間大，改造起來想像力也大。
坐這車，才能吃著火鍋唱著歌去鵝城啊。
還便宜，好買。
埃爾法的MPV，他打電話問過徐雲峰，徐雲峰說能買，但連一汽豐田和廣汽豐田都拿不到，得去上海某家貿易公司訂，這是全國唯一的3C認證公司，每輛加價40萬。
加價的錢都夠買一輛考斯特了。
「車上的空調電器都是我們格力的。」董名珠上車，甚是自豪道。
陳學兵笑著指了指那台電視。
「那個肯定不是。」
格力不做電視，他是知道的。
董名珠對這個槓精翻了個白眼：「我們是做白色家電的，電視我們是不會碰的。」
「白色家電？」陳學兵揚了揚眉。
旁邊燒水的格力工作人員笑著解釋道：
「空調冰箱洗衣機，廚房電器，衛浴，這些注重耐用和穩定性的家電就是白色家電，這個市場是有品牌積累和技術壁壘的，外觀設計簡潔為主，早年設計基本都是白色，黑色家電是側重娛樂體驗的家電，電視影音設備遊戲機都算，以前基本都是黑色外殼，是為了降低屏幕反光，防干擾。」
陳學兵聞言點點頭，懂了。
「黑家電疊代太快，市場除了認牌子，還認那些看得見聽得著的數據，解析度，屏幕尺寸，影音效果，技術更新慢了市場不買帳，白家電的技術看不見，你們有先發優勢，易於打造護城河。」
董名珠側了側頭：「護城河這個詞不錯。」
陳學兵笑著坐下：「下次董總開會要是用這個詞，我可要收版權費啊。」
一幫人皆笑，唯有董小姐垮著個臉。
陳學兵又指著電視牆道：「吳市長，現在合肥沒人做彩電吧？」
吳市長聞弦歌而知雅意：「有了液晶，彩電企業就願意來？」
此刻，董名珠總算說了句公道話：「液晶屏幕在電視整機成本里占比太高了，主要是大陸的彩電製造商聰明，這麼多年，把其他部件的成本都壓下來了，導致屏幕成本占比更高，幾乎達到了三分之二，台企電腦屏幕占比非常高，日韓屏幕主攻電視，屏幕這東西運輸又存在一定麻煩，容易損壞，所以成本決定，電視生產放在沿海地區更划算。」
陳學兵內心點了個贊，有個專業嘴替真好。
吳市長一聽，思維拓展開來。
「那有了屏幕，做電腦的廠家也願意過來？」
「那是當然。」陳學兵就勢展開：「電腦成本集中在CPU，顯卡，屏幕，內存，典型的半導體產業，面板企業也是半導體，TFT（薄膜電晶體）和驅動IC都是半導體，產業關聯度非常高，有了京東方，合肥就有了發展半導體集群的可能，如果董總的企業是一棟豪華別墅，那京東方就是一把萬能鑰匙，你們拿在手裡，想開哪家，就開哪家。」
這個比喻絕了。
合肥，最擅長的就是開別人家的門！
不過有時候沒有鑰匙，只能翻窗進去。
或者直接踹門。
這段時間合肥招商團第一個瞄準的就是兄弟城市，安徽地界都被他們強行踹門闖進去翻了一遍，蚌埠捲菸廠，安徽鐵道發展集團，機械工業第一設計研究院，中鐵快運…
能勸的都勸了。
搬至合肥。
蕪湖嗚呼了，蚌埠繃不住了，小兄弟們破口大罵。
有省里罩著，他們還是有底氣的。
但去別人家，可不好這麼闖啊。
出門搶劫不是，招商，總得有個名目。
於是他們合計了一下：咱們的美菱電器，榮事達，還是輝煌過的，引領過的。
名頭有了：產業復興！
這個復興的過程中，要是還能往外擴一擴，也是極好的。
屏幕，半導體，這個好啊。
擴出去，那可就視野遼闊了。
吳市長剛開始心動，董名珠又是一盆冷水：
