第124章 房產危機前的崛起機會
第124章 房產危機前的崛起機會
「老闆，想要快速發展，其實很簡單，咱們萬安集團的問題最主要就是在於資金不足，這在一定程度上限制了我們的擴張步伐。
我舉個例子，1975年3月份的時候，萬安集團與多家房地產公司競逐灣仔一塊地皮。
那一次，我們下定決心一定要拍下那塊地皮，因為大家都看到了那塊地皮的價值。
我們為此，甚至籌資了5000萬港元，其中有三千萬是公司的現金，剩下兩千萬港元是您父親先墊資進來的，沒有向銀行貸過一分錢。
結果，這塊地皮最終成交價是7600萬港元，遠遠超過我們籌集到的5000萬港元。
如果當時我們萬安集團狠下心來，先將地皮拍下來，我們再向銀行貸款，完全可以繼續競爭。
可惜當時我們選擇放棄了。
而拍下這塊地皮的地產商，憑藉著這塊地皮，在上一年因為房價相比1975年的時候已經漲了許多，為此他們賺了足足上億港元，回報率超過一倍。
這只是其中的一個例子，我入職萬安集團，見識過太多太多這種遺憾，這也是我們萬安集團發展緩慢的原因。
當然了，如此謹慎的投資作風，也不是沒有好處，我舉個最接近現在的例子，1974年，受石油危機的影響，香江房地產業受到牽連，地價下跌40%，樓價下跌了30到40。
那一場，香江有許多大肆擴張負債嚴重的房地產企業因為資金鍊的斷裂，相繼倒閉或者被兼併了。
而我們萬安集團由於負債為零，儘管那段時間的利潤也大跌，但基本沒有任何破產危機，甚至沒有什麼損失，只是那兩年所賺的錢少了很多而已，所以我們得以安全度過。
所以，老闆您說想要快速地發展，最簡單的辦法就是向銀行借貸，擴充我們的資金實力，唯有資金足夠龐大，我們才有更多的發展機會。
但是擴張往往會帶來一定的風險性，比如現在也處於一場石油危機中，這一次看似對房地產行業暫時沒有影響，但是誰也不知道會不會再一次發生房地產危機。
所以，就看老闆您如何抉擇了。」楊名逸直接將自己的想法說了出來。
林浩然點了點頭，現在的萬安集團，的確是就如同楊名逸的說法那樣。
比如，如今集團的大部分資金都用在北角那個項目上，再加上此前又花了將近兩千萬港元買下510萬股的靑洲英坭股票。
如今，整個集團的可用資金，甚至只有可憐的幾百萬港元，對於一個集團來講，這點資金基本上想干點什麼大事情，都很難了。
可實際上，萬安集團完全可以利用集團的優勢，向銀行貸款，繼續發展更多的項目，完全可以在同一個時間內，同時發展兩個、三個甚至是更多的地產項目。
而不是當一筆大資金投入到一個項目之後，在這個項目的回報沒有到手前，集團就沒有任何的投資實力。
由此可見，雖然穩步發展能夠大大地降低企業的危機，可卻也浪費了許多發展的機會。
至於房地產危機，如果不出意外的話，再過三年，也就是1982年，特別是某位夫人在大會堂門口摔了一跤過後，香江又會再一次爆發一次非常嚴重的地產危機。
這一次的地產危機，導致在1982年底香江樓價比1981年高點下跌了60%，到1983年，市場更是全面崩潰，影響非常巨大。
不過，現在離那時候還有三年的時間，這足以讓萬安集團快速發展起來了。
而且，房產危機對別人來說，是一個災難，而對林浩然來講，何嘗不是一次絕好的機會。
只要把握得好，他便能利用這次危機躋身香江最頂級地產行業，前提是他要在這三年時間幫助萬安集團積攢足夠多的資金。
