第218章 槓桿，超級加倍
第218章 槓桿，超級加倍
謝景行沒有食言，第二天果真帶周鳳瀾前往位於CP區的北方射擊場玩槍。
由於是國家級輕武器研究所承建，槍械種類子彈型號較為齊全在國內可玩性數一數二，對應要求也比較多。
得提前登記申請，外地佬還需要開介紹信。
這些謝景行都沒有，就在他打算盤盤道刷臉入場時，犄角旮旯里冒出個小平頭把射擊場接待人員叫到犄角旮旯耳語片刻。
接著他們便收穫剛剛設立的尊享VIP通道服務，不用排隊專人報靶隨便打，玩累了還有休息室茶水點心伺候。
中午提供單位食堂小灶午餐服務，期間由副董事長同志熱情介紹國家輕武器發展史緬懷先烈，端的是一次充實的紅色教育體驗之旅。
午飯過後謝景行把周鳳瀾支去隔壁博物館參觀，他回射擊場叫來一位神出鬼沒的小平頭比賽打靶。
槍聲均勻有序炸響，一位留著短髮紅唇豐滿的女人走到近處，雙手抱懷擠壓胸前波瀾壯闊安靜觀賞。
「可惜，就差一槍，休息會再打。」
謝景行摘下降噪耳機，聽完對講機報出總靶數，轉頭看向大姨子：「俞總好久不見，最近怎麼樣？」
「托你的福，還不錯。」俞念惜字如金。
謝景行把手中步槍關掉保險拆卸彈匣後遞給她：「打幾槍？」
俞念瞥了眼被他拿在手中的空彈匣，這是有多不放心她。
不過的確托這位好妹夫的福，滴滴、快手、字節跳動多個項目發展良好，可以預見她推動招商金投對其進行的投資會大賺。
「前幾天大眾點評併購餓了麼估值有所增長，西柚資本作為早期投資方回報率在十倍以上。當然，這只是個開始，後續還有長足上漲空間。」
來到公共休息區，謝景行貼心地幫忙拉開座椅：「這部分業務增長預期主要來自社區團購，生鮮食材供應鏈多種業務生態，基於此雲河物流與新大餓進行深度戰略合作。」
「農業生產，生鮮物流儲存運輸，終端銷售場景。你想整合農業產業鏈？」
俞念慢條斯理坐下，抬手遮當嘴角打了個哈欠。
昨晚凌晨收到謝景行微信騷擾，她當即通知下屬加班整理西柚、太禾最近有關本地生活領域有所投資布局。
越看越上頭整夜未眠，最終得出結論雲河物流需要引入頭部國資企業入股，不局限於金融領域，與之業務息息相關的國資巨頭多多益善！
這是她在體制內單位工作的敏感性，其次才是身為投資人的判斷。
合併後的『新大餓』是整個農業產業鏈下遊行業，餐飲外賣、餐飲團購、亦或者ToB食材供應鏈，本質都能夠歸類為農業商品終端銷售形態。
雲山集團則是上遊行業整合農業商品生產端各種業務形態，雲河物流居中把傳統分銷商、區域代理等等中游產業拆解的一乾二淨。
雲山集團+雲河物流+新大餓，可以用啞鈴類比，兩頭大中間細，三者缺一不可。
那位天天喊著讓天下沒有難做的生意，滿嘴採用網際網路顛覆傳統商業模式打造生態閉環的鄉村教師遠遠未達成的願景，被謝景行不知不覺間捅咕出來了。
這個跑通農業加網際網路的生態閉環骨架初成，後續只需要源源不斷攝取養分滋生血肉，遲早會成長為巨人。
雲山集團體格壯碩不能輕動，新大餓目前過於弱小，隨便一紙政策條文就能輕而易舉壓死，大人們看不上。
所以只剩雲河物流，主動吸納國資成為生態閉環中的一部分，而非水潑不進針扎不透的所謂『謝系資本』獨立王國。
梳理妥當其中關鍵，俞念雖然有點疲倦卻身心通透，想著想著不由得翹著二郎腿端起馬克杯品嘗咖啡香醇，就差懶洋洋說一句求人辦事總要有個態度。
「能幫我約見你們集團領導嗎？」
既然大姨子不信融資份額有限的鬼話，謝景行倒也利落直入主題。
俞念挑起眉毛：「招商金投是集團下屬全資直投子公司，你覺得多大的領導才叫領導？」
「領導，招商局資本也在您的領導下展開工作？」謝景行雙眼發亮。