「產業是好，關鍵還要盈利，去年到今天的液晶屏幕價格有波動，液晶也不是面板的唯一方向，長虹現在在跟韓國歐麗安談收購，做等離子電視，等離子亮度高，對比度和色彩鮮艷度也比液晶強，就是貴了點，人家真做起來了，國外廠商也不一定打得過，我們車上這台就是等離子，吳市長你看看視覺效果，是不是很鮮艷。」
長虹是在家電領域黑白兩道通吃，黑的也做白的也做，是格力的對手，格力對他們還是比較了解的。
吳市長又又心動了。
好好好，這個也好。
陳學兵冷笑一聲：「等離子是氣體混合物，基礎技術可不是半導體，頂多跟半導體加工刻蝕有關係，而且小屏幕非常難做，基本都在40寸以上，電腦不好做，手機不能做，只能做電視，可算不上萬能鑰匙，而且松下包攬了這麼多專利，他們要贏，很難。」
聊起屏幕，陳學兵為了手機是下過苦功夫的。
等離子屏幕做不了手機，也是他不看好的關鍵。
董名珠立馬反駁：「液晶要贏就簡單？國外幾十家廠商，國內就這一家。」
「所以啊，獨苗啊！！」陳學兵重重感嘆：「屏幕為什麼這麼貴？人家卡了我們的脖子，京東方孤軍奮戰，咱們能不支持嗎？市長！」
說得都有點感動了，想擦淚。
他是真被卡過的，但凡京東方有能力跟三星拼一拼，哪怕是跟LG過過招，他也不至於到現在還在派人到處接洽屏幕商。
差一代就差一代，就他媽支持國產。
關鍵差好幾代，再怎麼忽悠消費者，也沒人買帳啊。
吳市長倒不太感動。
但是他想了想，應該可以用這個理由感動中國。
他咂了咂嘴，翻看陳學兵的資料。
「你這個項目，通過了？」
「對，我和闞總做的。」
吳市長笑了一聲：「陳總這是。」
「不算吧，聊了聊，想請我和渝富資本一起操作這筆資金，我拒絕了，從我的角度，還是想做好這個項目。」
不過抬高自己，還是有必要的。
旁邊的董名珠聽到這話，才開始有點心驚。
這年輕人也不年輕啊！
還拒絕過重慶？
這些東西能打聽得到，吳市長也沒有質疑，而是看向資金方向，嘆了口氣。
「一百三十億以上我們從哪拿這麼多錢？你答應政府，幫他們配資多少？」
這個數字，資料上並未明確。
陳學兵留了個缺口，也是想一步步抬高價格，拿到最好的條件。
「籌資渠道主要來自於雙方所在地的銀行，他們有個優勢，就是政府引導基金項目，中央給了八億，剩下的配二十億，我來配七億，達到三十五億，拿這三十五億去一比一貸款，配給京東方，剩下的流程就可以走通了。」
實際上壓根沒跟他談具體配多少，怎麼配，因為開會第一天黃市長就宣布把項目否了，這個配資方式只是他的粗略計算。
「你配七個億，你有七個億？」吳市長首先懷疑他的資金能力。
陳學兵微笑：「博時基金已經答應為我籌款五個億，博時，你知道吧？全國社保基金合作機構之一……剩下兩個億，對我來說不是事。」
那就是七個億已經落地。
吳市長聽得有些許激動。
這是幫合肥辦事，說白了，就是沒人幫忙籌資，他們也得招商，這樣的大項目，本來也在他們的考慮範圍之內。
撈到一分，壓力就小一分，項目就更划算一分。
七個億，還能撬動銀行幾個億，那就是十幾個億。
但聽陳學兵的話音，好像還能籌。
他立馬嘆了口氣。
「七個億…我們可沒有中央資金啊，得出28個億？這麼多錢，我們真沒有。」
陳學兵內心罵娘。
前世你們市政拉著銀行給京東方籌了60億！後來錢不夠，又給了30億！
90億都弄出來了，28個億你沒有？！
媽了個巴子，不老實，這人太不老實。
好在陳學兵早就給自己留了巨大的餘量，從容不迫地靠在了椅子上，笑道：