而如今，他就要幫助萬安集團一步步崛起來，而不是再像以往那樣，緩慢穩步發展，這不是林浩然的風格。
「楊總，如今有什麼好的房產投資項目嗎？」林浩然靠在椅子背上，向楊名逸問道。
「據我所知，再過幾天，香江政府將會再次拍賣幾塊地皮，如果老闆您有興趣的話，我可以向拍賣會那邊打個電話讓他們將拍賣項目的資料傳真一份給我們，到時候或許老闆您可以物色一番。」楊名逸給出了建議。
楊名逸猜到了林浩然的想法，或許這位新老闆，要走貸款的道路了。
對於這種決策，他是喜聞樂見的，畢竟如此才能將萬安集團快速地發展起來，如果還按照以往的經營理念來發展，那萬安集團只會離其它房地產商的差距越來越大。
作為萬安集團的總經理，且在集團工作了將近二十年，他對集團是擁有非常深的感情的。
只不過，集團如何發展，是老闆決定，而不是他這位打工人決定。
林浩然點了點頭，說道：「行，那你安排一下。」
十幾分鐘後，林浩然手中拿到了一份地皮拍賣的資料。
這次，香江政府拿出來拍賣的地皮並不多，只有四塊，分別位於九龍塘、葵涌、柴灣以及麻油地以西的填海項目。
看完這四塊地皮的介紹，林浩然便直接將麻油地以西的這塊填海項目淘汰掉了。
填海項目的地皮競拍不會太高，油麻地這個位置也很不錯，利潤必定會不低。
但是競拍下來之後，需要自己花錢去填海，填完海之後再進一步開發，周期性太長了，如果林浩然現在擁有大批資金，他倒是可以拿下，可他沒有！
所以，林浩然將目光看向了九龍塘、葵涌以及柴灣這三個地方。
柴灣適合發展工業大樓，九龍塘適合發展低密度建築，經過思考之後，林浩然覺得還是葵涌這塊地更有發展優勢。
葵涌的優勢很明顯，自從60年代開始將貨運碼頭發展到葵涌那邊之後，那邊的人流量也越來越多，再加上葵涌也是香江有名的工業開發區。
所以，在葵涌就業的人口也是非常多的，就目前來看，葵涌一帶的樓盤，也非常好賣，剛需人群非常多。
市中心的房價，相對於許多普通市民來講，還是太貴了。
而葵涌，挨著九龍市中心，房價又沒那麼高，恰好是許多中層階級的人群的目標。
可以說，如果萬安集團拿下葵涌的這塊地皮，商品房建成之後，不愁賣！
雖然地理位置比北角那個項目差了不少，可相對而言，地皮單價也會低上不少。
葵涌這塊地皮的起拍價是1000萬港元。
「楊總，如果我們想要競拍葵涌這塊地皮，大概多少錢能拿下？」林浩然問道。
「按照以往的經驗，成交價往往會在起拍價的基礎上翻倍上下，看競拍的地產商有多少，實力如何，這些都不定。」楊名逸回答道。
翻倍嗎？也就是兩千萬港元，拿下這塊比北角那塊地還要大兩倍的地皮，的確不錯。
雖然房價註定無法像北角的那麼高，可它的優勢也很明顯，體量能更大，利潤比例其實是相差無幾的。
「如果我們拿下這塊地皮，利潤會有多高？」林浩然繼續問道。
「按這塊地皮的規模來看，我們三到四年就能建好，至於利潤會有多高，這得看我們是等建好再賣，還是拿下地出設計圖紙之後就開始賣樓花了，兩者之間的利潤差價，相差很大。
此外，地皮成本僅僅是地產開發成本的一部分，大約占據40%到60%之間，也就是說，後續建造成本還需要翻一倍左右，如果地皮的成交價在兩千萬港元，那麼最終開發這塊地皮的成本會去到四到五千萬港元。