俞念被噎的說不出話，招商局集團歷史最早能追溯到清末晚期李鴻章那會兒，現在屬於副部級單位規模龐大資產近萬億，其中最大頭為招商銀行。
其他資產業務大差不差，地位高低之分並不明顯，她怎麼可能領導平級部門。
而且招商局資本成分複雜，是集團與民營企業『普洛斯（GLP）』的合資子公司。
這家民營企業原本是美國『物流地產』巨頭安博的亞洲分公司，零八年金融危機被母公司安博賣給中國本土資本部分股份，自此全力進軍國內市場，並且徹底與母公司剝離，在新加坡證券交易所獨立上市。
普洛斯的商業模式說簡單非常簡單，在國內買地皮建物流倉庫，租給第三方企業使用收取租金和管理費。
說複雜也非常複雜，過去三年時間他們在國內拿下上百塊物流倉儲用地，市場份額高達60%以上，幾乎大部分普通人叫得出名字的物流企業、國際傳統實業公司都或多或少有租用他們的倉庫。
而國內本土最大的『物流地產』企業市場份額只有6%，市場份額排名第二，剩下的加起來趕不上普洛斯一根腳趾。
原因有很多總結起來就一條，物流地產是實實在在的重資產生意，國內沒有人能玩明白他們那套金融槓桿運作模式。
於是乎他們做出了雲河物流同款操作，先跟招商局合資成立招商局資本，共享部分金融槓桿投資業務。
今年初又一口氣引入中國人壽、中郵人壽、中銀國際多家國資巨頭入股，為人民服務的拳拳心意在燃燒。
「去年投順豐就有招商局資本的份兒。」俞念意有所指提醒道。
謝景行拄著下巴若有所思：「我記得，他們還想讓給我一點投資份額來著，這樣看起來你確實能說上話哈？」
「別想，他們當時草木皆驚，聽風就是雨恨不得對所有真真假假的背景人士釋放善意交朋友。你現在試試看人家會不會搭理你。」
俞念嫌棄地吐槽道：「你以為我當時為什麼主動約伱見面，好在你勉強算不傻，沒有收他們的好處投順豐。」
「1000億美元體量，60%以上市場份額，這意味著一個什麼樣的市場你有直觀概念嗎？」
她身體前傾認真勸說道：「專心做你的農業加網際網路生態閉環足夠大賺特賺，物流地產太燒錢了，我想謝誠董事長不會支持你的。」
「沒錯，去年剛回國我建議他擴大物流規模他就沒同意，昨天還用這件事敲打我來著。」謝景行聳聳肩膀。
雲河物流早期定位是雲山集團配套企業，倉儲運輸自建自營，不需要向第三方租倉庫的同時也沒有精力深入上遊行業搭建全國地區倉儲網絡重資產的心思。
嚴格意義上他在雲南布局倉儲中心的玩法，普洛斯看到也得叫聲大哥。
人家千億美元體量也只是朝著壟斷收租目標努力，他不僅要收租，還要直接幫租客送貨上門。
老謝本心的確不滿意覺得他玩的太大了，但必須承認他用整條農業產業鏈生態閉環把自建倉儲中心的意圖強行拉回合理範疇，才高高舉起輕輕放下稍作敲打。
「如果你只把這當成現有布局中的一個環節，為什麼要見我們領導？」俞念不知不覺間承認她還不夠大。
謝景行移開目光望向落地窗外：「反正都要引入國資巨頭，順勢而為罷了。」
「你為的什麼事？」俞念眉頭緊皺。
她畢竟是西柚資本投決會成員，對其幫助雲河物流聯合雲南地方城投左腳踩右腳50倍槓桿建倉儲中心業務有知情權。
搭建體系說得過去，要是想真正進入物流地產領域跟普洛斯呲牙，那無論出於公私她都有義務規勸乃至阻止。
「問問你們領導，是否願意支持雲河物流進入物流地產行業。」
謝景行坦然相告：「如果你們不投的話我找別人。」
「自取其辱。」
俞念不假思索給出評價，目前國內專注於物流地產的企業之所以玩不轉資本槓桿運作，另一個無法忽視的原因是政府公關資源。
物流倉儲類土地對地理位置交通配套有需求，這種地塊賣給房地產企業賺的更多，因此全國所有城市對前者專項用地審批非常吝嗇。
以魔都為例，二十幾塊物流倉儲用地集中在那麼幾個區，去年全年只批了三塊倉儲用地。