「配資七個億，是給了條件的，我作為基金方來操作這筆錢，除銀行資金以外的政府注入資金，我要收1.5%的管理費，還有政府方總收益的20%，讓我多配點資，也不是不行，合肥能出什麼條件？」
吳市長立馬皺眉。
按他這麼算，除開銀行，政府要出28億，給他們1.5%的管理費，豈不是4000多萬？
一年？
「噝…管理費，太高了點吧，一個項目兩三年，你們管理費上億了。」
「管理費可以免啊。」陳學兵立馬道：「不過收益你們得給高點，25個點，並且退出時機和方式要由我來定。」
說罷，他給身旁的闞治東遞去一個眼神。
稍安勿躁。
答應你的一半管理費，我會處理。
闞治東其實覺得把硬收益放棄了不智，但這小子所圖甚大，跟陸曉春開了保底協議，肯定不是圖這點管理費。
這是場豪賭。
陳學兵出錢，他出名而已。
出錢的把注都壓下去了，他這個出名的，也只能跟上。
吳市長聽到可以不要管理費，神色稍寬，而後拋出一句令人迷惑的話：「陳總，你來都來了，就給我交個實底，你到底能出多少？」
來都來了。
陳學兵想笑，你咋不說大過年的。
來了不是還能走麼。
「行，我交個實底，還能籌五億，收益我要30個點。」
這。
前七個億，二十五個點收益。
後五個億，五個點收益。
吳市長很想問一句：要不35個億你全出了，政府幫你們貸款，只要一半收益呢？
或者，能不能只給五個點，只要後面五個億？
當然，這是傻子的邏輯。
聰明人的邏輯是：對方一開始就錨定了30個點，並且本來就準備好了12個億。
甚至更多。
「12億.還是不夠哇。」吳市長開始裝窮：「二十幾個億，我們實在湊不出來，陳總恐怕還得想想辦法。」
陳學兵感覺不能再退了。
合肥要是不在一開始就全力想辦法，投資一旦超過130億預算，根本承接不了任何意外。
他咧了咧嘴，笑道：「孫書記去年拆了1200萬平米的城區違建，至少五六十億的土地，那些地不會不打算賣吧？」
這又是一筆經濟帳。
合肥建築大多低矮，平均容積率就算2.5。
那就是480萬平方米的土地，7200畝。
地價就算低點，1200一平米，80萬一畝。
57億6千萬。
實際上拆除7200畝，還會多出來一部分。
實際上，按照他了解的那些拆除地段，比如工商所門面房，省委西大門門面房，總工會繁華地段臨街地價商鋪，58棟無主別墅等
孫書記是個狠人，把各委部門的「家財」都給拆了。
這些地段可不是工業地，是正宗的繁華商業地，好歹是個省城，這部分地價應該遠高於1200/平米，甚至是好幾倍。
了解不了對方的底價，就不要隨意談判，陳學兵說五六十億，合肥拿到的地就絕對高於這個價值。
吳市長也了解自己的「家產」，被說出來，多少有點心虛，但哭窮是他的傳統藝能。
「那些地，有的是要補償的，而且哪能這麼快賣出去啊？」
「合肥沒有城投公司？賣不出去，不會不懂抵押吧，吳市長，我除了是搞金融的，名下還有個建築公司。」
明人不必說暗話。
94年分稅制以後各地城投興起，為的就是土地財政。
《預算法》對地方政府借債有限制規定，但土地賣得慢，政府又急缺錢，遂搞了這幫隔壁老王，以企業名義幫政府抵押土地背債。
除城投外，還出現了各式各樣的融資平台。
他們借的錢，稱為：表外債務。
也叫隱性債務。
另一方面，政府也知道土地越來越金貴，不用賣出去，以此方法拿貸款搞基建，招商，環境好了，地價就該漲。