賣期房雖然收回成本比較快，可因為價格需要一定的優惠使得它有吸引力，利潤可能會在三成左右，相當於賺個辛苦錢吧，最終我們投入總計四五千萬港元的資金，利潤可能會在一千多萬港元。
而如果是打算建成後再售賣，擁有著許多不確定性，我們不知道兩三年後建成的時候，香江的房產價格是否漲了，中途又是否會發生房產危機，如果按照去年到今年的漲幅來算，三年後，我們的利潤起碼能在投入的基層上，翻個一倍完全不是問題。
所以，因為目前處於石油危機爆發期，我也無法判斷未來的形勢如何，如果想要保守，最好的辦法就是拿到地皮之後，馬上開始出設計圖，開始打GG，賣期房，儘快收回成本，如此一來，我們就沒有虧損的可能性。
如果在一兩年內爆發房產危機，房價跌得嚴重，加上我們的資金是貸款的，到期要還貸，算上貸款利息的成本，那麼我們這個項目可能不僅僅賺不到錢，甚至還要虧損的可能性。」楊名逸將好幾個可能性都講了出來，讓林浩然這位老闆更直觀地對此事有了充分的了解。
林浩然點了點頭，他已經有了決定。
按照他所了解的香江房產危機史，危機爆發高峰期是在1982年下半年到1983年之間，而這次的危機在1981年下半年就開始出現下跌徵兆，現在是1979年的2月份，也就是說，距離房地產出現下跌徵兆的時間，只剩下兩年半的時間。
時間很短暫，甚至短暫到一個小區都還沒開發完，那邊的地產危機就爆發了。
然而，誰說在房地產行業搞錢一定要將房子建起來呢？
既然房子在接下來兩年時間會暴漲，地價自然也會暴漲，而且地價的暴漲倍數只會比房價更多。
那我直接囤地皮，就足夠了，說不定兩年後，賣個地皮都能翻倍呢。
至於賣樓花賺個辛苦費？
林浩然可沒這個想法，雖然能快速收回成本，可利潤太低。
(本章完)
「老闆，想要快速發展，其實很簡單，咱們萬安集團的問題最主要就是在於資金不足，這在一定程度上限制了我們的擴張步伐。
我舉個例子，1975年3月份的時候，萬安集團與多家房地產公司競逐灣仔一塊地皮。
那一次，我們下定決心一定要拍下那塊地皮，因為大家都看到了那塊地皮的價值。
我們為此，甚至籌資了5000萬港元，其中有三千萬是公司的現金，剩下兩千萬港元是您父親先墊資進來的，沒有向銀行貸過一分錢。
結果，這塊地皮最終成交價是7600萬港元，遠遠超過我們籌集到的5000萬港元。
如果當時我們萬安集團狠下心來，先將地皮拍下來，我們再向銀行貸款，完全可以繼續競爭。
可惜當時我們選擇放棄了。
而拍下這塊地皮的地產商，憑藉著這塊地皮，在上一年因為房價相比1975年的時候已經漲了許多，為此他們賺了足足上億港元，回報率超過一倍。
這只是其中的一個例子，我入職萬安集團，見識過太多太多這種遺憾，這也是我們萬安集團發展緩慢的原因。
當然了，如此謹慎的投資作風，也不是沒有好處，我舉個最接近現在的例子，1974年，受石油危機的影響，香江房地產業受到牽連，地價下跌40%，樓價下跌了30到40。
那一場，香江有許多大肆擴張負債嚴重的房地產企業因為資金鍊的斷裂，相繼倒閉或者被兼併了。
而我們萬安集團由於負債為零，儘管那段時間的利潤也大跌，但基本沒有任何破產危機，甚至沒有什麼損失，只是那兩年所賺的錢少了很多而已，所以我們得以安全度過。
所以，老闆您說想要快速地發展，最簡單的辦法就是向銀行借貸，擴充我們的資金實力，唯有資金足夠龐大，我們才有更多的發展機會。