傳統物流企業、物流地產公司、連京東和阿里這些想自營物流的網際網路巨頭都跟進來搶。
阿里這種杭城經濟支柱，居然花費幾年時間把菜鳥網絡首個自營倉儲中心建在天津，可見其中競爭複雜程度。
簡而言之謝景行想當招商局親兒子，讓普洛斯滾去當乾兒子，以後競拍地塊等政府公關資源，招商局得先餵他吃第一口。
關鍵在於就算普洛斯是合資乾兒子，可還有順豐眼巴巴等著呢，憑什麼你想當親兒子就當親兒子。
「我說了，我只是問一問，重在參與。」謝景行心態非常平和。
俞念不為所動：「拋開拿地問題不談，資金怎麼解決？」
「槓桿，超級加倍！」謝景行毫不猶豫鏗鏘有力吐出絕殺奧義。
最近經常算帳覺得沒錢，實際上他這半年時間幾乎沒怎麼使用槓桿，對沖平攤一下名下所有資產，槓桿率低於30倍。
好歹是重生資本家，這點槓桿率說出去都惹其他位面重生小夥伴們笑話。
俞念敲了敲桌子嚴肅說道：「國內『REITs』工具不健全。」
「我要的就是『REITs』不健全！在國內限定條件下，雲河物流與普洛斯都不熟悉『REITs』，公平公正。」謝景行笑容燦爛。
「……」
俞念愕然無語，以手扶額心裡閃過兩個字——瘋子。
謝景行自顧自繼續說：「而且國內早晚會徹底放開『REITs』。」
「你覺得什麼什麼時候開放？」俞念陷入反駁怪圈。
「五年八年，當地方土地財政無法承擔公共基礎設施開支，『REITs』就會被徹底撕開口子。」
謝景行越說越興奮：「我希望憑藉自身的能力，加快推動國內金融業和國際金融接軌的進程。」
「哈，偉大復興夢？」俞念氣急反笑。
「沒錯，去年我在君泰實習講這句話時很多人罵我矯揉造作虛偽裝逼。但事實證明，今年截至目前國內跨國併購案環比去年同期上漲30%，主要標的所在國家地區前三名分別是美國、加拿大、澳大利亞。」
謝景行志得意滿補充道：「我承認主要因素是一帶一路戰略有限度開放資本離境出海，但有多家企業在歐美地區併購平時想都不敢想的能源礦產和電信傳媒企業，是沿著我開闢的路走出去，模仿我一手創造的併購股權架構模板。」
「我做到了對嗎？」
他最後收斂表情一字一句反問。
俞念氣勢停滯，哪怕陷入反駁慣性，她也無法對此做出任何回應。
謝景行在上個世紀八十年代末索尼入主好萊塢的基礎上，搭建了一整套黃皮膚外資勇闖美國本土的鬥爭經驗，不止於併購方案。
從國際政治到人文輿論，真正的併購方案反倒是其中最不起眼的部分，未來想進入歐美的亞洲企業都是受益者從中學到些什麼。
他去年收穫各種經濟獎項，出現頻率最多的一句評語即是：謝景行推動了國際金融全球化進程。
今年公司招來的實習生畢業論文寫的都是他。
俞念不自覺放鬆身體，室外暖陽透過明亮落地窗照在男人身上，光亮刺眼看不清他的臉。
「下一個會是『REITs』。」謝景行語調微微上揚陳述道。
REITs，全稱房地產信託投資基金，把房地產證券化放到二級市場交易。
這套玩法在歐美非常成熟，企業在二級市場發行債券買下整棟住宅公寓對外出租，租金及管理經營淨利潤分給持有債券的投資者。
在國內『房住不炒』語境下，現如今REITs基金只被有節制的允許私募基金有限度的投資某些領域，以防炒房團們把十幾億人口當租客。
高速公路收費站是典型代表，國家出地資本出錢修路，後者變相收租賺錢。
放到地方城市，街道馬路上凌晨四點起床的環衛工人和整夜明亮的路燈不是大風颳來的，地方財政支付公共基礎支持。
可地方財政的錢同樣有來源，土地經濟終有盡頭。
過幾年地方城市沒錢了，REITs自然會大範圍開放進入相關領域，謝景行真就是順勢而為，並無絲毫逾越之舉。
「你知道普洛斯在國內的運營模式嗎，他們不僅僅依靠REITs。」俞念無力地妥協了。
