第675章 談判
白如星惱怒了。
白如星本就憋了一肚子火氣。
從談判開始，尤明亮就全程態度冷淡，言語間處處帶著輕視，壓根沒把明州縣的人放在眼裡，這讓他心裡極為惱怒。
此刻聽完尤明亮的話，他再也按捺不住，猛地開口反駁，聲音都拔高了幾分。
「尤書記，這筆帳根本不能這麼算！」
「整整兩千畝土地，這可不是三五畝的小數目！你們打著補償的旗號，拿我們明州的土地去開發房產、賺取暴利，胃口實在太大了！」
「這麼多土地，我們絕對不可能答應，堅決不同意！」白如星面色漲紅，態度堅決，寸步不讓。
尤明亮抬眼，一雙冷眸直直盯著情緒激動的白如星，眼神里滿是不屑，慢悠悠開口反問：「哦？那白同志倒是說說看，在你看來，給我們海城開發區多少土地，才算合適？」
一句話瞬間把白如星問得啞口無言。他常年深耕紀檢一線，最擅長的是查案斷案、追查線索，對於土地開發、經濟核算、政企營收這些領域一竅不通，腦子裡半點概念都沒有，張了張嘴，半天擠不出一句話，場面頓時有些尷尬。
就在白如星束手無策之際，身旁的陳光明從容不迫地拿起手邊的筆，低頭在筆記本上快速寫寫畫畫，粗略核算了一番，隨即抬眼開口，沉穩有力地說道：
「尤書記，我來幫你算一筆明白帳。」
「這兩千畝土地，折算下來總面積足足有一百三十多萬平方米。按照當下三四線城市主流的30層高層住宅標準，2.8的常規容積率來核算，整塊地塊完全開發下來，能夠造出三百七十多萬平方米的商品房。」
「按照本地樓市均價五千一平方米的價格測算，整個樓盤全部售罄，帳面總營收能夠達到一百八十多億。再剔除掉小區公共配套、物業辦公用房、設備用房這些無法對外售賣的公攤及配套房源，真正能夠對外銷售、實打實變現的銷售額，穩穩在一百六十億元以上。」
「說句公道話，我們調整規劃確實給你們前期工作造成了一定困擾，但無論如何，這點影響，絕對不可能讓你們產生一百多億的損失吧？這個補償口徑，未免太離譜了。」
尤明亮顯然沒料到，眼前這個年輕的陳光明，居然不跟他空口扯皮，直接用實打實的數據擺事實、講道理，直接揭穿了他們要價之高。
尤明亮一時間話語頓住，臉上的傲慢收斂了幾分，下意識側頭看向身側的王風山。
王風山微微俯身，壓低聲音輕聲提醒：「尤書記，明州開發區如今落地的幾個龍頭大項目，全都是陳光明一手對接引進來的。他還分管了一段時間的城建工作，最擅長精打細算、核算經濟帳目，對樓市、地產開發、項目營收這一套，門兒清……」
尤明亮眼底閃過一絲詫異，忍不住多看了陳光明兩眼。
此前他一直以為，陳光明不過是個膽子大、敢沖敢闖、愛挑事的年輕幹部，沒什麼真本事，如今才發現，這年輕人是真的有兩把刷子，絕非徒有虛名。
沉默片刻，尤明亮再度開口，語氣帶著一絲刻意的辯駁：「光明同志，你這算法太片面了，只算了營收，壓根沒扣除開發的各類硬性成本。」
他頓了頓，有條不紊地接著算道：
「咱們就按本地三四線樓市的常規開發開銷來算：土地出讓金、各項契稅加起來，就要占到總貨值的四成左右，折算下來差不多六十六億；後期高層樓棟建安施工、小區綠化、管網鋪設、電梯配套、公共設施建設，每平米造價兩千出頭，整體算下來也要七十五億上下；再加上前期營銷推廣、GG宣傳、日常管理運營、銀行開發貸款的利息支出，又要多出十五億的硬性開銷。」
「除此之外，項目全周期的增值稅、土地增值稅、企業所得稅等各類稅費，綜合占比達到銷售額的兩成，完稅就要三十三億。把所有建設成本、運營開銷、稅費全部扣除完畢，這個項目從頭到尾做下來，真正落到企業手裡的稅後純利潤，也就二十一二個億。」
「所謂一百多億，純粹是字面數據......」