但是擴張往往會帶來一定的風險性，比如現在也處於一場石油危機中，這一次看似對房地產行業暫時沒有影響，但是誰也不知道會不會再一次發生房地產危機。
所以，就看老闆您如何抉擇了。」楊名逸直接將自己的想法說了出來。
林浩然點了點頭，現在的萬安集團，的確是就如同楊名逸的說法那樣。
比如，如今集團的大部分資金都用在北角那個項目上，再加上此前又花了將近兩千萬港元買下510萬股的靑洲英坭股票。
如今，整個集團的可用資金，甚至只有可憐的幾百萬港元，對於一個集團來講，這點資金基本上想干點什麼大事情，都很難了。
可實際上，萬安集團完全可以利用集團的優勢，向銀行貸款，繼續發展更多的項目，完全可以在同一個時間內，同時發展兩個、三個甚至是更多的地產項目。
而不是當一筆大資金投入到一個項目之後，在這個項目的回報沒有到手前，集團就沒有任何的投資實力。
由此可見，雖然穩步發展能夠大大地降低企業的危機，可卻也浪費了許多發展的機會。
至於房地產危機，如果不出意外的話，再過三年，也就是1982年，特別是某位夫人在大會堂門口摔了一跤過後，香江又會再一次爆發一次非常嚴重的地產危機。
這一次的地產危機，導致在1982年底香江樓價比1981年高點下跌了60%，到1983年，市場更是全面崩潰，影響非常巨大。
不過，現在離那時候還有三年的時間，這足以讓萬安集團快速發展起來了。
而且，房產危機對別人來說，是一個災難，而對林浩然來講，何嘗不是一次絕好的機會。
只要把握得好，他便能利用這次危機躋身香江最頂級地產行業，前提是他要在這三年時間幫助萬安集團積攢足夠多的資金。
而如今，他就要幫助萬安集團一步步崛起來，而不是再像以往那樣，緩慢穩步發展，這不是林浩然的風格。
「楊總，如今有什麼好的房產投資項目嗎？」林浩然靠在椅子背上，向楊名逸問道。
「據我所知，再過幾天，香江政府將會再次拍賣幾塊地皮，如果老闆您有興趣的話，我可以向拍賣會那邊打個電話讓他們將拍賣項目的資料傳真一份給我們，到時候或許老闆您可以物色一番。」楊名逸給出了建議。
楊名逸猜到了林浩然的想法，或許這位新老闆，要走貸款的道路了。
對於這種決策，他是喜聞樂見的，畢竟如此才能將萬安集團快速地發展起來，如果還按照以往的經營理念來發展，那萬安集團只會離其它房地產商的差距越來越大。
作為萬安集團的總經理，且在集團工作了將近二十年，他對集團是擁有非常深的感情的。
只不過，集團如何發展，是老闆決定，而不是他這位打工人決定。
林浩然點了點頭，說道：「行，那你安排一下。」
十幾分鐘後，林浩然手中拿到了一份地皮拍賣的資料。
這次，香江政府拿出來拍賣的地皮並不多，只有四塊，分別位於九龍塘、葵涌、柴灣以及麻油地以西的填海項目。
看完這四塊地皮的介紹，林浩然便直接將麻油地以西的這塊填海項目淘汰掉了。
填海項目的地皮競拍不會太高，油麻地這個位置也很不錯，利潤必定會不低。
但是競拍下來之後，需要自己花錢去填海，填完海之後再進一步開發，周期性太長了，如果林浩然現在擁有大批資金，他倒是可以拿下，可他沒有！
所以，林浩然將目光看向了九龍塘、葵涌以及柴灣這三個地方。
柴灣適合發展工業大樓，九龍塘適合發展低密度建築，經過思考之後，林浩然覺得還是葵涌這塊地更有發展優勢。