(本章完)
謝景行沒有食言，第二天果真帶周鳳瀾前往位於CP區的北方射擊場玩槍。
由於是國家級輕武器研究所承建，槍械種類子彈型號較為齊全在國內可玩性數一數二，對應要求也比較多。
得提前登記申請，外地佬還需要開介紹信。
這些謝景行都沒有，就在他打算盤盤道刷臉入場時，犄角旮旯里冒出個小平頭把射擊場接待人員叫到犄角旮旯耳語片刻。
接著他們便收穫剛剛設立的尊享VIP通道服務，不用排隊專人報靶隨便打，玩累了還有休息室茶水點心伺候。
中午提供單位食堂小灶午餐服務，期間由副董事長同志熱情介紹國家輕武器發展史緬懷先烈，端的是一次充實的紅色教育體驗之旅。
午飯過後謝景行把周鳳瀾支去隔壁博物館參觀，他回射擊場叫來一位神出鬼沒的小平頭比賽打靶。
槍聲均勻有序炸響，一位留著短髮紅唇豐滿的女人走到近處，雙手抱懷擠壓胸前波瀾壯闊安靜觀賞。
「可惜，就差一槍，休息會再打。」
謝景行摘下降噪耳機，聽完對講機報出總靶數，轉頭看向大姨子：「俞總好久不見，最近怎麼樣？」
「托你的福，還不錯。」俞念惜字如金。
謝景行把手中步槍關掉保險拆卸彈匣後遞給她：「打幾槍？」
俞念瞥了眼被他拿在手中的空彈匣，這是有多不放心她。
不過的確托這位好妹夫的福，滴滴、快手、字節跳動多個項目發展良好，可以預見她推動招商金投對其進行的投資會大賺。
「前幾天大眾點評併購餓了麼估值有所增長，西柚資本作為早期投資方回報率在十倍以上。當然，這只是個開始，後續還有長足上漲空間。」
來到公共休息區，謝景行貼心地幫忙拉開座椅：「這部分業務增長預期主要來自社區團購，生鮮食材供應鏈多種業務生態，基於此雲河物流與新大餓進行深度戰略合作。」
「農業生產，生鮮物流儲存運輸，終端銷售場景。你想整合農業產業鏈？」
俞念慢條斯理坐下，抬手遮當嘴角打了個哈欠。
昨晚凌晨收到謝景行微信騷擾，她當即通知下屬加班整理西柚、太禾最近有關本地生活領域有所投資布局。
越看越上頭整夜未眠，最終得出結論雲河物流需要引入頭部國資企業入股，不局限於金融領域，與之業務息息相關的國資巨頭多多益善！
這是她在體制內單位工作的敏感性，其次才是身為投資人的判斷。
合併後的『新大餓』是整個農業產業鏈下遊行業，餐飲外賣、餐飲團購、亦或者ToB食材供應鏈，本質都能夠歸類為農業商品終端銷售形態。
雲山集團則是上遊行業整合農業商品生產端各種業務形態，雲河物流居中把傳統分銷商、區域代理等等中游產業拆解的一乾二淨。
雲山集團+雲河物流+新大餓，可以用啞鈴類比，兩頭大中間細，三者缺一不可。
那位天天喊著讓天下沒有難做的生意，滿嘴採用網際網路顛覆傳統商業模式打造生態閉環的鄉村教師遠遠未達成的願景，被謝景行不知不覺間捅咕出來了。
這個跑通農業加網際網路的生態閉環骨架初成，後續只需要源源不斷攝取養分滋生血肉，遲早會成長為巨人。
雲山集團體格壯碩不能輕動，新大餓目前過於弱小，隨便一紙政策條文就能輕而易舉壓死，大人們看不上。
所以只剩雲河物流，主動吸納國資成為生態閉環中的一部分，而非水潑不進針扎不透的所謂『謝系資本』獨立王國。
梳理妥當其中關鍵，俞念雖然有點疲倦卻身心通透，想著想著不由得翹著二郎腿端起馬克杯品嘗咖啡香醇，就差懶洋洋說一句求人辦事總要有個態度。
「能幫我約見你們集團領導嗎？」
既然大姨子不信融資份額有限的鬼話，謝景行倒也利落直入主題。
俞念挑起眉毛：「招商金投是集團下屬全資直投子公司，你覺得多大的領導才叫領導？」
「領導，招商局資本也在您的領導下展開工作？」謝景行雙眼發亮。
俞念被噎的說不出話，招商局集團歷史最早能追溯到清末晚期李鴻章那會兒，現在屬於副部級單位規模龐大資產近萬億，其中最大頭為招商銀行。