等政府掙了企業稅收，給城投還了貸款，地價也上來了，地還在手裡，可擇良時拍賣。
經濟向好的情況下，地價逐年上漲，這是個良性循環。
這個問題，又到了陳學兵精通的業務範圍內了。
不過吳市長被戳破也絲毫不尷尬：「這個錢，就算我們找銀行借款，也拿不了這麼多，既然你懂，就知道銀行貸款對地估價比實價低，還有比例，不到70%，而且我們的招商形勢你也看見了，補貼眾多企業，還有招商開銷等，很多急用錢的地方。」
這次，輪到陳學兵嘆了口氣。
「吳市長，要搞這麼大的項目，還是破釜沉舟吧.」
他想了想，合肥後世的發展突飛猛進，多背點債，壓力也並不大，遂又開口道：「我覺得項目的貸款，你們應該找國開行談談，他們是政策性銀行，對項目有扶持，至於你們抵押地塊的那部分貸款，應該讓本地的銀行來承接。」
吳市長有些疑惑：「何意？」
「ABS，資產證券化，你有所耳聞吧？」陳學兵也不管他懂不懂，慢悠悠解釋道：
「就是把能夠產生穩定收益但缺乏流動性的資產轉化為可交易證券的過程。
「土地你們是抵押給銀行了，但沒賣啊，土地收益權是不是還在你們手裡？
「這些年，土地漲了不少吧？
「把收益列個表，結構優化一下，做個收益預期，讓地方銀行幫忙把這份收益預期出售給客戶，甚至直接吃下這份預期，你們折扣性地一次性獲得未來幾年的土地收益，買方分得剩餘部分收益。
「這樣一來，一份土地，你們拿到手的錢不應該是70%，而是一倍以上。」
陳學兵輕描淡寫地說出一套模式，換來了車上人的震驚。
還能這麼玩？？
不過，震驚也有限。
畢竟資產證券化的手段以往也不是沒有，比如高速公路的收費權等，他們只是震驚於土地居然也能這麼玩。
不過吳市長的震驚，就不這麼簡單了。
因為：巧了！
這方法，他們已經打算用了。
而且是孫書記請了一大幫專家花了很長一段時間給論證出來的。
這位陳總，居然隨口就說出來了？！
那.那幫專家，有何用？
「陳總.你怎麼想到的？依據是什麼？」
「多一點國際視野，很容易想到，依據，到美國房地產市場裡找就行了，我可以給你提供幾個公司名單。」
陳學兵擺了擺手，對這種點子並不以為意。
他是一直使用金融手段來擴張的。
金融手段，不是簡單的抵押貸款。
只說一個資產證券化，後世五花八門的方法也多的是。
引爆美國金融危機的次貸只是其中一種，PPP項目，不動產投資信託，乃至螞蟻擴張那套消費金融模式，後世諸多資產證券化的案例，都在他腦中。
「關鍵，不在於點子，而在如何正確的使用。」
陳學兵抬起手指，淡淡地開口：
「第一，路徑要正確，你們要把能壓到國開行的貸款壓力儘量壓到國開行頭上，地方上那些聽你們話的銀行才能留有餘力，為你們操作這次證券化。」
「第二，造表的時候不能貪大，用多少就賣多少，賣出去的收益權，始終要分給別人一份，資金有成本，這套模式本來是好的，就怕源源不斷的貪心，多次反覆證券化，是絕對不行的。」
第三。
大家都認真聽著，等著陳學兵的第三。
可久久沒來，呼吸都停滯得有點難受。
許久，陳學兵似笑非笑地掃視大家。
「我又不是吳市長，也不是給政府開會，沒必要強湊三大點三小點吧？最關鍵的，就這兩點。」
一片鬆氣聲。
強迫症都差點被治好了。
隨後，又是一片笑聲。
吳市長略微感慨地搖搖頭，長笑道：
「陳總，真是高手在民間。」
(本章完)