葵涌的優勢很明顯，自從60年代開始將貨運碼頭發展到葵涌那邊之後，那邊的人流量也越來越多，再加上葵涌也是香江有名的工業開發區。
所以，在葵涌就業的人口也是非常多的，就目前來看，葵涌一帶的樓盤，也非常好賣，剛需人群非常多。
市中心的房價，相對於許多普通市民來講，還是太貴了。
而葵涌，挨著九龍市中心，房價又沒那麼高，恰好是許多中層階級的人群的目標。
可以說，如果萬安集團拿下葵涌的這塊地皮，商品房建成之後，不愁賣！
雖然地理位置比北角那個項目差了不少，可相對而言，地皮單價也會低上不少。
葵涌這塊地皮的起拍價是1000萬港元。
「楊總，如果我們想要競拍葵涌這塊地皮，大概多少錢能拿下？」林浩然問道。
「按照以往的經驗，成交價往往會在起拍價的基礎上翻倍上下，看競拍的地產商有多少，實力如何，這些都不定。」楊名逸回答道。
翻倍嗎？也就是兩千萬港元，拿下這塊比北角那塊地還要大兩倍的地皮，的確不錯。
雖然房價註定無法像北角的那麼高，可它的優勢也很明顯，體量能更大，利潤比例其實是相差無幾的。
「如果我們拿下這塊地皮，利潤會有多高？」林浩然繼續問道。
「按這塊地皮的規模來看，我們三到四年就能建好，至於利潤會有多高，這得看我們是等建好再賣，還是拿下地出設計圖紙之後就開始賣樓花了，兩者之間的利潤差價，相差很大。
此外，地皮成本僅僅是地產開發成本的一部分，大約占據40%到60%之間，也就是說，後續建造成本還需要翻一倍左右，如果地皮的成交價在兩千萬港元，那麼最終開發這塊地皮的成本會去到四到五千萬港元。
賣期房雖然收回成本比較快，可因為價格需要一定的優惠使得它有吸引力，利潤可能會在三成左右，相當於賺個辛苦錢吧，最終我們投入總計四五千萬港元的資金，利潤可能會在一千多萬港元。
而如果是打算建成後再售賣，擁有著許多不確定性，我們不知道兩三年後建成的時候，香江的房產價格是否漲了，中途又是否會發生房產危機，如果按照去年到今年的漲幅來算，三年後，我們的利潤起碼能在投入的基層上，翻個一倍完全不是問題。
所以，因為目前處於石油危機爆發期，我也無法判斷未來的形勢如何，如果想要保守，最好的辦法就是拿到地皮之後，馬上開始出設計圖，開始打GG，賣期房，儘快收回成本，如此一來，我們就沒有虧損的可能性。
如果在一兩年內爆發房產危機，房價跌得嚴重，加上我們的資金是貸款的，到期要還貸，算上貸款利息的成本，那麼我們這個項目可能不僅僅賺不到錢，甚至還要虧損的可能性。」楊名逸將好幾個可能性都講了出來，讓林浩然這位老闆更直觀地對此事有了充分的了解。
林浩然點了點頭，他已經有了決定。
按照他所了解的香江房產危機史，危機爆發高峰期是在1982年下半年到1983年之間，而這次的危機在1981年下半年就開始出現下跌徵兆，現在是1979年的2月份，也就是說，距離房地產出現下跌徵兆的時間，只剩下兩年半的時間。
時間很短暫，甚至短暫到一個小區都還沒開發完，那邊的地產危機就爆發了。
然而，誰說在房地產行業搞錢一定要將房子建起來呢？
既然房子在接下來兩年時間會暴漲，地價自然也會暴漲，而且地價的暴漲倍數只會比房價更多。
那我直接囤地皮，就足夠了，說不定兩年後，賣個地皮都能翻倍呢。
至於賣樓花賺個辛苦費？
林浩然可沒這個想法，雖然能快速收回成本，可利潤太低。
(本章完)