其他資產業務大差不差，地位高低之分並不明顯，她怎麼可能領導平級部門。
而且招商局資本成分複雜，是集團與民營企業『普洛斯（GLP）』的合資子公司。
這家民營企業原本是美國『物流地產』巨頭安博的亞洲分公司，零八年金融危機被母公司安博賣給中國本土資本部分股份，自此全力進軍國內市場，並且徹底與母公司剝離，在新加坡證券交易所獨立上市。
普洛斯的商業模式說簡單非常簡單，在國內買地皮建物流倉庫，租給第三方企業使用收取租金和管理費。
說複雜也非常複雜，過去三年時間他們在國內拿下上百塊物流倉儲用地，市場份額高達60%以上，幾乎大部分普通人叫得出名字的物流企業、國際傳統實業公司都或多或少有租用他們的倉庫。
而國內本土最大的『物流地產』企業市場份額只有6%，市場份額排名第二，剩下的加起來趕不上普洛斯一根腳趾。
原因有很多總結起來就一條，物流地產是實實在在的重資產生意，國內沒有人能玩明白他們那套金融槓桿運作模式。
於是乎他們做出了雲河物流同款操作，先跟招商局合資成立招商局資本，共享部分金融槓桿投資業務。
今年初又一口氣引入中國人壽、中郵人壽、中銀國際多家國資巨頭入股，為人民服務的拳拳心意在燃燒。
「去年投順豐就有招商局資本的份兒。」俞念意有所指提醒道。
謝景行拄著下巴若有所思：「我記得，他們還想讓給我一點投資份額來著，這樣看起來你確實能說上話哈？」
「別想，他們當時草木皆驚，聽風就是雨恨不得對所有真真假假的背景人士釋放善意交朋友。你現在試試看人家會不會搭理你。」
俞念嫌棄地吐槽道：「你以為我當時為什麼主動約伱見面，好在你勉強算不傻，沒有收他們的好處投順豐。」
「1000億美元體量，60%以上市場份額，這意味著一個什麼樣的市場你有直觀概念嗎？」
她身體前傾認真勸說道：「專心做你的農業加網際網路生態閉環足夠大賺特賺，物流地產太燒錢了，我想謝誠董事長不會支持你的。」
「沒錯，去年剛回國我建議他擴大物流規模他就沒同意，昨天還用這件事敲打我來著。」謝景行聳聳肩膀。
雲河物流早期定位是雲山集團配套企業，倉儲運輸自建自營，不需要向第三方租倉庫的同時也沒有精力深入上遊行業搭建全國地區倉儲網絡重資產的心思。
嚴格意義上他在雲南布局倉儲中心的玩法，普洛斯看到也得叫聲大哥。
人家千億美元體量也只是朝著壟斷收租目標努力，他不僅要收租，還要直接幫租客送貨上門。
老謝本心的確不滿意覺得他玩的太大了，但必須承認他用整條農業產業鏈生態閉環把自建倉儲中心的意圖強行拉回合理範疇，才高高舉起輕輕放下稍作敲打。
「如果你只把這當成現有布局中的一個環節，為什麼要見我們領導？」俞念不知不覺間承認她還不夠大。
謝景行移開目光望向落地窗外：「反正都要引入國資巨頭，順勢而為罷了。」
「你為的什麼事？」俞念眉頭緊皺。
她畢竟是西柚資本投決會成員，對其幫助雲河物流聯合雲南地方城投左腳踩右腳50倍槓桿建倉儲中心業務有知情權。
搭建體系說得過去，要是想真正進入物流地產領域跟普洛斯呲牙，那無論出於公私她都有義務規勸乃至阻止。
「問問你們領導，是否願意支持雲河物流進入物流地產行業。」
謝景行坦然相告：「如果你們不投的話我找別人。」
「自取其辱。」
俞念不假思索給出評價，目前國內專注於物流地產的企業之所以玩不轉資本槓桿運作，另一個無法忽視的原因是政府公關資源。
物流倉儲類土地對地理位置交通配套有需求，這種地塊賣給房地產企業賺的更多，因此全國所有城市對前者專項用地審批非常吝嗇。
以魔都為例，二十幾塊物流倉儲用地集中在那麼幾個區，去年全年只批了三塊倉儲用地。