一旁的宋麗聽完這番精準核算，瞬間看穿了對方的小心思，嘴角勾起一抹冰冷的笑意，語氣帶著濃濃的譏諷。
「尤書記，你們的算盤打得真是精妙至極。上級部門當初下發文件，只是要求兩地開發區合併整合資源、協同發展，到頭來，你們不想好好推進合併工作，反而一門心思盯著我們明州開發區的土地，想方設法藉機牟利、從中賺錢！」
「張口就要拿到二十多億的純利潤，胃口真是不小！」
「照這麼算，我們乾脆直接從明州縣財政撥二十個億補償給你們，豈不更省事？」
尤明亮聞言，臉上露出一抹倨傲的笑容，語氣帶著毫不掩飾的嘲諷：「宋書記這話倒是不假，真要是明州方面願意拿出二十億現金補償，我們自然欣然收下。不過我太清楚明州縣的財政底子了，別說二十億，怕是連兩個億，拿出來也不是那麼容易的吧？呵呵呵……」
這番直白的嘲諷，瞬間讓宋麗氣得牙根發癢、胸口發悶，可偏偏無力反駁。明州本就是偏遠貧困縣，財政收支常年緊張，家底薄弱是全市皆知的事實，對方說的是實話，她壓根無從辯駁，只能硬生生憋著這口悶氣。
眼看著雙方爭執越來越激烈，火藥味越來越濃，隨時可能徹底談崩，居中調停的徐虹連忙抬手打斷兩人的對峙，出聲打圓場。
「好了好了，大家都冷靜一下，別再爭執不休了。第一條爭議太大，暫時擱置，我們先不討論，直接往下看第二條條款，好吧？」
話音落下，徐虹翻看了一眼桌上的談判文件，沉聲念道：「第二，明州方面需單獨出資，向海城開發區補償各類項目損耗、運維費用，合計一千萬元整！」
話音剛落，白如星立刻再次出聲反駁，「尤書記，既然要我們賠錢，總得有理有據吧？請問海城開發區到底產生了哪些項目損耗、哪些運維開支？」
「一千萬元不是小數目，你不能空口白牙一句話就讓我們掏錢，麻煩把詳細的費用清單、明細單據拿出來！」
尤明亮聞言，淡淡一笑，「明細單子我們當然有，各項開銷都在逐一細細統計、核對梳理，目前還沒最終定稿。等全部統計完畢，最終金額恐怕不止一千萬。」
一旁的陳光明聽得通透，當即嗤笑一聲，語氣滿是嘲諷：「尤書記其實沒必要費力氣統計了。這第二條條款，再加上之前的兩千畝土地要求，說到底，本質就一件事——逼著我們明州開發區割肉讓利。」
「說白了就是，我們想要回原本屬於自己的明州開發區，要麼乖乖割讓優質土地，要麼掏出真金白銀賠錢，別無選擇，是這個意思吧？」
「你說得一點沒錯。」尤明亮坦然應下，絲毫沒有遮掩自己的目的，他笑著看向陳光明：
「明州開發區能夠順利升級為國家級開發區，全程靠著我們海城開發區的名頭、資源和人脈鋪墊。我們海城這邊出錢、出人、出力，忙活了大半天，最後到頭來一無所獲，你們平白撿了個國家級的優質招牌，怎麼也得讓我們撈點補償、討點好處吧？畢竟天下沒有免費的午餐。」
「可從頭到尾，你們海城開發區根本沒付出任何實質性成本！」陳光明眉頭緊鎖，聲音沉了幾分，字字鏗鏘「尤書記，咱們今天打開天窗說亮話，攤開來講，你們捫心自問，到底為明州開發區升級付出了什麼實打實的成本？」
「在場所有人心裡都清楚，你們根本沒有任何實質投入！」
「所謂的幫忙，不過是借著市裡的名義，往省商務廳遞交了一份申報報告，簡單整理、編造了幾組申報數據而已，動動手指、走個流程的事。」
「你們如今口中所謂的巨額損失、運維損耗，全都是建立在虛假假設之上，靠著『雞生蛋、蛋生雞』的空想邏輯推算出來的虛擬損失，壓根就不存在，完全是無中生有！」
陳光明越說越氣憤，直接抬高音量，目光銳利地掃過對面幾人，直指文件條款：「而且你們今天突然拋出來的這四個苛刻條件，我越看越覺得刺眼，越看越離譜，簡直就是新時代的《南京條約》！」
白如星本就憋了一肚子火氣。
從談判開始，尤明亮就全程態度冷淡，言語間處處帶著輕視，壓根沒把明州縣的人放在眼裡，這讓他心裡極為惱怒。
此刻聽完尤明亮的話，他再也按捺不住，猛地開口反駁，聲音都拔高了幾分。
「尤書記，這筆帳根本不能這麼算！」
「整整兩千畝土地，這可不是三五畝的小數目！你們打著補償的旗號，拿我們明州的土地去開發房產、賺取暴利，胃口實在太大了！」
「這麼多土地，我們絕對不可能答應，堅決不同意！」白如星面色漲紅，態度堅決，寸步不讓。
尤明亮抬眼，一雙冷眸直直盯著情緒激動的白如星，眼神里滿是不屑，慢悠悠開口反問：「哦？那白同志倒是說說看，在你看來，給我們海城開發區多少土地，才算合適？」
一句話瞬間把白如星問得啞口無言。他常年深耕紀檢一線，最擅長的是查案斷案、追查線索，對於土地開發、經濟核算、政企營收這些領域一竅不通，腦子裡半點概念都沒有，張了張嘴，半天擠不出一句話，場面頓時有些尷尬。
就在白如星束手無策之際，身旁的陳光明從容不迫地拿起手邊的筆，低頭在筆記本上快速寫寫畫畫，粗略核算了一番，隨即抬眼開口，沉穩有力地說道：
「尤書記，我來幫你算一筆明白帳。」
「這兩千畝土地，折算下來總面積足足有一百三十多萬平方米。按照當下三四線城市主流的30層高層住宅標準，2.8的常規容積率來核算，整塊地塊完全開發下來，能夠造出三百七十多萬平方米的商品房。」
「按照本地樓市均價五千一平方米的價格測算，整個樓盤全部售罄，帳面總營收能夠達到一百八十多億。再剔除掉小區公共配套、物業辦公用房、設備用房這些無法對外售賣的公攤及配套房源，真正能夠對外銷售、實打實變現的銷售額，穩穩在一百六十億元以上。」
「說句公道話，我們調整規劃確實給你們前期工作造成了一定困擾，但無論如何，這點影響，絕對不可能讓你們產生一百多億的損失吧？這個補償口徑，未免太離譜了。」
尤明亮顯然沒料到，眼前這個年輕的陳光明，居然不跟他空口扯皮，直接用實打實的數據擺事實、講道理，直接揭穿了他們要價之高。
尤明亮一時間話語頓住，臉上的傲慢收斂了幾分，下意識側頭看向身側的王風山。
王風山微微俯身，壓低聲音輕聲提醒：「尤書記，明州開發區如今落地的幾個龍頭大項目，全都是陳光明一手對接引進來的。他還分管了一段時間的城建工作，最擅長精打細算、核算經濟帳目，對樓市、地產開發、項目營收這一套，門兒清……」
尤明亮眼底閃過一絲詫異，忍不住多看了陳光明兩眼。
此前他一直以為，陳光明不過是個膽子大、敢沖敢闖、愛挑事的年輕幹部，沒什麼真本事，如今才發現，這年輕人是真的有兩把刷子，絕非徒有虛名。
沉默片刻，尤明亮再度開口，語氣帶著一絲刻意的辯駁：「光明同志，你這算法太片面了，只算了營收，壓根沒扣除開發的各類硬性成本。」
他頓了頓，有條不紊地接著算道：
「咱們就按本地三四線樓市的常規開發開銷來算：土地出讓金、各項契稅加起來，就要占到總貨值的四成左右，折算下來差不多六十六億；後期高層樓棟建安施工、小區綠化、管網鋪設、電梯配套、公共設施建設，每平米造價兩千出頭，整體算下來也要七十五億上下；再加上前期營銷推廣、GG宣傳、日常管理運營、銀行開發貸款的利息支出，又要多出十五億的硬性開銷。」
「除此之外，項目全周期的增值稅、土地增值稅、企業所得稅等各類稅費，綜合占比達到銷售額的兩成，完稅就要三十三億。把所有建設成本、運營開銷、稅費全部扣除完畢，這個項目從頭到尾做下來，真正落到企業手裡的稅後純利潤，也就二十一二個億。」
「所謂一百多億，純粹是字面數據......」