傳統物流企業、物流地產公司、連京東和阿里這些想自營物流的網際網路巨頭都跟進來搶。
阿里這種杭城經濟支柱，居然花費幾年時間把菜鳥網絡首個自營倉儲中心建在天津，可見其中競爭複雜程度。
簡而言之謝景行想當招商局親兒子，讓普洛斯滾去當乾兒子，以後競拍地塊等政府公關資源，招商局得先餵他吃第一口。
關鍵在於就算普洛斯是合資乾兒子，可還有順豐眼巴巴等著呢，憑什麼你想當親兒子就當親兒子。
「我說了，我只是問一問，重在參與。」謝景行心態非常平和。
俞念不為所動：「拋開拿地問題不談，資金怎麼解決？」
「槓桿，超級加倍！」謝景行毫不猶豫鏗鏘有力吐出絕殺奧義。
最近經常算帳覺得沒錢，實際上他這半年時間幾乎沒怎麼使用槓桿，對沖平攤一下名下所有資產，槓桿率低於30倍。
好歹是重生資本家，這點槓桿率說出去都惹其他位面重生小夥伴們笑話。
俞念敲了敲桌子嚴肅說道：「國內『REITs』工具不健全。」
「我要的就是『REITs』不健全！在國內限定條件下，雲河物流與普洛斯都不熟悉『REITs』，公平公正。」謝景行笑容燦爛。
「……」
俞念愕然無語，以手扶額心裡閃過兩個字——瘋子。
謝景行自顧自繼續說：「而且國內早晚會徹底放開『REITs』。」
「你覺得什麼什麼時候開放？」俞念陷入反駁怪圈。
「五年八年，當地方土地財政無法承擔公共基礎設施開支，『REITs』就會被徹底撕開口子。」
謝景行越說越興奮：「我希望憑藉自身的能力，加快推動國內金融業和國際金融接軌的進程。」
「哈，偉大復興夢？」俞念氣急反笑。
「沒錯，去年我在君泰實習講這句話時很多人罵我矯揉造作虛偽裝逼。但事實證明，今年截至目前國內跨國併購案環比去年同期上漲30%，主要標的所在國家地區前三名分別是美國、加拿大、澳大利亞。」
謝景行志得意滿補充道：「我承認主要因素是一帶一路戰略有限度開放資本離境出海，但有多家企業在歐美地區併購平時想都不敢想的能源礦產和電信傳媒企業，是沿著我開闢的路走出去，模仿我一手創造的併購股權架構模板。」
「我做到了對嗎？」
他最後收斂表情一字一句反問。
俞念氣勢停滯，哪怕陷入反駁慣性，她也無法對此做出任何回應。
謝景行在上個世紀八十年代末索尼入主好萊塢的基礎上，搭建了一整套黃皮膚外資勇闖美國本土的鬥爭經驗，不止於併購方案。
從國際政治到人文輿論，真正的併購方案反倒是其中最不起眼的部分，未來想進入歐美的亞洲企業都是受益者從中學到些什麼。
他去年收穫各種經濟獎項，出現頻率最多的一句評語即是：謝景行推動了國際金融全球化進程。
今年公司招來的實習生畢業論文寫的都是他。
俞念不自覺放鬆身體，室外暖陽透過明亮落地窗照在男人身上，光亮刺眼看不清他的臉。
「下一個會是『REITs』。」謝景行語調微微上揚陳述道。
REITs，全稱房地產信託投資基金，把房地產證券化放到二級市場交易。
這套玩法在歐美非常成熟，企業在二級市場發行債券買下整棟住宅公寓對外出租，租金及管理經營淨利潤分給持有債券的投資者。
在國內『房住不炒』語境下，現如今REITs基金只被有節制的允許私募基金有限度的投資某些領域，以防炒房團們把十幾億人口當租客。
高速公路收費站是典型代表，國家出地資本出錢修路，後者變相收租賺錢。
放到地方城市，街道馬路上凌晨四點起床的環衛工人和整夜明亮的路燈不是大風颳來的，地方財政支付公共基礎支持。
可地方財政的錢同樣有來源，土地經濟終有盡頭。
過幾年地方城市沒錢了，REITs自然會大範圍開放進入相關領域，謝景行真就是順勢而為，並無絲毫逾越之舉。
「你知道普洛斯在國內的運營模式嗎，他們不僅僅依靠REITs。」俞念無力地妥協了。
(本章完)