一旁的宋麗聽完這番精準核算，瞬間看穿了對方的小心思，嘴角勾起一抹冰冷的笑意，語氣帶著濃濃的譏諷。
「尤書記，你們的算盤打得真是精妙至極。上級部門當初下發文件，只是要求兩地開發區合併整合資源、協同發展，到頭來，你們不想好好推進合併工作，反而一門心思盯著我們明州開發區的土地，想方設法藉機牟利、從中賺錢！」
「張口就要拿到二十多億的純利潤，胃口真是不小！」
「照這麼算，我們乾脆直接從明州縣財政撥二十個億補償給你們，豈不更省事？」
尤明亮聞言，臉上露出一抹倨傲的笑容，語氣帶著毫不掩飾的嘲諷：「宋書記這話倒是不假，真要是明州方面願意拿出二十億現金補償，我們自然欣然收下。不過我太清楚明州縣的財政底子了，別說二十億，怕是連兩個億，拿出來也不是那麼容易的吧？呵呵呵……」
這番直白的嘲諷，瞬間讓宋麗氣得牙根發癢、胸口發悶，可偏偏無力反駁。明州本就是偏遠貧困縣，財政收支常年緊張，家底薄弱是全市皆知的事實，對方說的是實話，她壓根無從辯駁，只能硬生生憋著這口悶氣。
眼看著雙方爭執越來越激烈，火藥味越來越濃，隨時可能徹底談崩，居中調停的徐虹連忙抬手打斷兩人的對峙，出聲打圓場。
「好了好了，大家都冷靜一下，別再爭執不休了。第一條爭議太大，暫時擱置，我們先不討論，直接往下看第二條條款，好吧？」
話音落下，徐虹翻看了一眼桌上的談判文件，沉聲念道：「第二，明州方面需單獨出資，向海城開發區補償各類項目損耗、運維費用，合計一千萬元整！」
話音剛落，白如星立刻再次出聲反駁，「尤書記，既然要我們賠錢，總得有理有據吧？請問海城開發區到底產生了哪些項目損耗、哪些運維開支？」
「一千萬元不是小數目，你不能空口白牙一句話就讓我們掏錢，麻煩把詳細的費用清單、明細單據拿出來！」
尤明亮聞言，淡淡一笑，「明細單子我們當然有，各項開銷都在逐一細細統計、核對梳理，目前還沒最終定稿。等全部統計完畢，最終金額恐怕不止一千萬。」
一旁的陳光明聽得通透，當即嗤笑一聲，語氣滿是嘲諷：「尤書記其實沒必要費力氣統計了。這第二條條款，再加上之前的兩千畝土地要求，說到底，本質就一件事——逼著我們明州開發區割肉讓利。」
「說白了就是，我們想要回原本屬於自己的明州開發區，要麼乖乖割讓優質土地，要麼掏出真金白銀賠錢，別無選擇，是這個意思吧？」
「你說得一點沒錯。」尤明亮坦然應下，絲毫沒有遮掩自己的目的，他笑著看向陳光明：
「明州開發區能夠順利升級為國家級開發區，全程靠著我們海城開發區的名頭、資源和人脈鋪墊。我們海城這邊出錢、出人、出力，忙活了大半天，最後到頭來一無所獲，你們平白撿了個國家級的優質招牌，怎麼也得讓我們撈點補償、討點好處吧？畢竟天下沒有免費的午餐。」
「可從頭到尾，你們海城開發區根本沒付出任何實質性成本！」陳光明眉頭緊鎖，聲音沉了幾分，字字鏗鏘「尤書記，咱們今天打開天窗說亮話，攤開來講，你們捫心自問，到底為明州開發區升級付出了什麼實打實的成本？」
「在場所有人心裡都清楚，你們根本沒有任何實質投入！」
「所謂的幫忙，不過是借著市裡的名義，往省商務廳遞交了一份申報報告，簡單整理、編造了幾組申報數據而已，動動手指、走個流程的事。」
「你們如今口中所謂的巨額損失、運維損耗，全都是建立在虛假假設之上，靠著『雞生蛋、蛋生雞』的空想邏輯推算出來的虛擬損失，壓根就不存在，完全是無中生有！」
陳光明越說越氣憤，直接抬高音量，目光銳利地掃過對面幾人，直指文件條款：「而且你們今天突然拋出來的這四個苛刻條件，我越看越覺得刺眼，越看越離譜，簡直就是新時代的《南京條約》！」